TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 01 JUILLET 2024
Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 22/09496 - N° Portalis DB3S-W-B7G-W2PZ
N° de MINUTE : 24/01021
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SOCIETE CABINET CAZALIERES
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0380
C/
DEFENDEURS
Monsieur [O] [I]
[Adresse 2]
[Localité 7]
représenté par Me Bénédicte BERTIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 204
S.C.I. L’AVENIR
[Adresse 5]
[Localité 6]
représenté par Me Bénédicte BERTIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 204
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 06 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [O] [I] était propriétaire des lots n°5, 18 et 19 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] (93), soumis au statut des immeubles en copropriété.
Par acte du 20 juin 2013 et suite à une saisie immobilière, ces lots ont été vendus à l’amiable à la SCI L’AVENIR. Le prix de la vente a été séquestré entre les mains de Monsieur le bâtonnier de Bobigny. La vente a été homologuée par jugement du juge de l’exécution en date du 10 septembre 2013.
Par exploit d’huissier en date du 29 septembre 2016, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] (93) a fait délivrer une sommation de payer les charges de copropriété à la SCI L’AVENIR à hauteur de 5 895,54 euros.
Par acte extrajudiciaire en date 28 juin 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [O] [I] et la SCI L’AVENIR devant le tribunal d’instance de Saint-Denis, au visa de la loi du 10 juillet 1965, sollicitant du tribunal leur condamnation au paiement de l’arriéré de charges de copropriété.
Par jugement du 23 mai 2022, le tribunal de proximité de Saint-Denis s’est déclaré incompétent et a renvoyé les parties devant le tribunal judiciaire de Bobigny.
Au titre de ses dernières écritures, signifiées par RPVA le 27 février 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :
- condamner la SCI L’AVENIR à lui payer les sommes de :
- 20 189,51 euros représentant les charges de copropriété et frais impayés arrêtés au 19 janvier 2024, avec intérêts au taux légal, à compter du 29 septembre 2016, date de la sommation de payer
- 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;
- débouter Monsieur [O] [I] et la SCI L’AVENIR de toutes leurs demandes ;
- condamner la SCI L’AVENIR aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Ariane LAMI SOURZAC, Avocat ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Selon leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 06 février 2024, la SCI L’AVENIR et Monsieur [O] [I] sollicitent du tribunal judiciaire de Bobigny de :
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [O] [I] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- déduire des sommes dues par la SCI L’AVENIR la somme de 4 803,56 euros correspondant à des frais non imputables
- juger irrecevable le syndicat des copropriétaires en ses demandes en paiement à l’encontre de la SCI L’AVENIR pour les charges de la période antérieure à 2017 ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes en paiement antérieures à cette date
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des dommages et intérêts tout comme au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner le demandeur au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI L’AVENIR
-Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions pour un complet exposé des moyens.
La clôture est intervenue le 27 mars 2024 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été fixée à l’audience du 06 mai 2024 et mise en délibéré au 1er juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.
Il y a lieu de considérer que ce que les défendeurs présentent comme une demande « d’irrecevabilité » constitue en réalité une demande de débouté au fond dans la mesure où aucune fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile n’est soulevée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI L’AVENIR au paiement de la somme de 20 189,51 euros au titre de son arriéré de charges de copropriété.
Il produit :
- l’acte de vente du 20 juin 2013 ;
- des relevés de compte propriétaire de la SCI L’AVENIR arrêtés au 24 juin 2019, 1er octobre 2021, 08 avril 2022, 1er octobre 2022, 13 février 2023, 1er octobre 2023, 12 décembre 2023 et au 19 janvier 2024 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 21 juillet 2010, 22 novembre 2011, 27 mars 2013, 21 avril 2015, 08 septembre 2016, 08 juin 2017, 28 mai 2018, 11 juin 2019, 17 décembre 2020, 24 juin 2021, 06 juillet 2022, 03 février 2023 et du 05 juillet 2023 ;
- les attestations de non recours des assemblées générales ;
- les factures et appels de charges à destination de Monsieur [O] [I] pour les années 2013, 2014, 2015 et jusqu’au 30 septembre 2016 ;
- les appels de fonds à destination de la SCI L’AVENIR des 1er trimestre 2021, 2ème trimestre 2021 et du 1er trimestre 2024.
Le syndicat des copropriétaires affirme que si la vente amiable des lots de n°5, 18 et 19 à la SCI L’AVENIR a bien eu lieu le 20 juin 2013, le notaire n’a adressé l’avis de transfert audit syndicat des copropriétaires, et conformément à l’article 6 du décret du 17 mars 1967, que le 1er avril 2015. En outre, l’avis de mutation, dont l’envoi est également exigé du notaire au syndic par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de mutation à titre onéreux d’un lot n’avait alors pas été régulièrement transmis. Il se prévaut à ce titre de la résolution n°7 votée lors de l’assemblée générale du 8 septembre 2016, prévoyant que Maître [K] pourra prendre à sa charge la notification de l’avis de mutation pour permettre au syndicat des copropriétaires de former une opposition sur le prix de vente pour le montant de la dette à hauteur de 9 108,10 euros. Finalement, le syndicat des copropriétaires en déduit qu’avant la notification régulière et conforme de la vente, le syndic ne disposait pas des moyens de connaître le nouveau propriétaire et qu’il ne pouvait donc lui adresser les appels de charges ainsi que les convocations aux assemblées générales ou les procès-verbaux de celles-ci.
S’agissant des paiements dont la SCI L’AVENIR se prévaut, il estime que les pièces établissant de tels virements manquent de précision puisque pour certains, le compte bancaire étant au nom de Madame [D] [M], représentante légale de la SCI L’AVENIR mais également copropriétaire à titre personnel au sein de la même copropriété.
La SCI L’AVENIR considère quant à elle que les charges appelées avant 2017 (du 3ème trimestre 2013 jusqu’au 4ème trimestre 2016) ne sont pas justifiées en ce qu’elle n’a pas valablement reçu les appels de charges et convocations aux assemblées générales avant cette date, ceux-ci ayant été délivrés à l’ancien propriétaire, Monsieur [O] [I]. Selon elle, le transfert de propriété était opposable au syndicat des copropriétaires dès l’homologation de la vente par le juge de l’exécution par jugement du 10 septembre 2013. En outre, les informations la concernant (adresse, représentant légal…) étaient connues du fait de son inscription au registre du commerce et des sociétés et de par leur mention au sein de l’acte de vente. Le syndicat des copropriétaires n’était donc nullement empêché de délivrer les appels de charges, les convocations d’assemblée générale et les procès-verbaux à la SCI L’AVENIR. Aussi, la sommation de payer signifiée à la SCI L’AVENIR le 29 septembre 2016 ne peut selon elle nullement se substituer a posteriori à l’absence d’envoi d’appels de charges.
Elle ajoute que certains virements effectués au bénéfice du syndic et au titre des charges de copropriété n’ont pas été comptabilisés au sein du décompte.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
L’article 6 du décret du 17 mars 1967 dispose que tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l'adresse électronique de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l'indication des accords prévus à l'article 26-8 de cette loi. Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.
L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dispose quant à lui que lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Il est de principe que l’avis de transfert seul permet l’opposabilité de la vente et la mise à jour de la liste des copropriétaires par le syndicat des copropriétaires. L’avis de mutation permet quant à lui au syndic de faire opposition au prix de vente en vue de recouvrer les sommes restant dues par l’ancien copropriétaire. Aussi, c’est à partir de l’avis de transfert que l’acquéreur est tenu du paiement des charges de copropriété.
En l’espèce, l’avis de transfert a été notifié par le notaire au syndicat des copropriétaires le 1er avril 2015. C’est donc à cette date que la SCI L’AVENIR a acquis la qualité de copropriétaire.
Cependant, le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer le paiement des charges de copropriété à un copropriétaire qui n’a pas été convoqué aux assemblées générales, n’a pas été appelé à approuver les comptes du syndic ni à voter les budgets prévisionnels. Or, au regard des éléments versés au dossier, la SCI L’AVENIR n’a été dûment convoquée aux assemblées générales des copropriétaires qu’à compter de l’assemblée du 8 juin 2017, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2016.
En conséquence, il convient de retenir que la SCI L’AVENIR est redevable des charges de copropriété depuis le 1er janvier 2016, dans la mesure où elle a pu se prononcer sur les comptes de la copropriété à partir de cette date. Doit dès lors être déduit du décompte le solde au 1er janvier 2016, appels du 1er janvier 2016 inclus, soit la somme de 4 183,27 euros.
Il y a également lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965, qui s’élèvent à 2 802, 23 euros depuis le 1er janvier 2016 et feront l’objet d’une condamnation distincte.
S’agissant des paiements opérés par la SCI L’AVENIR, il convient de constater que le virement à hauteur de 309,75 euros en date du 29 septembre 2020 qui vise expressément la SCI L’AVENIR et le lot n°5 n’apparaît pas au décompte. Pour ce qui est du virement de 318 euros opérée par Madame [M] le 22 mars 2021, aucune référence n’est faite quant à la SCI L’AVENIR, ce qui empêche de l’y rattacher, Madame [M] étant propriétaire d’autres lots au sein de la copropriété. A contrario, le virement du 13 octobre 2021 de 261,95 euros mentionne bien la SCI L’AVENIR en son intitulé et n’apparaît pas non plus au sein du décompte. En outre, les trois virements de 261,95 euros du 11 janvier 2022 sont bien incorporés au décompte le 13 janvier 2022. Il en est de même pour celui du 18 mars 2022 pour un même montant qui figure au décompte à la date du 21 mars 2022. Le virement d’un montant de 447,91 euros du 14 novembre 2022 est également inscrit au décompte au 16 novembre 2022. Enfin, le virement de 888,15 euros qui a été pris en compte par le décompte à la date du 12 octobre 2023 a ensuite été annulé le 15 novembre 2023 pour « double saisie ». Or, aucune double saisie ne peut être relevée après lecture du décompte. Il convient donc de réincorporer également ce montant.
Dès lors, il convient de déduire des montants par la SCI L’AVENIR la somme de 1 459,85 (309,75 + 261,95 + 888,15) après considération des virements émis par elle et non pris en compte au sein de la comptabilité du syndicat des copropriétaires.
Doit également être déduite la somme de 689,38 euros inscrite le 15 septembre 2017 au titre d’une reprise de solde dont il n’est pas justifié.
En conséquence, la SCI L’AVENIR sera condamnée au paiement de la somme de 11 054,78 euros (20 189,51 - 4 183,27 - 2 802,23 - 1 459,85 – 689,38) au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 janvier 2024.
La sommation de payer du 29 septembre 2016 porte sur la somme de 5 723,75 euros. Il convient de déduire de cette somme le solde au 1er janvier 2016, appels du 1er janvier 2016 non inclus (4005 euros).
Par conséquent la condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2016 sur la somme de 1 718,75 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.
La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.
Sur les frais relevant de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965
En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.
Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.
Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :
- frais de lettres de mise en demeure et de relance depuis le 1er janvier 2016 pour un montant total de 261,78 euros (0,78 + 25 + 45 + 48 + 48 + 55 + 40),
- frais d’huissier d’un montant de 725,75 euros (171,67 + 171,67 + 192,19 + 190,02)
- frais de dossier contentieux et de « remise dossier huissier » d’un montant de 1 814,90 euros (689,38 + 636 + 169, 52 + 320),
Soit un montant total de 2 802,23 euros.
Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.
Le syndicat des copropriétaires produit des lettres de mise en demeure et de relance mais sans leurs accusés de réception. Insuffisamment justifiés, ces frais seront écartés.
Les frais de sommation de payer sont justifiés à hauteur de 171,79 euros.
Les autres frais ne sont justifiés par aucune des pièces produites.
Par conséquent, il convient de condamner la SCI L’AVENIR au paiement de la somme de 171,79 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2016.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires
En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, il ressort du décompte que la SCI L’AVENIR n’a effectué que des versements sporadiques depuis 2016, laissant s’accumuler un important arriéré de charges. Elle ne fournit aucune explication quant à ces impayés. Sa mauvaise foi est par conséquent démontrée.
Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance, dans un contexte de difficultés financières ayant conduit au délabrement de l’immeuble, comme il ressort des rapports d’expertise produits.
La SCI L’AVENIR sera donc condamnée au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [O] [I]
Sans préciser le fondement juridique de sa demande, Monsieur [O] [I] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts. Il estime avoir subi un préjudice du fait de la carence du syndicat des copropriétaires et du blocage des fonds à hauteur de 102 033,88 euros, issus de la vente amiable des lots à la SCI L’AVENIR ayant fait suite à une procédure de saisie-immobilière.
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La réparation suppose la démonstration d’un préjudice réparable ayant directement été causé par un comportement fautif.
En l’espèce, Monsieur [O] [I] ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires soit à l’origine du blocage de son séquestre, alors qu’il ressort des pièces produites que la procédure de distribution a été retardée d’une part du fait d’une incertitude quant à l’identité du séquestre, et d’autre part du fait des contestations de Monsieur [O] [I] sur le bien-fondé de la créance du syndicat.
En conséquence, faut d’apporter la preuve de l’existence d’une faute délictuelle de la part du syndicat des copropriétaires, Monsieur [O] [I] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
La SCI L’AVENIR, qui succombe au principal, sera condamnée aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Ariane LAMI SOURZAC, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
La SCI L’AVENIR sera également condamnée à verser 2 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu d’être écartée. Il n’y a pour autant pas lieu de la rappeler au dispositif de la décision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
-Condamne la SCI L’AVENIR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] les sommes de :
-11 054,78 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux arrêtés au 19 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2016 sur la somme de 1 718,75 euros et à compter de la présente décision sur le surplus
- 171,79 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2016
-1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
-Ordonne la capitalisation des intérêts,
-Déboute Monsieur [O] [I] de sa demande en paiement de dommages et intérêts,
-Condamne la SCI L’AVENIR aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Ariane LAMI SOURZAC ;
-Condamne la SCI L’AVENIR à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.
LE GREFFIERLE JUGE
MADAME SEGHIRMADAME CORON
