Décision du 19 Juin 2024
Minute n° 24/00164
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
du 19 Juin 2024
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Rôle n° RG 23/00242 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YK3W
Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS
DEMANDEUR :
S.A. SOREQA
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Maître Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] À [Localité 10], représenté par son syndic, la SARL DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro SIREN 519 178 164, ayant son siège social situé [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,
chez SARL DIAKITE GESTION IMMOBILIERE
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentée par Maître Boubacar SOGOBA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
INTERVENANT :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représenté par Monsieur [G] [P], commissaire du Gouvernement
[Adresse 3]
[Localité 7]
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Cécile PUECH, Greffier présente lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la visite des lieux : 27 mars 2024
Date de la première évocation et des débats : 29 mai 2024
Date de mise à disposition : 19 juin 2024
EXPOSE DU LITIGE
La SARL DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, en sa qualité de syndic, représente le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10] (ci-après dénommé SDC), sur la parcelle cadastrée section O n° [Cadastre 2], d’une superficie de 134 m².
La copropriété est divisée en 4 bâtiments en R+2, dénommés A, B, C et D. Le bâtiment C, composé des lots n°17 et 18, a été démoli à la suite d’un arrêté de péril ordinaire en date du 27 juillet 2017. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 27 mars 2024.
Le bien est situé dans le périmètre du projet d’aménagement du secteur “Centre” à [Localité 10] qui a fait l’objet :
- d’une déclaration d’utilité publique (DUP), selon l’arrêté préfectoral n°2022-2802 , en date du 11 octobre 20222 ;
- d’une déclaration de cessibilité, selon l’arrêté préfectoral n° 2023-1158, en date du 09 mai 2023;
- d’une ordonnance d’expropriation, en date du 12 octobre 2023, emportant transfert de propriété au profit de la Société Publique Locale d’Aménagement à Forme Anonyme, Société de Requalification des Quartiers Anciens (ci après la SA SOREQA);
La SA SOREQA a notifié son Mémoire valant offres d’indemnisation au SDC par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 février 2023, reçue le 20 février 2023.
Par une requête reçue le 02 novembre 2023 par le greffe, accompagnée du Mémoire valant offres, la SA SOREQA a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens du SDC.
En l’absence d’accord entre les parties, et conformément aux dispositions de l’article R.311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par le SDC des offres de la SA SOREQA.
La SA SOREQA a notifié au SDC la saisine de la juridiction de l’expropriation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 octobre 2023, reçue le 02 novembre 2023.
Par une ordonnance rendue le 29 janvier 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 27 mars 2024.
La SA SOREQA a notifié cette décision au SDC par acte d’huissier en date du 15 février 2024, délivré selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile. La date de réception par la partie exproprié lui a laissé :
- un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire de la SA SOREQA et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 du code de l’expropriation ;
- et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa, du code de l’expropriation.
Le SDC était représenté par Maître Boubacar SOGOBA lors du transport sur les lieux du 27 mars 2024.
Aux termes de son dernier mémoire, intitulé “mémoire responsif et récapitulatif”, daté du 24 mai 2024 et reçu le 27 mai 2024, la SA SOREQA demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité à revenir au SDC au titre de la dépossession des parties communes générales dépendants du bâtiment C à la somme de zéro euros.
Dans ses conclusions datées du 23 février 2024 et reçues le 04 mars 2024 par le greffe de l’expropriation, produites avant transport sur les lieux, le commissaire du Gouvernement évalue l’indemnité de dépossession à revenir au SDC au titre des parties communes du bâtiment C à la somme de zéro euros.
Aux termes de son mémoire en réponse reçu le 08 décembre 2023 par le greffe de l’expropriation, le SDC demande au juge de l’expropriation de :
“DÉBOUTER la SOREQA de sa demande d’indemnisation du défendeur à hauteurde néant ;
FIXER l’indemnité à revenir au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 10], représenté par son syndic, la SARL DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, au titre de la dépossession des parties communes générales dépendants de l’immeuble en copropriété cadastré O [Cadastre 2] sis [Adresse 1] à [Localité 10], comme suit : 339.422 € ;
CONDAMNER la SOREQA à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 10], la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNER la SOREQA aux entiers dépens.”
En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
À l’audience du 29 mai 2024, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession
Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Selon l'article L 321-3 du code de l' expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.
Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.
Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation et les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en application de celles du premier alinéa de l’article L.322-2 du code précité.
Selon les dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte pour déterminer les possibilités en matière d’urbanisme des parcelles concernées par une opération d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan d’occupation des sols (POS) ou le plan local d’urbanisme (PLU) et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, seuls les lots privatifs n°17 et 18 constituant le bâtiment C de la copropriété située [Adresse 1] à [Localité 10] ont fait l’objet d’une opération d’expropriation.
Chacun des copropriétaires de ces lots est indemnisé de la dépossession de sa partie privative et de sa quote part des parties communes générales, soit du nombre de tantièmes associés à chaque lot.
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SARL DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, demande la somme de 339.442 € au titre de la dépossesion de toutes les parties communes, sans faire valoir être propriétaire d’un élément de la copropriété en particulier qui n’aurait pas fait l’objet d’une indemnisation notamment au titre des lots privatifs n°17 et 18 et de la quote part des parties communes générales qui leur est associée, et subir un préjudice du fait de sa dépossession.
Dans ces conditions, le SDC ne rapporte pas la preuve de ce qu’il subit un préjudice du fait de l’opération d’expropriation des lots n°17 et 18 au sein de la copropriété située [Adresse 1] à [Localité 10].
Ainsi en l’absence d’un préjudice certain, aucune indemnité n’est allouée au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic la SARL DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, à l’occasion de la présente opération.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, la SA SOREQA, entité expropriante, supporte les dépens.
Sur les frais irrépétibles
En l'espèce, l’équité commande de condamner la SA SOREQA, partie tenue aux dépens, à verser au SDC la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 27 mars 2024 ;
FIXE à 0 € (zéro euro) l’indemnité totale de dépossession due par la Société Publique Locale d’Aménagement à Forme Anonyme, Société de Requalification des Quartiers Anciens (SA SOREQA) au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic la SARL DIAKITE GESTION IMMOBILIERE, à l’occasion de l’opération d’expropriation des lots n°17 et 18, [Adresse 9] à [Localité 10], sur la parcelle cadastrée section O n° [Cadastre 2] ;
CONDAMNE la Société Publique Locale d’Aménagement à Forme Anonyme, Société de Requalification des Quartiers Anciens (SA SOREQA) au paiement des dépens de la présente procédure ;
CONDAMNE la Société Publique Locale d’Aménagement à Forme Anonyme, Société de Requalification des Quartiers Anciens (SA SOREQA) à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 10] la somme de 1000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Cécile PUECH
Greffier
Charlotte THIBAUD
Vice-Présidente
