TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 4]
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[Localité 6]
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N° RG 24/00954 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGG3
Minute : 24/00524
OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Représentant : M. [T] [X] [Y] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial
C/
Monsieur [D] [N]
Madame [S] [N]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 Septembre 2024
DEMANDEUR :
OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Venant aux droits de l’OPH DE [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Monsieur [T] [X] [Y] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial
DÉFENDEURS :
Monsieur [D] [N]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 6]
comparant en personne
Madame [S] [N]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée
DÉBATS :
Audience publique du 07 Juin 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 02 Septembre 2024, par Madame Odile BOUBERT, Vice-Présidente, déléguée par ordonnance du 29 décembre 2023 en qualité de Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bobigny, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
Par exploit délivré le 02-04-24 , l’ OPH Est Ensemble Habitat a fait assigner M. [N] [D] et MME [N] [S] devant le juge des référés aux fins d'obtenir :
- la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire visant les loyers impayés ,
du logement ,
- l'expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier,
- la séquestration des meubles garnissant le logement,
- la condamnation solidaire de M. [N] [D] et MME [N] [S] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 4523.09 euros, au titre des loyers et charges ,
- la fixation de l'indemnité d’occupation,
- la condamnation solidaire de M. [N] [D] et MME [N] [S] au paiement d'une indemnité de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement.
A l'audience le conseil de l’ OPH Est Ensemble Habitat a maintenu ses demandes et a indiqué que la dette s’établit à la somme de 4076.55 euros au 05-06-24. Le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement et de versements mensuels suspendant la clause résolutoire .
MME [N] [S] régulièrement assignée ne s'est pas présentée , ni personne pour elle.
M. [N] [D] sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire et propose de payer la somme de 50 euros puis la somme de 100 euros par mois en 2025.
MOTIFS:
Il est constaté qu'en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 la saisine de la CCAPEX est réputée constituée quand le bailleur a signalé la situation aux organismes payeurs des aides au logement . Tel est le cas en l'espèce .
Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :
Il résulte des pièces versées aux débats , que le représentant de l'Etat dans le Département a bien été avisé de l'assignation en expulsion plus de deux mois avant la présente audience , la demande étant en conséquence recevable.
Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par acte du 14-06-22 , l’ OPH Est Ensemble Habitat a fait délivrer à M. [N] [D] et MME [N] [S] un commandement de payer au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire pour un montant de 3930.09 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, lequel est demeuré infructueux.
Les sommes visées au commandement n'ayant pas été réglées ni dans le délai de deux mois selon la clause résolutoire inscrite au bail, ni dans le délai de six semaines prévu par la loi, ni dans le délai demandé dans le commandement de payer , il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14-08-22 .
Selon l’article 24 de loi du 6 juillet 1989 dans sa version du 29-07-23 “VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.
Les locataires ont repris le paiement du loyer courant .
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [N] [D] et MME [N] [S] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. Par suite , l’expulsion sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision .
La partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter de cette date , son expulsion est ordonnée . L'occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail .
Sur la demande en paiement des loyers et charges :
Le bailleur a présenté à l’audience une demande additionnelle tendant à actualiser le montant de sa créance afin que soit pris en compte les sommes dues entre la date de l’assignation et la date de l’audience .
Conformément aux dispositions de l’article 16 du Code de Procédure Civile , cette demande est recevable dans la mesure où la demande formulée dans l’acte introductif d’instance par le demandeur a eu pour effet de porter à la connaissance du défendeur que la dette était susceptible d’évoluer .
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [N] [D] et MME [N] [S] n'ont pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, de sorte qu'à ce titre reste due à la date du 05-06-24 la somme de 4076.55 € .
La créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner solidairement M. [N] [D] et MME [N] [S] au paiement à titre provisionnel de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14-06-22 , date du commandement.
Sur les demandes accessoires :
Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’ OPH Est Ensemble Habitat les sommes exposées dans la présente instance et non comprise dans les dépens.
La partie défenderesse , qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer.
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l'urgence,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 14-08-22 ,
CONDAMNONS solidairement M. [N] [D] et MME [N] [S] à payer à titre provisionnel à l’ OPH Est Ensemble Habitat la somme de 4076.55 € au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 05-06-24, avec intérêts au taux légal à compter du 14-06-22 , date du commandement, sur la somme de 3930.09 € , et à compter du 05-06-24 pour le surplus ,
AUTORISONS M. [N] [D] et MME [N] [S] à s’acquitter de la dette , article 700 du Code de procédure civile et frais de commissaire de justice compris , par mensualités de 50 € le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants,
puis par mensualités de 100 € à compter du 15-01-2025
étant rappelé qu’au plus tard la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si M. [N] [D] et MME [N] [S] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,
DISONS qu’à défaut de paiement d'une seule échéance de l’arriéré ou d'un seul loyer courant :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigiblela clause résolutoire reprendra son plein effetfaute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [N] [D] et MME [N] [S] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutionle sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécutionFIXONS alors, le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer en cours au moment de la reprise des effets de la clause résolutoire du bail, , les charges en plus, indexable à compter du terme du bail , et CONDAMNONS solidairement M. [N] [D] et MME [N] [S] à payer l'indemnité mensuelle d'occupation ainsi fixée au bailleur , à compter de la reprise des effets de la clause résolutoire du bail, jusqu'à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l'effet de l'expulsion ,
DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNONS solidairement M. [N] [D] et MME [N] [S] à payer à l’ OPH Est Ensemble Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS M. [N] [D] et MME [N] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14-06-22 ,
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
