Décision du 19 Juin 2024
Minute n° 24/00163
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
du 19 Juin 2024
:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:
Rôle n° RG 23/00240 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YK2P
Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS
DEMANDEUR :
S.A. SOREQA (SOCIÉTÉ DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS)
[Adresse 17]
[Localité 16]
représentée par Maître Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
S.C.I. ROBESPIERRE inscrite au R.C.S de BOBIGNY sous le numéro 385 291 992, représentée par son gérant Monsieur [X] [U]
[Adresse 1]
[Localité 21]
Défaillante
INTERVENANT :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Monsieur [E] [T], commissaire du Gouvernement
[Adresse 14]
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Cécile PUECH, Greffier présente lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la visite des lieux : 27 mars 2024
Date de la première évocation et des débats : 29 mai 2024
Date de mise à disposition : 19 juin 2024
EXPOSE DU LITIGE
La SCI ROBESPIERRE était propriétaire du lot n°99 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] et édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 23].
Le lot n° 99 est constitué de deux emplacements de stationnement. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 27 mars 2024, annexé à la présente décision.
Le bien est situé dans le périmètre du projet d’aménagement du secteur “Centre” à [Localité 24] qui a fait l’objet :
- d’une déclaration d’utilité publique (DUP), selon l’arrêté préfectoral n°2022-2802 , en date du 11 octobre 2022 ;
- d’une déclaration de cessibilité, selon l’arrêté préfectoral n° 2023-1158, en date du 09 mai 2023;
- d’une ordonnance d’expropriation, en date du 12 octobre 2023, emportant transfert de propriété au profit de la SA SOREQA ;
La SA SOREQA a notifié son Mémoire valant offres d’indemnisation à la SCI ROBESPIERRE par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 février 2023, reçue le 20 février 2023.
Par une requête reçue le 02 novembre 2023 par le greffe, accompagnée du Mémoire valant offres, la SA SOREQA a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens de la SCI ROBESPIERRE.
En l’absence d’accord entre les parties, et conformément aux dispositions de l’article R.311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la SCI ROBESPIERRE des offres de la SA SOREQA.
La SA SOREQA a notifié à la SCI ROBESPIERRE la saisine de la juridiction de l’expropriation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 octobre 2023, reçue le 03 novembre 2023.
Par une ordonnance rendue le 29 janvier 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 27 mars 2024.
La SA SOREQA a notifié cette décision à la SCI ROBESPIERRE par acte d’huissier en date du 12 février 2024, délivré selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile. La date de réception par la partie exproprié lui a laissé :
- un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire de la SA SOREQA et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 du code de l’expropriation ;
- et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa, du code de l’expropriation.
La SCI ROBESPIERRE était absente et non représentée lors du transport sur les lieux du 27 mars 2024.
Aux termes de son mémoire valant offre daté du 27 octobre 2023 et reçu le 02 novembre 2023, la SA SOREQA demande au juge de l’expropriation de fixer la valeur des biens de la SCI ROBESPIERRE à la somme de 23 000 € en valeur libre, de la manière suivante :
- Indemnité principale : 20 000 € soit 10 000 € l’unité x 2 ;
- Indemnité de remploi : 3 000 €.
Dans ses dernières conclusions, intitulées “conclusions modificatrives”, datées du 21 mai 2024 et reçues le28 mai 2024 par le greffe de l’expropriation, produites après transport sur les lieux, le commissaire du Gouvernement évalue la valeur des biens de la SCI ROBESPIERRE à un montant de 45 000 € en valeur libre, de la manière suivante:
- Indemnité principale : 40 000 €, soit 10 000 € l’unité x 4 considérant que le bien comporte une aire de manoeuvre équivalente à deux emplacements de stationnement supplémentaires ;
- Indemnité de remploi : 5 000 € ;
La SCI ROBESPIERRE n’a pas constitué avocat, n’a fait parvenir aucun mémoire à la juridiction de l’expropriation et n’a pas comparu.
En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
À l’audience du 29 mai 2024, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession
Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Selon l'article L 321-3 du code de l' expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.
Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.
Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités
Sur les dates à retenir
Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :
* Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...) ;
* Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme (3ème civ. 13 juin 2019 pourvoi n°18-18.445).
* Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.
En l’espèce, le lot n°99 doit être évalué selon :
- sa consistance au 12 octobre 2023, date de l’ordonnance d’expropriation ;
- les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal de Plaine Commune (PLUi) approuvé le 25 février 2020 et dont la dernière modification a été publiée le 04 avril 2024 ;
La SA SOREQA estime que la date à retenir est celle du 15 décembre 2020, mais elle ne produit aucun document permettant d’établir que la dernière modification du PLUi publiée le 04 avril 2024, telle qu’indiquée par le Commissaire du Gouvernement, ne modifie pas les caractéristiques de la zone où se situe le bien à évaluer, de sorte que c’est la date du 04 avril 2024 qui doit être retenue.
Conformément au site géoportail, la parcelle est située en zone UC du PLUi, correspondant à une zone d’habitat collectif.
- les valeurs d’échange à la date du présent jugement.
Sur la consistance des biens
Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, composé d’une présentation générale et d’un descriptif des biens à évaluer, annexé au présent jugement.
Il s’agit du lot n°99 qui est constitué de deux emplacements de stationnement extérieurs ainsi que d’une partie d’un quai de déchargement couvert.
Le lot est clos, entièrement goudronné et en relativement en bon état nonobstant de nombreux détritus qui jonchent le sol.
La délimitation des emplacements et leur numérotation ne sont plus visibles, ne permettant pas de les identifier avec certitude.
La SA SOREQA s’était engagée à produire un plan permettant d’établir la délimitation du lot, ce qu’elle n’a pas fait.
Le lot n°99 est situé au sein d’une copropriété constituée de plusieurs bâtiments indépendants, comprenant une voie de circulation privée et sise [Adresse 3].
La copropriété et donc le lot n°99 se trouve au centre ville de [Localité 24], à proximité immédiate de la Mairie, de nombreux équipements publics, dans un quartier mixte très bien desservi par de nombreux transports en communs (RER D, métro ligne 13, tramway lige T5 et plusieurs lignes de bus).
Sur la situation locative
La SA SOREQA tout comme le Commissaire du Gouvernement considèrent que le lot n°99 doit être évalué en valeur libre.
La SCI ROBESPIERRE n’a fait valoir aucune observation sur ce point.
Les biens sont évalués selon leur consistance au jour de l’ordonnance d’expropriation, soit le 12 octobre 2023.
Lors de la visite des lieux le 27 mars 2024, les biens appartenant à la SCI ROBESPIERRE étaient libres de toute occupation. Aucune des parties ne faisant état d’une modification de l’état d’occupation de l’appartement entre ces deux dates, les biens sont évalués en valeur libre.
Ainsi, les biens seront comparés à des cessions de biens libres.
Sur la méthode d'évaluation
Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation par comparaison.
Cette méthode, adaptée aux circonstances de l’espèce et consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée.
L’évaluation se fera millièmes de copropriété associés aux biens à évaluer intégrés.
Sur l’indemnité principale
L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale du lot n°99 ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ce lot.
La valeur des biens dont la SCI ROBESPIERRE est dépossédé sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer.
Sur les termes de référence proposés par les parties
- Termes de comparaison cités par la SA SOREQA
(DEM signifie SA SOREQA)
La SA SOREQA propose 6 termes de référence :
Date vente
+
Références publication
Adresse
Situation
Surface
prix
Prix/
m²
DEM n°1
19/06/2019
2020P1243
[Adresse 11]
[Localité 24]
Libre
120,28m²
90 870 €
755 €
DEM n°2
19/06/2019
2020P1243
[Adresse 12]
[Localité 24]
Libre
56m²
87 277 €
1 558 €
DEM n°3
20/12/2019
2019P4353
[Adresse 9]
[Localité 24]
Libre
78 m²
127526,29 €
1635€
DEM n°4
17/02/2021
2021P1286
[Adresse 6]
[Localité 24]
Libre
1155 m²
320 000 €
277 €
DEM n°5
09/07/2021
2021P8640
[Adresse 3]
[Localité 24]
Libre
1496,52m²
1 500 000 €
1002 €
DEM n°6
03/08/2021
2021P13320
[Adresse 7]
[Localité 24]
Loué
130 m²
210 000 €
1615 €
La moyenne de ces 6 termes est de 1140,33 €/m².
La SA SOREQA propose de retenir une valeur unitaire de 10 000 € par emplacement de stationnement en valeur libre.
Le Commissaire du Gouvernement n’a fait valoir aucun critique de ces termes de comparaison.
La SCI ROBESPIERRE qui n’a pas constitué avocat, n’a formulé aucune critiques sur ces termes.
En l’espèce, pour déterminer la valeur du bien de la SCI ROBESPIERRE aucun de ces termes de comparaison ne sera retenu, car ils sont relatifs à la vente de bien qui ne sont pas des emplacements de stationnement et ne sont donc pas comparables.
- Termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement
(CG signifie commissaire du Gouvernement)
Le commissaire du Gouvernement cite 16 termes de comparaison :
Date Vente
+
Références publication
Adresse
prix
prix unitaire
CG n°1
08/03/2022
9304P01
2022P07640
[Adresse 2]
[Localité 24]
10 250 €
10 250 €
CG n°2
28/04/2022
9304P01
2022P12709
[Adresse 15]
[Localité 24]
10 000 €
10 000 €
CG n°3
25/08/2022
9304P01
2022P24304
[Adresse 15]
[Localité 24]
10 000 €
10 000 €
CG n°4
16/06/2022
9304P01
2022P18073
[Adresse 5]
[Localité 24]
14 500 €
14 500 €
CG n°5
22/08/2022
9304P01
2022P24307
[Adresse 8]
[Localité 24]
10 500 €
10 500 €
CG n°6
14/02/2023
9304P01
2023P04976
[Adresse 8]
[Localité 24]
12 000 €
12 000 €
CG n°7
22/09/2022
9304P01
2022P29034
[Adresse 20]
[Localité 24]
10 000 €
10 000 €
CG n°8
14/09/2023
9304P01
2023P21664
[Adresse 20]
[Localité 24]
25 000 €
12 500 €
CG n°9
29/07/2022
9304P01
2022P23846
[Adresse 18]
[Localité 24]
5 000 €
2 500 €
CG n°10
16/01/2023
9304P01
2023P02295
[Adresse 18]
[Localité 24]
11 500 €
5 750 €
CG n°11
22/12/2022
9304P01
2022P37158
[Adresse 19]
[Localité 24]
5 443 €
5 443 €
CG n°12
07/03/2022
9304P01
2022P07672
[Adresse 10]
[Localité 24]
5 000 €
5 000 €
CG n°13
27/10/2022
9304P01
2022P32566
[Adresse 10]
[Localité 24]
5 000 €
5 000 €
CG n°14
09/10/2023
9304P01
2023P24294
[Adresse 22]
[Localité 24]
3 000 €
3 000 €
CG n°15
10/08/2022
9304P01
2022P23777
[Adresse 8]
[Localité 24]
7 500 €
7 500 €
CG n°16
25/05/2022
9304P01
2022P17302
[Adresse 13]
[Localité 24]
6 000 €
6 000 €
La moyenne arrondie de ces 16 termes de référence est de 8121 € l’unité.
Compte tenu de la très bonne localisation du bien au centre ville de la commune et du surplus d’aires de manoeuvre partiellement abritées, le Commissaire du Gouvernement retient une valeur unitaire de 10 000 € en valeur libre.
Ni la SA SOREQA, ni la SCI ROBESPIERRE ne font valoir de critique sur les termes de comparaison ainsi proposés par le Commissaire du Gouvernement.
En l’espèce, pour déterminer la valeur du bien de la SCI ROBESPIERRE, tous les termes proposés par le Commissaire du Gouvernement sont retenus selon une valeur unitaire arrondie de 8121 € l’unité, car ils portent sur des biens similaires à ceux à évaluer en ce qu’ils s’agit d’emplacement de stationnement situés dans la même commune et le même quartier.
- Termes de comparaison versés par la SCI ROBESPIERRE
(DEF = Défendeur à la présente procédure)
La SCI ROBESPIERRE, qui n’a pas constitué avocat, n’a versé aucun terme de comparaison aux débats.
Sur le calcul de l’indemnité principale
Au regard des développements précédents, les termes de comparaison produits par les parties et retenus par la juridiction pour déterminer la valeur des présents biens, occupés, sont les suivants :
- les termes du Commissaire du Gouvernement n° 1 à 16 selon une valeur unitaire arrondie de 8121 € ;
Au regard, des caractéristiques du bien à évaluer, notamment de sa bonne localisation au centre ville de la commune de [Localité 24], dans un quartier mixte d’habitation et de commerce, à proximité immédiate de nombreux équipements publics, très bien desservi par les transports en commun et de la présence d’un quai de déchargement/aire de manoeuvre partiellement couvert en sus des emplacements de stationnemnet, il convient de fixer la valeur d’un emplacement de stationnement au sein de la copropriété située [Adresse 3] à la somme de 10 000 € l’unité en valeur libre.
En conséquence, l’indemnité principale de dépossession est évaluée à la somme de 20 000 € (10000 € x 2) en valeur libre.
Sur l’indemnité de remploi
Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.
En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 20 000 €.
Ils sont liquidés comme suit :
20% sur 5.000 € = 1.000 €
15% sur 10.000 € = 1.500 €
10% sur 5.000 € = 500 €
Total : 3.000 €
Sur l’indemnité totale de dépossession
L’indemnité totale de dépossession foncière, est égale à la somme de 23 000 €, soit :
- 20.000 €, au titre de l’indemnité principale ;
- 3.000 €, au titre de l’indemnité de remploi ;
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, la SA SOREQA sera condamnée aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
En l’espèce, la SCI ROBESPIERRE n’a formulé aucune demande sur ce fondement et ni la SA SOREQA, ni le Commissaire du Gouvernement n’ont fait de proposition à ce titre, de sorte que le juge de l’expropriation ne se prononcera pas sur les frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 27 mars 2024 ;
FIXE l’indemnité due par la SA SOREQA à la SCI ROBESPIERRE au titre de la dépossession du lot n°99 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4], édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 23], à la somme de 23. 000 € (vingt-trois mille euros), en valeur libre, se décomposant comme suit :
- 20.000 €, au titre de l’indemnité principale ;
- 3.000 €, au titre de l’indemnité de remploi ;
CONDAMNE la SA SOREQA aux dépens ;
Cécile PUECH
Greffier
Charlotte THIBAUD
Vice-Présidente
