TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00803 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLQG
Minute : 24/00410
OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Représentant : M. [F] [S] [T] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial
C/
Madame [X] [K]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Juin 2024
DEMANDEUR :
OPH EST ENSEMBLE HABITAT
venant aux droits de l’OPH DE [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 9]
représenté par Monsieur [F] [S] [T] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial
DÉFENDEUR :
Madame [X] [K]
[Adresse 5]
[Adresse 10]
[Localité 7]
comparante à l’audience du 26 janvier 2024 et non comparante, ni représentée à l’audience du 24 mai 2024
DÉBATS :
Audience publique du 24 Mai 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 1er mars 2012, l'office public de l'habitat à loyer modéré de [Localité 7], aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a consenti à Monsieur [M] [K] et Madame [B] [K] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], [Adresse 10], sur la commune de [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 417,92 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie de 60,11 euros.
Par avenant du 18 janvier 2018, à la suite du décès de Madame [B] [K], Madame [X] [K] est devenue seule locataire de ce logement à compter de cette date.
Le 11 août 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 1159,92 € échue au 9 août 2022 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 24 octobre 2023, Est Ensemble Habitat a fait citer Madame [X] [K] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater l'acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence la résiliation du bail,
"ordonner l'expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est,
"dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
"condamner la défenderesse au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 4013,63 € arrêtée à la date du 18 octobre 2023 à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,
Ïde la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l'assignation.
A l'appui de ses prétentions, le demandeur expose que la défenderesse n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 26 janvier 2024, Madame [X] [K], comparante, a indiqué avoir délivré congé en adressant à son bailleur un chèque de 1000 euros en octobre 2023. Elle a exposé que ce chèque a bien été encaissé, mais a précisé ne pas avoir procédé à cet envoi par lettre recommandée avec accusé réception. Elle n'a jamais été recontactée depuis. L'affaire a fait l'objet d'un renvoi aux fins de vérifications par le bailleur de la situation.
A l'audience du 24 mai 2024, Est Ensemble Habitat, représenté, a indiqué que Madame [X] [K] a quitté les lieux le 6 février 2024 et qu'elle reste lui devoir la somme de 6088,34 euros à la date du 23 mai 2024.
Madame [X] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à cette audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024.
MOTIFS
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 26 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 26 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de délivrance du commandement de payer en date du 11 août 2022, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail conclu le 1er mars 2012 contient une clause résolutoire (article 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 août 2022, pour la somme en principal de 1159,92 €.
En l'espèce, il apparaît que les causes de ce commandement de payer ont été soldées dans le délai légal de deux mois par un réglement de 700 € du 31 août 2022, et un second règlement de 700 euros du 11 octobre 2022 pour une dette en principal de 1159,92 €, sollicitée dans le commandement de payer délivrée le 11 août 2022.
Il y a donc lieu de constater que, même si la partie défenderesse n'a pas payé le loyer et les charges en cours, elle a soldé les causes des commandements de payer dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire n'est pas acquise s'agissant des impayés locatifs.
En conséquence, il ne sera pas fait droit aux demandes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.
Sur la demande de condamnation au montant de l'arriéré locatif
Madame [X] [K] n'ayant pas comparu à la seconde audience, aucun débat contradictoire n'a pu avoir lieu sur le montant de la dette et son éventuelle actualisation. L'objet du litige sera circonscrit en conséquence aux demandes de la citation.
Est Ensemble Habitat produit un décompte indiquant que Madame [X] [K] reste lui devoir la somme de 4013,63 euros selon un décompte arrêté au 18 octobre 2023.
En l'espèce, ce décompte inclut des frais de procédure de 87,36 euros facturés en août 2022 qui seront déduits de la créance.
En outre, il est facturé à Madame [X] [K] la location d'un garage ou parking, alors qu'il n'est versé aux débats aucun contrat de bail correspondant. Dans ces conditions, la somme de 972,70 euros sera également déduite de la somme réclamée (10 x 50,83 € + 51,60 x 9).
La défenderesse sera donc condamnée à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 2953,57 € selon décompte arrêté au 18 octobre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023.
Sur les demandes accessoires
Madame [X] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Est Ensemble Habitat, Madame [X] [K] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Condamnons Madame [X] [K] à verser à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel la somme de 2953,57 € selon décompte arrêté au 18 octobre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023 ;
Condamnons Madame [X] [K] à verser à Est Ensemble Habitat une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons le surplus des demandes ;
Condamnons Madame [X] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe.
Le GreffierLe Juge
