TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 01 JUILLET 2024
Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 20/10582 - N° Portalis DB3S-W-B7E-UXL5
N° de MINUTE : 24/00887
DEMANDEUR
Société SCI LUCIE 26
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R054
C/
DEFENDEUR
S.A.R.L. ELBECHIR
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Philippe RUFF de la SELARL RUFF AUZAS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L262
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 06 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous-seing privé du 15 mars 1999, les consorts [V] ont donné à bail à la société BOULANGERIE DYONISIENNE un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), afin qu’elle y exploite un fonds de commerce de boulangerie.
Par acte de cession enregistré le 26 juillet 2007, la société BOULANGERIE DYONISIENNE a cédé son fonds de commerce à la société ELBECHIR.
Un nouveau bail commercial a été conclu entre Madame [V] et Monsieur [L], en sa qualité de gérant de la société ELBECHIR, pour neuf années entières et consécutives à effet rétroactif au 1er janvier 2007.
Aux termes d’un acte authentique du 2 novembre 2010, l’indivision [V] a vendu les locaux, objet du bail commercial précité, au profit de la société SCI LUCIE 26.
Par acte introductif d’instance en date du 18 octobre 2016, la société SCI LUCIE 26 a assigné Monsieur [C] [L] devant le tribunal de grande instance de Bobigny en dénégation du droit au statut des baux commerciaux.
Par jugement du 22 mai 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a notamment dit que la société ELBECHIR était titulaire du bail commercial sous seing privé à effet du 1er janvier 2007 portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] (93), et disposait d’un droit au renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2016.
Par arrêt du 27 mai 2020, rectifié par arrêt du 29 septembre 2021, la cour d’appel de Paris a infirmé ces dispositions et a dit que la société ELBECHIR était locataire des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] (93) en vertu du bail conclu le 15 mars 1999, et dit que le bail se poursuivait par tacite reconduction.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2020, la SCI LUCIE 26 a assigné la société ELBECHIR devant le tribunal judiciaire de Bobigny en résolution judiciaire du bail du 15 mars1999.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2024, la SCI LUCIE 26 sollicite du tribunal de :
-Prononcer la résolution judiciaire du bail commercial ayant lié les parties, en date du 15 mars 1999
-Ordonner l’expulsion des locaux litigieux de la société ELBECHIR ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance, si besoin est, du commissaire de police et de la force publique
-Ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde-meubles du choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la défenderesse
-Condamner la société ELBECHIR à lui payer la somme de 35 244,91 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges dus jusqu’au 4ème trimestre 2020 inclus
-Condamner la société ELBECHIR à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 8 714 euros, à compter du prononcé du jugement et ceci jusqu’à libération totale, effective et définitive des locaux litigieux
-Condamner la société ELBECHIR à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance
-Rappeler que le jugement à intervenir est assorti de l’exécution provisoire.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2023, la société ELBECHIR sollicite du tribunal de :
-Débouter la SCI LUCIE 26 de l’ensemble de ses demandes
A titre subsidiaire,
-Débouter la SCI LUCIE 26 de sa demande de résiliation judiciaire
-Accorder à la société ELBECHIR un délai de 24 mois pour s’acquitter en 24 mensualités de son éventuelle dette locative
En tout état de cause,
-Condamner la société LUCIE 26 à lui payer la somme de 10 000 euros pour procédure abusive
-Condamner la société LUCIE 26 à lui payer la somme de 640,22 euros en remboursement des provisions sur charges versées du 1er trimestre 2016 au 3ème trimestre 2017 inclus
-Condamner la SCI LUCIE 26 à lui payer la somme de 8 456,78 euros
-Condamner la société LUCIE 26 lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-Condamner la société LUCIE 26 au paiement des entiers dépens
-Écarter l’exécution provisoire.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 mars 2024.
L’affaire a été fixée à l’audience du 6 mai 2024 et mise en délibéré au 1er juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il ne sera pas répondu à la demande de production forcée d’un décompte régularisé, que la société ELBECHIR formule dans le corps de ses conclusions mais qu’elle ne reprend pas en son dispositif, celui-ci seul saisissant le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile.
Sur les comptes entre les parties et la demande en résolution judiciaire du bail
Se fondant sur les articles 1728 et 1741 du code civil, la SCI LUCIE 26 sollicite la résolution judiciaire du bail, faisant valoir que la société ELBECHIR est en permanence débitrice d’une somme comprise entre 13 000 euros et 33 000 euros d’arriérés de loyers et charges. Répondant aux moyens invoqués par la société ELBECHIR, elle soutient que l’article 7 du bail s’analyse comme une clause d’indexation triennale et non comme une clause de révision, que le loyer a donc été indexé automatiquement depuis le 1er janvier 2001, et qu’il s’élève aujourd’hui à la somme de 22 773,11 euros, soit une somme supérieure au loyer appelé sur la société ELBECHIR. S’agissant des provisions sur charges, elle fait valoir qu’elles s’élèvent à 76,22 euros selon le bail de 1999, ce qui correspond aux charges appelées selon le décompte. S’agissant de la taxe foncière, elle s’en remet à justice, précisant néanmoins que la société ELBECHIR a toujours réglé la taxe foncière depuis son entrée dans les locaux.
La société ELBECHIR fait valoir que le décompte produit aux débats est erroné en ce qu’il inclut des loyers surfacturés, des provisions pour charges non régularisées, et des taxes foncières appelées en violation des stipulations du bail. Elle ajoute que doivent être déduites les sommes correspondant aux dépens et frais irrépétibles non réglées jusqu’à ce jour par la SCI LUCIE 26, ainsi qu’aux frais des commandements de payer. S’agissant du montant du loyer, elle fait valoir que le bail de 1999 prévoit un loyer trimestriel de 3 776,88 hors taxes et hors charges. Elle évalue à la somme de 29 116,42 euros les surfacturations de loyer sur la période allant du 4ème trimestre 2017 au 1er trimestre 2021. S’agissant des provisions pour charges, elle indique qu’aucune régularisation n’est intervenue depuis que la SCI LUCIE 26 est devenue propriétaire des locaux, et que les provisions appelées sont donc injustifiées, pour un montant total de 1 189,03 euros TTC. S’agissant des taxes foncières, elle se prévaut des stipulations du bail prévoyant que le bailleur conserve à sa charge exclusive les taxes foncières. Elle fait valoir que sur la période allant du 4ème trimestre 2017 au 4ème trimestre 2020, la somme de 1 189,03 euros TTC a été injustement facturée. Elle ajoute que les dépens et frais irrépétibles auxquels la SCI LUCIE 26 a été condamnée n’ont jamais été payés, et qu’ils doivent venir se déduire du décompte pour un montant total de 7 588 euros. Enfin, elle indique que doit également être déduite du décompte la somme de 284,15 euros correspondant aux frais de commandement de payer dont le bail ne prévoit pas qu’ils soient mis à sa charge.
En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
L’article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, il est constant et il résulte des décisions de justice précitées que le bail liant les parties est le bail du 15 mars 1999.
-Sur le montant du loyer
Le bail du 15 mars 1999 prévoit un loyer annuel en principal, hors taxes et hors charges, d’un montant de 93 200 francs, soit 14 208,24 euros, payable trimestriellement au terme échu.
La clause VIII du bail, intitulée « Révision », est ainsi rédigée :
« Il est expressément convenu que le loyer ci-dessus fixé sera révisé dans les délais prévus par la législation en vigueur, basé sur le loyer initial soit QUATRE VINGT TREIZE MILLE DEUX CENT FRANCS, AUGMENTE DES INDICES CONNUS AU 1ER JANVIER 2001. »
Contrairement à ce que fait valoir la SCI LUCIE 26, cette clause ne saurait s’analyser en une clause d’indexation automatique dans la mesure où il est expressément fait référence à la procédure de révision et à ses délais. La référence à une augmentation indiciaire n’est prévue que dans le cas de la mise en action de la procédure de révision et non de manière autonome.
Par conséquent, le loyer prévu au bail du 15 mars 1999 n’a pas fait l’objet d’une indexation automatique, et ne pouvait faire l’objet que d’une révision.
Il ressort de l’acte de cession du fonds de commerce en date du 25 juillet 2007 que le loyer annuel s’élevait à cette date à la somme de 15 107,63 euros.
La SCI LUCIE 26 ne démontre pas qu’une révision du loyer soit intervenue depuis lors.
Dès lors, le loyer s’élevait, sur la période allant du 1er octobre 2017 au 18 mars 2021, à la somme annuelle de 15 107,63 euros, soit 3 776,88 euros hors taxes et hors charges par trimestre.
Il ressort de l’extrait de compte produit que la somme de 5 510 euros a été appelée trimestriellement sur cette période.
Doit donc être déduite du décompte la différence entre ces deux sommes, soit 1 733,12 euros, multipliée par le nombre de trimestres, soit 14 (et non 13 comme l’indique la société ELBECHIR), aboutissant à la somme totale de 24 263,68 euros hors taxes et hors charges, soit 29 116,42 euros TTC.
-Sur les provisions sur charges
Selon l’article L145-40-2 et R145-36 du code de commerce le contrat de bail commercial doit comporter un inventaire précis des charges et taxes liés à ce bail avec leur répartition entre le bailleur et le locataire, cet inventaire donnant lieu à un état récapitulatif annuel incluant la régularisation de comptes de charges adressé par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de l’année pour lequel il est établi ou dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges pour l’exercice annuel pour les immeubles en copropriété.
Il en résulte que lorsqu’il est prévu au bail le règlement de provisions, il doit y avoir une régularisation en fin d’exercice conformément aux textes précités et que l’absence de régularisation de charges dans les délais rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, de sorte qu’ils ne sont plus dus.
En l’espèce, le bail de 1999 prévoit que « le preneur paiera en outra sa quote-part du total des charges, taxes et dépenses de toutes natures afférentes à l’immeuble de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de tous frais et charges », et mentionne une « prévision pour charges » d’un montant de 500 francs par trimestre.
Par conséquent, il incombait à la SCI LUCIE 26 de procéder à une régularisation annuelle des charges en application de l’article L145-40-2 précité.
Faute pour la SCI LUCIE 26 de produire des comptes de régularisation annuelle sur la période, les provisions sur charges doivent être déduites du décompte, soit la somme totale de 1 067,08 euros (76,22 * 14) hors taxes et hors charges, soit 1 280,50 euros TTC.
-Sur la taxe foncière
Le bail de 1999 ne prévoit pas que la taxe foncière soit à la charge du preneur. Il ressort du décompte produit que la SCI LUCIE 26 a appelé les impôts fonciers pour un montant total de 6 741,32 euros hors taxes et hors charges, soit 8 089,58 euros TTC, en violation des stipulations contractuelles.
Cette somme sera par conséquent déduite du décompte.
-Sur les dépens et frais irrépétibles dus par la SCI LUCIE 26 au titre des décisions antérieures
La société ELBECHIR sollicite que la somme de 7 588 euros au paiement de laquelle la SCI LUCIE 26 a été condamnée au titre des frais irrépétibles et des dépens soit déduite des sommes réclamées par celle-ci.
Une telle opération reviendrait cependant à condamner la SCI LUCIE 26 à payer des sommes pour lesquelles elle a déjà été condamnée.
Cette somme ne sera donc pas déduite du décompte.
-Sur les frais de commandement de payer
Au décompte apparaît la somme de 203,26 euros appelée le 1er janvier 2018 au titre d’un commandement de payer. Faute pour la SCI LUCIE 26 de produire ledit commandement et d’en démontrer le caractère justifié, cette somme sera déduite du décompte.
Le commandement de payer délivré en septembre 2020 relevant des dépens de la présente procédure, la somme de 89,03 euros appelée le 1er janvier 2021 à ce titre sera également déduite du décompte.
*
Le décompte arrêté au 18 mars 2021 fait apparaître un solde débiteur de 40 810,40 euros.
Ont été déduites les sommes de :
- 29 116,42 euros au titre des loyers surfacturés
- 1 280,50 euros au titre des provisions non régularisées
- 8 089,58 euros au titre de la taxe foncière
-292,29 euros au titre des commandements de payer.
Soit la somme totale de 38 778,79 euros.
Ainsi, au 18 mars 2021, la société ELBECHIR était débitrice de la somme de 2 031,61 euros (40 810,40 – 38 778,79) au titre des loyers et charges. Elle sera condamnée au paiement de cette somme, en deniers et quittances.
La SCI LUCIE 26 ne justifie pas du caractère suffisamment grave de cet impayé, étant observé qu’elle reconnaît quant à elle être débitrice de la somme de 7 588 euros au titre des condamnations mises à sa charge.
Elle sera par conséquent déboutée de sa demande en résolution judiciaire du bail et de ses demandes subséquentes.
La société ELBECHIR sera quant à elle déboutée de sa demande en paiement de la somme de 8 456,78 euros correspondant à la différence entre la somme des montants dont elle demandait la déduction et son solde débiteur selon décompte.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.
En l’espèce, faute pour la société ELBECHIR de démontrer tout abus de la part de la SCI LUCIE 26, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Sur les demandes reconventionnelles en paiement
La société ELBECHIR sollicite que la société ELBECHIR soit condamnée à lui payer la somme de 640,22 euros en remboursement des provisions sur charges versées du 1er trimestre 2016 au 3ème trimestre 2017.
La SCI LUCIE 26 ne produit aucun décompte sur la période antérieure au 1er octobre 2017. Elle ne conteste pas avoir appelé les provisions sur charges sur la période allant du 1er trimestre 2016 au 3ème trimestre 2017, indiquant elle-même que ces provisions s’élèvent à 76,22 euros hors taxes et hors charges, soit 91,46 euros TTC.
L’extrait de compte versé aux débats ayant pour point de départ un solde à zéro au 1er octobre 2017, il s’en déduit que la locataire s’est acquittée des provisions pour charges sur la période antérieure.
La SCI LUCIE 26 ne justifie d’aucune régularisation des charges sur cette période.
Pour les motifs exposés précédemment, elle sera par conséquent condamnée à rembourser à la société ELBECHIR les sommes versées au titre des provisions pour charges sur la période allant du 1er trimestre 2016 au 3ème trimestre 2017, soit la somme totale de 640,22 euros TTC (7 * 91,46).
Sur les mesures de fin de jugement
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI LUCIE 26, partie perdante, sera condamnée aux dépens.
Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société ELBECHIR l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SCI LUCIE 26 sera donc condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Rien ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
-Déboute la SCI LUCIE 26 de ses demandes en résolution judiciaire du bail du 15 mars 1999 liant les parties, en expulsion, en séquestration du mobilier et en paiement d’une indemnité d’occupation,
-Condamne la société ELBECHIR à payer à la SCI LUCIE 26 la somme de 2 031,61 euros au titre des loyers et charges dus sur la période allant du 1er octobre 2017 au 18 mars 2021, en deniers et quittances,
-Condamne la SCI LUCIE 26 à payer à la société ELBECHIR la somme de 640,22 euros en remboursement des provisions sur charges versées du 1er trimestre 2016 au 3ème trimestre 2017 inclus,
-Déboute la société ELBECHIR de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,
-Déboute la société ELBECHIR de sa demande en paiement de la somme de 8 456,78 euros,
-Condamne la SCI LUCIE 26 à payer à la société ELBECHIR la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamne la SCI LUCIE 26 aux dépens,
-Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
-Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.
LE GREFFIERLE JUGE
MADAME SEGHIRMADAME CORON
