TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 3]
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[Localité 8]
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N° RG 24/00930 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGEQ
Minute : 24/00456
S.A. IN’LI
Représentant : Maître Danielle MOUGIN de la SCP AUDARD-MOUGIN, avocats au barreau du Val de Marne,
C/
Monsieur [N] [D]
Madame [P] [V] épouse [D]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2024
DEMANDEUR :
S.A. IN’LI
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 7]
représentée par Maître Danielle MOUGIN, membre de la SCP AUDARD-MOUGIN, avocats au barreau du Val de Marne
DÉFENDEURS :
Monsieur [N] [D]
[Adresse 4]
[Localité 9]
non comparant, ni représenté
Madame [P] [V] épouse [D]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 8]
comparante en personne
DÉBATS :
Audience publique du 21 Juin 2024, présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection en présence de Madame [R] [W], auditrice de justice, qui a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 16 octobre 2015, la société IN'LI a consenti à Monsieur [N] [D] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], sur la commune de [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 422,38 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 108,54 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.
Madame [P] [V], épouse de Monsieur [N] [D], est devenue cotitulaire de son bail du fait de son mariage avec le locataire en 2009.
Le 5 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 2731,93€ arrêtée à la date du 3 janvier 2024, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
PROCEDURE
Par exploit délivré le 19 mars 2024, la société IN'LI a fait citer Monsieur [N] [D] et Madame [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d'ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- de condamner solidairement les défendeurs au paiement :
* d'une provision de 2869,81 € représentant le montant des sommes dues au 12 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2731,93 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
* du montant des loyers et charges à courir entre le mois de février 2024 et la date de l'ordonnance de référé à intervenir
* d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter de l’ordonnance de référé à intervenir jusqu'à libération des lieux,
- de la somme de 800€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les défendeurs ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré, qu'ils n'ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.
A l’audience du 21 juin 2024, la société IN'LI, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 3 221,67 €, arrêtée à la date du 10 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus. Elle a indiqué que Monsieur [N] [D] s’est manifesté auprès d’elle afin de lui indiquer qu’il ne résidait plus sur place, justifiant qu’il avait divorcé de Madame [P] [V], et demandant à ne plus être cotitulaire du bail. Le divorce des locataires ayant été transcrit sur les actes de l’état civil le 31 août 2023, la société IN’LI estime que Monsieur [N] [D] reste tenu solidairement du paiement des loyers jusqu’à cette date. Elle s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à Madame [P] [V] précisant que cette dernière n’a pas repris le paiement du loyer courant.
Madame [P] [V], comparante, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Elle a indiqué avoir rencontré d’importants problème de santé, lui ayant fait perdre pied dans le paiement des loyers. Elle a exposé percevoir des prestations de la Caisse d’allocations familiales pour un montant mensuel de 980 euros (sans tenir compte de l’aide personnalisée au logement). Elle a expliqué que trois de ses enfants résident avec leur père et qu’elle a la garde du plus jeune. Elle a sollicité l'octroi de délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire et propose de s'acquitter de la dette par mensualités de 50 euros en sus du paiement des loyers et charges.
Monsieur [N] [D], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la résiliation
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 21 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la société IN'LI justifie avoir saisi la Caisse d'allocations familiales, pour un impayé toujours persistant à ce jour, le 9 janvier 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 19 mars 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Le bail conclu les 16 octobre 2015 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer courant (article 19 des conditions générales). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 janvier 2024 pour la somme en principal de 2731,93€ arrêtée au 3 janvier 2024 au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mars 2024.
Il résulte du décompte transmis par la société bailleresse que les défendeurs n’ont procédé à aucun règlement depuis mars 2024. En outre, le bailleur est opposé à l’octroi de délais de paiement aux défendeurs.
L’expulsion de Monsieur [N] [D] et Madame [P] [V] sera en conséquence ordonnée.
Sur les demandes de condamnation au paiement
L'article 220 du code civil dispose que chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement.
En cas de signature d'un contrat de bail par deux époux, la solidarité ne cesse que par le congé délivré par les deux époux ou par la transcription du jugement de leur divorce sur les registres de l'état civil. A compter de la résiliation du bail, les indemnités d'occupation du logement restent à la charge du seul occupant, sauf si l'indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer, a toujours un caractère ménager.
En l'espèce, les deux époux n'ont pas donné congé mais il est justifié de la transcription de leur jugement de divorce le 31 août 2023.
Monsieur [N] [D] reste en conséquence tenu de l'ensemble des obligations du bail, et en conséquence au paiement des loyers et charges jusqu’à cette date. La majorité des enfants du couple résidant chez Monsieur [N] [D], il sera considéré que l'indemnité d'occupation n'a plus de caractère ménager.
La société IN'LI produit un décompte mentionnant que Monsieur [N] [D] et Madame [P] [V] restent devoir la somme de 3495,29 € à la date du 10 juin 2024.
Seront déduits de cette somme les frais contentieux de 145,70 € et 127,92 €.
Monsieur [N] [D] et Madame [P] [V] seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 2354,02 €, au titre des loyers et charges échus au 31 août 2023, après déduction des deux règlements de 100 euros effectués en octobre et novembre 2023 en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil.
Cette condamnation sera assortie des intérêts légaux à compter du 5 janvier 2024, date du commandement de payer, et de la solidarité en raison de la situation maritale des locataires.
Madame [P] [V] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Le montant de cette indemnité d'occupation devra être dûment justifié au stade de l'exécution.
Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 867,65 euros au titre des loyers, charges dus à compter du 1er septembre 2023 jusqu’à la résiliation du bail et des indemnités d'occupation échues au 10 juin 2024, terme de mai 2024 inclus, somme qui sera assortie des intérêts légaux à compter de la présente décision.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [N] [D] et Madame [P] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société IN'LI, Monsieur [N] [D] et Madame [P] [V] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 16 octobre 2015, par la société IN'LI à Monsieur [N] [D] et Madame [P] [V] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sur la commune de [Localité 8] sont réunies à la date du 5 mars 2024 ;
Ordonnons en conséquence à Monsieur [N] [D] et Madame [P] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;
Disons qu’à défaut pour Monsieur [N] [D] et Madame [P] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société IN'LI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Condamnons Madame [P] [V] à payer à la société IN'LI à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce à compter du 6 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
Condamnons solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [P] [V] à verser à la société IN'LI à titre provisionnel la somme de 2354,02 €, au titre des loyers et charges échus au 31 août 2023, terme d’août 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2024, date du commandement de payer ;
Condamnons Madame [P] [V] à verser à la société IN'LI la somme de 867,65 euros au titre des loyers, charges dus à compter du 1er septembre 2023 jusqu’à la résiliation du bail et des indemnités d'occupation échues au 10 juin 2024, terme de mai 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter de la présente décision ;
Condamnons in solidum Monsieur [N] [D] et Madame [P] [V] à verser à la société IN'LI une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons in solidum Monsieur [N] [D] et Madame [P] [V] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 29 juillet 2024.
La greffière, Le juge
