| France, Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 26 / proxi fond, 07 août 2024, 24/01231

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 6]
[Localité 10]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 24/01231 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2DN

Minute :

JUGEMENT

Du : 07 Août 2024

Société LES OLIVIERS, SCI
Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

Société WAKAM, SA
Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Monsieur [C] [U]
Représentant : Me Mylène LIMAZZI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

JUGEMENT

Après débats à l'audience publique du 15 Juillet 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 07 Août 2024;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Société LES OLIVIERS, SCI
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

Société WAKAM, SA
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [U]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 9]
Représenté par Me Mylène LIMAZZI, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Marion LACOME D’ESTALENX
Me Mylène LIMAZZI

Expédition délivrée le

à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-SAINT-DENIS

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 14 août 2023, la SCI Les Oliviers a donné en location à Monsieur [C]
[U] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 5], [Localité 9], moyennant un loyer mensuel révisable de 770,00 € outre provisions sur charges de 144,50 €.
Par acte sous seing-privé signé le même jour, la SA WAKAM s'est portée caution solidaire du montant des loyers, charges récupérables, éventuelles indemnités d'occupation.
Le 16 novembre 2023, la SCI Les Oliviers a fait délivrer à Monsieur [C] [U] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 743,50 € selon décompte arrêté au 1er novembre 2023.
Par notification électronique du 17 novembre 2023, la SCI Les Oliviers a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Suivant citation délivrée à étude le 1 février 2024, la SCI Les Oliviers et la SA WAKAM ont attrait Monsieur [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
La SCI Les Oliviers et la SA WAKAM ont demandé à la juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail pour manquement de Monsieur [C] [U] à ses obligations contractuelles ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [U] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à la SCI Les Oliviers et la SA WAKAM, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [C] [U] ;De condamner Monsieur [C] [U] au paiement des sommes suivantes :4 403,43 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au terme de janvier 2024, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation, dont 1 305, 93 € à la SCI Les Oliviers et 3 097, 50 € à la SA WAKAM, caution subrogée dans les droits de la bailleresse à hauteur de ce montant ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 2 février 2024, la SCI Les Oliviers et la SA WAKAM ont notifié leur acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 15 juillet 2024, après deux renvois à la demande du défendeur et avec la fixation d'un calendrier de procédure entre les parties.
Lors de l'audience, la SCI Les Oliviers et la SA WAKAM représentées par leur conseil maintiennent leurs demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 1 juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 9 890,43 €, dont 6 792, 93 € dus à la bailleresse et 3 097, 50 € dus à la caution.
La SCI Les Oliviers et la SA WAKAM sollicitent le rejet des conclusions et pièces adverses, communiquées après le terme prévu au calendrier de procédure.
Elles font valoir que seul le premier loyer a été payé par le locataire et qu'il est de mauvaise foi.
Concernant les demandes reconventionnelles, elles soutiennent en premier lieu que le commandement de payer est régulier car le montant du loyer était intrinsèque au bail, qu'il n'a pas été contesté dans le délai légal de trois mois suivant sa signature, et qu'il n'est pas démontré que la mesure de la surface par l'inspectrice de salubrité soit exacte. Elles indiquent qu'en tout état de cause, Monsieur [C] [U] n'a payé aucune somme même ce qu'il estime correspondre au loyer dû. La SCI Les Oliviers et la SA WAKAM exposent par ailleurs qu'aucun élément n'est produit concernant la prétendue insalubrité du logement, qu'il s'agit d'une demande dilatoire, et que le locataire aurait quitté les lieux ou refusé d'en prendre possession si l'appartement était dans l'état allégué. Elles affirment de plus qu'aucun lien de causalité entre l'état de santé de Monsieur [C] [U] et l'état de l'appartement n'est caractérisé. Au surplus, la bailleresse déclare n'avoir jamais été informée d'éventuels désordres, que les pièces afférentes n'ont pas non plus été communiquées avec urgence dans le cadre de la présente procédure, et qu'aucun défaut de diligence ne peut donc lui être reproché.
La SCI Les Oliviers et la SA WAKAM s'opposent à tout délai de paiement ou pour quitter les lieux en l'absence de paiement total du loyer.
Monsieur [C] [U], représenté par son conseil, sollicite du juge :
De juger nul le commandement de payer délivré et en conséquence, rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire ainsi que la demande subsidiaire en résiliation du bail;Subsidiairement, de lui octroyer des délais de paiement suspensifs ; Très subsidiairement, de lui accorder un délai de 24 mois pour quitter les lieux ; Reconventionnellement, de : Juger que le montant du loyer est de 559 € (673, 50 € charges comprises) et condamner la bailleresse à lui restituer les sommes trop perçues au titre du dépôt de garantie et du trop perçu pour le loyer d'août 2023 ;Condamner la SCI Les Oliviers à mettre en conformité le logement avec les critères de décence sous astreinte de 200 € par mois ;Condamner la SCI Les Oliviers à lui payer la somme de la moitié du loyer par mois, soit 336, 75 €, depuis août 2023 et jusqu'à réalisation des travaux, au titre de son préjudice de jouissance ;Condamner la SCI Les Oliviers à lui payer la somme de 3 000 € au titre de son préjudice moral ;Condamner la SCI Les Oliviers à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.Monsieur [C] [U] fait valoir que le commandement de payer délivré est nul car le loyer du logement ne respecte pas l'encadrement des loyers et que le commandement a donc été délivré pour des sommes non dues. Il explique qu'une inspectrice de salubrité de la ville de [Localité 12] a en effet mesuré la surface de l'appartement et qu'elle est égale à 25,88 m2 et non 33m2, et qu'en vertu du prix au m2 à [Localité 12] (21,26), le loyer devrait être de 559 €, ce qui justifie par ailleurs sa demande reconventionnelle en révision du loyer. Il considère que cette erreur lui cause grief justifiant l'annulation du commandement, et démontre la mauvaise foi de la bailleresse.
Subsidiairement, il sollicite des délais de paiement ou encore plus subsidiairement, des délais pour quitter les lieux, exposant ne pas avoir de revenus depuis septembre 2023, et avoir le projet de monter une entreprise mais qui a été mis en pause du fait de la procédure en cours qui lui prend du temps et a aggravé son état dépressif. Il met en avant la tension du marché immobilier.
Reconventionnellement, Monsieur [C] [U] fait valoir que le logement loué est indécent. En ce sens, il indique que l'état des lieux faisait déjà état d'une non-conformité des prises électriques et d'une humidité anormale et que la bailleresse s'était engagée à des travaux de reprise. Il soutient avoir fait des démarches notamment par courriers de relance en date du 11 décembre 2023 et en février 2024, et un signalement à la ville de [Localité 12] le 27 janvier 2024. Il indique que les désordres suivants affectent le logement : un défaut d'étanchéité des fenêtres, une absence de ventilation dans la salle de bains, des prises électriques non conformes aux normes, des fuites d'eau, des moisissures. Monsieur [C] [U] déclare que ces désordres ont été constatés par une inspectrice de salubrité de la ville de [Localité 12] lors d'une visite le 2 mai 2024, notamment les risques liés aux défauts de l'installation électrique et la dégradation des murs liée aux infiltrations d'eau en provenance du logement du dessus, et qu'il a été demandé à la bailleresse d'y remédier sans succès. Il allègue subir un préjudice de jouissance important, et que son état de santé s'est dégradé en raison d'un état anxieux et dépressif, et d'asthme. Il fait aussi état d'un préjudice moral en raison de la mauvaise foi de la bailleresse et de menaces reçues d'elle et certains experts envoyés par elle.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 7 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
SUR LE REJET DES CONCLUSIONS ET DES PIÈCES DU DÉFENDEUR
Aux termes de l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.
Conformément aux dispositions de l'article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
L'article 135 du code précité dispose également que le juge peut écarter du débat les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile.
En application de l'article 442-6 du code de procédure civile, lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, le juge peut organiser les échanges entre les parties comparantes. Après avoir recueilli leur avis, le juge peut ainsi fixer les délais et, si elles en sont d'accord, les conditions de communication de leurs prétentions, moyens et pièces.
Lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les écritures précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. À défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.
À défaut pour les parties de respecter les modalités de communication fixées par le juge, celui-ci peut rappeler l'affaire à l'audience, en vue de la juger ou de la radier.
Le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense.
En l'espèce, l'affaire a été renvoyée à deux reprises à la demande du défendeur, les 8 avril et 21 mai 2024, la première fois afin qu'il puisse solliciter l'aide juridictionnelle ou saisir un avocat, la seconde afin que son conseil choisi peu de temps avant l'audience puisse se mettre en état. Ces renvois ont été accordés alors que les demanderesses s'y étaient opposées. Il a été spécifié que le second renvoi était un ultime renvoi.
Lors de l'audience en date du 21 mai 2024, un calendrier de procédure a par conséquent été fixé par la présidente afin que l'affaire soit en état d'être jugée à l'audience du 15 juillet 2024. Les parties ont accepté et signé ce calendrier de procédure.
Le calendrier prévoyait que le défendeur devait communiquer ses écritures et pièces aux demanderesses le 10 juin 2024 au plus tard, afin que celles-ci puissent y répondre pour le 1er juillet 2024 au plus tard.
Or, les conclusions et pièces de Monsieur [C] [U] ont été transmises à la SCI Les Oliviers et la SA WAKAM le 10 juillet 2024, soit un mois après la date fixée par le calendrier de procédure et seulement cinq jours avant l'audience – hors « temps utile » au sens des textes précités.
Le conseil de Monsieur [C] [U] a indiqué avoir dû attendre la transmission des éléments par son client avant cette communication, bien qu'il ait été informé des délais fixés par le calendrier de procédure.
Dès lors, afin de faire respecter les modalités de communication fixées par le juge ainsi que le principe du contradictoire, il y a lieu d'écarter du débat les pièces et conclusions présentées tardivement par Monsieur [C] [U].
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 16 novembre 2023, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
Cependant, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des parties (article 2), et en particulier des locataires en conformité avec les droits à la protection du logement et à la protection de sa vie privée (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Il convient en outre de rappeler que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. L'article 1103 du code civil tel qu'issu de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations rappelle ainsi que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et que cette disposition est d'ordre public.
En ce sens, il est de jurisprudence constante notamment qu'il n'est pas interdit de stipuler dans le bail une durée supérieure aux prescriptions légales, que les parties peuvent se soumettre au régime des locations vides, plus protecteur, quand bien même le bien était effectivement meublé ou encore que l'ordre public de protection des locataires mis en place par cette loi ne peut ni empêcher le bailleur de s'imposer à lui-même des obligations constituant pour le preneur une protection supplémentaire ni justifier que le bailleur invoque l'ordre public pour justifier sa propre défaillance dans l'exécution des obligations contractuelles qu'il s'est imposées.
Or, en l'espèce, le bail conclu entre les parties le 14 août 2023, soit après l'entrée en vigueur de la réforme précitée, contient une clause (article VII) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Cette disposition ne porte pas atteinte à l'ordre public de protection instauré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que rappelé, en ce qu'elle est davantage protectrice pour le locataire qui dispose d'un délai supérieur au délai légal pour s'acquitter d'une dette de nature à mettre en danger son bail.
Par conséquent, il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 2 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
L'action est donc recevable.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article VII) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l'espèce.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [C] [U] le 16 novembre 2023, pour un montant principal de 2 743,50
€.
Monsieur [C] [U] conteste tant la régularité du commandement de payer que le montant des sommes réclamées, au motif que le loyer prévu au bail ne respecterait pas l'encadrement des loyers en raison d'une surface habitable surévaluée dans le bail.
En vertu de l'article R111-2 du code de la construction et de l'habitation, devenu l'article R156-1 depuis le 1er juillet 2021, la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Aux termes de l'article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.
Monsieur [C] [U] expose qu'une inspectrice de salubrité de la ville de [Localité 12] a mesuré la surface de l'appartement en mai 2024 et qu'elle est égale à 25,88 m2 et non 33m2 comme indiqué dans le bail. Le rapport de l'inspectrice n'a cependant pas été produit aux débats. En tout état de cause, en l'absence de réalisation d'une attestation de surface circonstanciée et de justification de la méthode de calcul de la surface habitable utilisée par l'inspectrice et dans le bail en date du 14 août 2023, ce seul élément ne serait pas de nature à démontrer une erreur de calcul de la surface habitable.
Enfin, Monsieur [C] [U] a formé pour la première fois une demande de diminution du montant du loyer dans le cadre de la présente instance, sans respecter la procédure prévue par les dispositions susvisées.
Par conséquent, Monsieur [C] [U], qui échoue à rapporter la preuve, qui lui incombe, du différentiel de surface allégué et d'une demande préalable formée auprès de la bailleresse, sera débouté de ses demandes de diminution du loyer de ce chef et en nullité du commandement de payer.
Dès lors, les sommes sollicitées dans le commandement de payer étaient correctes, l'absence de paiement n'étant quant à elle pas contestée, et le commandement de payer est régulier.
Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.
Par suite, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 janvier 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Monsieur [C] [U] demande ainsi l'octroi de délais de paiement.
Il y a lieu de constater qu'il n'a pas repris le paiement du loyer courant à la date de l'audience, et qu'ainsi, il ne peut être fait droit à sa demande de délais de paiement en application du texte susvisé.
Au surplus, considérant l'importance de la dette locative due par Monsieur [C] [U] ainsi que la faiblesse de ses ressources, il convient de constater que la créance ne pourra être résorbée dans les délais légaux et que Monsieur [C] [U] n'est donc pas en situation de régler la dette locative.
Monsieur [C] [U] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R.
411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser la SCI Les Oliviers et la SA WAKAM, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Monsieur [C] [U].
SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS SUPPLÉMENTAIRES POUR QUITTER LES LIEUX
L'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version applicable au présent litige expose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En vertu de l'article L.412-4 du même code, dans sa version applicable au présent litige, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l'espèce, faute pour Monsieur [C] [U] de justifier de sa situation personnelle (ressources, état de santé, situation familiale...) et au regard du préjudice financier causé depuis l'entrée dans les lieux à la bailleresse (un seul loyer payé), il convient de le débouter de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Aux termes des articles 1346 et suivants du code civil, la subrogation dans les droits du créancier au profit d'une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale.
L'article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. En application de l'article 2305 du même code, la caution qui a payé exerce son recours personnel contre le débiteur principal.
En l'espèce, la SCI Les Oliviers et la SA WAKAM versent aux débats un décompte arrêté au 1 juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 9 890,43 €, dont 6 792, 93 € dus à la SCI Les Oliviers et 3 097, 50 € dus à la caution la SA WAKAM, subrogée dans les droits de la bailleresse à hauteur de ce montant suivant quittances subrogatives en date du 7 décembre 2023 et 18 janvier 2024.
Au vu des justificatifs fournis, les créances de la SCI Les Oliviers et la SA WAKAM sont établies tant dans leur principe que dans leur montant.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [C] [U] à payer au titre de l’arriéré locatif à la SCI Les Oliviers la somme de 6 792, 93 € actualisée au 1 juillet 2024, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 743,50 € à compter du 16 novembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus et à la SA WAKAM la somme de 3 097, 50 €, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'occupation illicite des lieux par Monsieur [C] [U] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SCI Les Oliviers, bailleresse, qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s'élève à la somme de 914,50 €.
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [C] [U] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 914,50 € et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES AU TITRE DE L'INSALUBRITÉ DU LOGEMENT
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.
L'article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est obligé :
de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...),d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de clause expresse mentionnée au a ci-dessus,d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux (...) ;
Aux termes de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.Ainsi, le bailleur est tenu de garantir le locataire contre les défectuosités des installations ou équipements existants qui ne remplissent pas leur rôle normal et créent des troubles de jouissance ou des dommages aux locataires.
L'obligation du bailleur d'assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur.
L'article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.
Aux termes de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l'existence de son préjudice.
Sur la demande en travaux assortis d'une astreinte, dès lors que le bail de Monsieur [C] [U] a été résilié de plein droit le 17 janvier 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle et qu'il n'a depuis cette date plus qualité de locataire, il ne peut solliciter la réalisation de travaux sur le fondement d'un manquement à ses obligations contractuelles de leur ancien bailleur.
Sur la demande subsidiaire en indemnisation de son trouble de jouissance et de son préjudice moral, il sera relevé que Monsieur [C] [U] ne produit aucune pièce à l'appui de ses demandes, ces pièces n'ayant pas été admises au débat pour non-respect des délais fixés par le calendrier de procédure et conformément au principe du contradictoire.
Dans le dossier des demanderesses, il n'est pas produit l'état des lieux d'entrée, et aucune clause du bail n'indique des travaux de reprise à la charge de la bailleresse comme allégué.
Monsieur [C] [U] fait état d'un constat par une inspectrice de salubrité de la ville de [Localité 12], qui aurait constaté la non-conformité des prises électriques et des infiltrations dans les murs. À supposer exactes même en l'absence de production de ce constat, ces observations seules sont insusceptibles de caractériser la nature, l'ampleur ou les causes des désordres (isolation ou ventilation inadéquates, infiltrations pour défaut d'étanchéité...) Il convient en effet de préciser que de tels désordres peuvent être liés tant aux manquements du propriétaire à son obligation d'entretien et de décence qu'à ceux du locataire au titre de ses propres obligations (déterioration des installations après l'entrée dans les lieux, manque d'entretien), ou même d'un sinistre en provenance d'un autre appartement de l'immeuble (d'ailleurs évoqué par le locataire lui-même au sujet d'une fuite provenant de l'appartement du dessus).
Monsieur [C] [U] échoue ainsi à rapporter la preuve, qui lui incombe, d'un manquement contractuel de la bailleresse à son obligation de fourniture d'un logement décent.
Il n'est pas non plus justifié une mauvaise foi ou des menaces de la part de la bailleresse.
Il convient donc de débouter Monsieur [C] [U] de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour trouble de jouissance et pour préjudice moral.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [U] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 novembre 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [C] [U] sera condamné à payer à la SCI Les Oliviers et la SA WAKAM la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Au regard de la solution donnée au litige, la demande de Monsieur [C] [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
ÉCARTE du débat les pièces et conclusions présentées tardivement par Monsieur [C] [U];
CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par la SCI Les Oliviers et la SA WAKAM ;
REJETTE les demandes de Monsieur [C] [U] en révision du loyer et en remboursement d'un trop perçu de ce chef ;
CONSTATE la régularité du commandement de payer délivré le 16 novembre 2023 ;
CONSTATE que le contrat signé le 14 août 2023 entre la SCI Les Oliviers et la SA WAKAM et Monsieur [C] [U] concernant les locaux situés [Adresse 5], [Localité 9] s'est trouvé de plein droit résilié le 17 janvier 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
REJETTE la demande de délais suspensifs de Monsieur [C] [U] ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [C] [U] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISE la SCI Les Oliviers et la SA WAKAM à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Monsieur [C] [U] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux de Monsieur [C] [U];
RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [C] [U] à verser, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de juillet 2024 incluse, à la SCI Les Oliviers la somme de 6 792, 93 € actualisée au 1 juillet 2024, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 743,50 € à compter du 16 novembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus et à la SA WAKAM la somme de 3 097, 50 €, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [C] [U] à la somme mensuelle de 914,50 €, et au besoin CONDAMNE Monsieur [C] [U] à verser à la SCI Les Oliviers ladite indemnité mensuelle à compter du mois d'août 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;
DÉBOUTE Monsieur [C] [U] de sa demande de travaux pour mise en conformité du logement sous astreinte ;
DÉBOUTE Monsieur [C] [U] de ses demandes de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et pour préjudice moral ;
CONDAMNE Monsieur [C] [U] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 novembre 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
CONDAMNE Monsieur [C] [U] à verser à la SCI Les Oliviers et la SA WAKAM la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE Monsieur [C] [U] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRE LA JUGE