MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 03 Septembre 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00776 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VB2I
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.A.R.L. COLOMBUS C/ S.A.S.U. DS FORMATION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
Section des Référés
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge
LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.A.R.L. COLOMBUS, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 378 055 891, dont le siège social est sis Tout Montparnasse - 33 avenue du Maine - 75015 PARIS
représentée par Me Samuel LEMAÇON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0002
DEFENDERESSE
S.A.S.U. DS FORMATION, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 752 470 781, dont le siège social est sis 9 rue Anatole de la Forge et pour signification dans les lieux loués sis 2 rue du Nouveau Bercy - 94220 CHARENTON LE PONT
non représentée
Débats tenus à l’audience du : 23 Juillet 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 03 Septembre 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2024
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 27 juillet 2022, la SARL COLOMBUS a donné à bail commercial à la SASU DS FORMATION des locaux situés 2 rue du nouveau Bercy 94220 Charenton le Pont, moyennant un loyer annuel de 58 440,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.
Des loyers sont demeurés impayés.
La SARL COLOMBUS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 20 février 2024 à la SASU DS FORMATION pour une somme de 63 904,72 € au titre de l’arriéré locatif au 13 février 2024.
C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 6 mai 2024, la SARL COLOMBUS a fait assigner la SASU DS FORMATION devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 20 mars 2024,
- ordonner l'expulsion de la SASU DS FORMATION et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 1 000,00 € par jour de retard à compter de l’expulsion d’un délai de 15 jours après la signification de l'ordonnance à intervenir,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner la SASU DS FORMATION à payer à la SARL COLOMBUS la somme provisionnelle de 88 529,53 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 avril 2024,
- condamner la SASU DS FORMATION à payer à la SARL COLOMBUS la somme de 11.624,47 euros en remboursement des franchises de loyer accordées du 1er août au 30 septembre 2022,
- condamner la SASU DS FORMATION à payer à la SARL COLOMBUS l’intégralité des intérêts de retard au taux de l’intérêt légal en vigueur majoré de cinq points à compter de la date d’échéance des sommes dues en principal,
- condamner la SASU DS FORMATION à payer à la SARL COLOMBUS :
* la somme de 5.362,20 euros à titre provisionnel au titre de la majoration forfaitaire de 10 % des sommes dues,
* la somme de 80 euros au titre de l’article D. 441-5 du code de commerce,
* la somme de 212,19 euros au titre des frais du commandement de payer aux fins de saisie-vente en date du 14 février 2024 et du procès-verbal de saisie-vente du 6 mars 2024,
- juger que la SARL COLOMBUS conservera le dépôt de garantie, soit la somme de 18.673,40 euros,
- condamner la SASU DS FORMATION au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à la somme de 566,83 euros, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner la SASU DS FORMATION à payer à la SARL COLOMBUS de la somme de 31.122,36 euros au titre de l’indemnité de relocation,
- condamner la SASU DS FORMATION au paiement d'une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et les frais de signification de l’assignation.
Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
A l’audience du 23 juillet 2024, la SARL COLOMBUS, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.
Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la SASU DS FORMATION n'a pas constitué avocat.
La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.
A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 20 février 2024 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la SARL COLOMBUS n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 63 904,72 €.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 21 mars 2024.
a) sur l’expulsion :
Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la SASU DS FORMATION et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai.
Rien ne justifie toutefois, en l’état du dossier, de la nécessité de fixer une astreinte pour contraindre la SASU DS FORMATION à s’exécuter.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
b) Sur l’indemnité d’occupation :
L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la SASU DS FORMATION depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
Si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation majorée de 100 % en cas d'expulsion en vertu de l’article 22.5 du bail, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
c) Sur le paiement de la dette locative :
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la SARL COLOMBUS, l'obligation de la SASU DS FORMATION au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 10 avril 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 88 529,53 € [frais et pénalités de retard déduits], somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SASU DS FORMATION, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 63 904,72 € et à compter du 6 mai 2024 pour le solde.
d) Sur la majoration des intérêts de retard :
Il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’intérêt majoré de 5 points, car, si cette mesure est prévue par l’article 5.3. du bail commercial, elle s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point.
e) sur les franchises de loyer accordées :
La bailleresse sollicite, à titre de provision, le remboursement d’une franchise de loyer.
Conformément à l’article 5.1. du bail, la SARL COLOMBUS a accordé une franchise de loyer de deux mois pleins et consécutifs à la SASU DS FORMATION pour la période allant du 1er août 2022 au 30 septembre 2022.
Le bail prévoit que si le preneur se montre défaillant au cours de la première période ferme d’engagement (i.e. défaut de paiement donnant lieu à commandement de payer), le preneur remboursera au bailleur la franchise accordée.
Il est constant que la SARL COLOMBUS a manqué à ses obligations de paiement du loyer et des charges et n’a pas donné suite au commandement de payer du 20 février 2024.
La bailleresse apporte ainsi aux débats des éléments suffisants pour qu’il puisse être retenu, avec l’évidence requise en référé, le manquement du locataire qui fonde cette demande provisionnelle. Il y a donc lieu à référé sur ce point.
Il convient en conséquence de condamner, à titre provisionnel, la SASU DS FORMATION à payer à la SARL COLOMBUS la somme de 11.624,47 euros au titre des franchises de loyer accordées sur la période allant du 1er août 2022 au 30 septembre 2022.
f) sur le paiement des frais de recouvrement et pénalités :
La SARL COLOMBUS prétend à l’allocation à titre provisionnel de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement prévue aux articles L. 441-10 et D. 441-1 du code de commerce.
Ces textes sont inscrits dans un chapitre sur la transparence des marchés et ne concernent que les relations d’affaires entre un producteur, un prestataire de services, grossiste ou importateur et un acheteur de produit ou demandeur de prestation de services pour une activité professionnelle et ne sont pas applicables au présent litige relatif à l’exécution d’un bail.
Cette demande ne peut pas prospérer.
Sur le paiement des autres frais de recouvrement (frais de saisie-vente), cette demande est autonome et lesdits frais seront inclus dans les dépens.
Sur la clause pénale de 10 % et le dépôt de garantie :
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.
La SARL COLOMBUS sollicite l'application d'une pénalité lui attribuant 10 % du montant des sommes retenues. Cette pénalité apparaissant manifestement excessive, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.
En outre, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur l’indemnité de relocation :
La société bailleresse prétend être fondée à réclamer à la SASU DS FORMATION, en application de l’article 1760 du code civil, l’indemnisation du préjudice qu’elle va subir consécutivement à l’absence de relocation du bien, causé directement par la défaillance contractuelle de ce dernier.
Or, force est de constater que la société bailleresse ne fournit pas d’élément de nature à établir la réalité du préjudice qu’elle allègue.
En présence d’une contestation sérieuse, il ne saurait y avoir lieu à référé sur cette demande.
Sur les demandes accessoires :
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SASU DS FORMATION, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, comprenant le coût du commandement de payer du 20 février 2024, de l’assignation et des frais de commandement de payer aux fins de saisie-vente du 14 février 2024 et du procès-verbal de saisie-vente du 6 mars 2024.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SASU DS FORMATION ne permet d’écarter la demande de la SARL COLOMBUS formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 21 mars 2024,
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU DS FORMATION et de tout occupant de son chef des lieux situés 2 rue du nouveau Bercy 94220 Charenton le Pont avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,
DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SASU DS FORMATION, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SASU DS FORMATION à la payer,
CONDAMNONS par provision la SASU DS FORMATION à payer à la SARL COLOMBUS la somme de 88 529,53 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 10 avril 2024 (frais et pénalités de retard déduits), avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2024 sur 63 904,72 € euros et à compter du 6 mai 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,
CONDAMNONS, à titre provisionnel, la SASU DS FORMATION à payer à la SARL COLOMBUS la somme de 11.624,47 euros au titre des franchises de loyer accordées sur la période allant du 1er août 2022 au 30 septembre 2022,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration des intérêts de retard,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale de 10 % et du dépôt de garantie,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre des frais de recouvrement,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de l’indemnité de relocation,
CONDAMNONS la SASU DS FORMATION aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 février 2024, de l’assignation et des frais de commandement de payer aux fins de saisie-vente du 14 février 2024 et du procès-verbal de saisie-vente du 6 mars 2024.
CONDAMNONS la SASU DS FORMATION à payer à la SARL COLOMBUS la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,
RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.
LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS
