TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6]
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N° RG 23/00885 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YM32
Minute : 24/58
S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 150
C/
Madame [N] [T] [V]
Monsieur [E] [L]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 Juin 2024
DEMANDEUR :
S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Antoine DELPLA, avocat au barreau duVAL D’OISE
DÉFENDEURS :
Madame [N] [T] [V]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 8]
non comparante, ni représentée
Monsieur [E] [L]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 8]
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 29 avril 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 17 juin 2024, par Madame Fanny TEMAM, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2022, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [N] [T] [V] et Monsieur [E] [L] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 916,86 euros, et 227,64 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 9 juin 2023, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [N] [T] [V] et Monsieur [E] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.000 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par lettre en date du 26 mai 2023 reçue le 1er juin 2023, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [N] [T] [V] et Monsieur [E] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [N] [T] [V] et Monsieur [E] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement et conjointement Madame [N] [T] [V] et Monsieur [E] [L] au paiement des sommes suivantes :la somme principale de 7.162,73 euros au 30 septembre 2023 inclus pour les causes sus énoncées avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 9 juin 2023,une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux dispositions contractuelles et autres accessoires que les susnommés auraient dû payer si le bail s’était poursuivi, ou avait été renouvelé, et cela jusqu’au départ effectif des lieux, la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 31 octobre 2023.
À l'audience du 29 avril 2024, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 14.133,72 euros arrêtée au 26 avril 2024, loyer du mois de mars 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.
La SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [N] [T] [V] et Monsieur [E] [L] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 9 juin 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL souligne qu’il n’y a pas eu de paiement depuis le 5 septembre 2023.
Madame [N] [T] [V] et Monsieur [E] [L], régulièrement assignés à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Madame [N] [T] [V] et Monsieur [E] [L], assignés à l'étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 31 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes de la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande en paiement
Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 octobre 2022, du commandement de payer délivré le 9 juin 2023 et du décompte de la créance actualisé au 26 avril 2024 que la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Conformément à la clause, à l’article 4 des conditions générales et l’article 8 des conditions particulières, du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [N] [T] [V] et Monsieur [E] [L] à payer à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 14.133,72 euros, au titre des sommes dues au 26 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 juin 2023 sur la somme de 984,46 euros, de l’assignation du 30 octobre 2023 sur la somme de 5.946,45 euros et de la présente ordonnance sur le surplus.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 7, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 9 juin 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 9 août 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 octobre 2022 à compter du 10 août 2023.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [N] [T] [V] et Monsieur [E] [L] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [N] [T] [V] et Monsieur [E] [L]
Selon l'article 835 du Code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 août 2023, Madame [N] [T] [V] et Monsieur [E] [L] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.
L’article 4 des conditions générales du bail prévoit la solidarité des locataires dans le paiement de l’indemnité d’occupation.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [N] [T] [V] et Monsieur [E] [L] à son paiement à compter de 10 août 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [T] [V] et Monsieur [E] [L] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner in solidum Madame [N] [T] [V] et Monsieur [E] [L] à payer à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance, en ce compris les ordonnances de référé, sont de droit exécutoires à titre provisoire, étant précisé que le juge ne peut écarter l'exécution provisoire lorsqu'il statue en référé.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 octobre 2022 entre la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL d'une part, et Madame [N] [T] [V] et Monsieur [E] [L] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8], sont réunies à la date du 10 août 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [N] [T] [V] et Monsieur [E] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due solidairement par Madame [N] [T] [V] et Monsieur [E] [L] à compter du 10 août 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE solidairement Madame [N] [T] [V] et Monsieur [E] [L] à payer à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 14.133,72 euros (quatorze mille cent trente-trois euros et soixante-douze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 26 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 juin 2023 sur la somme de 984,46 euros, de l'assignation du 30 octobre 2023 sur la somme de 5.946,45 euros et de la présente ordonnance sur le surplus,
CONDAMNE solidairement Madame [N] [T] [V] et Monsieur [E] [L] à payer à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle à compter du 26 avril 2024, échéance d’avril 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,
CONDAMNE in solidum Madame [N] [T] [V] et Monsieur [E] [L] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX,
CONDAMNE in solidum Madame [N] [T] [V] et Monsieur [E] [L] à payer à la SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE JUGE
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