| France, Tribunal judiciaire de Créteil, Section des référés, 23 août 2024, 23/00965

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 23 Août 2024
DOSSIER N° : N° RG 23/00965 - N° Portalis DB3T-W-B7H-ULX2
CODE NAC : 72A - 0A
AFFAIRE : S.A. CABINET [C], SDC 84 AVENUE DE PARIS -94800 VILLEJUIF représenté par son syndic le cabinet [C] C/ S.A.R.L. SOCIETE DIONYSIENNE DE COPROPRIETE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

GREFFIER : lors des débats, Madame Stéphanie GEULIN, greffier lors du prononcé, Madame Valérie PINTE, greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

S. A. CABINET [C] EN SA QUALITE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 84 AVENUE DE PARIS -94800 VILLEJUIF
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 672 018 454
dont le siège social est sis 60 boulevard de Charonne - 75020 PARIS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 84 AVENUE DE PARIS -94800 VILLEJUIF
représenté par son syndic le cabinet [C] SA immatriculé au RCS de Paris sous le numéro 672 018 454
dont le siège social est sis 60, boulevard de Charonne - 75020 PARIS

tous deux représentés par Maître Ghislaine CHAUVET LECA, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : G0065

DEFENDERESSE

S. A. R. L. DIONYSIENNE DE COPROPRIETE
immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 389 338 898
dont le siège social est sis 127, rue Gabriel Péri - 93200 SAINT-DENIS

représentée par Maître Yves BILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS - Vestiaire : PB 180

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Débats tenus à l’audience du : 30 Avril 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : le 06 Juin 2024, prorogé au 05 Juillet 2024 puis prorogé au 23 Août 2024, nouvelle date indiquée par le Président
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 23 Août 2024

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L’immeuble sis 84, avenue de PARIS à VILLEJUIF (94) a été construit sur la période 2018-2021 par la société LNC GAMMA PROMOTION et aurait été achevé le 1er juin 2021.

Le syndicat des copropriétaires avait pour syndic la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE désignée par l’assemblée générale du 15 juin 2021.

Lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2022, la société CABINET [C] a été désignée en qualité de syndic en remplacement de la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE.

Vu l’assignation en date du 19 juin 2023 à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de CRETEIL délivrée à la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE à la requête de la société CABINET [C], en qualité de syndic en exercice du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 84, avenue de PARIS à VILLEJUIF (94) et du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 84, avenue de PARIS à VILLEJUIF (94), aux fins de voir :

- condamner la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE à remettre au Cabinet [C], sous astreinte de 300 € à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir :

- les plans de la copropriété et les plans de récolement ;
- le règlement de copropriété, l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant ;
- les procès-verbaux de livraisons des parties communes ;
- le registre de sécurité incendie ;
- le bordereau de remise des pièces reçues par FONCIA VAL DE MARNE, précédent Syndic de la copropriété ;
- l’ensemble des rapprochements bancaires à l’exception du mois de décembre (seul remis) ;
- les relevés des dépenses de l’exercice 2022 ;
- l’ensemble des relevés bancaires de l’année 2021 ;
- l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture :
- les pièces du dossier contentieux « aff. [T] c/ Syndicat » mentionné en page 55 du grand-livre 2022 ;
- le dossier contentieux suivi par Me Florian CANDAN, avocat au Barreau de Paris, ayant donné lieu au versement d’une provision de 600 € apparaissant sous le compte 401000739 en page 55 du Grand Livre 2022 ;
- pour chacun des copropriétaires suivants, (i) un décompte détaillé depuis l’origine de la dette, (ii) tous les appels de charges et travaux mentionnés auxdits décomptes, (iii) les courriers de
relances et mises en demeure avec les AR postaux, afin de justifier les reprises de solde ci-dessous détaillées :

[V] [E] 1.786,08 €
[S] [Z] 1.520,34 €
[N] [G] 814,10 €
LNC GAMMA PROMOTION 3.021,48 €21

- les justificatifs des écritures comptables concernant les comptes suivants :
• compte 4090000150 : les justificatifs des écritures passés sous ce compte au sein du grand-livre 2022 ;
• compte 401002158 : les justificatifs des écritures « PROXISERVE NE PLUS UTILISER » passés sous ce compte au sein du grand-livre 2023 ;
• compte 120000000 : les justificatifs des écritures passés sous ce compte au sein des grands-livres 2021, 2022 et 2023 ;
• comptes 479000000 et 479000004 : les justificatifs des écritures passés sous ces comptes au sein du grand-livre 2022 ;
• compte 401008014 : les justificatifs des écritures « GESTION INTEGRALE » passés sous ce compte au sein du grand-livre 2022 ;
• compte 606000000 : les justificatifs des écritures « SIGNALS » passés sous ce compte au sein du grand-livre 2022 ;

- les justificatifs des écritures comptables suivantes mentionnées dans le grand-livre 2021 :
• 31/07/21 : honoraires de 750 € au débit ;
• 27/08/21 : honoraires de 2.500 € au crédit ;
• 15/11/21 : chèque « 9000003 SDC » de 2.000€ au crédit ;
• 20/11/21 : honoraires de 4.000 € au crédit
• 30/12/21 : virement de 2.460,78 € au crédit ;
• 08/11/21 : « frais vir émis le 08/11/2021 » de 0,66 € au crédit ;
• 31/12/21 : les écritures « OD » du compte 512800200 figurant en pages 23 et 24 du
grand-livre 2021 ;
- les justificatifs des écritures comptables suivantes mentionnées dans le grand-livre 2022 :
• 31/07/21 : honoraires de 750 € au débit ;
• 27/08/21 : honoraires de 2.500 € au crédit ;
• 15/11/21 : chèque « 9000003 SDC » de 2.000€ au crédit ;
• 20/11/21 : honoraires de 4.000 € au crédit
• 30/12/21 : virement de 2.460,78 € au crédit ;
• 08/11/21 : « frais vir émis le 08/11/2021 » de 0,66 € au crédit ;
• 31/12/21 : les écritures « OD » du compte 512800200 figurant en pages 23 et 24 du grand-livre 2021 ;
- les justificatifs des mouvements bancaires suivants identifiés dans les relevés de compte de la copropriété de l’année 2022 :
• Prélèvements GAZPROM de 3.299,91€ le 31/03/2022 et de 2.770,30 € le 06/05/2022 ;
• Factures d’abonnement « ZPMD » et « ZPME » des 05/04, 05/05, 06/06, 05/07, 05/08, 18/08, 05/09 et 05/12 ;
• Remise de chèque de 543,58 € le 15/04/2022 ;
• Prélèvements AXA de 267,16 € les 05/07, 05/08, 05/09, 07/11 et 05/12 ;
• Prélèvement ENGIE de 2.956,31 € le 19/04/2022 et de 387,32 € le 13/07 ;
• Prélèvement SEPA de 534,32 € le 05/10/2022.22

- condamner la Société DIONYSIENNE DE COPROPRIETE à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 84, avenue de Paris à VILLEJUIF (94800), à titre provisionnel, les sommes suivantes :

• 2.500,00 € au titre des honoraires qu’elle s’est versés postérieurement à la résiliation de son mandat le 15 décembre 2022, et qui de surcroît correspondent à des honoraires sans contrepartie au titre du 1 er trimestre 2023 ;
• 37.348,12 € en remboursement des honoraires exorbitants et injustifiés prélevés sur l’exercice 2022 en sus de sa rémunération forfaitaire ;

- condamner la Société DIONYSIENNE DE COPROPRIETE à verser (i) au Cabinet [C] et (ii) au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 84, avenue de Paris à VILLEJUIF (94800), une somme de 1.500 € chacun à titre de dommages et intérêts, considérant sa résistance abusive et les troubles et difficultés générés par son comportement.

- condamner la Société DIONYSIENNE DE COPROPRIETE à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 84, avenue de Paris à VILLEJUIF (94800) une somme de
3.500€ en application de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens ;

- dire n’y avoir lieu d’écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 août 2023 puis a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 14 novembre 2023, du 6 février 2024 puis d’un dernier renvoi à l’audience du 30 avril 2024.

Vu les conclusions visées et développées à l’audience par le conseil de la partie demanderesse qui demande de voir :

- condamner sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance la Société DIONYSIENNE DE COPROPRIETE à remettre au Cabinet [C] :

- les plans de la copropriété et les plans de récolement ;
- les justificatifs des démarches entreprises aux fins de levée des réserves mentionnées au sein du procès-verbal de réception communiqué en cours d’instance : courriers RAR avec les AR correspondants, assignations éventuelles, procès-verbaux de levée des réserves le cas échéant ;
-les pièces « marchés » relatives à sa construction : factures des entreprises, décomptes-généraux et définitifs, dossiers des ouvrages exécutés (DOE), contrat de maîtrise d’œuvre, attestation d’assurance des entreprises et du maître-d’œuvre ;
- le registre de sécurité incendie ;
- le bordereau de remise des pièces reçues par FONCIA VAL DE MARNE, précédent Syndic de la copropriété ;
- les rapprochements bancaires de l’exercice 2021 ;
- la facture de Me Florian CANDAN, avocat au Barreau de Paris, ayant donné lieu au versement d’une provision de 600 € apparaissant sous le compte 401000739 en page 55 du Grand Livre 2022 ;

- pour chacun des copropriétaires suivants, (i) un décompte détaillé depuis l’origine de la dette, (ii) tous les appels de charges et travaux mentionnés auxdits décomptes, (iii) les courriers de relances et mises en demeure avec les AR postaux, afin de justifier les reprises de solde ci-dessous détaillées :

[V] [E] 1.786,08 €
[S] [Z] 1.520,34 €
[N] [G] 814,10 €
LNC GAMMA PROMOTION 3.021,48 €

- les justificatifs des écritures comptables concernant les comptes suivants :
• compte 4090000150 : les justificatifs des écritures passés sous ce compte au sein du grand-livre 2022 ;
• compte 120000000 : les justificatifs des écritures passés sous ce compte au sein des grands-livres 2021, 2022 et 2023 ;
• compte 479000000 : les justificatifs des écritures passés sous ce compte au sein du grand-livre 2022 ;
• compte 450106951 intitulé « ROMPUS SUR REPARTITION » : les justificatifs des écritures passés sous ce compte au sein du grand-livre 2023 ;
• compte 401008014 : les justificatifs des écritures « GESTION INTEGRALE » suivantes, toujours non-remises à ce jour :

• compte 4010 « SDC » : les justificatifs des écritures suivantes :

- les justificatifs des écritures comptables suivantes mentionnées dans le grand-livre 2021 :
• 31/07/21 : honoraires de 750 € au débit ;
• 15/11/21 : chèque « 9000003 SDC » de 2.000€ au crédit ;
• 20/11/21 : honoraires de 4.000 € au crédit
• 30/12/21 : virement de 2.460,78 € au crédit ;
• 08/11/21 : « frais vir émis le 08/11/2021 » de 0,66 € au crédit ;
• 31/12/21 : les écritures « OD » du compte 512800200 figurant en pages 23 et 24 du
grand-livre 2021 ;

- les justificatifs des écritures comptables suivantes mentionnées dans le grand-livre 2022 :
• 31/07/21 : honoraires de 750 € au débit ;
• 27/08/21 : honoraires de 2.500 € au crédit ;
• 15/11/21 : chèque « 9000003 SDC » de 2.000€ au crédit ;
• 20/11/21 : honoraires de 4.000 € au crédit
• 30/12/21 : virement de 2.460,78 € au crédit ;
• 08/11/21 : « frais vir émis le 08/11/2021 » de 0,66 € au crédit ;
• 31/12/21 : les écritures « OD » du compte 512800200 figurant en pages 23 et 24 du grand-livre 2021 ;

- les justificatifs des mouvements bancaires suivants identifiés dans les relevés de compte de la copropriété de l’année 2022 :
• Remise de chèque de 543,58 € le 15/04/2022 ;
• Prélèvements AXA de 267,16 € les 05/07, 05/08, 05/09, 07/11 et 05/12 ;
• Prélèvement SEPA de 534,32 € le 05/10/2022.

- un avoir justifiant l’annulation des honoraires de 2.500 € inscrits en date du 2 janvier 2023 sous le sous-compte n°621100000 ;

- condamner la Société DIONYSIENNE DE COPROPRIETE à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 84, avenue de Paris à VILLEJUIF (94800), à titre provisionnel, les sommes suivantes :

• 37.348,12 € en remboursement des honoraires exorbitants et injustifiés prélevés sur l’exercice 2022 en sus de sa rémunération forfaitaire ;

- condamner la Société DIONYSIENNE DE COPROPRIETE à verser (i) au Cabinet [C] et (ii) au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 84, avenue de Paris à VILLEJUIF (94800), une somme de 1.500 € chacun à titre de dommages et intérêts, considérant sa résistance abusive et les troubles et difficultés générés par son comportement.

- condamner la Société DIONYSIENNE DE COPROPRIETE à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 84, avenue de Paris à VILLEJUIF (94800) une somme de 3.500€ en application de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens ;

- dire n’y avoir lieu d’écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les demandeurs font valoir en substance que la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE n’a pas satisfait à son obligation de remettre au nouveau syndic les archives et documents de la copropriété qu’elle détient et qu’elle était tenue de détenir énumérés dans le dispositif de ses conclusions. Ils considèrent que seul le bordereau de remise de pièces établi par la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE fait foi des pièces remises ; que l’envoi unilatéral par Wetransfer n’est pas un mode admissible des archives entre syndics. Ils estiment suffisamment établi par le règlement de copropriété et la circonstance que le cabinet FONCIA VAL DE MARNE était le secrétaire de l’assemblée générale du 15 juin 2021, que ce cabinet a été nommé syndic provisoire et qu’ils sont donc en droit de solliciter de la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE le bordereau de remise de pièces établi par le cabinet FONCIA VAL DE MARNE. Les demandeurs maintiennent :
- avoir besoin de la facture correspondant en l’écriture en page 55 du grand livre concernant le dossier contentieux suivi par Me [L] pour contrepasser l’écriture,
- leur demande de remise des justificatifs des reprises de solde des copropriétaires débiteurs ;
- que plusieurs écritures comptables ne sont pas justifiées par les factures correspondantes.
Les demandeurs considèrent que le juge des référés est compétent pour leur accorder une provision à valoir sur le préjudice subi du fait du retard de la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE à fournir les pièces et archives qu’elle détient. S’agissant de la somme de 2 500 € qui apparaissait comme des honoraires versés à la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE postérieurement à la fin de son mandat les demandeurs renoncent à cette demande au vu des explications de la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE mais sollicite la communication d’un avoir pour justifier comptablement l’annulation de cette écriture. Les demandeurs relèvent que la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE a facturé des honoraires complémentaires à hauteur de 37 348,12 € sans produire le moindre justificatif et que le syndicat des copropriétaires est donc fondé à en solliciter le remboursement.

Vu les conclusions visées et soutenues à l’audience par le conseil de la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE  aux fins de voir débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes et les condamner aux dépens ;

En substance la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE fait valoir qu’elle a remis l’intégralité des archives et documents au visa de l’article 18-2 de la loi de 1965 à l’exception de deux pièces qu’elle avait omises (pièces 35 et 36) et qu’elle a transmises après l’assignation ; que s’agissant des explications justifications et justificatifs comptables sollicités par les demandeurs qui ne se satisfont pas des éléments transmis, cette demande relève le cas échéant d’une expertise comptable mais non de la mise en œuvre des dispositions de l’article 18-2 de la loi de 1965, ni des pouvoirs du juge des référés en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Elle soutient que toutes les archives et documents exigibles lors de la succession de syndics ont été remis les 4, 20, 25 janvier et 8 février 2023 ; que les justificatifs comptables et les factures ont été remis le 20 janvier 2023 ; qu’il n’y a eu aucun trop perçu d’honoraires pour 47 348,12 € ni d’honoraires complémentaires de 37 348,12 € en sus du forfait de base que les demandeurs font une mauvaise lecture de la comptabilité

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

SUR CE

Sur la communication sous astreinte des pièces et archives

A la suite de l’assemblée générale du 15 décembre 2022, la société CABINET [C] a succédé à la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE comme syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 84, avenue de PARIS à VILLEJUIF (94). L'ancien syndic a remis à son successeur un certain nombre de documents selon bordereau du 20 janvier 2023 (pièce n° 3 des demandeurs); et le nouveau syndic soutient que son prédécesseur est resté en possession de divers documents malgré la mise en demeure qui lui a été adressée conformément à l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le 14 février 2023 et la mise en demeure de son conseil du 15 mars 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (dans sa version à compter du 1er juin 2020), “en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.”
Conformément aux dispositions de l’article 33-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 “en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés figurant dans l'espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l'article 18, doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.”

Il appartient au syndic sortant tenu à l’obligation de transmission des pièces et documents sus-visés d’apporter la preuve qu’il a satisfait à cette obligation ou de démontrer qu’il n’a jamais détenu les pièces réclamées.

En l’espèce, s’agissant des pièces et documents d’archives sollicités par les demandeurs, il apparaît que :
- la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE ne justifie pas de la remise des plans de la copropriété et des plans de récolement, mais soutient qu’elle n’en dispose pas, ces documents n’ayant jamais été remis par le constructeur; qu’il n’apparaît pas qu’il s’agisse de documents dont la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE était tenue de solliciter la remise par le constructeur ;
- qu’elle conteste être tenue de tenir un registre de sécurité incendie, sans que les demandeurs justifient ni n’allèguent que l’immeuble est soumis à une telle obligation,

- que s’agissant des démarches entreprises aux fins de levée des réserves, la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE soutient ne pas en avoir entreprises et ne peut donc être tenue de remettre ces documents,
- que s’agissant des pièces marchés relatives à la construction, la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE soutient ne pas les avoir reçues du constructeur et ne pas avoir été mandatée pour les obtenir, sans qu’il s’agisse de documents qu’elle est tenue de détenir ;
- que s’agissant du bordereau de remise des pièces reçues par le cabinet FONCIA VAL DE MARNE, la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE conteste la qualité de syndic de FONCIA VAL DE MARNE ; qu’il apparaît effectivement que les demandeurs ne justifient pas de la qualité de syndic nommé de celui-ci alors que selon le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 15 juin 2021 (pièce n° 1 des demandeurs) sa désignation en qualité de syndic a été rejetée et qu’il s’agit manifestement de la première assemblée générale de la copropriété dans la mesure où l’immeuble a été achevé le 1er juin 2021 ; que si le cabinet FONCIA VAL DE MARNE a été désigné par le promoteur en qualité de syndic provisoire il n’est pas établi qu’il ait à ce titre remis des pièces à la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE alors qu’il n’est pas tenu de respecter les dispositions de l’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; que cette demande ne peut donc être accueillie ;
- que s’agissant du rapprochement bancaire 2021, la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE soutient ne pas être tenue à la remise de cette pièce au motif que les rapprochements bancaires se purgent pas leur succession ; que cependant, s’agissant d’un élément de la comptabilité de la copropriété, les demandeurs sont fondés à le réclamer ;
- que s’agissant de la facture de Me [L], la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE expose sans être contredite qu’elle correspond à un dossier contentieux d’une autre copropriété, n’a pas été réglée et figure au crédit du compte 401000739 ; que les demandeurs sollicitent toutefois sa communication afin de justifier de l’annulation de l’écriture ; qu’il n’est pas contesté que cette facture ne concerne pas la copropriété litigieuse que toutefois, elle est nécessaire pour justifier une écriture comptable et il convient d’ordonner à la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE d’en remettre une copie à la société CABINET [C],
- que s’agissant des éléments concernant les 4 copropriétaires débiteurs, la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE soutient que le décompte détaillé de ces débiteurs figure dans le grand livre 2022 remis aux demandeurs et que la situation de ces copropriétaires n’a pas nécessité l’envoi de mises en demeure ; qu’il apparaît à l’examen dudit grand livre 2022 (pièce n° 10 des demandeurs) ; que s’agissant de LNC GAMMA PROMOTION et [G] [N] les sommes restant dues correspondent à des charges pour l’exercice 2022 pour lesquelles il résulte du bordereau de remise de pièces (pièce n°3 des demandeurs) qu’ils ont été remis à la société CABINET [C] ; qu’en revanche, s’agissant de [V] [E] et [S] [Z] la dette existait antérieurement à 2022 à hauteur de 595,36 € pour le premier et de 506,78 € pour le second ; qu’il n’est pas établi par la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE la communication des appels de fonds correspondant pour l’exercice 2021 ; qu’il convient dès lors de faire droit à la demande de communication de ces pièces ;
- que s’agissant des justificatifs d’écritures comptables :
* s’agissant du compte 4090000150 correspondant aux honoraires du syndic, les demandeurs sollicitent la communication des factures lesquelles n’ont pas été remises par la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE à l’exception de la facture n°210700103 du 31 juillet 2021 d’un montant de 2 500 €, qui se contente de se référer au grand livre et au détail des non soldés de ce compte ; que la demande de communication est justifiée,
*s’agissant du compte 120000000 : les justificatifs produits par la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE (pièce n°38) apparaissent suffisants ;

* s’agissant du compte 479000000 : la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE explique qu’il s’agit de la réclamation auprès de LNC du fait du retard à la livraison des lots de Monsieur [X] toutefois elle ne produit aucun justificatif autre que les écritures dans le grand livre 2022 ; que la demande de communication est dès lors justifiée,
* s’agissant du compte 450106951 intitulé « ROMPUS SUR REPARTITION » : la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE a remis les extraits de compte correspondant (pièce n° 22) cependant il est fait mention d’une intervention pour absence de chauffage le 15 novembre 2021 et d’une recherche de panne chez M. [J] le 2 décembre 2021 sans production des factures correspondantes que les demandeurs sont fondés à réclamer ;
* s’agissant du compte 401008014, justificatifs des écritures « GESTION INTEGRALE », la demande porte sur les convocations et frais d’affranchissement pour les AG de 2022 : qu’il ressort du bordereau de remise de pièces que la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE a remis les dossiers des AG tenues les 9 mars et 15 décembre 2022, qu’il n’est donc pas suffisamment établi le bien fondé de la demande ;
* s’agissant des écritures comptables mentionnées dans les grands livres 2021 et 2022 :
- 31/07/2021 : 750 € d’honoraires, la demande de production des factures correspondant aux honoraires a déjà été traitée ci-dessus
- 15/11/21 : chèque 90003 syndicat des copropriétaires : 2 000 €, s’agissant d’un chèque émis en 2021 sa production paraît difficilement pouvoir être mise à la charge de la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE,
- 20/11/21 : honoraires de 4 000 €, la demande de production des factures correspondant aux honoraires a déjà été traitée ci-dessus,
- 30/12/21 : virement au crédit de 2 460,78 €, et le 8/11/21 : frais émis de 0,66 €, il s’agit du compte n°215800200 et concerne des opérations pour lesquelles la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE ne produit aucun justificatif, la demande de production est dès lors justifiée,
- 31/12/21 : écritures OD du compte 512800200, la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE soutient qu’il s’agit d’écritures résultant de l’exploitation du rapprochement bancaire au 31/12/2021 ; que la communication des rapprochements bancaires pour 2021 étant ordonnée, il n’y a pas lieu en l’état de faire droit à la production d’autres justificatifs,
* s’agissant des mouvements bancaires dans les relevés de compte de copropriété de 2022 :
- remise de chèque de 543,58 € le 15/04/22 : la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE a justifié dans ses écritures (page 27 des conclusions) l’origine de cette remise de chèque,
- prélèvements AXA de 267,16 € les 5/07, 5/08, 5/09, 7/11 et 5/12, la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE a produit l’avis d’échéance de cotisation du 9 juin 2022 mentionnant que la cotisation annuelle de 3 205,92 € TTC est prélevée le 5 de chaque mois d’une cotisation de 267,16 € (pièce n°33)
- prélèvement SEPA de 534,32 € le 5/10/22, si le bordereau de remise de pièces mentionne la remise des factures 2022 il ne détaille pas lesdites factures, la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE produits les factures émises par ENGIE les 31 mars 2022 et 28 juin 2022 (pièce n°34) mais pas celle du 5/10/22 qu’il est dès lors justifié de lui enjoindre de communiquer,
* s’agissant de l’avoir justifiant l’annulation des honoraires de 2 500 € inscrits le 2 janvier 2023 sous le sous-compte n° 621100000 : il n’est pas contesté que la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE n’a pas perçu cette somme et la demande de communication d’un avoir pour justifier de l’annulation de cette écriture comptable est dès lors fondée.

Compte tenu de ce qui précède, il sera donc fait droit à la demande de remise de ces documents dont la liste sera reprise dans le dispositif et il convient de prévoir une astreinte de 150 € par jour passé le délai de 2 mois après la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 2 mois.

Sur la demande de condamnation provisionnelle

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 84, avenue de PARIS à VILLEJUIF (94) sollicite la condamnation de la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE à lui rembourser la somme de 37 348,12 € en remboursement d’honoraires qu’elle estime exorbitants et non justifiés.

Sa demande apparaît en l’état sérieusement contestable alors qu’il est enjoint à la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE de produire les justificatifs correspondant à ces honoraires et qu’il relève le cas échéant de la compétence du juge du fond de vérifier le bien fondé des honoraires sur la base du contrat de syndic et des justificatifs produits. Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

La demande de dommages-intérêts relève de la compétence du juge du fond.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile comme précisé au dispositif ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, exécutoire à titre provisoire,

FAISONS injonction à la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE de remettre à la société CABINET [C], en qualité de syndic en exercice du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 84, avenue de PARIS à VILLEJUIF (94) les documents suivants :

- les rapprochements bancaires de l’exercice 2021 ;
- une copie de la facture de Me Florian CANDAN, avocat au Barreau de Paris, ayant donné lieu au versement d’une provision de 600 € apparaissant sous le compte 401000739 en page 55 du Grand Livre 2022 ;

- les appels de charges et travaux mentionnés de l’exercice 2021, afin de justifier les reprises de solde débiteur s’agissant de [V] [E] et de [S] [Z]

- les justificatifs des écritures comptables concernant les comptes suivants :
• compte 4090000150 : les justificatifs des écritures passés sous ce compte au sein du grand-livre 2022 correspondant aux honoraires du syndic, à l’exception de la facture n°210700103 du 31 juillet 2021 d’un montant de 2 500 € déjà produite;
• compte 479000000 : les justificatifs des écritures passés sous ce compte au sein du grand-livre 2022, s’agissant de la réclamation auprès de LNC du fait du retard à la livraison des lots de Monsieur [X] ;
• compte 450106951 intitulé « ROMPUS SUR REPARTITION » : les justificatifs des écritures passés sous ce compte au sein du grand-livre 2023, s’agissant d’une intervention pour absence de chauffage le 15 novembre 2021 et d’une recherche de panne chez M. [J] le 2 décembre 2021;

- les justificatifs des écritures comptables suivantes mentionnées dans les grands-livres 2021 et 2022 :
• 30/12/21 : virement de 2.460,78 € au crédit ;
• 08/11/21 : « frais vir émis le 08/11/2021 » de 0,66 € au crédit ;

- les justificatifs des mouvements bancaires suivants identifiés dans les relevés de compte de la copropriété de l’année 2022 :

• Prélèvement SEPA de 534,32 € le 05/10/2022.

- un avoir justifiant l’annulation des honoraires de 2.500 € inscrits en date du 2 janvier 2023 sous le sous-compte n°621100000 ;

dans un délai de de 2 mois à compter de la signification de la présente décision;

DISONS que passé ce délai la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE encourra une astreinte provisoire de 150 € par jour de retard pendant une durée de 2 mois;

CONDAMNONS la société DYONISIENNE DE COPROPRIETE à payer au demandeur la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL LE 23 août 2024

LE GREFFIER LA PRESIDENTE