TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
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N° RG 24/00301 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZZI
Minute : 24/00453
S.A. LOGIREP
Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101
C/
Madame [Y] [O]
Monsieur [E] [G]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2024
DEMANDEUR :
S.A. LOGIREP
[Adresse 4]
[Localité 9]
représentée par Maître Clotilde BIGNON, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris
DÉFENDEURS :
Madame [Y] [O]
[Adresse 5]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée
Monsieur [E] [G]
[Adresse 7]
[Localité 11]
comparant en personne
DÉBATS :
Audience publique du 21 Juin 2024, présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection en présence de Madame Cassandra LORIOT, auditrice de justice, qui a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 22 novembre 2019, la société LOGIREP a consenti à Mme [Y] [O] et M. [E] [G] un contrat de bail portant sur un box de stationnement situé [Adresse 3] à [Localité 11] en contrepartie d'un loyer mensuel de 45,28 € et du versement d'un dépôt de garantie de 106,26 €.
Par acte sous seing privé signé le 28 décembre 2021, la société LOGIREP a également consenti à Mme [Y] [O] et M. [E] [G] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 7] à [Localité 11], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 654,89 €, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 210,29 €, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant équivalent à un mois de loyer en principal.
Le 28 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice de justice, à Mme [Y] [O] et M. [E] [G] un commandement de payer la somme en principal de 2 296,60 € au titre des loyers et charges impayés pour le logement à la date du 25 septembre 2023, et la somme en principal de 612,37 € au titre des loyers impayés pour le box de stationnement à la date du 22 septembre 2023, visant les clauses résolutoires insérées aux contrats de location.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 19 janvier 2024, la société LOGIREP a fait citer Mme [Y] [O] et M. [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
" constater que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires insérées aux baux liant les parties pour défaut de paiement des loyers et des charges sont réunies et par voie de conséquence constater la résiliation des baux,
" ordonner l'expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, pour le logement et le box et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
" dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner solidairement Mme [Y] [O] et M. [E] [G] au paiement :
" de la somme provisionnelle de 4 763,51 € arrêtée à la date du 2 janvier 2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation
" d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu'à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,
" de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.
A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les locataires ont cessé de payer régulièrement leurs loyers et leurs charges pour le logement et le box de stationnement, qu'un commandement de payer leur a été délivré, qu'ils n'ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti à compter de sa délivrance, de sorte que les clauses résolutoires insérées aux baux sont acquises et que leur expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 26 avril 2024, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 21 juin 2024.
A cette date, la société LOGIREP, représentée, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 5 295,66 € selon décompte arrêté à la date du 18 juin 2024 incluant le terme du mois de mai 2024, sous réserve de la vérification de l'absence de rejet du dernier prélèvement des locataires en date du 15 juin 2024. Elle s'est opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle s'est engagée à fournir par note en délibéré le congé donné par Mme [Y] [O].
M. [E] [G], comparant, a reconnu le principe de la dette locative et a indiqué avoir repris le paiement du loyer courant au mois de juin 2024. En outre, il a précisé être séparé de Mme [Y] [O], laquelle a quitté le logement au mois de mars 2024. Il a actualisé sa situation sociale et financière en indiquant travailler en qualité de chauffeur de taxi et percevoir un salaire mensuel de 2500 à 3000€. Il a déclaré également avoir trois enfants à charge. Il a indiqué souhaiter se maintenir dans les lieux et a sollicité l'octroi de délais de paiement à hauteur de mensualités de 500 € en plus du paiement du loyer courant.
Mme [Y] [O], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge des contentieux de la protection.
L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2024.
Par note en délibéré expressément autorisée, la société LOGIREP a adressé à la juridiction un décompte réactualisé 24 juin 2024 ne faisant apparaitre aucun rejet du prélèvement en date du 15 juin 2024 et maintenant le montant de la dette à la somme de 5 295,66 euros. Elle a également produit un courrier adressé à M. [E] [G] le 8 avril 2024, accusant réception du congé donné par Mme [Y] [O] à effet au 14 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 23 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la société LOGIREP justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales de la Seine Saint Denis le 29 septembre 2023, pour une situation d'impayé locatif persistant depuis cette date, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 19 janvier 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets des clauses résolutoires
L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.
Les baux des 22 novembre 2019 et 28 décembre 2021 contiennent chacun une clause résolutoire (respectivement article 14 et article 12). Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 28 septembre 2023, pour les sommes en principal en principal de 2 296,60 € au titre des loyers et charges impayés pour le logement à la date du 25 septembre 2023, et de 612,37 € au titre des loyers impayés pour le box de stationnement à la date du 22 septembre 2023.
Force est de constater que lesdites clauses résolutoires stipulent que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. Le commandement délivré laisse également un délai de deux mois aux locataires pour s'acquitter des sommes dues.
La société LOGIREP ne produit aucun décompte de la créance relative à la location du box de stationnement, autre que celui annexé au commandement de payer. Elle ne démontre par conséquent pas l'absence de règlement des sommes dues dans le délai de 2 mois justifiant l'acquisition de la clause résolutoire. Sa demande sera rejetée de ce chef.
En revanche, s'agissant du contrat de bail portant sur le logement, il ressort du décompte produit par le bailleur que les locataires n'ont pas apuré les causes du commandement dans le délai de deux mois imparti. Il doit par conséquent être considéré que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d'habitation du 28 décembre 2021 étaient réunies à la date du 28 novembre 2023.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
En l'espèce, M. [E] [G] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée au moyen de mensualités de 500 €. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, il est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments produits qu'il a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [E] [G] et à Mme [Y] [O] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail portant sur le logement pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
Si les locataires se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées au dispositif de la décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle d'un serrurier et de la force publique.
En ce cas, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à leur départ définitif des lieux.
La société Logirep produit un courrier qu'elle a établi prenant acte du congé donné par Mme [Y] [O] le 14 mars 2024, à effet au 14 juin 2024
En ce cas, cette condamnation provisionnelle sera prononcée uniquement envers M. [E] [G], la titularité du bail d'habitation pour le logement ayant pris fin le 14 juin 2024 pour Mme [Y] [O] et le départ de celle-ci n'étant pas contesté par le bailleur.
Sur le montant de l'arriéré locatif
Mme [Y] [O], alors qu'elle a été assignée à étude avec dépôt d'un avis de passage et envoi, par courrier simple, à l'adresse où elle résidait à la date de l'assignation, n'a pas comparu et s'est abstenue de justifier de son départ des lieux.
Toutefois, la société Logirep produit un courrier qu'elle a établi prenant acte du congé donné par Mme [Y] [O] le 14 mars 2024, à effet au 14 juin 2024. Mme [Y] [O] sera en conséquence considérée comme étant locataire et tenue des obligations du contrat de bail, et notamment au paiement des loyers mis en compte, lesquels sont tous antérieurs à cette date.
La société LOGIREP produit un décompte actualisé indiquant que Mme [Y] [O] et M. [E] [G] restent lui devoir la somme de 5 295,66 € arrêtée au 24 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, faisant état d'un dernier règlement par prélèvement le 15 juin 2024, sans rejet, ce qui correspond aux affirmations de M. [E] [G] lors de l'audience.
Il convient de relever que ce décompte ne concerne que les loyers et charges mis en compte au titre du logement et non du box de stationnement. Pour ce dernier, la société Logirep ne formule en réalité aucune demande en paiement dans son acte introductif d'instance.
Mme [Y] [O], non-comparante, n'apporte par définition aucun élément.
Après déduction des frais de rejet de prélèvement mis en compte sans justification (5 x 0,40 € =4€), Mme [Y] [O] et M. [E] [G] seront donc condamnés à verser à la société LOGIREP une somme provisionnelle de 5 291,66 € à valoir sur la dette locative pour le logement arrêtée au 24 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.
Cette condamnation sera augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 2289,84 € à compter du 19 janvier 2024, date de délivrance de l'assignation, et pour le surplus à compter de la présente décision.
En vertu de la clause de solidarité stipulée à l'article 14 du contrat de bail, cette condamnation provisionnelle sera assortie des effets de la solidarité.
Sur les demandes accessoires
Mme [Y] [O] et M. [E] [G], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'acte d'assignation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société LOGIREP, Mme [Y] [O] et M. [E] [G] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Rejetons la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 22 novembre 2019 entre la société LOGIREP et Mme [Y] [O] et M. [E] [G] portant sur un box de stationnement situé [Adresse 3] à [Localité 11] ;
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 28 décembre 2021, entre les mêmes parties, concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 7] à [Localité 11] sont réunies à la date du 28 novembre 2023 ;
Condamnons solidairement Mme [Y] [O] et M. [E] [G] à verser à la société LOGIREP la somme provisionnelle de 5 291,66 € arrêtée au 24 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 2289,84 € à compter du 19 janvier 2024, date de délivrance de l'assignation, et pour le surplus à compter de la présente décision;
Autorisons Mme [Y] [O] et M. [E] [G] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 500 €, et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;
Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;
Suspendons les effets de la clause résolutoire du bail d'habitation conclu entre les parties le 28 décembre 2021 pendant l'exécution des délais accordés ;
Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [Y] [O] et M. [E] [G] portant sur le local d'habitation situé [Adresse 7] à [Localité 11] ;
Autorisons en ce cas l'expulsion de Mme [Y] [O] et M. [E] [G] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;
Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons en ce cas M. [E] [G] à payer à la société LOGIREP une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;
Condamnons in solidum Mme [Y] [O] et M. [E] [G] à verser à la société LOGIREP une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons in solidum Mme [Y] [O] et M. [E] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
Déboutons la société Logirep du surplus de ses demandes ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugée et mise à disposition au greffe le 29 juillet 2024
Le Greffier Le Juge
