TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7]
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N° RG 24/00792 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDEK
Minute : 24/71
Association EQUALIS
Représentant : Me Stanislas DE JORNA, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire : 18
C/
Monsieur [K] [I]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Août 2024
DEMANDEUR :
Association EQUALIS
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Stanislas DE JORNA, avocat au barreau de MEAUX
DÉFENDEUR :
Monsieur [K] [I]
[Adresse 3]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 03 juin 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 août 2024, par Madame Céline MARION, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée lors des débats de Madame Sandra GAGNOUX, Greffier et au prononcé de Madame Claudine ADUFASHE, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
L'association RELAIS HABITAT a notamment pour objet l’activité d’intermédiation locative, de gestion locative sociale et d'accompagnement social, dans le cadre du dispositif SOLIBAIL, conformément aux article L365-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.
Dans le cadre de son objet social, elle exploite des locaux dont elle est locataire, notamment un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6].
Par acte sous seing privé en date du 23 octobre 2019, l'association RELAIS HABITAT a, dans le cadre du dispositif SOLIBAIL, mis à disposition de Monsieur [K] [I] le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour une durée de 18 mois, renouvelable par tacite reconduction par périodes de trois mois, moyennant une redevance mensuelle de 325 euros.
Selon traité de fusion absorption du 17 décembre 2019, l'association RELAIS HABITAT a été absorbée par l'association LA ROSE DES VENTS au 1er janvier 2020.
Selon traité de fusion absorption du 31 mai 2020, l'association LA ROSE DES VENTS a été absorbée par l'association EQUALIS au 31 mai 2020 avec effet rétroactif au 1er janvier 2020.
Selon avenant du 19 juillet 2021, l’association EQUALIS a renouvelé la convention pour une durée de 6 mois. La convention a ensuite été renouvelée à plusieurs reprises, en dernier lieu selon avenant du 19 juillet 2023, la redevance mensuelle étant fixée à 126 euros. 4, la redevance mensuelle a été actualisé à 352,60 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2023, l’association EQUALIS a fait signifier un commandement de payer la somme de 1501,86 euros au titre des redevances impayées au 10 novembre 2023 visant la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, l'association EQUALIS a fait assigner Monsieur [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection, en référé, aux fins de :
juger l'association EQUALIS recevable en ses demandes,à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire de la convention d'occupation,condamner Monsieur [K] [I] à payer à l’association EQUALIS la somme de 1881,86 euros au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation au 16 février 2024, sauf à parfaire,condamner Monsieur [K] [I] à payer à l’association EQUALIS une indemnité d'occupation mensuelle de 371,88 euros correspondant au montant de la redevance mensuelle et des charges, à compter du 11 janvier 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à son départ des lieux,ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,autoriser l’association EQUALIS à conserver le dépôt de garantie lequel s’imputera sur les sommes qui lui restent dues,le condamner au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant le cout du commandement de payer.
À l'audience du 3 juin 2024, l'association EQUALIS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2265,86 euros arrêtée au 29 mai 2024.
L’association EQUALIS rappelle que la convention d’occupation conclue entre l’organismes agréé et l’occupant ne constitue pas un bail d’habitation et n’est pas soumise à la loi du 6 juillet 1989. Elle indique au visa des articles 1103, 1104, 1728, 1741 et 1224 du code civil que Monsieur [K] [I] n’a pas respecté les obligations, car il n’a pas réglé régulièrement le montant de sa redevance et charges, et n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai d'un mois après le commandement de payer, si bien que la clause résolutoire est acquise. Elle soutient à titre subsidiaire que les manquements justifient la résiliation du bail. Elle indique que l'expulsion doit être ordonnée, sous astreinte avec la fixation d'une indemnité d'occupation et que le non-respect des obligations justifie la conservation du dépôt de garantie.
Monsieur [K] [I], régulièrement assigné, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté.
L'affaire a été mise en délibéré au 23 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur la loi applicable aux contrats :
Selon l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions d'ordre public de cette loi ne sont pas applicables aux sous locations.
Aux termes de l'article L632-3 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions des articles L632-1 et suivants de ce code, relatives aux locations meublées ne sont pas applicables aux logements faisant l'objet d'une convention avec l’État portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution.
En l'espèce, il ressort des documents produits par l'association EQUALIS et notamment de la convention d'occupation, que l'association est locataire du logement mis à disposition, qui appartient à une personne physique, et que la mise à disposition s'inscrit dans un dispositif d’intermédiation locative « SOLIBAIL » selon convention conclue avec l’État conformément à l’article L365-1 du code de la construction et de l’habitation.
En conséquence, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables à la convention signée entre l'association EQUALIS et Monsieur [I].
Sur la demande de constat de résiliation de la convention d’occupation :
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
Selon les articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution du contrat peut résulter de l'application d'une clause résolutoire, qui précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution, et est subordonnée à une mise demeure infructueuse, mentionnant expressément la clause résolutoire, s'il n'a pas été prévu que la résolution résulterait du seul fait de l’inexécution.
En l’espèce, la convention d’occupation précaire du 19 juillet 2023 contient à l’article 10 une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit de la convention d’occupation en cas de manquement de l’occupant à ses obligations, un mois après une mise en demeure restée sans effet.
L’article 8 de la convention stipule que l’occupant est obligé de « régler sa redevance dans les conditions définies à l’article 5 », l’article 5 fixant le montant de la redevance.
Il résulte des pièces communiquées l’absence de paiement régulier de la redevance.
Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 11 décembre 2023 vise la clause résolutoire. Il ressort des pièces communiquées que les redevances réclamées n'ont pas été réglées dans le délai d’un mois.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer.
Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation de la convention d'occupation conclue le 23 octobre 2019, renouvelée en dernier lieu le 19 juillet 2023 à compter du 12 janvier 2024.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Par ailleurs, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [K] [I] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [K] [I] :
Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, la convention se trouve résiliée depuis le 12 janvier 2024, Monsieur [K] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date.
Il ressort du dernier avenant à la convention d’occupation du 19 juillet 2023 que le montant de la redevance s’élevait en dernier lieu à 128 euros.
Le montant de 371,88 euros correspond à la redevance selon avenant du 17 juin 2021.
Toutefois, au regard de la convention initiale et des précédents renouvellements, la redevance est réévaluée une fois par an, il convient, afin d’assurer la réparation du préjudice, de fixer l’indemnité d'occupation provisionnelle au montant de la redevance qui aurait été due si la convention s’était poursuivie et de condamner Monsieur [K] [I] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement des redevances et indemnités d'occupation :
Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Selon 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat et des renouvellements, du commandement de payer délivré le 11 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 29 mai 2024 que l'association EQUALIS rapporte la preuve de l'arriéré de redevances et indemnités d’occupation impayées.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [I] à payer à l'association EQUALIS, par provision, la somme de 2265,86 euros, au titre des sommes dues au 29 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus.
Sur la demande de conservation du dépôt de garantie :
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
En l’espèce, selon l’article 6 du contrat, le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal de deux mois lors de la sortie du logement, sauf « si l’état des lieux de sortie fait apparaitre des travaux à effectuer pour remettre le logement dans son état initial ou en cas de défaut de règlement de la participation financière » , le contrat prévoyant alors « si le montant du dépôt de garantie ne couvre par l’intégralité du cout des travaux ou des sommes dues par l’occupation l’organisme agrée lui demande de s’acquitter des montants supplémentaires ».
Si le dépôt de garantie permet de garantir à l’association EQUALIS les sommes dues en fin de bail, son sort est déterminé à la date de la sortie du logement.
En l’espèce, il n’est caractérisé aucune situation d’urgence à conserver le dépôt de garantie avant la sortie du logement, seule date à laquelle son sort sera déterminé. Il n’y a pas lieu d’autoriser l’association EQUALIS à conserver le dépôt de garantie avant cette date.
Il convient de rejeter la demande à ce titre.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [I] aux dépens de l'instance, comprenant le cout du commandement de payer du 11 décembre 2023.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l'association EQUALIS les frais irrépétibles qu'il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [K] [I] à payer à l'association EQUALIS la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONSTATE la résiliation de la convention d’occupation conclue le 23 octobre 2019 entre l'association EQUALIS d'une part, et Monsieur [K] [I] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], à la date du 12 janvier 2024,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [K] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
REJETTE la demande d’astreinte,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due par Monsieur [K] [I] à compter du 12 janvier 2024, date de la résiliation de la convention, et jusqu'à la libération définitive des lieux, au montant de la redevance, augmenté des charges qui auraient été dues, si le contrat s’était poursuivi,
CONDAMNE Monsieur [K] [I] à payer à l'association EQUALIS, par provision, la somme de 2265,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 29 mai 2024 échéance d’avril incluse,
CONDAMNE Monsieur [K] [I] à payer à l'association EQUALIS, par provision, l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle à compter du 30 mai 2024, échéance de mai 2024, et jusqu'à complète libération des lieux,
REJETTE la demande de conservation du dépôt de garantie,
CONDAMNE Monsieur [K] [I] à payer à l'association EQUALIS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [K] [I] aux dépens de l'instance, comprenant le cout du commandement de payer du 11 décembre 2023,
DEBOUTE l'association EQUALIS de ses autres demandes et prétentions.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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