Décision du 27 Juin 2024
Minute n° 24/00174
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
du 27 Juin 2024
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Rôle n° RG 23/00224 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YD5Y
Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS
DEMANDEUR :
S.A. SOREQA (SOCIETE DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS)
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Maître Florence BOURDON, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
Monsieur [Z] [V]
[Adresse 1]
défaillant
Madame [K] [U] épouse [V]
[Adresse 1]
défaillante
INTERVENANT :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Monsieur [X] [L], commissaire du Gouvernement
[Adresse 3]
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Rémy BLONDEL, Juge, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la visite des lieux : 29 février 2024
Date de la première évocation et des débats : 16 mai 2024
Date de la mise à disposition : 27 Juin 2024
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [Z] [V] et Madame [K] [U] épouse [V] étaient propriétaires du lot n°4 correspondant à une boutique dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 7], sur la parcelle cadastrée section AQ n°[Cadastre 2].
Il s’agit d’une boutique agencée en bar-tabac comprenant un sous-sol et une cave. Pour plus de précisions, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 29 février 2024, annexé à la présente décision.
Le bien est situé en centre ville de [Localité 7] dans un quartier mixte, composé d’immeubles d’habitation et de commerces.
Aux termes d’un arrêté préfectoral n°2023-1064 en date du 02 mai 2023, l’acquisition des immeubles nécessaires à la réalisation du projet de requalification du secteur Jaurès-Roux sur la commune de [Localité 7] a été déclarée d’utilité publique au bénéfice de la Société de requalification des quartiers anciens (ci-après dénommée la “SOREQA”).
Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété, a été rendue le 25 janvier 2024 au profit de la SOREQA par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny.
La SOREQA a notifié son offre indemnitaire à Monsieur [Z] [V] et à Madame [K] [V] par actes de commissaire de justice en date du 23 mai 2023.
Aucun accord n'étant intervenu, la SOREQA a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny le 04 septembre 2023 aux fins de fixer l'indemnité de dépossession de la manière suivante ;
- soit à la somme de 291.565 euros en valeur libre, décomposée comme suit :
- 264.150 euros au titre de l’indemnité principale ;
- 27.415 euros au titre de l’indemnité de remploi ;
- soit à la somme de 233.452 euros en valeur occupée, décomposée comme suit :
- 211.320 euros au titre de l’indemnité principale ;
- 22.132 euros au titre de l’indemnité de remploi.
La SOREQA a notifié à Monsieur [Z] [V] et à Madame [K] [V] la saisine de la juridiction de l'expropriation par actes de commissaire de justice en date du 13 septembre 2023.
Par une ordonnance rendue le 29 décembre 2023, le juge de l'expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l'audition des parties au 29 février 2024.
La SOREQA a notifié cette décision à Monsieur [Z] [V] et à Madame [K] [V] par actes de commissaire de justice en date du 12 janvier 2024.
Monsieur [J] [M], exploitant du bar, était présent lors du transport judiciaire sur les lieux du bien exproprié au cours duquel la date d'audience a été fixée au 16 mai 2024.
Par des conclusions reçues le 15 février 2024 par le greffe, le commissaire du Gouvernement a proposé une indemnité de dépossession de 291.565 euros, soit :
- 264.150 euros à titre d'indemnité principale ;
- 27.415 euros au titre du remploi ;
- indemnité de perte de revenus locatifs (6 mois de loyer).
Par un mémoire récapitulatif reçu par le greffe le 16 mai 2024, la SOREQA a modifié sa demande et a sollicité la fixation de l’indemnité totale de dépossession à la somme de 233.452 euros en valeur occupée, décomposée comme suit :
- 211.320 euros au titre de l’indemnité principale ;
- 22.132 euros au titre du remploi.
Monsieur [Z] [V] et à Madame [K] [V] n’ont pas constitué avocat et n’ont fait parvenir aucun mémoire.
En vertu de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
A l'audience du 16 mai 2024, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l'article R.311-20 du Code de l'expropriation.
L'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024.
EXPOSE DES MOTIFS
Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession
Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Selon l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.
Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.
Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités
Sur les dates à retenir
Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :
* Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...) ;
* Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme.
* Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.
En l’espèce, le lot n°4 doit être évalué selon :
- leur consistance au 25 janvier 2024, date de l’ordonnance d’expropriation ;
- les valeurs des biens à la date du présent jugement.
S'agissant de la date de référence, il n'est pas contesté que la parcelle doit être évaluée à la date du 29 mars 2022, date de modification du PLU.
A cette date, le bien est situé en zone UM.
Sur la consistance
La consistance d'un bien correspond principalement :
- aux éléments qui le composent ;
- et à ses caractéristiques, notamment son état d'entretien et sa situation d'occupation.
Pour la consistance du bien, il convient de se référer au procès-verbal du transport judiciaire sur les lieux en date du 29 février 2024, annexé à la présente décision, étant précisé que le bien est occupé dans le cadre d’un bail commercial.
Sur la situation locative
Lors du transport sur les lieux du 29 février 2024, il a été constaté que le bien était loué.
Le bien sera donc évalué comme tel, en valeur occupée.
Sur la détermination des indemnités
Aux termes de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.
Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié.
Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.
En application de ces textes, le principe de la réparation intégrale du préjudice est limité par l’interdiction qui est faite au juge de modifier l’objet du litige, lequel ne peut être déterminé par le Commissaire du Gouvernement lorsque son évaluation est supérieure à celle de l’expropriant comme de l’exproprié.
En l’espèce, en l’absence de mémoire des consorts [V], le juge de l’expropriation ne peut fixer le montant de l’indemnité à un chiffre supérieur aux offres de la SOREQA ou aux conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose un montant supérieur, soit en l’espèce la somme de 291.565 euros.
En conséquence, il y a lieu, conformément à l’offre de la SOREQA, de fixer l’indemnité totale de dépossession en valeur occupée à la somme de 233.452 euros, décomposée comme suit :
- 211.320 euros au titre de l’indemnité principale ;
- 22.132 euros au titre du remploi.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, la SOREQA sera condamnée aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
En l’espèce, il n’y a pas lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 29 février 2024 ;
FIXE l’indemnité due par la SOREQA à Monsieur [Z] [V] et à Madame [K] [U] épouse [V] au titre de la dépossession du lot n°4 correspondant à une boutique rattachée à l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 7] sur la parcelle cadastrée section AQ n°[Cadastre 2], à la somme de 233.452 euros (deux cent trente-trois mille quatre cent cinquante-deux euros), décomposée comme suit :
- indemnité principale : 211.320 euros ;
- indemnité de remploi : 22.132 euros.
CONDAMNE la SOREQA aux dépens ;
DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du CPC ;
Cécile PUECH
Greffier
Rémy BLONDEL
Juge
