TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]
REFERENCES : N° RG 24/01528 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3KF
Minute :
JUGEMENT
Du : 09 Août 2024
Madame [D] [X]
Représentant : Me Aliénor SAINT-PAUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 285
C/
Société [Localité 7] HABITAT
Représentant : Me Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :
JUGEMENT
Après débats à l'audience publique du 03 Juin 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 09 Août 2024;
Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;
ENTRE :
DEMANDEUR :
Madame [D] [X]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Présente et assistée de Me Aliénor SAINT-PAUL, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS
Aide Juridictionnelle partielle (25%) n°N930082023008751 en date du 27-10-2023
DÉFENDEUR :
Société [Localité 7] HABITAT
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée par Me Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS
Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Aliénor SAINT-PAUL
Me Thomas GUYON
Expédition délivrée à :
MME [X] [D] locataire de [Localité 7] HABITAT a fait assigner son bailleur aux fins de voir constater un trouble de jouissance et ordonner des travaux .
Par exploit du 07-02-24 MME [X] [D] sollicite la condamnation de [Localité 7] HABITAT au paiement de :
- la somme de 9570 euros à titre de dommages et intérêts pour réparation d’un trouble de jouissance ,
- la somme de 5000 euros en réparation du préjudice de santé subi par les occupants du logement, ainsi que la charge des dépens de l’instance
- la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et la réalisation de travaux par le bailleur sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification de la présente décision ,
outre le relogement de la famille de MME [X] [D] pendant la réalisation des travaux ainsi que la suspension du paiement des loyers pendant cette même période.
A l’audience le conseil de MME [X] [D] expose que :
-dés son entrée dans les lieux , il a été constaté de l’humidité et l’appartement est mal isolé ,
-les enquêteurs de salubrité on rendu un rapport suite à la visite effectuée le 23-01-23 qui mentionne que le logement ne dispose pas d’un système de ventilation permanent suffisant .
MME [X] [D] souligne l’inertie du bailleur.
Le conseil de [Localité 7] HABITAT répond que :
-la demande d’indemnisation du trouble de jouissance fait suite à une demande de relogement formulée en 2021 par MME [X] [D] ,
-suite à la visite du service d’hygiène communal de [Localité 7] , le 23-01-23 , le bailleur a fait passer le technicien patrimoine qui a constaté que la VMC fonctionnait très bien et que l’ humidité constatée était due à la façon d’occuper les lieux
-le logement a été entretenu par le bailleur qui, en sus des travaux réalisés préalablement à la signature du bail en 2007 , a fait des travaux de 2009 à 2015 notamment le changement de volets , de la chaudière murale
suite aux réclamations actuelles
-les deux grilles de VMC ont été changées en octobre 2023
-le système de chauffage a été désemboué et les robinets des radiateurs ont été changés
-un rapport du technicien du patrimoine du 25-05-23 retient l’absence d’infiltration dans le logement
-un second rapport du technicien du patrimoine du 24-01-24 constate qu’une grille de ventilation est obstruée par un scotch
-un avis du 28-02-24 de la société BatiPlus confirme l’obstruction des orifices d’entrée d’air .
[Localité 7] HABITAT sollicite le débouté des demandes de dommages et intérêts de MME [X] [D] sur ces points ainsi que les demandes de relogement et de suspension du paiement des loyers qui ne sont pas justifiées .
[Localité 7] HABITAT allègue donc que
-le logement est bien isolé selon le Diagnostic de Performance Energétique réalisé le 12-08-22 qui classe ce dernier en catégorie C,
-MME [X] [D] n’a jamais permis à la société d’entretien de l’installation de chauffage d’intervenir depuis 2019
-le technicien du patrimoine , confirmé par la société BatiPlus , a relevé que la fissure sur le balcon était sans gravité
-une recherche de fuite du 31-07-23 confirme que les moisissures sont dues à des ponts thermiques liés au manque d’aération .
[Localité 7] HABITAT sollicite donc reconventionnellement la condamnation de MME [X] [D] au paiement de la somme de 3000 euros pour procédure abusive et au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile , outre les dépens.
Le conseil de MME [X] [D] réplique que :
-les conclusions de la recherche de fuite du 31-07-23 doivent être interprétées en faveur de MME [X] [D] dans la mesure où l’existence de ponts thermiques est reconnue
-le possible usage du balcon n’est pas mentionné par les dires de la société BatiPlus
-de nombreux voisins souffrent de l’insuffisance de l’isolation du bâtiment
-les dires selon lesquels les bouches d’aération auraient été obstruées par le locataire ne sont pas corroborés par des éléments probants tels que des photographies
-MME [X] [D] a donné accès à son logement pour l’entretien de la chaudière , ainsi qu’à toutes les entreprises que le bailleur a missionnées chez elle .
En conséquence MME [X] [D] sollicite le débouté des demandes reconventionnelles de [Localité 7] HABITAT et porte sa demande de dommages et intérêts à la somme de 15560 euros en réparation de son trouble de jouissance .
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la responsabilité du bailleur et la réalisation de travaux
Selon l’art 1719 du Code Civil le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le preneur des lieux pendant la durée du bail .
L’article 6 de loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent .
En l’espèce il résulte du rapport du service d’hygiène communal de [Localité 7] du 23-01-23 que:
-de l’ humidité est constatée en infraction au règlement sanitaire départemental
-une insuffisance du système de ventilation.
Ces constats ont conduit aux préconisations suivantes auprès du bailleur : une recherche de fuite, la vérification de la ventilation , le colmatage de la fissure au niveau du balcon.
Suite à ce rapport , le bailleur a mis en oeuvre :
-une visite de son technicien du patrimoine le 25-05-23 qui ne mentionne que la présence de ponts thermiques mais aussi deux grilles de ventilation cassées et vétustes ,
-ces constats sont confirmés par la société de recherche de fuite qui mentionne une condensation à l’origine des moisissures le 31-07-23 ,
-des travaux de remplacement et l’adjonction de grilles de ventilation défectueuses
-des travaux sur les radiateurs le 24-01-24.
Il convient donc de déduire de ces éléments que des désordres ont affectés le logement loué par MME [X] [D] .
Toutefois l’obstruction par le locataire des bouches d’aération , constatée à deux reprises, a fait obstacle à la ventilation du logement . De plus le bailleur a fait diligence pour effectuer une recherche de fuite , des causes de l’ humidité et fait vérifier la stabilité du balcon.
Dès lors il y a lieu de rejeter les demandes d’indemnisation de MME [X] [D] , de suspension des loyers et de relogement .
Sur la demande reconventionnelle
[Localité 7] HABITAT demande des dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil .
Le demandeur ne justifie pas d’un préjudice spécifique qui n’aurait pas été indemnisé par l’octroi de frais irrépétibles , dès lors la demande à ce titre est rejetée .
Sur les autres demandes
Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge , par décision motivée , n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce la partie demanderesse , partie perdante , sera condamnée aux entiers dépens.
L’équité justifie que chacune des parties supporte les frais irrépétibles engagés pour la présente procédure .
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe , par jugement contradictoire et en premier ressort :
déboute MME [X] [D] de ses demandes
condamne MME [X] [D] à payer à [Localité 7] HABITAT la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ,
déboute le bailleur du surplus de ses demandes et rappelle l'exécution provisoire du présent jugement,
condamne MME [X] [D] aux dépens .
LE GREFFIER LE JUGE
