TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/01037 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGY7
Minute : 24/00466
S.A. EMMAÜS HABITAT, SA D’HLM
Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101
C/
Monsieur [L] [V]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2024
DEMANDEUR :
S.A. EMMAÜS HABITAT, SA D’HLM
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Maître Clotilde BIGNON, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris
DÉFENDEUR :
Monsieur [L] [V]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 21 Juin 2024, présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection en présence de Madame Cassandra LORIOT, auditrice de justice, qui a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 8 mars 2007, la société d'HLM EMMAÜS HABITAT a consenti à Monsieur [L] [V] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 208,74 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 84,61 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.
Le 21 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 1663,38€ arrêtée à la date du 14 septembre 2023, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 2 avril 2024, la société d'HLM EMMAÜS HABITAT a fait citer Monsieur [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
" constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,
" ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [V] et de celle de tous occupants de son chef des locaux loués, et ce, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
" condamner Monsieur [L] [V] au paiement :
Ï de la somme provisionnelle de 3896,43 €,
Ï d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle correspondant au loyer contractuel révisé et augmenté des charges comme si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et cela jusqu'au départ effectif des lieux,
Ï de la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris notamment les frais d'établissement du commandement de payer.
A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré, qu'il n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 21 juin 2024, la société d'HLM EMMAÜS HABITAT, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 5158,243 €, hors frais, arrêtée à la date du 12 juin 2024. Elle a indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Elle a maintenu le surplus de ses demandes initiales et s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Monsieur [L] [V], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la résiliation
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 5 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la société EMMAÜS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 6 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 2 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.
Le bail conclu le 8 mars 2007 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer courant (article 7.5). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 septembre 2023 pour la somme en principal de 1663,38€ arrêtée au 14 septembre 2023, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 novembre 2023.
La clause résolutoire est donc acquise depuis cette date, date à partir de laquelle le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu'il lui appartient désormais de quitter.
L'expulsion de Monsieur [L] [V] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.
Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation
En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [L] [V] cause jusqu'à son départ effectif un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation.
Monsieur [L] [V] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 3 novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l'exécution
Sur la condamnation au paiement provisionnel de l'arriéré locatif
Le défendeur n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.
La société d'HLM EMMAÜS HABITAT produit un décompte au 13 mars 2024 indiquant que Monsieur [L] [V] reste lui devoir la somme de 3896,43 €, terme de février 2024 inclus.
Il convient de déduire de cette somme les frais contentieux de 126,31 € (123,95 € +2,36 €).
Par conséquent, Monsieur [L] [V] sera condamné à verser à la société d'HLM EMMAÜS HABITAT la somme provisionnelle de 3770,12 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 13 mars 2024 incluant le terme du mois de février 2024.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [L] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société d'HLM EMMAÜS HABITAT, Monsieur [L] [V] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 8 mars 2007 par la société d'HLM EMMAÜS HABITAT à Monsieur [L] [V] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 7] sont réunies à la date du 2 novembre 2023 ;
Ordonnons en conséquence à Monsieur [L] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;
Disons qu'à défaut pour Monsieur [L] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d'HLM EMMAÜS HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Condamnons Monsieur [L] [V] à payer à la société d'HLM EMMAÜS HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce à compter du 3 novembre 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
Condamnons Monsieur [L] [V] à verser à la société d'HLM EMMAÜS HABITAT à titre provisionnel la somme de 3770,12 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 13 mars 2024 incluant le terme du mois de février 2024;
Condamnons Monsieur [L] [V] à verser à la société d'HLM EMMAÜS HABITAT une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Monsieur [L] [V] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 29 juillet 2024.
La greffière, Le juge
