Décision du 06 Août 2024
Minute n° 24/00203
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
du 06 Août 2024
:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:
Rôle n° RG 23/00194 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X7YH
Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS
DEMANDEUR :
S.A. SOREQA (SOCIETE DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS)
[Adresse 11]
[Localité 10]
représentée par Maître Florence BOURDON, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
Monsieur [E] [J]
[Adresse 20]
[Localité 15]
représenté par Maître Jean-Marc BENHAMOU, avocat au barreau de PARIS
Monsieur [G] [J]
[Adresse 20]
[Localité 15]
représenté par Maître Jean-Marc BENHAMOU, avocat au barreau de PARIS
INTERVENANT :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE
[Adresse 9]
[Localité 12] représentée par Monsieur [Y] [T], commissaire du Gouvernement
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Karima BRAHIMI, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la visite des lieux : 23 janvier 2024
Dates de la première évocation et des débats: 12 mars 2024 ; 23 avril 2024 ; 11 juin 2024
Date de la mise à disposition : 06 Août 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [G] [J] et Monsieur [E] [J] sont propriétaires d’un fonds de commerce exploité au sein d’un immeuble situé [Adresse 20] à [Localité 15], sur la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 1].
Ce fonds de commerce est composé d'un local commercial dans lequel est exercée une activité de vente de fruits et légumes et d’un appartement. Pour une description plus précise des lieux, il est renvoyé au procès-verbal de transport judiciaire sur les lieux du 23 janvier 2024, annexé à la présente décision.
Messieurs [J] sont titulaires d’un contrat de bail commercial relatif à l’immeuble situé [Adresse 20] à [Localité 15], renouvelé le 1er janvier 2013 pour une durée de 9 ans et prenant fin le 31 décembre 2021.
La ville de [Localité 15], l’Etablissement public territorial Est Ensemble et la SOREQA ont signé une convention tripartite le 20 mars 2014 aux fins de renforcer le droit de préemption urbain et le déléguer à la SOREQA dans le périmètre de la zone d’aménagement concerté ([Adresse 22]) dite [Adresse 22] à [Localité 15].
Un traité de concession entre l’Etablissement public territorial Est-Ensemble et la SOREQA a été signé le 31 mars 2014 désignant la SOREQA comme aménageur de la “[Adresse 22]”.
L’immeuble sis [Adresse 20] à [Localité 15] est situé dans le périmètre de la [Adresse 22] et a fait l’objet d’une ordonnance d’expropriation rendue par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny le 30 septembre 2021 et emportant transfert de propriété au profit de la SOREQA.
La SOREQA a notifié son Mémoire valant offres à Monsieur [E] [J] par acte de commissaire de justice du 04 mai 2023, remis à personne, et à Monsieur [G] [J] par acte de commissaire de justice du 04 mai 2023, remis à tiers présent.
Par une requête et Mémoire valant offres reçus le 02 août 2023 par le greffe, la SOREQA a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation des indemnités dues à Messieurs [J].
En l’absence d’accord entre les parties, et conformément aux dispositions de l’article R.311-9 du code de l’expropriation, la juridiction a réceptionné la requête postérieurement au délai d’un mois suivant la date de réception par la partie expropriée des offres de la SOREQA.
La SOREQA a notifié la requête à Monsieur [G] [J] par acte de commissaire de justice du 08 août 2023, remis à tiers présent, et à Monsieur [E] [J] par acte de commissaire de justice du 08 août 2023, remis à personne.
Par une ordonnance rendue le 23 novembre 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 23 janvier 2024.
La SOREQA a notifié cette décision à Monsieur [G] [J] par acte de commissaire de justice du 06 décembre 2023, remis à tiers présent, et à Monsieur [E] [J] par acte de commissaire de justice du 06 décembre 2023, remis à personne.
La date de réception par la partie expropriée lui a laissé :
- un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire de la SOREQA et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 du code de l’expropriation,
- et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa, du code de l’expropriation.
Monsieur [G] [J] et Monsieur [E] [J] étaient présents et assistés de leur avocat lors de la visite judiciaire de l’immeuble au cours de laquelle la date d’audience a été fixée au 12 mars 2024.
Dans ses dernières écritures intitulées “Mémoire récapitulatif” reçues le 15 avril 2024 par le greffe de l’expropriation, faisant suite à son Mémoire valant offre, la SOREQA demande à la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny de :
- fixer l’indemnité à revenir à Monsieur [G] [J] et Monsieur [E] [J] au titre de l’éviction des locaux commerciaux dont ils sont locataires au [Adresse 20] à [Localité 15], de la manière suivante :
. Indemnité principale d’éviction commerciale en valeur pleine fonds de commerce à 81.814,40 euros,
. Indemnité de remploi de 7.031,44 euros,
. Indemnité pour trouble commercial de 9.356,25 euros.
Dans ses dernières écritures intitulées “ Conclusions récapitulatives n°1 du commissaire du Gouvernement” reçues le 12 avril 2024 par le greffe de l’expropriation, le commissaire du Gouvernement propose de retenir la somme de 140.118 euros en ce non compris les indemnisations complémentaires, décomposée de la manière suivante :
- une indemnité principale selon la valeur de l’entier fonds de commerce/d’activité, comme suit
. Chiffre d’affaires TTC moyen entre 2020 à 2022 : 216.000 euros,
. Coefficient multiplicateur : 55 %,
. Valeur du fonds de commerce : 118.800 euros, soit 216.000 x 55%,
- une indemnité de remploi de 10.730 euros,
- une indemnité pour trouble commercial de 10.588 euros.
Dans ses écritures intitulées “Mémoire” reçues le 8 mars 2024 par le greffe de l’expropriation, Monsieur [G] [J] et Monsieur [E] [J] sollicitent du juge de l’expropriation de :
- fixer à la somme de 1.040.440 euros l’indemnité principale,
- fixer à la somme de 201.031,19 euros les indemnités accessoires,
En tout état de cause :
- de condamner la SOREQA à verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- de condamner la SOREQA aux dépens de l’instance.
En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens des parties au soutien de leurs prétentions.
L'audience, initialement prévue le 12 mars 2024, a été successivement renvoyée aux 23 avril 2024 et 11 juin 2024. A cette date, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R.311-20 du code de l’expropriation.
L'affaire a été mise en délibéré au 06 août 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I/ Sur les principes du droit de l’expropriation
Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité.
L’article L.321-1 du code de l’expropriation dispose que : Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien...) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.
Le principe de la réparation est le même pour un commerçant ou un exploitant évincé, partiellement ou totalement, d’un fonds de commerce ou d’activité. L’indemnité d’éviction doit lui permettre :
- soit de se procurer un autre fonds de commerce/d’activité, disposant d’un équipement et d’une commercialité similaires, et d’être en situation de l’exploiter,
- soit d’obtenir réparation de la perte de l’entier fonds de commerce.
II/ Sur les éléments préalables à la détermination de l’indemnité d’éviction
1/ Sur les dates de référence
Conformément aux dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe l’indemnité d’éviction d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.
Le premier alinéa de l’article L.322-2 du même code dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du présent jugement en fixation des indemnités.
Enfin, en application des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l'urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, cette date de référence se situe, pour les biens non compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers, le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, le fonds de commerce de Messieurs [G] [J] et [E] [J] doit être évalué selon :
- sa consistance au 30 septembre 2021, date de l’ordonnance d’expropriation,
- son usage effectif à la date du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 04 février 2020, applicable depuis le 27 mars 2020 et plaçant le bien en zone UP Mo3 (selon les écritures non contestées du commissaire du Gouvernement),
- sa valeur d’échange à la date du présent jugement.
2/ Sur la consistance du fonds de commerce
Il s’agit d’un fonds de commerce d’activité de vente de fruits et légumes sis[Adresse 20] à [Localité 15]. Monsieur [G] [J] et Monsieur [E] [J] sont locataires de cet immeuble en vertu d’un contrat de bail commercial prenant fin le 31 décembre 2021 dont le loyer annuel s’élève à 15.000 euros hors charges et hors taxes.
D’après le contrat de renouvellement du bail commercial du 1er janvier 2013, l’immeuble est composé :
- d’un local commercial comprenant un magasin, un hall, une chambre froide, deux réserves, des WC et une cuisine,
- d’un appartement comprenant une pièce principale et une chambre, des espaces de stockage, trois pièces annexes et un terrain en fond de parcelle,
- des appentis extérieurs,
- d’un terrain.
S’agissant de l’état des lieux, il convient de se reporter pour plus de détails au procès-verbal de transport judiciaire sur les lieux dressé par le juge de l’expropriation et annexé à la présente décision.
Il convient toutefois de préciser que la [Adresse 20] est une rue résidentielle et commerçante très animée et disposant de toutes les commodités nécessaires à proximité immédiate telles que la station de métro Robespierre sur la ligne 9.
Suivant procès-verbal de transport sur les lieux du 23 janvier 2024, l’état général de l’espace de vente est qualifié de relativement bon, l’état général du logement est qualifié de moyen et l’état général des autres espaces, dépendances et terrain, est qualifié de mauvais.
3/ Sur la méthode d’évaluation
Messieurs [J] sollicitent l’application de la méthode dite de la valeur du droit au bail. Ils font valoir des éléments de plus-value et notamment, une configuration commerciale attractive, une clientèle de quartier fidélisée depuis de nombreuses années, une situation géographique favorable dans un quartier dynamique près de [Localité 16].
La SOREQA soutient que les évincés ne pourront ni se réinstaller à proximité, ni se réinstaller de manière plus éloignée tout en conservant leur clientèle. Elle en conclut que les évincés vont, du fait de l’expropriation, perdre leur fonds de commerce, ce qui justifie l’application de la méthode d’indemnisation de l’entier fonds de commerce, méthode qui a vocation à indemniser les évincés en leur octroyant une indemnité de remplacement du fonds de commerce perdu, après application d’un coefficient.
Le commissaire du gouvernement propose de se référer non pas à la méthode de valorisation du droit au bail mais à la méthode de valorisation du fonds de commerce, qu’il estime plus réaliste.
Il sera rappelé que le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation du bien évincé.
En l’espèce,
Le tribunal observe qu’en application de la méthode du droit au bail, les évincés se réfèrent à la seule valorisation du droit au bail en se basant de plus, sur une valeur locative moyenne ne prenant pas en compte uniquement la commune de Montreuil mais également celles de [Localité 21] et de Paris (12ème arrondissement), ce qui n’est pas conforme à la situation géographique réelle du fonds de commerce en litige.
La seule prise en compte du droit au bail ne permet pas une analyse réaliste de la valeur du fonds qui doit certes prendre en compte ce droit au bail, mais d’autres éléments du fonds de commerce (éléments corporels (mobiliers, matériel notamment) et incorporels (clientèle notamment)).
Il sera également observé que les évincés indiquent eux-mêmes, dans leurs écritures, qu’exploitant une activité de proximité auprès d’une clientèle de quartier, d’une part leur activité n’est pas aisément transférable, et, d’autre part, leur clientèle ne les suivra pas. Ils indiquent également que leur indemnisation doit correspondre à la valeur de remplacement de leurs fonds.
Ainsi, la méthode de valorisation du fonds de commerce parait plus adaptée à la situation en litige.
Enfin, le tribunal relève que la méthode de valorisation du fonds de commerce est plus réaliste économiquement car elle s’appuie sur le volume d’activité réel développé dans le local.
Par conséquent, la méthode de valorisation de l’entier fonds de commerce sera retenue. A cet effet, il sera pris en compte la moyenne du chiffre d’affaires des trois derniers exercices, chiffre d’affaires qui sera corroboré avec des termes de comparaison de cessions de fonds de commerce d’activité similaire.
Pour déterminer la valeur de l’entier fonds de commerce, il conviendra donc de multiplier le chiffre d’affaires moyen, toutes taxes comprises, des trois derniers exercices clos, par un ratio “prix de vente / chiffre d’affaires (CA)”. Le ratio prix de vente/CA dans le cadre de l’évaluation de la valeur de l’entier fonds sera déterminé par l’analyse des termes de comparaison produits par les parties sur des mutations de fonds de commerce d’activité équivalente, cession qui sont intervenues sur une période récente et sur le marché local.
4/ Sur les surfaces
Messieurs [J] soutiennent que les locaux loués ont une surface réelle de 301,57 m² en vertu des conclusions du bailleur en date du 5 décembre 2012 (Pièce défendeur n°20).
La SOREQA indique que la superficie réelle à retenir est de 110 m² de bâti et100 m² de terrain, conformément au contrat de bail commercial.
Faute pour Messieurs [J] de remettre en cause utilement la surface mentionnée dans le contrat de bail, par un certificat de mesurage notamment, leur demande tendant à retenir une surface de 301, 57 m² sera rejetée, étant précisé que le simple renvoi à des conclusions du bailleur mentionnant une autre superficie que celle figurant au contrat de bail est insuffisante car non accompagnée d’aucune pièce justificative.
La surface retenue sera celle figurant au contrat de bail du 01 janvier 2013 soit :
- un local commercial d’environ 68 m²,
- un appartement d’environ 28m²,
- des appentis extérieurs d’environ 14 m²,
- un terrain d’environ 100 m².
Dès lors, la superficie à retenir est de 110 m² de bâti et 100 m² de terrain.
III/ Sur la détermination des indemnités
Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.
En l'espèce, le juge fixe l'indemnité en considération des termes de comparaison produits par la SOREQA , par le commissaire du Gouvernement et par Messieurs [J], à un montant compris entre :
- 98.202,09 euros, montant offert par la SOREQA,
et
- 1.241.471,19 euros montant demandé par Messieurs [J],
étant précisé que le commissaire du Gouvernement retient une valeur de 140.118 euros.
1/ Sur la détermination de l'indemnité principale
1.1/ Sur le montant du chiffre d’affaires
La SOREQA mentionne les chiffres d’affaires HT suivants :
- 227.959 euros en 2020,
- 199.245 euros en 2021,
- 186.404 euros en 2022,
et retient une valeur moyenne de 204.536 euros.
Le commissaire du Gouvernement présente les données comptables suivantes :
- 240.359 euros en 2020,
- 210.172 euros en 2021,
- 196.656 euros en 2022,
Il retient un chiffre d’affaires moyen TTC pour les années 2020, 2021 et 2022 de 215.729 euros, arrondis à 216.000 euros et un résultat moyen de 37.425 euros.
Les consorts [J] exposent les chiffres d’affaires suivants :
- 240.497 euros en 2020,
- 210.203 euros en 2021,
- 196.656 euros en 2022,
Ils retiennent une valeur moyenne pour ces trois chiffres d’affaires TTC est de 215.785 euros.
Les consorts [J] soutiennent qu’il convient de majorer ce chiffre d’affaire de 20% et propose en conséquence de retenir une moyenne de chiffres d’affaires égale à 258.942 euros.
Ils soutiennent que le chiffre d’affaires constatés ces dernières années a été réduit du fait de différents évènements extérieurs tels que la crise sanitaire (Coronavirus), les manifestations et grèves qui ont impacté l’évolution normale du chiffre d’affaires.
En l’espèce, Monsieur [G] [J] et Monsieur [E] [J] ne produisent aucun élément tangible de nature à justifier le montant de la majoration dont ils sollicitent l’application. Ainsi, ils ne justifient pas que les événements extérieurs auxquels ils font référence aient réellement impactés leur activité de commerce de proximité.
De plus, les éléments produits démontrent un CA de 198.741 euros en 2019 soit inférieur à celui des années 2020 et 2021 et proche de celui de l’année 2022. L’argumentation des évincés ne convainc pas dès lors qu’elle ne permet pas au tribunal de constater une baisse de chiffre d’affaires depuis 2020.
Cette demande de majoration sera par conséquent rejetée.
Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de retenir le chiffre d’affaires moyen TTC des trois exercices clos, des années 2020, 2021 et 2022, d’un montant de 216.000 euros au regard des éléments comptables produits, étant précisé que ce chiffre moyen retenu est celui proposé par le commissaire du gouvernement qui a intégré les barèmes de l’administration fiscale (15 à 40% du CA TTC).
1.2/ Sur le ratio prix de vente / chiffre d’affaires
Ce ratio est déterminé à partir des termes de comparaison produits par les parties, consistant en des cessions de fonds de commerce pour lesquels le prix de vente et le chiffre d’affaires moyen des derniers exercices comptables réalisés sont précisés.
La SOREQA ne produit pas de termes de comparaison. Elle reprend ceux qui seront proposés par le commissaire du Gouvernement et propose un ratio égal à 40 %.
Le commissaire du Gouvernement transmet, à titre de termes de comparaison, des cessions de fonds de commerce/d’activité précisant les ratios prix de vente/chiffre d’affaires :
Référence Enregistrement
Commune et adresse
Prix
€
CA moyen
TTC
Résultat d’exploitation Moyen
Ratio
PV/CA
%
CG n° 1
21/12/2020 (SDE de [Localité 13] 2021 A 0044)
[Adresse 3] à [Localité 21] (94)
90.000 € (dont 10.000 € matériel)
225.470 € ( 3 exercices 2018,2019,2020)
Positif de 11.676 €
0,4
CG n°2
25/10/2022 (SDE de [Localité 13] 2022 A 5897)
[Adresse 4] à [Localité 21] (94)
100.000 € (dont 30.000€ matériel)
359.469 € ( 1 exercice 2021)
Négatif de -99.049 €
0,28
CG n°3
22/05/2023 (SDE de [Localité 13] 2023 A 2528)
[Adresse 2] à [Localité 21] (94)
35.000 € (dont 20.000 € matériel)
205.819 € ( 3 exercices 2022,2021,2020)
Négatif de -3.795 €
0,17
CG n°4
20/01/2021 (SDE de [Localité 16] 2021 A 1614)
[Adresse 8] à [Localité 19] (75)
167.000 € (dont 11.000 € matériel)
335.830 € ( 3 exercices 2017,2018,2019)
Positif de 20.625 €
0,5
CG n°5
08/12/2021 (SDE de [Localité 16] 2022 A 1792)
[Adresse 6] à [Localité 19] (75)
170.000 € (dont 32.000 € matériel)
293.370 € ( 3 exercices 2019,2020,2021
Positif de 28.897 €
0,58
CG n°6
03/04/2023 (SDE de [Localité 16] 2023 A 8639)
[Adresse 14] à [Localité 17] (75)
100.000 € (dont 46.000 € matériel)
376.105 € ( 3 exercices 2020,2021,2022)
Positif de 20.030 €
0,27
CG n°7
16/01/2020 (SDE de [Localité 16] 2020 A 0906)
[Adresse 7] à [Localité 18] (20)
270.000 € (dont 15.000 € matériel)
481.280 € ( 3 exercices 2016,2017,2018)
Positif de 38.989 €
0,56
CG n°8
27/04/2020 (SDE de [Localité 16] 2020 A 6490)
[Adresse 5] à [Localité 17] (20)
315.000 € (dont 35.000 € matériel)
566.376 € ( 3 exercices 2017,2018,2019)
Positif de 11.675 €
0,56
Le ratio moyen de ces 8 termes de comparaison est de 48 %. Le commissaire du Gouvernement propose un ratio supérieur égal à 55 %.
Les parties ne présentent pas d’observation quant à ces termes de comparaison.
Messieurs [J] ne produisent pas de termes de comparaison.
En l’espèce, pour effectuer une comparaison avec l’activité exercée par Monsieur [G] [J] et Monsieur [E] [J], évincés de leur local commercial :
- les termes CG n° 1, 4, 6 et 8 ne sont pas retenus car il s’agit de cessions de fonds dont le résultat d’exploitation moyen est nettement inférieur à celui des consorts [J] (37.425 euros),
- les termes CG n° 2 et 3 ne sont pas retenus car il s’agit de cessions de fonds dont le résultat d’exploitation moyen est négatif alors que celui des consorts [J] est positif,
- le terme CG n°7 n’est pas retenu car il s’agit d’une cession de fonds ayant réalisé un chiffre d’affaires moyen très supérieur (près du double) à celui des consorts [J],
- le terme CG n°5 est retenu car il s’agit d’une cession de fonds exploité selon une activité similaire et ayant réalisé un chiffre d’affaires comparable, selon un ratio moyen de 58 %.
Au total, pour déterminer le ratio applicable au chiffre d’affaires moyen réalisé par Messieurs [J], le tribunal retient
- Le terme de comparaison CG n°5 présenté par le commissaire du Gouvernement, selon un ratio moyen de 58% ,
- Les facteurs de plus-value suivants :
. la situation géographique privilégiée du bien,
. l’état général de l’espace de vente qualifié de bon,
- Les facteurs de moins-value suivant :
. l’état général du logement qualifié de moyen,
. l’état général des autres espaces, dépendances et terrain, qualifié de mauvais,
Au regard, de ces éléments, le ratio est fixé à 58 %.
1.3/ Sur l’indemnité retenue
Au regard des éléments développés ci-avant, l’indemnité principale d’éviction du fonds de commerce de Monsieur [G] [J] et Monsieur [E] [J] sera fixée à la somme de sera égale à 125.280 euros, soit 216.000 euros de chiffre d’affaires moyen TTC des années 2020, 2021 et 2022 multiplié par le coefficient multiplicateur de 58 %.
2/ Sur la détermination des indemnités accessoires
2.1/ Sur l’indemnité de remploi
L'article R 322-5 du code de l'expropriation dispose que l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de bien de remplacement.
Le principe de l’indemnité de remploi n’est pas contesté par les parties.
Elle a pour base le montant de l’indemnité principale d’éviction, en l’espèce 125.280 euros et est une indemnité forfaitaire calculée en pourcentage, habituellement de 5 % jusqu'à 23.000 euros et de 10 % sur le surplus.
En l’espèce, elle est égale à :
. 5 % jusqu’à 23.000 euros = 1.150,00 euros
. 10 % sur le surplus, soit 102280 euros = 10.228 euros
soit un total de 11.378 euros.
Ainsi, l’indemnité allouée au titre du remploi sera d’un montant de 11.378euros.
2.2/ Sur l’indemnité pour frais de déménagement
Messieurs [J] sollicitent de ce chef une somme de 15.000 euros pour un local de plus de 300 m². Ils versent un devis de déménagement du 6 mai 2024 de la société SAS A-K Negoce International Import & Export pour un montant de 11.500 euros TTC.
La SOREQA propose de rejeter ce chef de demande à défaut de justificatifs.
Le commissaire du Gouvernement ne présente pas d’observation.
En l’espèce, cette dépense entretient un lien direct avec l’opération d’expropriation, et d’éviction subséquente. En effet, les frais de déménagement sont dus en cas de perte de fonds de commerce qui entraîne nécessairement le déménagement du stock invendu, des archives et autres effets. En outre, le devis présenté par les évincés n’est pas utilement contesté et sera par conséquent retenu.
Par conséquent, il sera fait droit à la demande à hauteur de 11.500 euros.
2.3/ Sur l’indemnité pour frais de réinstallation
Ces frais sont destinés à indemniser le locataire évincé des frais nécessaires à la reprise de son activité dans de nouveaux locaux, tenant compte des aménagements perdus.
Messieurs [J] sollicitent une indemnité de 15.000 euros correspondant à un mois de loyer, un éventuelpas de porte pour la création d’un fonds, les mandats confiés aux agences pour trouver un nouveau local. Ils ne versent aucun justificatif.
La SOREQA propose de rejeter ce chef de demande.
Le commissaire du Gouvernement ne présente pas d’observation.
En l’espèce, Monsieur [G] [J] et Monsieur [E] [J] ne justifient pas d’une réinstallation effective, étant rappelé que l'indemnité de réinstallation implique une reprise d' activité (qui n’est pas justifiée en l’espèce).
Par conséquent, il ne sera pas fait droit à cette demande.
2.4/ Sur l’indemnité pour trouble d’exploitation/commercial
Le trouble commercial correspondant au préjudice subi par le preneur du fait de la gestion de l'éviction. La méthode habituelle usuellement utilisée consiste à retenir, soit 3 mois de bénéfice et non de CA, soit 1 mois et demi de salaires et charges, soit 15 jours de recettes journalière.
Messieurs [J] sollicitent une indemnité de 50.000 euros sans justifier du montant sollicité.
La SOREQA rappelle que l’indemnité pour perte de bénéfice est calculée sur la base de trois mois de bénéfices. Sur la base des bilans des années 2020, 2021 et 2022, elle offre une indemnité d’un montant de 9.356,25 euros (correspond à la méthode des trois mois de bénéfices ( 37.425 euros / 12 mois x 3 mois)).
Le commissaire du Gouvernement propose, pour déterminer le montant de l’indemnité pour trouble commercial, de retenir la méthode de 15 jours de chiffre d’affaires, soit une indemnité de 10.588 euros (216.000 euros x 15 jours /306).
En l’espèce, l'évaluation de l'expert conforme à l'usage sera entérinée, cette évaluation étant la plus à même de réparer l’entier préjudice des évincés.
Ainsi, l’indemnité allouée au titre de l’indemnité pour trouble d’exploitation sera fixée à la somme de 10.588 euros.
2.5/ Sur l’indemnité de licenciement
Messieurs [J] sollicitent une indemnité de licenciement de 7.637,19 euros et versent aux débats une estimation de l’indemnité de licenciement de leur salarié ainsi que les bulletins de paie de ce dernier des mois de janvier 2023 à décembre 2023.
La SOREQA propose de rejeter ce chef de demande. Elle estime qu’en l’absence de réinstallation, cette indemnité n’a pas à être versée.
Le commissaire du Gouvernement ne présente pas d’observation quant à cette indemnité accessoire.
En l’espèce, faute de preuve rapportée qu'un salarié a été effectivement licencié, Messieurs [J] doivent être déboutés de cette demande.
Monsieur [G] [J] et Monsieur [E] [J] doivent être déboutés de cette demande
2.6/ Sur l’indemnité au titre des frais administratifs et de communication
Messieurs [J] sollicitent une indemnité au titre des frais administratifs et de communication (changement de siège social, campagne de publicité, autour du nouveau local, édition des cartes de visites, diffusion de flyers,...) de 3.000 euros sans verser de justificatif aux débats.
La SOREQA propose de rejeter ce chef de demande en précisant que ces frais sont inclus dans l’indemnité de remploi.
Le commissaire du Gouvernement ne présente pas d’observation quant à cette indemnité accessoire.
En l’espèce, l’éviction de l’ensemble immobilier entraîne nécessairement des démarches administratives telles que des frais de greffe, déclarations sociales et fiscales, publication d’annonces légales, transfert ou fin des abonnements, que ce soit dans le cadre d’une réinstallation ou en cas de perte du fonds de commerce.
La demande au titre de l’indemnité pour frais administratifs et communication est donc justifiée dans son principe.
Quant à son quantum, en absence de justificatifs versés aux débats, l’indemnité sera justement appréciée à la somme de 1.000 euros.
Par conséquent, il sera fait droit à la demande à hauteur de 1.000 euros.
2.7/ Sur l’indemnité de dépôt de garantie
Messieurs [J] sollicitent une indemnité de 7.500 euros, sans verser de justificatif aux débats.
La SOREQA souligne que les consorts [J] ne justifie pas du paiement du dépôt de garantie et que cette demande n’entre pas dans la compétence du juge de l’expropriation car elle intéresse les rapports propriétaire-bailleur/ locataire dans le cadre de l’exécution du contrat qui les lie.
Le commissaire du Gouvernement ne présente pas d’observation quant à cette indemnité accessoire.
En l’espèce, il est de jurisprudence constante que le bailleur originaire est tenu de restituer le dépôt de garantie. L’absence de restitution de celui-ci ne constitue pas un préjudice résultant de l’expropriation à la charge de l’expropriant. Le bénéficiaire de l’expropriation n’est pas tenu d’indemniser le préjudice lié à la perte du dépôt de garantie par le locataire des lieux expropriés.
Dès lors, la SOREQA, bénéficiaire de l’expropriation, n’est pas tenue d’indemniser le préjudice lié à la perte du dépôt de garantie des consorts [J].
Par conséquent, il ne sera pas fait droit à cette demande.
3/ Sur l’indemnité totale d’éviction
Au ragrd des précédents développements, l'indemnité totale d'éviction à verser par la SOREQA à la partie évincée s'élève à la somme de 159.746 euros, et se décompose de la manière suivante:
- 125.280 euros, à titre d’indemnité principale,
- 11.378 euros, à titre d’indemnité de remploi,
- 11.500 euros, à titre d’indemnité de déménagement,
- 10.588 euros, à titre d’indemnité pour trouble d’exploitation/commercial,
- 1.000 euros à titre d’indemnité pour frais administratifs et communication.
IV/ Sur les demandes accessoires
1/ Sur les dépens
Aux termes de l'article L.312-1 du code de l'expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.
La SOREQA doit par conséquent supporter les dépens de la présente instance.
2/ Sur l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, l’équité commande de condamner la SOREQA, partie tenue aux dépens, à verser à la partie évincée la somme de 3.000 euros.
PAR CES MOTIFS
Karima BRAHIMI, Vice-présidente, juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, rendu en premier ressort et susceptible d’appel :
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal du transport judiciaire sur les lieux du 23 janvier 2024,
FIXE à 159.746 euros (cent cinquante-neuf mille sept cent quarante-six euros), l’indemnité totale d’éviction due par la SOREQA à Monsieur [G] [J] et Monsieur [E] [J] dans le cadre de l’opération d’expropriation de l’ensemble immobilier situé [Adresse 20] à [Localité 15],
PRÉCISE que cette indemnité totale d'éviction se décompose de la manière suivante :
- Indemnité principale : 125.280 euros,
- Indemnité de remploi : 11.378 euros,
- Indemnité de déménagement : 11.500 euros,
- Indemnité pour trouble d’exploitation/commercial : 10.588 euros,
- Indemnité pour frais administratifs et de communication : 1.000 euros ,
REJETTE la demande d’indemnité présentée au titre des frais de réinstallation,
REJETTE la demande formulée au titre de l’indemnité de licenciement,
REJETTE la demande d’indemnité présentée au titre de la perte du dépôt de garantie,
CONDAMNE la SOREQA à payer à Monsieur [G] [J] et Monsieur [E] [J] une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SOREQA au paiement des dépens de la présente procédure.
Cécile PUECH
Greffier
Karima BRAHIMI
Vice-Présidente
