TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/00478 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4MM
Minute : 24/00414
S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1
Représentant : Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de Paris, vestiaire : P0462
C/
Madame [P] dite [K] [R]
Monsieur [E] [W]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Juin 2024
DEMANDEUR :
S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représentée par Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de Paris
DÉFENDEURS :
Madame [P] dite [K] [R]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
comparante en personne
Monsieur [E] [W]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
comparant en personne
DÉBATS :
Audience publique du 24 Mai 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 6 août 2021, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a consenti à Monsieur [E] [W] et Madame [P] dite [K] [R] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 781,49 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 186,91 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.
Aux mêmes dates, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a également consenti à Monsieur [E] [W] et Madame [P] dite [K] [R] un contrat de bail portant sur une place de stationnement n° 55 situé à la même adresse, moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 50 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 5,35 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.
Les locataires ayant cessé de payer régulièrement leurs loyers, le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 25 août 2023, à Monsieur [E] [W] et Madame [P] dite [K] [R] un commandement de payer la somme en principal de 2846,11€ arrêtée au 24 août 2023 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée aux contrats de location.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 8 février 2024, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a fait citer Monsieur [E] [W] et Madame [P] dite [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater l'acquisition de la clause résolutoire,
"ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [W] et Madame [P] dite [K] [R] et celle de tous occupants de leur chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est,
"condamner solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [P] dite [K] [R] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 5001,87 € avec intérêts de droit à concurrence de 2846,11 euros à compter du 25 août 2023 et pour le surplus à compter de l'assignation, outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour du jugement à intervenir, et ce, avec interêts de droit à compter de la présente instance,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles et révisé le cas échéant, jusqu'à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,
Ïde la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les défendeurs ont cessé de payer régulièrement leurs loyers et leurs charges, qu'un commandement de payer leur a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'ils n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 24 mai 2024, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 6717,15 €, hors frais, selon décompte arrêté au 13 mai 2024. Elle a indiqué que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Elle s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de l'acquisition de la clause résolutoire à la partie défenderesse.
Madame [P] dite [K] [R], comparante, a exposé avoir quitté le logement et avoir signé un nouveau bail en mai 2023. Elle a expliqué avoir cherché à donner congé, mais que le bailleur a refusé d'en prendre acte en raison des impayés. Elle a indiqué travailler et percevoir un salaire de 1786 euros.
Monsieur [E] [W], comparant, a indiqué avoir procédé à un règlement de 1062,24 euros non comptabilisé dans le décompte produit par la bailleresse. Il a exposé travailler en tant que chauffeur et percevoir un salaire variant entre 1900 et 2400 euros par mois. Il a ajouté qu'il s'apprête à donner congé. Il sera en mesure de régler la somme de 400 euros par mois une fois qu'il aura quitté le logement.
L'affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024.
Par note en délibéré expressément autorisée, la bailleresse a fait parvenir à la juridiction un décompte réactualisé sur lequel le dernier règlement comptabilisé date du 28 mars 2024 ainsi que le congé des locataires reçu le 30 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] le 15 février 2024, soit plus de deux mois avant l'audience du 24 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le 28 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 8 février 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Les baux des 6 août 2021, contiennent une clause résolutoire (article 7 et 8). Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 25 août 2023, pour la somme en principal de 2846,11 € arrêtée au 24 août 2023, au titre de l'arriéré locatif.
Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 25 octobre 2023.
Dans ces conditions, l'expulsion de Monsieur [E] [W] et Madame [P] dite [K] [R] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.
Sur les demandes de condamnation au paiement
En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défendeurs causent jusqu'à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.
Madame [P] dite [K] [R] a indiqué avoir quitté le logement en mai 2023 ce que n'a pas contesté Monsieur [E] [W] à l'audience. En conséquence, seul Monsieur [E] [W] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 26 octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d'habitation, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.
La SAS SOLINTER ACTIFS 1 produit un décompte indiquant que Monsieur [E] [W] et Madame [P] dite [K] [R] restent lui devoir la somme de 6717,15 € arrêtée au 13 mai 2024, échéance du mois d'avril 2024 incluse, après déduction de la somme de 149,63 € et 180,9 € correspondant à des frais de contentieux.
Il apparait qu'au jour de la résiliation du bail le 23 octobre 2023, les défendeurs restaient devoir au titre des loyers et charges la somme de 3938,95 euros. Cette dette est éteinte par les règlements intervenus postérieurement en janvier, février et mars 2024.
Il ne sera en conséquence prononcée aucune condamnation financière au titre des loyers et charges à l'encontre de Madame [P] dite [K] [R].
Seul Monsieur [E] [W] sera donc condamné à verser à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 une somme provisionnelle de 6717,15 € à valoir sur les indemnités d'occupation arrêtée au 13 mai 2024, échéance du mois d'avril 2024 incluse.
Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.
Sur la demande de délais de paiement
En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Compte tenu des ressources de Monsieur [E] [W] ainsi que de ses charges, ainsi que des besoins du créancier, il sera fait droit à la demande de délais de paiement conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [E] [W] et Madame [P] dite [K] [R], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SAS SOLINTER ACTIFS 1, Monsieur [E] [W] et Madame [P] dite [K] [R] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux du 6 août 2021, entre la SAS SOLINTER ACTIFS 1 et Monsieur [E] [W] et Madame [P] dite [K] [R] concernant le local à usage d'habitation [Adresse 8], et la place de stationnement n°55 à [Localité 6] sont réunies à la date du 25 octobre 2023 ;
Ordonnons en conséquence à Monsieur [E] [W] et Madame [P] dite [K] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance;
Disons qu'à défaut pour Monsieur [E] [W] et Madame [P] dite [K] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Condamnons Monsieur [E] [W] à payer à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 26 octobre 2023 jusqu'à libération effective des lieux ;
Condamnons Monsieur [E] [W] à verser à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 la somme provisionnelle de 6717,15 € à valoir sur les indemnités d'occupation arrêtée au 13 mai 2024, échéance du mois d'avril 2024 incluse;
Autorisons Monsieur [E] [W] à se libérer de cette dette dans un délai de 17 mois, par versements mensuels de 395,12 €, le premier versement devant intervenir avant le 15 août 2024, puis avant le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible,
Rappelons que pendant le cours des délais ainsi ordonnés, les procédures d'exécution qui auraient été engagés par le créancier sont suspendues,
Condamnons in solidum Monsieur [E] [W] et Madame [P] dite [K] [R] à verser à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons in solidum Monsieur [E] [W] et Madame [P] dite [K] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 28 juin 2024.
Le GreffierLe Juge
