Décision du 12 Juin 2024
Minute n° 24/00148
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
du 12 Juin 2024
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Rôle n° RG 23/00228 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YFNC
Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS
DEMANDEUR :
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE
[Adresse 3]
représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
S.A.S.U. BATEURO
[Adresse 7]
[Localité 5]
représentée par Maître Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
INTERVENANT :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Messieurs [L] [K] et [O] [Y], commissaires du Gouvernement
[Adresse 4]
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Cécile PUECH, Greffier présente lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la visite des lieux : 10 janvier 2024
Date de la première évocation et des débats : 06 mars 2024 ; 27 mars 2024 ; 24 avril 2024
Date de mise à disposition : 12 juin 2024
EXPOSE DU LITIGE
La SASU BATEURO est propriétaire d’un fonds de commerce de serrurerie dans un local, lot n°46, situé dans le centre commercial du [Adresse 7] (93) selon un bail commercial signé le 08 octobre 2014.
Ce local est situé dans le périmètre de l’opération de requalification de copropriétés dégradées du [Adresse 2] (ORCOD), déclaré d’intérêt national par décret n°2015-99 du 28 janvier 2015, dont la mise en oeuvre a été confiée à l’Établissement Public Foncier d’Île de France (l’EPFIF)
Ce local est également situé dans le périmètre de la zone d’aménagement concerté [Adresse 2], créée par arrêté préféctoral n°2018-1913 du 2 août 2018, qui est identique à celui de l’ORCOD-IN, et qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP), selon l’arrêté préfectoral n° 2019-2388 en date du 6 septembre 2019.
Par acte authentique en date du 29 décembre 2020, l’EPFIF a acquis le centre commercial du Chêne Pointu où se trouve le local commercial, lot n°46, où la SASU BATEURO exploite son fonds de commerce.
L’EPFIF a notifié son Mémoire valant offres à la SASU BATEURO par acte d’huissier de justice en date du 09 août 2023, délivré à étude.
Par une requête datée du 22 septembre 2023 et reçue le 25 septembre 2023 par le greffe, accompagnée d’une copie de son Mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du fonds de commerce/d’activité de de la SASU BATEURO.
En l’absence d’accord entre les parties, et conformément aux dispositions de l’article R.311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la partie expropriée des offres de l’expropriant.
L’EPFIF a notifié à la SASU BATEURO la saisine de la juridiction de l’expropriation par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 26 septembre 2023.
Par une ordonnance rendue le 10 novembre 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 10 janvier 2024, ainsi que l’audience au 06 mars 2024.
L’EPFIF a notifié cette décision à la SASU BATEURO par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 04 décembre 2023. La date de réception par la partie expropriée lui a laissé :
- un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire de l’EPFIF et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 du code de l’expropriation ;
- et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa, du code de l’expropriation.
Monsieur [N] [H] gérant de la SASU BATEURO était présent lors du transport sur les lieux du 10 janvier 2024.
Dans son dernier mémoire “récapitulatif et en réplique” daté du 26 mars 2024 et reçu au greffe de l’expropriation le 27 mars 2024, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de :
“- REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société BATEURO,
Par suite,
- FIXER comme suit l’indemnité devant revenir à la société BATEURO résultant de son éviction du lot n°46 du centre commercial du Chêne Pointu :
- A. Indemnité Principale (droit au bail)
Méthode : différentiel de loyers
Superficie retenue : 81 m²
Loyer actuel : loyer annuel de 530 €
Loyer théorique marché : 40€/m²/an, soit 3.240 € annuel
Différentiel de loyer : 3.240 € - 530 € = 2.710 €
Coefficient de situation : 3
2.710 € x 3 = 8.130 €
- B. Indemnités accessoires
Frais de remploi :
5% x 8.130 € = 406,50 €
Total remploi 406,50 €
Trouble commercial :
52.516 € x (15/300) = 875 €
Indemnité pour frais de déménagement : Néant
Indemnité pour remboursement du dépôt de garanti : 125 €
TOTAL INDEMNITE D’EVICTION COMMERCIALE : 9.536,50 €”
Aux termes de unique mémoire daté du 02 mars 2024 et reçu le 04 mars 2024 par le greffe de l’expropriation, la SASU BATEURO demande au juge de l’expropriation de :
“JUGER et FIXER à la somme de 54 579 € l’indemnité totale due par l’EPFIF à la société BATEURO au titre de son éviction des locaux situés [Adresse 7], décomposée de la manière suivante :
- 44980 € au titre de l’indemnité d’éviction principale
- 3348 € au titre de l’indemnité de remploi
- 2626 € au titre de l’indemnité de trouble commercial
- 3500 € au titre du montant forfaitaire des frais de déménagement
- 125 € au titre du remboursement du dépôt de garantie
CONDAMNER l’EPFIF à verser à la société BATEURO la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER l’EPFIF aux dépens de l’instance. .”
Dans ses dernières écritures, datées du 18 décembre 2023, produites avant transport sur les lieux, le commissaire du Gouvernement évalue l’indemnité d’éviction due à la SASU BATEURO à un montant de 19 530 € en cas de cessation définitive de l’activité ou à un montant de 14 425 € en cas de poursuite de l’activité, de la manière suivante :
En cas de cessation définitive de l’activité
Indemnité principale (valeur du fonds) : 15 755 €, CA moyen TTC (52 516 €) x 30 %
Indmenité de remploi : 1 150 €
Indemnité de trouble commercial : 2 625 €, 15 jours du CA moyen TTC
Indemnité de licenciement : sur justificatifs
En cas de réinstallation de l’activité
Indemnité principale (valeur droit au bail) : 10 650 €, différentiel loyer (3 550 €) x 3
Indemnité de remploi : 1 150 €
Indemnité de trouble commercial : 2 626 €, 15 jours du CA moyen TTC
Frais de déménagement/installation : sur devis et/ou factures
En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
À l’audience du 06 mars 2024, l’affaire a été renvoyée, conformément au calendrier de procédure contradictoirement arrêté entre les parties, à l’audience du 27 mars 2024, puis à l’audience du 24 avril 2024.
À cette dernière audience, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation.
L'affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de fixation de l’indemnité d’éviction
Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités
Sur les dates à retenir
Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :
* Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.
Conformément à l’article L 222-2 du code de l’expropriation, la cession amiable consentie après la déclaration d’utilité publique produit les mêmes effets que l’ordonnance d’expropriation, c’est à dire qu’elle emporte transfert de propriété et extinction des droits réels et personnels existants sur le bien cédé (C. Cass. 3ème civ. 29 octobre 2003 n° pourvoi 02-15.321).
* Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme (3ème civ. 13 juin 2019 pourvoi n°18-18.445).
* Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.
En l’espèce, le lot n°46 doit être évalué selon :
- sa consistance au 29 décembre 2020, date de la cession amiable postérieure à la déclaration d’utilité publique du 6 septembre 2019 emporant transfert de propriété et extinction des droits réels et personnels existants sur le bien cédé ;
- les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 10 juillet 2012 et modifié le 08 avril 2016.
Bien qu’une autre modification du PLU soit intervenue le 11 octobre 2022, il n’est ni expliqué ni démontré, aucun exemplaire des différents PLU n’ayant été versés aux débats par les parties, que celle-ci a modifié les caractéristiques de la zone où se situe l’ensemble immobilier, de sorte qu’elle ne peut être retenue comme date de référence.
En conséquence, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification numéro un du 8 avril 2016.
Les parcelles sont situées en zone UR3 du PLU, correspondant au renouvellement urbain du centre-ville ;
un usage de fonds de commerce de serrurerie n’est pas contesté par les parties ;
- les valeurs d’échange à la date du présent jugement.
Sur la consistance de l’ensemble immobilier et des biens de la partie défenderesse
Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, composé d’une présentation générale et d’un descriptif des biens à évaluer, annexé au présent jugement.
- Sur les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu
La commune de [Localité 5] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie express n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.
Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 10] à [Localité 13] et dessert [Localité 5]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 8]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la SGP et le GPA est en cours de réalisation.
Les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n’est pas propre à chacune d’elle. La copropriété du Chêne pointu est composée de 10 bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l’Etoile du Chêne pointu de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que l’un des bâtiments (B 18) a d’ores et déjà fait l’objet d’une démolition.
Les conclusions d’une étude réalisée par la commune de [Localité 5] en 2014, concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu, mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.
Il résulte tant du décret déclarant d’intérêt national l’opération de requalification des copropriétés dégradées que de la déclaration d’utilité publique du 6 septembre 2019 que les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu sont parmi les copropriétés clichoises les plus en difficultés au plan social et qu’elles ont fait l’objet :
- d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le Département 93 et la commune de [Localité 5] ; il avait pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique ; il a pris fin en 2015 ;
- d’une opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 2], selon un décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015 déclarant ladite opération d’intérêt national (ORCOD IN) ; la mise en oeuvre de l’opération a été confiée à l’EPFIF ;
- d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017.
- Sur le centre commercial du Chêne pointu
Le bien à évaluer est situé dans le centre commercial du Chêne Pointu, au coeur des copropriétés en difficultés que sont le Chêne Pointu et l’Étoile du Chêne Pointu.
Il s’agit d’un ensemble immobilier complexe édifié à l’angle des [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 5], tenant :
- au nord par une ligne droite à l’[Adresse 7] ;
- à l’ouest par une ligne droite à l’[Adresse 6], pan coupé à l’ange des deux voies,
- au sud et à l’est par une linge brisée, au syndicat des copropriétaies de l’ensemble dénommée [Adresse 1].
Cet ensemble immobilier complexe comprend :
- une tour dite “Tour Victor Hugo” de R +15 sur deux sous-sol ;
- un centre commercial dit “Centre commercial du Chêne Pointu”, édifié en rez-de-chaussée sur un sous-sol ;
- un parc de stationnement de plain-pied, extérieur non couvert ;
- un parc de stationnement de deux niveaux.
Le Centre commercial comprend une galerie marchande et deux parcs de stationnement, en état d’entretien moyen.
- Sur les biens expropriés
Il s’agit du lot n°46 correspondant à un local de stockage, en état brut, sans fenêtre, situé au sous-sol, dans le parking du centre commercial du Chêne Pointu et d’une superficie non contestée de 81m².
Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.
Au regard des constatations effectuées lors du transport du 10 janvier 2024, la juridiction de l’expropriation qualifie l’état du bien de moyen.
Les caractéristiques du local permettent de dégager les facteurs suivants :
- de moins-value :
. un quartier en grande difficulté social et économique ;
. un important turn over des commerces au sein de la galerie marchande ;
. une localisation au sous-sol du centre commercial, dans le parking, dépourvue de toute commercialité ;
. un local à usage de stockage/atelier dépourvu de toute fenêtre ou de vitrine ;
- de plus-value :
. une surface adaptée à l’activité de serrurerie ;
Sur la méthode d'évaluation
En matière d’évaluation d’un fonds de commerce/d’activité, deux méthodes sont généralement utilisées :
- soit l’exploitant d’un commerce ou d’une activité peut soit se réinstaller à proximité ou de manière plus éloignée tout en conservant sa clientèle, l’éviction entraîne alors pour celui-ci la perte de son droit au bail mais pas de sa clientèle dans sa globalité.
Le préjudice correspond dans cette hypothèse à la perte du droit au bail, à éventuellement une perte partielle de sa clientèle et aux dépenses nécessaires à sa réinstallation. L’indemnisation devra être égale à la valeur du droit au bail, généralement calculée selon la méthode du différentiel de loyer, et à la somme des autres postes de préjudice selon les montants justifiés par le commerçant ou l’exploitant.
- soit, l’exploitant d’un commerce ne peut se réinstaller à proximité des locaux objets de l’expropriation, l’éviction commerciale entraîne alors pour celui-ci la perte de son droit au bail et la perte de sa clientèle dans sa globalité, éléments essentiels du fonds de commerce.
Le préjudice dans cette hypothèse doit être réparé par l’allocation d’une indemnité égale à la valeur de l’entier fonds de commerce, valeur qui ne peut être inférieure à celle du droit au bail et se calcule en multipliant le chiffre d’affaires moyen, toutes taxes comprises, des trois derniers exercices comptables clos, par un ratio prix de vente / chiffre d’affaires.
En l’espèce, la SASU BATEURO n’indique pas si elle entend se réinstaller ou pas, néanmoins elle n’utilise, tout comme l’EPFIF, que la méthode du différentiel de loyer pour évaluer ses indemnités, de sorte qu’il y a lieu de recourir à cette méthode.
Sur l’indemnité principale
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l' expropriation .
En application de l’article L 222-2 sus-mentionné, la cession amiable intervenue après déclaration d’utilité publique emporte transfert de propriété et extinction des droits réels et personnels existants sur le bien cédé, ce qui ouvre droit à indeminsation au profit des titulaires de ces droits y compris s’agissant de l’allocation d’une indemnité d’éviction (C. Cass. 3ème civ. 16 juin 2016 n° pourvoi 15-18.143)
Selon l'article L 321-3 du code de l' expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées
Sur la valeur du droit au bail
- Sur la détermination du loyer théorique
Il s’agit de déterminer la valeur de loyer la plus probable d’un local commercial ou d’activité de remplacement, dans une situation où la SASU BATEURO n’est pas d’ores et déjà réinstallée.
La méthode consistant à comparer le présent local commercial aux offres de location de locaux commerciaux équivalents, effectives sur le marché local de la location, est utilisée.
Les offres de location produites par les parties (expropriante, évincée et commissaire du Gouvernement) constituent des termes de comparaison. La motivation de ce jugement fait référence à ces termes, ils sont numérotés, présentés sous forme de tableaux (inclus à la motivation ou annexés au présent jugement) et précédés de :
- DEM, pour préciser qu’il s’agit d’un terme de comparaison produit par l’expropriant, demandeur à la présente procédure ;
- CG, pour préciser qu’il s’agit d’un terme de comparaison présenté par le commissaire du Gouvernement, partie à la présente procédure ;
- DEF, pour préciser qu’il s’agit d’un terme de comparaison versé par le commerçant ou l’exploitant évincé, défendeur à la présente procédure.
Ils sont ensuite analysés :
- ceux qui correspondent à la location de locaux commerciaux/d’activité similaires à celui dont EVINCE est évincé(e) sont retenus ;
- ceux qui correspondent à la location de locaux commerciaux présentant des caractéristiques différentes en termes de localisation, de configuration, de commercialité, de période de construction, d’état d’entretien…ne sont pas retenus.
La valeur du loyer théorique est déterminée au regard du quantum du loyer des locaux offerts à la location sur le marché local et retenus à titre de termes de comparaison.
1° - L’EPFIF produit les annonces de location suivantes de locaux commerciaux/d’activité à titre de termes de comparaison :
- terme DEM n°1 : local de 580 m² situé à [Localité 11] (95) et proposé à la location au prix de 1950 € HT HC/mois, soit 40 € HT HC/m²/an ;
- terme DEM n°2 : local de 315 m² situé à [Localité 15] (95) et proposé à la location au prix de 176 € HT HC/ mois, soit 7 € HT HC/m²/an ;
- terme DEM n°3 : local de 401 m² situé dans la zone industrielle de Noisy-le-sec (93) et proposé à la location au prix de 325 € HT HC/mois, soit 10 € HT HC/m²/an ;
- terme DEM n°4 : local de 450 m² situé à [Localité 11] (95) et proposé à la location au prix de 1950€ HT HC/mois, soit 52 € HT HC/m²/an.
L’EPFIF se réfère également aux termes cités par le Commissaire du Gouvernement :
Date
+
Référence
Commune
Surface
Loyer/an
Loyer au m²
DEM n°5
01/12/2023
L 2205 93 007 13 l
Montfermeil
100
9 996 €
100 €
DEM n°6
01/12/2023
l 2205 93 007 12 l
Montfermeil
460
39 600 €
86 €
DEM n°7
01/12/2023
940046512
Montfermeil
550
39 600 €
72 €
DEM n°8
01/12/2023
1126617OW-0006L
Montfermeil
740
81 432 €
110 €
DEM n°9
01/12/2023
1138722OW-0006L
Livry Gargan
590
41 280 €
70 €
DEM n°10
01/12/2023
940046243
Livry Gargan
280
30 000 €
107 €
La valeur moyenne de ces 10 termes de comparaison est de 65,40 €/m²/an.
L’EPFIF offre une valeur unitaire, inférieure, de 40 € HT m²/an, au regard de la faible attractivité du centre commercial du Chêne Pointu.
Il obtient une valeur théorique de loyer pour la location de locaux commerciaux/d’activité équivalents de 3240 €/an, soit 81 m² x 50 €/m²/an.
En l’espèce, pour effectuer une comparaison avec le local d’activité actuellement loué par la SASU BATEURO :
- les termes DEM n°1, 2 et 4 ne sont pas retenus, car les locaux d’activité proposés à la location sont situés hors du département de Seine-Saint-Denis ;
- les termes DEM n°3, 6, 7, 8, 9 et 10 ne sont pas non plus retenus, car les locaux d’activité proposés à la location sont d’une superficie significativement supérieure à celle du local loué par la SASU BATEURO, de sorte qu’ils sont d’une consistance différente ;
- le terme DEM n°5 sera retenu selon une valeur de 100€/m²/an, car le local commercial/d’activité proposé à la location est relativement équivalent en ce qu’il est situé dans une commune limitrophe de [Localité 5] et d’une surface équivalente ;
2° - Le commissaire du Gouvernement présente les annonces de location suivantes de locaux commerciaux/d’activité à titre de termes de comparaison :
Date
+
Référence
Commune
Surface
Loyer/an
Loyer au m²
CG n°1
01/12/2023
L 2205 93 007 13 l
Montfermeil
100
9 996 €
100 €
CG n°2
01/12/2023
l 2205 93 007 12 l
Montfermeil
460
39 600 €
86 €
CG n°3
01/12/2023
940046512
Montfermeil
550
39 600 €
72 €
CG n°4
01/12/2023
1126617OW-0006L
Montfermeil
740
81 432 €
110 €
CG n°5
01/12/2023
1138722OW-0006L
Livry Gargan
590
41 280 €
70 €
CG n°6
01/12/2023
940046243
Livry Gargan
280
30 000 €
107 €
Le Commissaire du Gouvernement souligne qu’aucune offre commerciale n’a été publiée sur le territoire de [Localité 5] et que les références sont peu nombreuses en dépit d’un élargissement de la recherche aux villes limitrophes.
La valeur moyenne arrondie de ces 6 termes de comparaison est de 91 €/m²/an.
Le commissaire du Gouvernement propose une valeur unitaire inférieure, égale à 50 €/m²/an, compte à la fois de la surface inférieure du local loué par la SASU BATEURO et de son implantation en sous-sol
Il obtient une valeur théorique de loyer pour la location de locaux commerciaux/d’activité équivalents de 4050 €/an, soit 81 m² x 50 €/m²/an.
En l’espèce, pour effectuer une comparaison avec le local commercial/d’activité actuellement loué par la SASU BATEURO :
- les termes CG n°2 à 6 ne sont pas non plus retenus, car les locaux d’activité proposés à la location sont d’une superficie significativement supérieure à celle du local loué par la SASU BATEURO, de sorte qu’ils sont d’une consistance différente ;
- le terme CG n°1 sera retenu selon une valeur de 100€/m²/an, car le local commercial/d’activité proposé à la location est relativement équivalent en ce qu’il est situé dans une commune limitrophe de [Localité 5] et d’une surface équivalente ;
étant observé que le terme CG n°1 est identique au terme DEM n°5.
3° - La SASU BATEURO verse les annonces de location suivantes de locaux commerciaux/d’activité à titre de termes de comparaison :
Date
+
Référence
Commune
Surface
Loyer/an
Loyer au m²
DEF
n°1
28/02/2024
Montreuil
137
17 472 €
128 €
DEF
n°2
28/02/2024
Aubervilliers
85
13 644 €
161 €
DEF n°3
28/02/2024
Rosny-sous-Bois
80
9600 €
120 €
DEF n°4
28/02/2024
Stains
130
22 500 €
173 €
DEF n°5
28/02/2024
Stains
125
17 500 €
140 €
La valeur moyenne arrondie de ces 5 termes de comparaison est de 144 €/m²/an.
La SASU BATEURO demande une valeur équivalente, égale à 145 €/m²/an, arguant que toutes les annonces sont relatives à des locaux d’activité/entrepôts dont les murs sont en parpaing brut et non isolés et souvent dans des zones industrielles éloignées de toute clientièle.
Elle obtient une valeur théorique de loyer pour la location de locaux commerciaux/d’activité équivalents de 11 745 €/an, soit 81 m² x 145 €/m²/an.
En l’espèce, pour effectuer une comparaison avec le local commercial/d’activité actuellement loué par la SASU BATEURO :
- le terme DEF n° 1 et 2 ne sont pas retenus, car les locaux commerciaux/d’activité proposés à la location sont situés dans des communes qui ne sont pas limitrophes de [Localité 5], mais sont limitrophe de [Localité 14], de sorte qu’ils sont mieux valorisés et ne sont pas comparables ;
- le terme DEF n°3, 4 et 5 sont retenus selon une valeur moyenne arrondie de 144 €/m², car les locaux commerciaux/d’activité proposés à la location sont équivalents en ce qu’ils sont situés dans des communes de Seine-Saint-Denis non limitrophes de [Localité 14], d’une surface équivalente et dans un état brut semblable à celui du local loué par la SASU BATEURO ;
Ainsi, les annonces de location produites aux débats par les parties et retenues par la juridiction pour déterminer la valeur théorique de location de nouveaux locaux sont, à titre récapitulatif :
- le terme DEM n° 5, parmi ceux produits par la partie expropriante, selon une valeur moyenne de 100 €/m² ;
- les termes CG n° 1, parmi ceux présentés par le commissaire du Gouvernement, selon une valeur moyenne de 100 €/m² ; étant rappelé que le terme CG n° est identique au terme DEM n°5;
- les termes DEF n° 3, 4 et 5, parmi ceux versés par la partie expropriée, selon une valeur moyenne de 144 €/m² ;
La moyenne arrondie de ces références est la suivante : (100 € + 144 € + 120 € + 173 € + 140 €) / 5 = 135 €/m²
En l’espèce, il a déjà été relevé que le local loué par la SASU BATEURO souffrait d’une localisation au coeur d’un quartier en grande difficulté socio-économique, de son absence de visibilité donc de commercialité, en outre, les termes de comparaison qui ont contribué au calcul de la moyenne ci-dessus correspondent à la location de locaux professionnels situés dans des communes où les loyers sont plus élevés et dans des bâtiments plus récents et en meilleur état que le centre commercial du Chêne Pointu, ce qui constituent des éléments de moins-value justifiant d’un abattement de 50 %, soit un loyer théorique annuel retenu à la somme arrondie de 67 €/m²/HT/HC/AN (135 x 0.5) donc 81 m² x 67 = 5.427 €
- sur la valeur du loyer annuel et actualisé du local commercial/d’activité dont la SASU BATEURO est évincé(e), hors taxe et charges
Il résulte du contrat de bail commercial conclu le 08 octobre 2014, que le loyer annuel, hors taxes et hors charges, est de 500 €.
L’EPFIF soutient sans produire aucun justificatif que le loye annuel actualisé est de 530 €.
Le seul document versé aux débats établissant un loyer de 500 € HT et HC, ce quantum sera retenu pour la détermination de la valeur du droit au bail.
- sur le différentiel de loyer
Il est égal à la différence entre le loyer théorique et le loyer réel, soit en l’espèce 4.927 €/an, correspondant à 5.427 €/an loyer théorique - 500 €/an loyer actualisé.
- sur la détermination du coefficient de situation
1° - L’EPFIF s’appuyant sur les usages pratiqués en île de France et tels que rapportés par [S] [B] et [E] [V], Expropriation des Beins, Le Moniteur, 11ème édition, page 419 et 420, indique que le coefficient de situation se situe dans une fourchette comprise entre 2,5 et 8 :
- ateliers et locaux industriels : 2,5 à 3
- situation médiocre ou mauvaise : 3,5 à 4
- bonne situaiton : 4,5 à 5,5
- très bonne situation : 6 à 7
- situation exceptionnelle : 7,5 à 8.
L’EPFIF offre de retenir un coefficient de situation de 3 au regard de la situation du local dans un environnement disqualifié.
2° - Le commissaire du Gouvernement expose que selon l’Expertise immobilière de [Localité 16], [Localité 12] et de [Localité 9], les coefficients de situation peuvent atteindre les valeurs suivantes :
- entre 3 et 7 pour les emplacements moyen
- entre 8 et 12 pour les emplacements de premier ordre (paris intra-muros, zones touristiques).
Le commissaire du Gouvernement propose de retenir un coefficient de situation de 3 compte tenu de la localisation en sous-sol du local loué par la SASU BATEURO.
3° - La SASU BATEURO ne verse aux débats aucun élément, mais sollicite de retenir un coefficient de situation de 4, au motif que d’une part, elle n’a rencontré aucun difficulté dans l’exercice de son activité et d’autre part, que la jurisprudence a déjà retenu un coefficient 4 pour des biens loués situés à l’écart de toute zone de passage.
En l’espèce, il y a lieu de retenir un coefficient de 3 en raison de la localisation particulièrement médiocre du bien, qui est non seulement au sous-sol d’une galerie marchande très dégradée, mais également dans le parking, sans aucune visibilité extérieure et difficile à localiser.
- Sur la valeur du droit au bail
Elle est égale au différentiel de loyer multiplié par le coefficient de situation, soit en l’espèce la somme arrondie de 14 781 €, correspondant à 4.927 €/an différentiel de loyer x 3 coefficient de situation retenu.
Sur les indemnités accessoires
Sur l’indemnité de remploi
Elle a pour base le montant de l’indemnité principale d’éviction, en l’espèce 14.781 €.
Elle est égale à 5 % jusqu’à 14.781 € = 739,05 €
Sur l’indemnité pour trouble commercial
La SASU BATEURO sollicite une indemnité de 2626 €, correspondant à 15 jours du CA TTC moyen des trois dernières années (52516 /300 x 15).
L’EPFIF offre une indemnité de 875 € correspondant à 5 jours du chiffre d’affaires moyen sur les trois dernières années.
Le commissaire du Gouvernement propose la somme de 2626 € correspondant à 15 jours du CA TTC moyen des trois dernières années.
En l’espèce, la méthode consistant à indemniser le préjudice pour trouble commercial selon l’équivalent de 15 jours de chiffre d’affaires moyen des années 2020, 2021 et 2022 est la plus à même de réparer l’entier préjudice et se calcul comme suit :
52 516 € chiffre d’affaires moyen des années 2020, 2021 et 2022 [(39 373 € + 68 398 € +49777€)/3] /300 jours d’activité théorique x 15 jours = 2625,79 € arrondi à 2626 €.
Ainsi, une somme de 2626 € est allouée à la SASU BATEURO.
Sur l’indemnité pour déménagement
Aux termes de ses dernières écritures, la SASU BATEURO sollicite de ce chef une somme de 3500 € et produit en cours de délibéré, sur autorisation du juge de l’expropriation, un devis n°1116802-1 émis le 07 juin 2024 par la société les Gentlemen du Déménagement d’un montant de 8000,40 € TTC.
L’EPFIF considère que cette demande n’est justifiée par aucun élément probant.
Or, la SASU BATEURO va nécessairement devoir déménager, cette dépense qui est certaine entretient un lien direct avec l’opération d’expropriation et d’éviction subséquente, de sorte qu’elle doit être indemnisée à ce titre.
En revanche, bien qu’ayant fourni un devis d’un montant de 8000,40 € TTC, la SASU BATEURO ne réclame que la somme de 3500 €, le juge de l’expropriation ne pouvant, en application des dispositions de l’article 5 du code de procédure civile, statuer ultra petita, c’est-à-dire au delà de ce qui est demandé, il sera alloué à la SASU BATEURO la somme de 3500 € au titre des frais de déménagement.
Sur l’indemnité pour remboursement du dépôt de garantie
La SASU BATEURO sollicite la somme de 125 € au titre du remboursement du dépôt de garantie.
L’EPFIF ne conteste pas ce chef de demande.
Dans ces conditions, une somme de 125 € est allouée à ce titre à la SASU BATEURO.
Sur l’indemnité totale d’éviction
Elle est égale à 20.240,15 €, soit :
- 13.323 €, à titre d’indemnité principale ;
- 666,15 €, à titre d'indemnité de remploi ;
- 2 626 €, à titre d’indemnité pour trouble commercial ;
- 3500 €, au titre des frais de déménagement ;
- 125 €, au titre du remboursement de dépôt de garantie.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF sera condamnée aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
En l'espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF, partie tenue aux dépens, à verser à la SASU BATEURO la somme de 3.000 €au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 10 janvier 2024 ;
FIXE à 20.240,15 € (vingt mille deux cent quarante euros et quinze centimes), l’indemnité totale d’éviction due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à la SASU BATEURO à l’occasion de l’opération d’expropriation du lot n°46 (locaux commerciaux), situé dans la parking souterrain du centre commercial du [Adresse 7] (93), se décomposant comme suit :
- 13.323 €, à titre d’indemnité principale ;
- 666,15 €, à titre d'indemnité de remploi ;
- 2 626 €, à titre d’indemnité pour trouble commercial ;
- 3500 €, au titre des frais de déménagement ;
- 125 €, au titre du remboursement de dépôt de garantie ;
CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France aux dépens ;
CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à la SASU BATEURO la somme de 3000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Cécile PUECH
Greffier
Charlotte THIBAUD
Vice-Présidente
