TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
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[Adresse 8]
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
N° RG 23/00934 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNSV
Minute : 24/00452
Monsieur [Y] [E]
Représentant : Me Karl SKOG, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E1677
C/
Monsieur [O] [W]
Madame [I] [G]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2024
DEMANDEUR :
Monsieur [Y] [E]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Maître Karl SKOG, avocat au barreau de Paris
DÉFENDEURS :
Monsieur [O] [W]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
comparant en personne
Madame [I] [G]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée
DÉBATS :
Audience publique du 21 Juin 2024, présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection en présence de Madame [N] [M], auditrice de justice, qui a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 20 mai 2022, Monsieur [Y] [E] a consenti à Monsieur [O] [W] et Madame [I] [G] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation et un emplacement de parking (n°8) situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 1017 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 110€, et le versement d'un dépôt de garantie de 1017 euros.
Les locataires ayant cessé de payer régulièrement les loyers, Monsieur [Y] [E] a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 7 août 2023, à Monsieur [O] [W] et Madame [I] [G] un commandement de payer la somme en principal de 3094,32€ arrêtée au 2 août 2023, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 6 novembre 2023, Monsieur [Y] [E] a fait citer Monsieur [O] [W] et Madame [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
" constater l'acquisition de la clause résolutoire, les causes du commandement n'ayant pas été réglées dans le délai de six semaines ;
" ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [W] et Madame [I] [G] et celle de tous occupants de leur chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
" dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner solidairement ou in solidum Monsieur [O] [W] et Madame [I] [G] au paiement :
Ï d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au loyer chargé prévu et révisé le cas échéant, soit actuellement la somme de 1162,54 euros par mois et ce jusqu'à parfaite libération des lieux matérialisée par les remise des clés ou un probcès-verbal de reprise ;
Ï d'une provision de 4894,66 euros au titre des arriérés locatifs au 9 octobre 2023 sauf à parfaire au jour de l'audience à venir et augmentée des interêts au taux légal à compter du 7 août 2023, date du dernier commandement de payer, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil ;
Ï de la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement.
A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les défendeurs ont cessé de payer régulièrement les loyers et les charges, qu'un commandement de payer leur a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'ils n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 9 février 2024, Monsieur [Y] [E], représenté, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 7544,82 €, échéance de février 2024 incluse. Il a indiqué que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer au jour de l'audience. Il s'est opposé à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de l'acquisition de la clause résolutoire à la partie défenderesse.
Monsieur [O] [W] et Madame [I] [G], cités à étude, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 15 mars 2024 puis a fait l'objet d'une réouverture des débats à l'audience du 21 juin 2024 afin de permettre la comparution des défendeurs.
A cette audience, Monsieur [Y] [E], représenté, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 12 240,13 €, échéance de juin 2024 incluse. Il a indiqué que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer au jour de l'audience. Il s'est opposé à nouveau à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de l'acquisition de la clause résolutoire à la partie défenderesse.
Monsieur [O] [W], comparant,n'a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Il a exposé qu'il a été mis à pied sans traitement pendant une longue période, qu'il sera réintégré en juillet 2024 et percevra à nouveau la somme mensuelle de 1700 euros. Il a également indiqué que Madame [G] perçoit un salaire mensuel de 1500 euros et qu'ils ont trois enfants à charge. Il a expliqué qu'une demande d'aide au Fonds de solidarité pour le Logement est en cours. Il a sollicité l'octroi de délai de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Madame [I] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis le 8 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 9 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.
En application de l'article 24 V de la même loi, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Le bail du 20 mai 2022 contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 août 2023, pour la somme en principal de 3094,32 € arrêtée au 2 août 2023 inclus, au titre de l'arriéré locatif.
Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 octobre 2023.
Les défendeurs n'ayant pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience, et le bailleur étant opposé à mise en place de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, l'expulsion de Monsieur [O] [W] et Madame [I] [G] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
Sur les demandes de condamnation au paiement
En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défendeurs causent jusqu'à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.
Par conséquent, Monsieur [O] [W] et Madame [I] [G] seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 8 octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.
La clause de solidarité s'etendant de façon expresse aux indemnités d'occupation, cette condamnation sera assortie de la solidarité.
Monsieur [Y] [E] produit un décompte indiquant que Monsieur [O] [W] et Madame [I] [G] restent lui devoir la somme de 12 240,13 € arrêtée à l'échéance du mois de juin 2024 incluse.
Il sera déduit du montant réclamé la somme de 344,93 euros correspondant à des frais de commissaire de justice, pouvant éventuellement être qualifiés de dépens, la somme de 76 euros correspondant à des frais de rejet de prélevement indument facturés, la somme de 324 euros correspondant à une taxe d'ordures ménagères à défaut de production de la taxe foncière correspondante aux débats.
Monsieur [O] [W] et Madame [I] [G] seront donc condamnées à verser à Monsieur [Y] [E] une somme provisionnelle de 11 495,20 € à valoir sur la dette locative arrêtée à l'échéance du mois de juin 2024 incluse.
Compte tenu de la clause de solidarité prévue au contrat de bail, la condamnation sera prononcée solidairement entre les défendeurs.
Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [O] [W] et Madame [I] [G], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Monsieur [Y] [E], Monsieur [O] [W] et Madame [I] [G] seront condamnés à lui verser une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 20 mai 2022, entre Monsieur [Y] [E] et Monsieur [O] [W] et Madame [I] [G] concernant le local à usage d'habitation et le parking n° 8 situé [Adresse 4] à [Localité 5] sont réunies à la date du 7 octobre 2023 ;
Ordonnons en conséquence à Monsieur [O] [W] et Madame [I] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;
Disons qu'à défaut pour Monsieur [O] [W] et Madame [I] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Y] [E] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles laissés sur place est régi aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons solidairement Monsieur [O] [W] et Madame [I] [G] à payer à Monsieur [Y] [E] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter du 8 octobre 2023 jusqu'à libération effective des lieux ;
Condamnons solidairement Monsieur [O] [W] et Madame [I] [G] à verser à Monsieur [Y] [E] la somme provisionnelle de 11 495,20 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 7 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse;
Condamnons in solidum Monsieur [O] [W] et Madame [I] [G] à verser à Monsieur [Y] [E] une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons in solidum Monsieur [O] [W] et Madame [I] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 29 juillet 2024.
Le Greffier Le Juge
