TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/00480 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4MO
Minute : 24/00415
S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1
Représentant : Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de Paris, vestiaire : P0462
C/
Monsieur [G] [B] [U]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Juin 2024
DEMANDEUR :
S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de Paris
DÉFENDEUR :
Monsieur [G] [B] [U]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 9]
comparant en personne
DÉBATS :
Audience publique du 24 Mai 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte signé électroniquement le 28 et 30 mai 2021, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représenté par le gestionnaire immobilier CDC Habitat, a consenti à Monsieur [G] [U] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], à [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 554,11 €, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 124,53 €, et le versement d'un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer en principal.
Aux termes d'un acte séparé signé électroniquement le même jour et dans les mêmes conditions, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représenté par le gestionnaire immobilier CDC Habitat, a consenti à Monsieur [G] [U] un contrat de bail portant sur l'emplacement de stationnement automobile n°97 situé à la même adresse que le logement, moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 50 €, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 6,32€, et le versement d'un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer en principal.
Le 25 août 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [G] [U] un commandement de payer la somme en principal de 2217,41€ au titre de l'arriéré locatif suivant décompte arrêté au 24 août 2023, visant les clauses résolutoires insérées aux deux contrats de location.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 8 février 2024, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a fait citer Monsieur [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater l'acquisition des effets des clauses résolutoires et prononcer par voie de conséquence la résiliation des deux baux,
"ordonner l'expulsion sans délai du défendeur et celle de tous occupants de son chef des locaux loués avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin était,
"condamner Monsieur [G] [U] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 3388,47€ et ce avec intérêts de droit depuis le jour du commandement sur les causes de l'acte et pour le surplus à compter de l'ordonnance à intervenir, outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour du jugement à intervenir, et ce, avec intérêts de droit à compter de la présente instance,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle fixée au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et révisables selon les dispositions contractuelles, jusqu'à la libération effective des lieux,
Ïde la somme de 1000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Ïdes entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,
A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que le défendeur n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que les clauses résolutoires insérées aux baux sont acquises et que son expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 24 mai 2024, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 1104,48€, hors frais, terme du mois de mai 2024 inclus. Elle a précisé que le locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et ne s'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Monsieur [G] [U], comparant, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement proposant d'apurer sa dette par mensualités de 100 euros en sus du paiement du loyer courant.
L'affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis le 15 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 24 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives de la Seine Saint Denis le 28 août 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 8 février 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.
Les baux signés le 28 et 30 mai 2021 contiennent une clause résolutoire (article 7 et article 8). Un commandement de payer visant ces clauses résolutoires a été signifié le 25 août 2023, pour la somme en principal de 2217,41€ au titre de l'arriéré locatif suivant décompte arrêté au 24 août 2023, au titre de l'arriéré locatif.
Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 25 octobre 2023.
Sur le montant de l'arriéré locatif
La SAS SOLINTER ACTIFS 1 produit un décompte actualisé indiquant que Monsieur [G] [U] reste lui devoir la somme de 1418,73 € arrêtée au 13 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.
Le décompte inclut des frais contentieux (178, 09 € et 136,16 €). Il convient de déduire ces frais de la créance demandée.
Monsieur [G] [U] sera donc condamné à verser à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 une somme provisionnelle de 1104, 48 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 13 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.
Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.
Sur les délais de paiement
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
En l'espèce, le défendeur propose de s'acquitter de la dette de manière échelonnée. Il justifie avoir pu régler les mois précédents l'audience des sommes supérieures au montant du loyer. Il est en conséquence en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Le bailleur confirme qu'il a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience et n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [G] [U] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
En revanche, s'il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.
Dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [G] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SAS SOLINTER ACTIFS 1, Monsieur [G] [U] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux signés électroniquement le 28 et 30 mai 2021 entre la SAS SOLINTER ACTIFS 1 et Monsieur [G] [U] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 5], à [Localité 9] ainsi que l'emplacement de stationnement automobile n°97 sont réunies à la date du 25 octobre 2023 ;
Condamnons Monsieur [G] [U] à verser la SAS SOLINTER ACTIFS 1 la somme provisionnelle de 1104, 48 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 13 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse;
Autorisons Monsieur [G] [U] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 100 €, et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;
Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;
Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [G] [U] portant sur le local d'habitation situé [Adresse 5], à [Localité 9] ainsi que l'emplacement de stationnement automobile n°97 ;
Autorisons en ce cas l'expulsion de Monsieur [G] [U] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défendeur pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;
Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons en ce cas Monsieur [G] [U] à payer la SAS SOLINTER ACTIFS 1 une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;
Rejettons le surplus des demandes ;
Condamnons Monsieur [G] [U] à verser à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Monsieur [G] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 28 juin 2024.
Le GreffierLe Juge
