TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 4]
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[Localité 5]
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N° RG 24/00442 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4FA
Minute : 24/00454
S.C.I. GRBS 21
Représentant : Me Jules CONCAS, avocat au barreau de Nice,
C/
Madame [R] [P]
Monsieur [L], [D] [J]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2024
DEMANDEUR :
S.C.I. GRBS 21
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Maître Thibaut EXPERTON, substituant Maître Jules CONCAS, avocat au barreau de Nice
DÉFENDEURS :
Madame [R] [P]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée
Monsieur [L], [D] [J]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 6]
comparant en personne
DÉBATS :
Audience publique du 21 Juin 2024, présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection en présence de Madame [G] [V], auditrice de justice, qui a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 15 juin 2023, la SCI GRBS 21 a consenti à Madame [R] [P] et Monsieur [L] [J] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 8] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 1000 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 200 €, et le versement d'un dépôt de garantie de 1000 euros.
Les locataires ayant cessé de payer régulièrement les loyers, la SCI GRBS 21 a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 23 octobre 2023, à Madame [R] [P] et Monsieur [L] [J] un commandement de payer la somme en principal de 3000€ arrêtée au 1er octobre 2023, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 25 janvier 2024, la SCI GRBS 21 a fait citer Madame [R] [P] et Monsieur [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
" A titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire, les causes du commandement n'ayant pas été réglées dans le délai de six semaines et prononcer la résiliation du bail ;
" A titre subsidiaire, constater que les défendeurs ont manqué à leur obligation de paiement régulier des loyers et charges au regard du contrat de bail du 15 juin 2023, et prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
" En conséquence, ordonner l'expulsion de Madame [R] [P] et Monsieur [L] [J] et celle de tous occupants de leur chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
" Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meubles qu'il plaire au tribunal de désigner ou dans tel autre lieu du choix du bailleur, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues,
" condamner Madame [R] [P] et Monsieur [L] [J] au paiement :
Ï d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale à la somme de 1200 euros par mois à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à parfaite libération des lieux;
Ï d'une provision de 4200 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au mois de janvier 2024,
Ï de la somme de 148,30 euros au titre des frais d'huissier relatifs au commandement de payer, à parfaire dans l'attente du jugement à intervenir
Ï de la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
" Rejeter toute demande visant la suspension de la clause résolutoire et la fixation d'un échéancier de paiement ou encore, à l'octroi de délai supplémentaire.
A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les défendeurs ont cessé de payer régulièrement les loyers et les charges, qu'un commandement de payer leur a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'ils n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 26 avril 2024, en l'absence des défendeurs, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 21 juin 2024 afin que la SCI GRBS 21 cite les défendeurs en mentionnant l'adresse exacte du tribunal.
Une assignation en date du 2 mai 2024 relative aux mêmes parties et au même litige mentionnant l'adresse exacte du tribunal a été enregistrée sous le numéro 24/01224 et placée pour l'audience du 21 juin 2024, seule la demande de provision au titre de l'arriéré locatif ayant été modifiée et portée à la somme de 6300 euros, arrêtée au mois d'avril 2024.
A l'audience du 21 juin 2024, il a été ordonnée la jonction des instances enregistrées sous les numéros 24/00442 et 24/01224 sous le numéro 24/00442.
La SCI GRBS 81, représentée, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 8700 €, échéance de juin 2024 incluse. Elle a indiqué que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer au jour de l'audience. Elle s'est opposé à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de l'acquisition de la clause résolutoire à la partie défenderesse.
Monsieur [L] [J], comparant, a indiqué rencontrer des difficultés avec la gérante de la SCI GRBS 81, cette dernière ne lui délivrant pas les quittances pour les loyers et charges réglés, raison pour laquelle ils ont cessé tout règlement du loyer. Il a expliqué percevoir la somme mensuelle de 2400 euros, alors que Madame [P] est elle rémunérée à hauteur de 1500 euros par mois. Il a expliqué avoir mis de côté l'intégralité des sommes dues et s'est tenu prêt à régler l'ensemble des sommes dues et à en justifier en cours de délibéré.
Madame [R] [P], citée à domicile par l'assignation du 2 mai 2024, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2024.
Par note en délibéré autorisée en date du 1er juillet 2024, le conseil de la SCI GRBS 21 a indiqué n'avoir reçu aucun règlement des locataires en cours de délibéré et a en conséquence maintenu l'ensemble de ses demandes.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis le 26 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.
En application de l'article 24 V de la même loi, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Le bail du 15 juin 2023 contient une clause résolutoire (article VIII). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 octobre 2023, pour la somme en principal de 3000 € arrêtée au 1er octobre 2023 inclus, au titre de l'arriéré locatif.
Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 décembre 2023.
Les défendeurs n'ayant pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience, et le bailleur étant opposé à mise en place de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, l'expulsion de Madame [R] [P] et Monsieur [L] [J] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
La SCI GRBS 21 ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire , et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.
Sur les demandes de condamnation au paiement
En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défendeurs causent jusqu'à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.
Par conséquent, Madame [R] [P] et Monsieur [L] [J] seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 24 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges due au jour de l'assignation, soit 1200 euros.
La SCI GRBS 21 produit un décompte indiquant que Madame [R] [P] et Monsieur [L] [J] restent lui devoir la somme de 8700 € arrêtée à l'échéance du mois de juin 2024 incluse.
Il apparait toutefois que la somme de 8700 euros inclut l'échéance du mois de juillet non encore exigible au jour de l'audience.
Madame [R] [P] et Monsieur [L] [J] seront donc condamnées à verser à la SCI GRBS 21 une somme provisionnelle de 7500 € à valoir sur la dette locative arrêtée à l'échéance du mois de juin 2024 incluse.
Sur les demandes accessoires
Madame [R] [P] et Monsieur [L] [J], partie perdante, seront condamnés au paiement des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (147,35 €).
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI GRBS 21, Madame [R] [P] et Monsieur [L] [J] seront condamnés à lui verser une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 15 juin 2023, entre la SCI GRBS 21 et Madame [R] [P] et Monsieur [L] [J] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 8] à [Localité 6] sont réunies à la date du 23 décembre 2023 ;
Ordonnons en conséquence à Madame [R] [P] et Monsieur [L] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;
Disons qu'à défaut pour Madame [R] [P] et Monsieur [L] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI GRBS 21 pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles laissés sur place est régi aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons Madame [R] [P] et Monsieur [L] [J] à payer à la SCI GRBS 21 une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 1200 euros, et ce, à compter du 24 décembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux ;
Condamnons Madame [R] [P] et Monsieur [L] [J] à verser à la SCI GRBS 21 la somme provisionnelle de 7500 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 7 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse;
Condamnons Madame [R] [P] et Monsieur [L] [J] à verser à la SCI GRBS 21 une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons le surplus des demandes ;
Condamnons Madame [R] [P] et Monsieur [L] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 29 juillet 2024.
Le Greffier Le Juge
