TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 6]
[Localité 9]
Tél:[XXXXXXXX02]
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REFERENCES : N° RG 24/02629 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBD3
Minute :
JUGEMENT
Du : 15 Juillet 2024
Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 4]
Représenté par son syndic : Société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS
Représentant : Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263
C/
Madame [C] [U]
JUGEMENT
Après débats à l'audience publique du 21 Mai 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 15 Juillet 2024;
Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;
ENTRE :
DEMANDEUR :
Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 4]
Représenté par son syndic : Société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représentée par Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Madame [C] [U]
[Adresse 7]
[Localité 9]
Et encore
[Adresse 5]
[Localité 9]
Et encore
[Adresse 4]
[Localité 9]
Non comparante
Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Dominique TOURNIER
Mme [C] [U]
Expédition délivrée à :
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [C] [U] est propriétaire des lots n°46, 47, 48 dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 4].
Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 15 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, a fait assigner Madame [C] [U] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :
7 871,00 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre de 2024 et ce, avec intérêts au taux légal à compter des mises en demeures successives et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; 1 800,00 € à titre de dommages et intérêts ; 1 400,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l'instance. L'affaire a été examinée à l'audience du 21 mai 2024.
Lors de cette audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic et par son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes sauf à préciser que la dette a augmenté.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] fait valoir que Madame [C] [U] n'a pas payé les charges de copropriété depuis septembre 2021 malgré six mises en demeure et une sommation de payer. Il indique que plusieurs appels travaux ont été voté. Il fait valoir que la débitrice est de mauvaise foi au regard de l'ancienneté de la dette et que sa carence impose aux autres copropriétaires d'avancer les fonds. Il précise verser un décompte distinguant les charges et les frais sollicités.
Madame [C] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter, malgré sa convocation régulière.
L'affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES
En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] verse aux débats :
le relevé de propriété ;les appels de charges et travaux pour la période du 1er septembre 2021 au 1er janvier 2024 ;les procès-verbaux des assemblées générales en date du 17 mai 2021, 16 mars 2022, 7 septembre 2022, 6 juillet 2023 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2020, 2021, 2022), du budget prévisionnel de l'exercice 2023 et 2024 suivant et adoption de travaux ; le décompte de la créance pour la période du 1er septembre 2021 au 1er trimestre de 2024 (décompte de l'assignation retenu afin de respecter le contradictoire) ; les mises en demeure du 21 février 2022, 23 mai 2022, 19 août 2022, 16 novembre 2022, 27 février 2023 ;la sommation de payer du 2 février 2024 ;le contrat de syndic signé le 6 juillet 2023.Il ressort de ces documents que Madame [C] [U] reste devoir la somme de 7 638,58 € au titre des charges de copropriété impayées, hors frais, pour la période du 1er septembre 2021 au 1er trimestre 2024 inclus.
Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de :
sur la somme de 2 644, 66 € à compter du 27 février 2023, date de la dernière mise en demeure ;sur la somme de 7 356, 62 € à compter du 2 février 2024, date de la sommation de payer ; sur la somme de 7638,58 € à compter du 15 mars 2024, date de l'assignation. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT
Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :
les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d'en apporter la preuve.
Sur la mise en demeure et les lettres de relance
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] produit les mises en demeure des 21 février 2022, 23 mai 2022, 19 août 2022, 16 novembre 2022, 27 février 2023.
En l'absence de justificatif de ces documents ou de leur envoi effectif, la mise en demeure du 10 mai 2023, la mise en demeure du 23 novembre 2023, et les relances suite aux mises en demeure précitées ne seront pas retenues.
La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic et dans la limite des demandes formées, soit la somme totale de 180,00 €.
Sur les frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice
Les frais de « constitution de dossier transmis à l'huissier » d'un montant de 350 € relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.
En effet, il ressort de la lecture des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu'entendus par ce texte.
Si la liste des frais exposés par le syndicat n'est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n'aurait pas posé une telle restriction s'il avait considéré que d'autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ».
Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n'inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d'un protocole d'accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d'hypothèque, le dépôt d'une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d'autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.
Il n'est pas justifié en l'espèce que la remise du dossier au commissaire de justice de justice aurait nécessité des diligences exceptionnelles.
Aussi ne sera-t-i1 pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités au titre des frais de « constitution du dossier remis à l'huissier » dans les frais nécessaires prévus à l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.
Sur les frais de commissaire de justice
La sommation de payer en date du 2 février 2024 sera imputée au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 164,38 €.
*
En conséquence, Madame [C] [U] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] la somme totale de 344,38 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024, date de l'assignation.
SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS
L'article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
La carence de Madame [C] [U] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.
Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l'allocation d'une somme de 800,00 € à titre de dommages et intérêts.
SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS
La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l'article 1343-2 du code civil, à compter de l'assignation s'agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s'agissant des dommages et intérêts.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Madame [C] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 500,00 € € lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE irrecevable comme non soumis au contradictoire des parties le surplus des demandes de au titre de l'arriéré locatif ;
CONDAMNE Madame [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 7 638,58 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er septembre 2021 au 1er trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2023 sur la somme de 2 644, 66 €, à compter du 2 février 2024 sur la somme de 7 356, 62 €, à compter du 15 mars 2024, date de l'assignation, sur la somme de 7638,58 € ;
CONDAMNE Madame [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 344,38 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 15 mars 2024 ;
CONDAMNE Madame [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 800,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil à compter de l'assignation s'agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s'agissant des dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ la somme de 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [C] [U] aux dépens ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
LA GREFFIÈRE LA JUGE
