France, Tribunal judiciaire de Bobigny, Expropriations 1, 12 juin 2024, 23/00206

Décision du 12 Juin 2024
Minute n° 24/00149
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

du 12 Juin 2024

Rôle n° RG 23/00206 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YCOK

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF)
[Adresse 9]
représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
S.C.I. LE CHEMIN VERT
[Adresse 31]
[Adresse 31]
représentée par Maître Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

Madame [G] [L] épouse [C], en qualité de gérante de la SCI LE CHEMIN VERT.
[Adresse 8]
représentée par Maître Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

Monsieur [M], [H] [C] en qualité de gérant de la SCI LE CHEMIN VERT
[Adresse 8]
représenté par Maître Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS
INTERVENANT :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Messieurs [K] [X] et [V] [W], commissaires du Gouvernement
[Adresse 14]
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Cécile PUECH, Greffier présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :
Date de la visite des lieux : 15 novembre 2023
Date de la première évocation et des débats : 24 janvier 2024 ; 06 mars 2024 ; 30 avril 2024
Date de mise à disposition : 12 juin 2024

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LE CHEMIN VERT était propriétaire des lots n° 859, 1070, 2393 et 2341 dans le bâtiment 4 de la copropriété du [Localité 23], situés [Adresse 5].

La copropriété du [Localité 23] est édifiée sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 17], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] et [Cadastre 18].

Le lot n° 859 est un appartement de type F3, d’une superficie de 56 m². Le lot n°1070 est une cave et les lots n°2393 et 2341 deux emplacements de stationnement. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 15 novembre 2023, annexé à la présente décision.

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’Opération de Requalification des COpropriétés Dégradées du quartier dit du [Localité 19] (ORCOD), comprenant les copropriétés du [Localité 23] et de [Localité 26], a été déclarée d’Intérêt National (ORCOD IN) et sa mise en oeuvre a été confiée à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF).

La copropriété du [Localité 23] est située dans le périmètre de la ZAC dite du [Localité 19] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n° 2019-2388, en date du 6 septembre 2019.

Par un arrêté préfectoral n° 2022-0432, en date du 18 février 2022, les lots situés dans le bâtiment 3 de la copropriété du [Localité 23] ont été déclarés cessibles au profit de l’EPFIF.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 29 juin 2023 au profit de l’EPFIF.

L’EPFIF a notifié son Mémoire valant offres d’indemnisation à la SCI LE CHEMIN VERT par acte de commissaire de justice en date du 01 juin 2023, délivrés à personne.

Par une requête reçue le 28 août 2023 par le greffe, accompagnée du Mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens de la SCI LE CHEMIN VERT.

En l’absence d’accord entre les parties, et conformément aux dispositions de l’article R.311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la SCI LE CHEMIN VERT des offres de l’EPFIF.

L’EPFIF a notifié à la SCI LE CHEMIN VERT la saisine de la juridiction de l’expropriation par acte de commissaire de justice en date du 31 août 2023, délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Par une ordonnance rendue le 15 septembre 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 15 novembre 2023, ainsi que l’audience au 24 janvier 2024.

L’EPFIF a notifié cette décision à la SCI LE CHEMIN VERT par acte de commissaire de justice en date du 05 octobre 2023, délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. La date de réception par la partie expropriée lui a laissé :

- un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire de l’EPFIF et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 du code de l’expropriation ;

- et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa, du code de l’expropriation.

La SCI LE CHEMIN VERT était représentée par Maître Eric BENJAMIN lors du transport sur les lieux du 15 novembre 2023.

Dans ses dernières écritures, intitulées “mémoire récapitulatif et en réplique", datées du 04 mars 2024 et reçues le 05 mars 2024, l’EPFIF demande au tribunal de fixer la valeur des biens de la SCI LE CHEMIN VERT à un montant de 43.982,60 € en valeur occupée, de la manière suivante:

S’agissant des lots n°859, 1070 et 2393 :
- Indemnité principale : 31.416 €, valeur de l’appartement cave et parties communes générales intégrées après abattement de 15 % pour occupation ((56 m² x 660 €) x 0,85) ;
- Indemnité de remploi : 4.141,60 € ;
- Perte de revenus locatifs : 4.200 € (700 x 6).

S’agissant du lot n° 2341 :
- Indemnité principale : 3520 € ;
- Indemnité de remploi : 705 € ;

Aux termes de son dernier mémoire intitulé “mémoire dans l’intérêt de l’exproprié”, reçu le 22 janvier 2024, la SCI LE CHEMIN VERT demande au juge de l’expropriation de :
“FIXER l’indemnité de dépossession due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à la SCI LE CHEMIN VERT, en sa qualité de propriétaire d’un appartement (lot n°859), d’une cave (lot n°1070 et de deux parkings (lots n°2393 et 2341) au sein de la copropriété du [Adresse 5] aux montants suivants :

- 67.368 euros au titre de l’indemnité principale,
- 7.737 euros au titre de l’indemnité de remploi,
- 14.757,12 euros au titre de la perte de bénéfices locatifs,
- 15 000 euros au titre de la privation liée à la plus-value du bien immobilier,
- 3644,17 euros au titre dela privation de remboursement de la dtete locative du locataire au concluants
- 22.372,80 euros au titre des conséquences de l’absence de signature immédiate d’un acte matérialisant le transfert de propriété.

CONDAMNER l’établissement Publice Foncier d’Ile de France (EPFIF) à régler à la SCI LE CHEMIN VERT la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.”.

Dans ses dernières écritures datées du 11 octobre 2023, reçues le 14 novembre 2023 et produites avant transport sur les lieux, le commissaire du Gouvernement évalue la valeur des biens de la SCI LE CHEMIN VERT à un montant de 62 820 € en valeur libre ou à un montant de 54 504 € en valeur occupée, de la manière suivante:

S’agissant des lots n°859, 1070 et 2393
En valeur libre
- Indemnité principale : 52.360 €, valeur de l’appartement cave et parking intégrés (56m² x 935 €) ;
- Indemnité de remploi : 6.236 € ;

En valeur occupée
- Indemnité principale : 44.800 €, valeur de l’appartement cave et parking intégrés (56m² x 800 €) ;
- Indemnité de remploi : 5.480 € ;
- Perte de revenus locatifs : évaluée à 6 mois de loyers HT et hors charges sous réserve de la production d’un bail en cours de validité à la date de l’ordonnance d’expropriation ainsi que les trois dernières quittances de loyers.

S’agissant du lot n°2341
- Indemnité principale : 3520 € ;
- Indemnité de remploi : 704 €

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

À l’audience du 24 janvier 2024, l’affaire a été renvoyée, à la demande de l’EPFIF et conformément au calendrier de procédure contradictoirement arrêté, à l’audience du 06 mars 2024, puis à l’audience du 30 avril 2024.

À l’audience du 30 avril 2024, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l'article L 321-3 du code de l' expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur les dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :

* Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...) ;

* Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme (3ème civ. 13 juin 2019 pourvoi n°18-18.445).

* Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les lots n° 859, 1070, 2393 et 2341 doivent être évalués selon :

- leur consistance au 29 juin 2023, date de l’ordonnance d’expropriation ;

- les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 10 juillet 2012 et modifié le 08 avril 2016.

Bien qu’une autre modification du PLU soit intervenue le 13 novembre 2018, celle-ci n’a pas modifié les caractéristiques de la zone où se situe l’ensemble immobilier, de sorte qu’elle ne peut être retenue comme date de référence.

En conséquence, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification numéro un du 8 avril 2016.

Les parcelles sont situées en zone UR1 du PLU, correspondant au renouvellement urbain du centre-ville ;

- les valeurs d’échange à la date du présent jugement.

Sur la consistance de l’ensemble immobilier et des biens de la partie défenderesse

Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, composé d’une présentation générale et d’un descriptif des biens à évaluer, annexé au présent jugement.

- Sur les copropriétés du [Localité 23] et de [Localité 26]

La commune de [Localité 24] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie express n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 28] à [Localité 29] et dessert [Localité 24]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 20]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la SGP et le GPA est en cours de réalisation.

Les copropriétés du [Localité 23] et de [Localité 26] sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n’est pas propre à chacune d’elle. La copropriété du [Localité 23] est composée de 10 bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de [Localité 26] de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que l’un des bâtiments (B 18) a d’ores et déjà fait l’objet d’une démolition.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du [Localité 23] et de [Localité 26] réalisée par la commune de [Localité 24] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.

Le commissaire du Gouvernement indique que les copropriétés du [Localité 23] et de [Localité 26] sont parmi les copropriétés clichoises les plus en difficultés au plan social et précise qu’elles ont fait l’objet :

- d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le Département 93 et la commune de [Localité 24] ; il avait pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique ; il a pris fin en 2015 ;

- d’une opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Localité 19], selon un décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015 déclarant ladite opération d’intérêt national (ORCOD IN) ; la mise en oeuvre de l’opération a été confiée à l’EPFIF ;

- d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017.

L’expropriant et le commissaire du Gouvernement ajoutent que la copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire, en raison d’un important arriéré de charges et ils font état du décret n°2021-1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement de l’article L. 522-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, autorisant l’expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l’ORCOD.

- Sur le bâtiment 4 de la copropriété du [Localité 23]

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B4, faisant partie de la copropriété du [Localité 23].

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation, composé :
- d’un sous-sol à usage de caves ;
- d’un rez-de-chaussée ;
- de 10 étages.

Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par 4 entrées et cages d’escalier nommées A, B, C et D.

- Sur les biens expropriés

Il s’agit :

- du lot n° 859 : un appartement de type F3, escalier C, 7ème étage, d’une superficie de 56 m², superficie non contestée par les parties ;

. De manière générale, les appartements de type F3 dans le bâtiment 4 sont composés d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, un WC et une salle de bain ainsi qu’une pièce de vie et deux chambres, l’une d’entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie ;

. il est dans un état d’entretien qualifié de :
. mauvais par l’EPFIF, entité expropriante ;
. moyen à bon par l’expropriée ;
. moyen par le commissaire du Gouvernement ;

- du lot n° 1070, une cave ; elle n’a pas été visitée pour des raisons de sécurité ;

- du lot n°2393 et 2341, deux emplacements de stationnement, extérieurs, associés au bâtiment 4, à l’état d’usage et sans aménagement.

L’EPFIF fait valoir à titre principal au visa de l’article L322-2 dernier alinéa du code de l’expropriation et à titre subsidiaire au visa de l’article 1303 du code civil, qu’ayant fait réaliser d’importants travaux de rénovation aussi bien des parties communes que des parties privatives, depuis sa prise de possession anticipée, et en particulier la mise en conformité de l’installations électrique de l’appartement appartenant à la SCI LE CHEMIN VERT, l’état d’entretien de l’appartement ne peut être qualifié que de mauvais.

Aux termes de l’article L 322-2 alinéa 4 du code de l’expropriation, quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble.

En l’occurrence, l’EPFIF ne verse aux débats aucun document permettant d’établir la consistance, le montant et la date de réalisation des travaux qu’elle évoque, toutefois elle indique dans son dernier mémoire qu’ils ont été effectués après sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n°2023-0650 du Préfet de [Localité 32] en date du 11 avril 2023.

Dès lors, ces travaux n’ont pas été réalisés dans les trois années précédant l’enquête publique, laquelle s’agissant du bâtiment B4 a été prescrite par un arrêté n°2021-2884 du 21 octobre 2021 et s’est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021 et par voie de conséquence, l’alinéa 4 de l’article L 322-2 du code de l’expropriation n’est pas applicable en l’espèce.

Selon l’article 1303 du code civil, en dehors des cas de gestion d’affaire et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

Aux termes de l’article 1303-1 du même code, l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale.

En l’espèce, les travaux de sécurisation et de rénovation invoqués par l’EPFIF relèvent de ses obligations légales en sa qualité de possesseur et de propriétaire des biens à la suite d’une part, de sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n°2023-0650 du Préfet de [Localité 32] en date du 11 avril 2023 et d’autre part, du transfert de propriété selon ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété du 29 juin 2023.

Dans ces conditions, l’appauvrissement de l’EPFIF, si tant est qu’il soit avéré, ce qui n’est pas le cas en l’absence de production de tout document, est justifié et par suite il ne peut y avoir enrichissement sans cause de la SCI LE CHEMIN VERT au titre de ces travaux.

En conséquence, conformément aux constatations effectuées aux termes du procès-verbal de transport sur les lieux du 15 novembre 2023, l’état d’entretien du lot n°859 ne peut être qualifié que de moyen notamment au regard des carreaux manquants et des traces d’un dégât des eaux dans la salle de bain ainsi que de la présence de traces d’humidité et de moisissures autour de la fenêtre de la seconde chambre, qui est en bois et simple vitrage.

Sur la situation locative

L’EPFIF considère, dans ses dernières écritures, que l’appartement, au jour de l’ordonnance d’expropriation, était occupé par un tiers et évalue les biens en valeur occupée.

Le commissaire du Gouvernement, qui a rédigé ses conclusions antérieurement au transport sur les lieux, évalue les biens selon une alternative en valeur libre et en valeur occupée.

La SCI LE CHEMIN VERT explique et justifie par la production du contrat de bail conclu le 1er juin 2005 avec Monsieur [F] [B] que les lots n°859, 1070 et 2393 sont loués. Elle ne se prononce pas s’agissant du lot n°2341.

Les biens sont évalués selon leur consistance au jour de l’ordonnance d’expropriation, soit le 29 juin 2023. Lors de la visite des lieux le 15 novembre 2023, l’appartement, la cave et un emplacement de stationnement appartenant à la SCI LE CHEMIN VERT étaient occupés par un tiers. Aucune des parties ne faisant état d’une modification de l’état d’occupation de l’appartement entre ces deux dates, les lots n° 859, 1070 et 2393 sont évalués en valeur occupée et le lot n°2341 en valeur libre.

Sur la méthode d'évaluation

Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation par comparaison, cave et un parking intégrés ainsi que le second parking seul.

La méthode par comparaison, cave et parking intégrés, adaptée aux circonstances de l’espèce et consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée et

L’évaluation se fera millièmes de copropriété associés aux biens à évaluer intégrés.

Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement, de la cave et de l’emplacement de stationnement extérieur ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots.

La valeur des biens dont la SCI LE CHEMIN VERT est dépossédée sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.

- S’agissant des lots n°859, 1070 et 2393 :

Sur les termes de référence proposés par les parties

- Termes de comparaison cités par l’EPFIF (tableaux 1, 2, 3, 4, 5 et 6 annexés) (DEM signifie EPFIF)

En application de l’article L 322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l'article L 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

En l’occurrence, l’EPFIF ne produit aucun document permettant d’établir que des accords seraient intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées.

Dès lors, les dispositions de l’article L 322-8 du code de l’expropriation ne s’appliquent pas en l’espèce et par voie de conséquence, les cessions de biens situées dans la copropriété du [Localité 23] produites à titre de termes de comparaison ne seront pas prises pour base de la détermination de la valeur des lots n° 859, 1070, 2393 et 2341, mais seront prises en compte au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats.

L’EPFIF produit aux débats 111 termes de comparaison correspondant à :

- des ventes réalisées entre 2017 et 2022 d’appartements comprenant principalement comme accessoires une cave et un parking et situés dans les bâtiments B3, B4 et B10 de la copropriété du [Localité 23] à [Localité 24], comme les biens à évaluer, en :

mauvais état (DEM n° 1 à 7 - tableau 1 ; DEM n°110 et 111 - tableau 6),
état moyen (DEM n° 8 à 21 - tableau 2 ; DEM n°89 à 109 - tableau 6),
bon état (DEM n° 22 à 29 - tableau 3 ; DEM n°64 à 88 - tableau 6 ),
très bon état (DEM n° 30 et 31 - tableau 4 ; DEM n°61 à 63 - tableau 6),

étant précisé que les termes DEM n° 26, 28 et 29, 43, 45, 47, 56, 62, 65, 67, 70, 78, 84, 85, 86, 87, 89, 90, 91, 93, 97, 98, 99, 101, 102, 103, 104, 105, 106 et 109 n’ont pas d’emplacement de stationnement et que le terme DEM n° 3 n’a pas de cave ;

L’établissement public est l’unique acquéreur des cessions qu’il présente à titre de termes de comparaison.

L’EPFIF, en l’espèce, offre une valeur de 660 €/m² en valeur libre avant abattament de 15% pour occupation, le logement appartenant à la partie défenderesse étant un F3, occupé et dans un état d’entretien qualifié de mauvais par l’entité expropriante.

La SCI LE CHEMIN VERT ne critique pas les termes en soi, mais souligne que les retenir reviendrait à appliquer une décote de 55% par rapport au prix d’acquisition du bien.

En l’espèce, pour déterminer la valeur des biens de la SCI LE CHEMIN VERT :

Parmi les 111 références citées par l’EPFIF, ne sont pas retenus :

- les termes de comparaison DEM n° 6, 7, 18, 19, 20, 21, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33, 35, 38, 39, 41, 42, 43, 44, 45, 60, 63, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 105, 106, 107, 108, 109, parce qu’ils ont été échangés, ou leurs valeurs ont été fixées, alors que les biens étaient libres de toute occupation et qu’ils ont été, en conséquence, plus valorisés que ne devront l’être les biens à évaluer, occupés par un tiers ;

- les termes de comparaison DEM n°1, 2, 8, 9, 10 et 30, parce qu’ils ne présentent pas de références de publication suffisamment précises ;

- les termes de comparaisons DEM 36, 37, 58 et 59, parce qu’il n’est ni indiqué, ni justifié de ce que les biens en question étaient libres de toute occupation ou au contraire occupés ;

En revanche, parmi les 111 références citées par l’EPFIF, les 59 termes de comparaison suivants sont retenus, car ils portent sur des biens similaires à ceux à évaluer : DEM n°3, 4, 5, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 22, 23, 24, 34, 40, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 61, 62, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 110 et 111.

Ces 59 termes sont donc retenus selon les moyennes suivantes :

Etat d’entretien
Terme de référence
Valeur moyenne occupée
Mauvais état d’entretien
Cessions
510 €/m²,
moyenne des termes DEM n° 3, 4, 5 40, 110 et 111
Etat d’entretien mauvais à moyen
Cessions
/
Etat d’entretien moyen

Cessions
723 €/m²,
moyenne des termes DEM n°11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 34, 46, 49, 50, 53, 55, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104
Etat d’entretien moyen à bon
Cessions
/
Bon état d’entretien

Cessions
893 €/m²,
moyenne des termes DEM n° 22, 23, 24, 47, 48, 51, 52, 54, 56, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75
Très bon état d’entretien
Cessions
1063€/m²,
valeur du terme DEM n° 57, 61 et 62

- Termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement (tableaux 7, 8, 9, 10, 11, et 12 annexés) (CG signifie commissaire du Gouvernement)

Le commissaire du Gouvernement cite 66 termes de comparaison, précisant avoir affiné sa recherche à la période allant de 2020 à 2022 et l’avoir étendue aux bâtiments, 3, 4, 11 et 12 des copropriétés du [Localité 23] et de [Localité 26], de même type que le bâtiment B4 (R+10 ou R+11).

- 28 termes de comparaison (tableau 7) correspondant à des ventes réalisées entre 2020 et 2022, comprenant trois lots, soit un appartement, une cave et un emplacement de stationnement selon les observations non contestées du commissaire du Gouvernement, situés :

. soit dans le bâtiment 4, comme les biens à évaluer ;
. soit dans les bâtiments 3, 11 et 12 de la même copropriété du [Localité 23] et de la copropriété voisine de [Localité 26] à [Localité 24] ;

étant précisé que ces quatre bâtiments ont une configuration identique et que l’EPFIF est l’unique acquéreur des cessions présentées ;

- 30 termes de comparaison (tableaux 8, 9, 10 et 11) correspondant à des ventes d’appartements (et de leurs accessoires : cellier, cave, emplacement de stationnement) situés dans des copropriétés proches de celles du [Localité 23] et de [Localité 26], dans le périmètre de la ZAC dite du [Localité 19], à savoir La Résidence [33], la Résidence [30], La Résidence [27] et la Résidence [34] ;

- 8 termes de comparaison correspondant à des cessions de parkings extérieurs sur les copropriétés du [Localité 23] et de [Localité 26] (tableau 12).

Le commissaire du Gouvernement fait également état des valeurs retenues par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny dans les jugements de 2021-2022 relatifs à la procédure d’expropriation du bâtiment 10 de la copropriété de [Localité 26] de la façon suivante:

Etat

Mauvais

Mauvais-Moyen

Moyen

Moyen-Bon

Bon

Très bon
Libre

660 €/m²

825 €/m²

935 €/m²

1.050 €/m²

1.260 €/m²

1.375 €/m²
Occupé

560 €/m²

715 €/m²

800 €/m²

880 €/m²

1.000 €/m²

1.170 €/m²

Il fait remarquer que :

- les copropriétés voisines ne sont pas dans un état comparable à celui des copropriétés du [Localité 23] et de [Localité 26], qui se trouvent dans un état de dégradation bien plus prononcé ; il estime que ces copropriétés sont aujourd’hui dans une situation financière stable et pérenne grâce aux travaux de rénovation, de suivi et d’accompagnement mis en place ; il précise, en conséquence, ne pas retenir ces termes pour la détermination de la valeur du logement en cause;

- les dernières cessions amiables dans les copropriétés du [Localité 23] et de [Localité 26] font apparaître un prix en augmentation de 10 %, augmentation également retenue par le juge de l’expropriation dans ses décisions rendues en 2021 et 2022.

Le commissaire du Gouvernement, reprenant cette majoration de 10 % observée dans les évaluations récentes, propose les valeurs suivantes :

Appartement
avec cave et parking
Mauvais état d’entretien
Etat d’entretien moyen
Bon état d’entretien
Très bon état d’entretien
Valeur libre
660 €/m²
935 €/m²
1.155 €/m²
1.375 €/m²
Valeur occupée
560 €/m²
800 €/m²
985 €/m²
1.165 /m²

Le commissaire du Gouvernement retient en l’espèce, une valeur de 800 €/m², le logement appartenant à la partie défenderesse étant un F3, occupé par un tiers, avec cave et emplacement de stationnement et dans un état d’entretien qu’il qualifie de moyen après transport.

Ni l’EPFIF, ni la SCI LE CHEMIN VERT ne présente pas d’observations quant aux termes de comparaison produits par le Commissaire du Gouvernement.

En l’espèce, pour déterminer la valeur des biens de la SCI LE CHEMIN VERT les termes sont analysés en fonction de leur localisation :

En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartement avec cave et emplacement de stationnement dans les copropriétés du [Localité 23] et de [Localité 26] (tableau 7)

Parmi les 28 références citées par le commissaire du Gouvernement concernant des ventes de F3 et F4 dans les bâtiments 3, 4, 11 et 12 du [Localité 23] et de [Localité 26], les 8 termes de comparaison suivants ne sont pas retenus parce qu’ils ont été échangés alors que les biens étaient libres de toute occupation et qu’ils ont été, en conséquence, plus valorisés que ne devront l’être les biens à évaluer, occupés par un tiers ; il s’agit des 8 appartements F3 et F4 vendus libres (CG n° 2, 5, 6, 11, 14, 17, 19 et 20).

Parmi les 28 références citées par le commissaire du Gouvernement concernant des ventes de F3 et F4 dans les bâtiments 3, 4, 11 et 12 du [Localité 23] et de [Localité 26], les 20 termes de comparaison suivants sont retenus pour servir la comparaison avec les biens à évaluer car ils correspondent à la vente d’appartements relativement similaires à celui à évaluer ; il s’agit des 20 appartements F3 et F4 vendus occupés par un tiers (CG n° 1, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 15, 16, 18, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 et 28).

Il convient de préciser que les termes CG n° 1, 3, 8, 9, 12, 13 sont également proposés par l’EPFIF (DEM n° 30, 8, 4, 10, 11, 96).

En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartements, avec accessoires, situés dans les copropriétés voisines de celles du [Localité 23] et de [Localité 26] (tableaux 7, 8, 9, 10, et 11)

Le commissaire du Gouvernement verse aussi aux débats 30 termes de comparaison correspondant à des cessions d’appartement avec accessoires (cave ou cellier, voire emplacement de stationnement), situés à [Localité 24] dans des copropriétés voisines de celles de [Localité 26] et du [Localité 23].

Ces 30 références sont exposées comme suit selon les caractéristiques exposées par le commissaire du Gouvernement et les valeurs moyennes calculées par la juridiction :

1Résidences
à
[Localité 24]
Année de construction
et
caractéristiques de l’immeuble

Caractéristiques des biens
***

Termes étudiés
valeur unitaire
moyenne
libre
*
valeur unitaire
moyenne
occupée
**
[33]
[Adresse 21]
1958
288 logements
5 immeubles de
4 étages chacun
appartement
cellier
parking
CG n° 29 à 39

2.077 €/m²

1.766 €/m²

[30]
[Adresse 16] et [Adresse 21]
1958
192 logements
4 immeubles de
4 étages chacun
appartement
cellier

CG n° 40 à 48

1.825 €/m²

1.551 €/m²

[27]
[Adresse 22]
1961
380 logements
4 immeuble de
4 étages chacun
appartement
cave

CG n° 49 à 57
2.043 €/m²
1.737 €/m²
[34]
[Adresse 3]
1963
168 logements
1 immeuble de
10 étages
appartement
cave
parking
CG n° 58
2.089 €/m²
1.776 €/m²
Moyenne générale
1.991 €/m²
1.692 €/m²
Moyenne des logements avec parking
2.078 €/m²
1.766 €/m²
Moyenne des logements sans parking
1.934 €/m²
1.644 €/m²

* En l’absence de précision, il convient de considérer que les valeurs exposées par le commissaire du Gouvernement s’entendent libres de toute occupation, s’agissant de biens d’habitation.

** Dans le cadre de la présente procédure d’expropriation, l’EPFIF offre une valeur de 15 % inférieure lorsque les appartements sont occupés par un tiers (locataire), étant précisé qu’il s’agit du quantum de l’abattement affecté à la valeur libre de manière constante par la présente juridiction, pour tenir compte de la moins-value sur le marché immobilier générée par une situation d’occupation titrée.

*** Dans le cadre de cette étude, et en l’absence de précision quant à l’état d’entretien des appartements cédés, il y a lieu de considérer qu’il s’agit d’appartements dans des états d’entretien de moyen à bon ; il apparaît en effet au regard des termes de comparaison consistant en des ventes d’appartement au [Localité 23] produits par le commissaire du Gouvernement que les logements vendus en mauvais état et en très bon état sont rares.

Il convient de préciser :

- qu’aucun terme de comparaison n’est produit en ce qui concerne la résidence [25], située [Adresse 15], pourtant également située à proximité de la présente copropriété, faute de cession récente ;

- que seul un terme de comparaison est produit en ce qui concerne la résidence [34] (terme CG n°58) ; cette unique vente ne peut donc être considérée comme représentative de la valeur des logements de cette résidence.

Ces 30 termes de comparaison, bien que situés dans des copropriétés autres que celle du [Localité 23] ou de [Localité 26], correspondent à la vente de biens d’une composition similaire à celle des biens à évaluer.

Toutefois, les quatre résidences [33], [30], [27] et [34], bien que situées également dans le périmètre de l’ORCOD et de la ZAC du [Localité 19], présentent un meilleur état d’entretien que le bâtiment 4 du [Localité 23] ; il est à cet égard observé :

- que, selon les conclusions du commissaire du Gouvernement, si les copropriétés de trois de ces résidences ([33], [30] et [34]) sont soumises à un plan de sauvegarde, à l’instar des copropriétés du [Localité 23] et de [Localité 26], ce n’est pas le cas de la résidence [27], qui fait l’objet d’un Programme Opérationnel de Prévention et d’Accompagnement des Copropriétés visant un soutien des copropriétaires pour prévenir des dégradations ; il n’est pas fait état pour ces quatre copropriétés de problématiques financières comparables à celles évoquées pour les copropriétés du [Localité 23] et de [Localité 26] ;

- que ces résidences présentent un meilleur état d’entretien que le bâtiment 4 de la copropriété du [Localité 23], comme il est possible de le constater sur les photographies produites par le commissaire du Gouvernement.

Il est, en outre, relevé que ces résidences appartiennent à des copropriétés de plus petites dimensions (comptant entre 168 et 380 logements) que celle du [Localité 23] (qui compte 873 logements), alors que l’importance du nombre de copropriétaires du [Localité 23] est identifiée comme facteur majeur de difficulté ; il est aussi souligné que ces résidences sont, à l’exception de la résidence [34], composées de bâtiments de plus petites tailles, ne présentant que quatre étages, étant observé que le commissaire du Gouvernement ne retient, pour son évaluation, que les ventes portant sur des grands bâtiments des copropriétés du [Localité 23] et de [Localité 26], à l’exclusion de celles portant sur les petits bâtiments de ces copropriétés.

À l’inverse, le bâtiment 4 de la copropriété du [Localité 23], placée sous administration provisoire depuis 2005, a fait l’objet :

- de deux plans de sauvegarde successifs, en 2010 et 2017, qui n’ont pas permis le nécessaire redressement de la copropriété et la réhabilitation des bâtiments ;

- d’un arrêté municipal en date du 3 septembre 2018 portant sur les équipements communs de la copropriété du [Localité 23] ;

- d’un décret du 29 juillet 2021, en cours de mise en oeuvre, déclarant l’extrême urgence de la procédure d’expropriation, laquelle suppose des risques sérieux pour la sécurité des occupants, selon les termes du 2ème alinéa de l’article L.522-1 du code de l’expropriation ;

- de la pose d’un filet de protection au niveau des pignons, comme remarqué par les personnes présentes lors du transport, étant précisé que les pignons du bâtiment 18, édifié dans le cadre du même programme de construction, se sont écartés des murs des façades et que l’immeuble a fait l’objet d’une évacuation de tous ses occupants en urgence avant d’être démoli.

Par ailleurs, il est précisé dans le procès-verbal de transport annexé au présent jugement que les façades sont dans un état médiocre et que les parties communes intérieures sont dans un état d’entretien qualifié de correct à moyen-mauvais.

Dans ces conditions, il est avéré que le bâtiment dans lequel sont situés les biens à évaluer est dans un mauvais état d’entretien, ce qui constitue nécessairement un facteur majeur de dépréciation par rapport aux termes de comparaison situés dans des copropriétés voisines, d’une meilleure consistance.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, aucun des termes des références portant sur les appartements situés dans les Résidences [30], [27], [33] et [34], ne sera retenu.

- Termes de comparaison versés par la SCI LE CHEMIN VERT
(DEF = Défendeur à la présente procédure)

La SCI LE CHEMIN VERT verse tout d’abord aux débats une estimation du prix moyen au m² pour un appartement hors cave et hors parking au [Adresse 5] effectuée sur le site internet “meilleursagents.com”. Ce document qui ne correspond à aucune vente effectivement réalisée ne constitue pas un terme de référence.

La SCI LE CHEMIN VERT cite ensuite 34 termes de références :

- 16 termes de comparaison (tableau 13) correspondant à des ventes réalisées entre septembre 2022 et novembre 2023, comprenant trois lots, soit un appartement, une cave et un emplacement de stationnement et situés au sein de la copropriété du [Localité 23] et de la copropriété voisine de [Localité 26] à [Localité 24] ;

- 18 termes de comparaison (tableaux 14 et 15) correspondant à des ventes d’appartements et de leurs accessoires (cave, emplacement de stationnement) situés dans des copropriétés proches de celles du [Localité 23] et de [Localité 26], dans le périmètre de la ZAC dite du [Localité 19], à savoir La Résidence [33] et La Résidence [27].

La SCI LE CHEMIN VERT retient une valeur moyenne de 1203 € /m².

Le Commissaire du Gouvernement n’a fait valoir aucune critique sur ces termes.

L’EPFIF fait valoir au visa des articles R 311-12 et R 311-22 du code de l’expropriation que les expropriés ne produisent pas les actes de vente correspondant aux termes de référence dont ils se prévalent, de sorte qu’ils ne peuvent être retenus.
Elle souligne en outre que ces termes de référence sont issus de la plateforme PATRIM dont la fiabilité n’est pas établie.
Elle soutient également que :
- les termes de comparaison relatifs aux bâtiment R+10 situés [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 4], ne peuvent être pris en compte faute de justifier du prix hors frais de remploi et hors frais accessoires ;
- les termes de comparaisons relatifs aux bâtiments situés [Adresse 6] et [Adresse 7] ne peuvent être retenus, car ils concernent des bâtiments R+4 donc des appartements qui sont mieux valorisés que ceux situés dans des bâtiments R+10 ;
- les termes de comparaison relatifs à des biens situés dans des copropriétés voisines de celle du [Localité 23] ne peuvent être pris en compte, car ils sont relatifs à des biens situés dans des copropriétés en meilleur état que le [Localité 23].

En l’espèce, pour déterminer la valeur des biens de la SCI LE CHEMIN VERT les termes sont analysés en fonction de leur localisation :

Parmi les 16 références citées par la SCI LE CHEMIN VERT concernant des ventes de F3 au sein des copropriétés du [Localité 23] et de [Localité 26], aucun terme de comparaison n’est retenu, parce que ni l’état des biens, ni surtout leur situation d’occupation n’est précisé, de sorte qu’il n’est pas possible d’établir qu’ils portent sur des biens similaires à celui à évaluer.

Il y a lieu de souligner que depuis 5 ans que la présente juridiction rend de nombreuses décisions relatives à la fixation des indemnités de dépossession à l’occasion de l’expropriation de biens situés au sein des copropriétés du [Localité 23] et de [Localité 26], de sorte qu’il est tout à fait possible pour les parties de produire des termes de comparaison qui précisent l’état des biens et leur situation d’occupation.

Parmi les 18 termes de comparaison proposés par la SCI LE CHEMIN VERT concernant des ventes de F3 au sein des Résidence [33] et Résidence [27], aucun n’est retenu s’agissant, comme il a déjà été expliqué pour les termes proposés par le Commissaire du Gouvernement, de copropriétés qui sont dans un état d’entretien, y compris financier, bien meilleur donc non comparable à celui de la copropriété du [Localité 23], de sorte qu’ils ne portent pas sur des biens similaires à celui à évaluer.

Sur le calcul de l’indemnité principale

Au regard des développements précédents, les termes de comparaison produits par les parties et retenus par la juridiction pour déterminer la valeur des présents biens, occupés, sont les suivants :

Parties
Mauvais
état
état mauvais
à moyen
état moyen
état moyen à bon
Bon état
Très bon état
EPFIF
Cessions - Bâtiments 3, 4 et 10 de la Copropriété du [Localité 23]
510 €/m²,
moyenne des termes DEM n° 3, 4, 5, 40, 110 et 111

723 €/m²,
moyenne des termes DEM n° 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 34, 46, 49, 50, 53, 55, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104

893 €/m²,
moyenne des termes DEM n° 22, 23, 24, 47, 48, 51, 52, 54, 56, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75
1.063 €/m²,
valeur des termes DEM n° 57, 61 et 62

Cessions - Copropriétés du [Localité 23] et de [Localité 26]
CG
510 €/m²
moyenne des termes CG n°4 et 8

723 €/m²
moyenne des termes CG n° 3, 7, 9, 12, 15, 18, 21, 25, 26 et 27

893 €/m²
moyenne des termes CG n°10, 16, 22 et 28
1063 €/m²
valeur des termes CG n°1, 23, 24

La SCI LE CHEMIN VERT estime qu’une augmentation de 10 % est constatée au regard des ventes récentes sur l’ORCOD et sur les copropriétés du [Localité 23] et de [Localité 26], qui s’explique notamment par la mise en service de ligne de la ligne de tramway 4 et de l’arrivée prochaine de la ligne de métro 16.

L'article L322-2 du code de l'expropriation alinéa 4 dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subie depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les 3 années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble.

Il en résulte que la hausse de la valeur vénale du bien exproprié résultant le cas échéant, d'une telle circonstance n'a pas vocation à être prise en compte dans le calcul de l'indemnité due à l'exproprié, alors même que l'expropriant entend céder le bien à un prix déjà déterminé et incluant cette hausse.

En revanche, pour assurer la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, le juge peut tenir compte des changements de valeur subis par le bien exproprié depuis la date de références à la suite de circonstances autres que celles prévues au dernier alinéa de l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. A ce titre, il peut notamment prendre en compte l'évolution du marché de l'immobilier pour estimer la valeur du bien exproprié à la date de sa décision.

En l’espèce, pour évaluer les biens expropriés, il ne sera tenu compte ni de la mise en service de la ligne de tramway T4 intervenue fin 2019 soit dans les trois ans de l’enquête préalable à la DUP, ni de l’arrivée de la ligne de métro 16 qui n’est pas encore effective, mais :

- des valeurs offertes par l’EPFIF et proposées par le commissaire du Gouvernement, supérieures, selon l’état d’entretien de l’appartement, aux valeurs mises en évidence par les termes de comparaison, à savoir :

- pour le commissaire du Gouvernement :

- pour l’EPFIF : 660 €/m² en valeur libre, pour l’appartement avec la cave et l’emplacement de stationnement, leur état d’entretien étant qualifié de mauvais, et avant application d’un abattement de 15 % pour occupation ;

- des valeurs fixées en 2021 et 2022 par la présente juridiction lors de la fixation des indemnités de biens composés d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de stationnement et situés dans les bâtiments 3, 4 et 10 de la copropriété, telles qu’exposées par le commissaire du Gouvernement, à savoir:

Etat
Mauvais
Mauvais-Moyen
Moyen
Moyen-Bon
Bon
Très bon
Libre

660 €/m²

825 €/m²

935 €/m²

1.050 €/m²

1.260 €/m²

1.375 €/m²
Occupé

560 €/m²

715 €/m²

800 €/m²

880 €/m²

1.000 €/m²

1.170 €/m²

- d’une plus value liée à l’existence d’un emplacement de stationnement ;

Ainsi, dans le cadre de l’opération d’expropriation du bâtiment 4 de la copropriété du [Localité 23], pour l’évaluation des appartements de type F2, F3 ou F4 occupés par un tiers, il convient de retenir les valeurs suivantes, selon l’état d’entretien de l’appartement :
- 560 €/m², lorsque l’appartement est dans un mauvais état d’entretien ;
- 715 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien de mauvais à moyen ;
- 800 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien moyen ;
- 880 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien de moyen à bon ;
- 1000 €/m², lorsque l’appartement est dans un bon état d’entretien ;
- 1170 €/m² et plus, lorsque l’appartement est dans un très bon état d’entretien et bien équipé.

L’occupation des biens étant déjà prise en compte, il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement supplémentaire de 15 %.

Au regard, d’une part, des valeurs déterminées ci-dessus et, d’autre part, des caractéristiques des biens à évaluer, notamment de leur état d’entretien qui est qualifié de moyen après la visite des lieux, il convient de fixer la valeur du mètre carré pour l’évaluation des biens des de la SCI LE CHEMIN VERT à la somme de 44.800 € (800 €/m² x 56 m²).

- S’agissant du lot n° 2341

- Termes de comparaison produits par l’EPFIF
(DEM = Demandeur à la présente procédure)

L’EPFIF produit aux débats 111 termes de comparaison correspondant à des ventes réalisées entre 2017 et 2022 d’appartements comprenant principalement comme accessoires une cave et un parking et situés dans les bâtiments B3, B4 et B10 de la copropriété du [Localité 23] à [Localité 24], comme les biens à évaluer, en :

Le Commissaire du Gouvernement, ne formule aucune observation.

La SCI LE CHEMIN VERT n’a fait aucune observation sur ces termes s’agissant du lot n°2341.

En l’espèce, pour déterminer la valeur du bien de la SCI LE CHEMIN VERT :

Aucun des termes de comparaison ne sont pas retenus, car ils sont tous relatifs à des ventes d’appartements avec leurs accessoires (cave et emplacement de stationnement), de sorte que la consistance et les caractéristiques des biens ne sont pas équivalents.

- Termes de comparaison versés par la SCI LE CHEMIN VERT
(DEF = Défendeur à la présente procédure)

La SCI LE CHEMIN VERT n’a produit aucun terme de comparaison relatif à un emplacement de parking tel que le lot n°2341.

Termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement
(CG = commissaire du Gouvernement)

Le commissaire du Gouvernement cite 8 termes de comparaison (tableau n°12) correspondant à des cessions d’emplacements de stationnement extérieur sur les copropriété du [Localité 23] et de [Localité 26] selon une valeur moyenne de 3 200 €/l’emplacement de stationnement ;

Le commissaire du Gouvernement retient une valeur de 3 520 € l’unité.

Ni l’EPFIF, ni la SCI LE CHEMIN VERT ne présente pas d’observation quant aux termes de comparaison présentés par le commissaire du Gouvernement.

En l’espèce, pour déterminer la valeur du bien de la SCI LE CHEMIN VERT :

Les termes CG n° 1 à 7, échangés entre 2020 et 2021 à une valeur unitaire de 3200€/l’emplacement de stationnement, sont retenus, car ils correspondent à des biens similaires et situés au sein de la même copropriété.

Ainsi, pour déterminer le montant de l’indemnité principale revenant à la SCI LE CHEMIN VERT au titre de la dépossession du lot n°2341 (place de parking extérieur) lui appartenant, sont retenus les termes de comparaison suivants :

- les termes CG du tableau n°12 selon une valeur moyenne de 3200 € l’unité.

- la somme de 3520 € l’unité proposée tant par L’EPFIF que par le Commissaire du Gouvernement ;

Au regard de ces valeurs et des caractéristiques du bien à évaluer, il convient d’évaluer la valeur d’un emplacement de stationnement de la copropriété du [Localité 23] à la somme de 3520 €.

En conséquence, l’indemnité principale de dépossession est évaluée à la somme de
- s’agissant des lots n° 859, 1070, 2393 à la somme de 44.800 € en valeur occupée ;
- s’agissant du lot n°2341 à la somme de 3 520 € en valeur libre.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir :

- s’agissant des lots n° 859, 1070, 2393, la somme de 44.800 € et ils sont liquidés comme suit:
20% sur 5.000 € = 1.000 €
15% sur 10.000 € = 1.500 €
10% sur 29.800 € = 2.980 €
Total : 5.480 €

- s’agissant du lot n°2341, la somme de 3 520 € et ils sont liquidés comme suit : 20% sur 3.520€ = 704 €.

Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

La SCI LE CHEMIN VERT sollicite de ce chef la somme de 14.757,12 € correspondant à 24 mois de loyer hors charge.

L’EPFIF, comme le Commissaire du Gouvernement, considère que le préjudice subi par la SCI LE CHEMIN VERT est équivalent à 6 mois de loyers hors charge en vue de réparer le préjudice subi du fait de la perte de revenus locatifs.

Il est constant que la perte de revenus locatifs générée par une expropriation fait l'objet d'une indemnisation destinée à compenser la perte de loyers ou d’indemnité d’occupation prévisible entre le moment où le propriétaire ne perçoit plus les revenus de ses biens du fait de l’opération d’expropriation et celui où il est à nouveau en situation de percevoir des revenus locatifs, après acquisition d'un bien équivalent et recherche de nouveaux locataires.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le bien appartenant à la SCI LE CHEMIN VERT a été donné à bail à Monsieur [F] [B] selon un loyer mensuel hors charges de 700 €, que ce bail a été résilié mais que Monsieur [B] est débiteur d’une indemnité d’occupation mensuelle hors charges d’un montant de 700 €. Le transport sur les lieux a permis de corroborer cette situation d’occupation, les personnes présentes ayant constaté que l’appartement est occupé, comme consigné sur le procès-verbal de visite.

S’agissant d’un F3 en copropriété, et dans la mesure où la SCI LE CHEMIN VERT ne démontre pas que son bien présente des spécificités telles qu'un délai supérieur à 6 mois lui sera nécessaire pour acquérir un bien équivalent et rechercher un locataire, le préjudice résultant de la perte de revenus locatifs peut être raisonnablement évalué à six mois d’indemnité d’occupation hors charges, soit à la somme de 4.200 € correspondant à 700 €/mois x 6 mois.

En conséquence, l’indemnité pour perte de revenus locatifs est fixée à 4.200 €.

Sur l’indemnité au titre de la perte de plus-value immobilière

Au regard de ce qui a déjà été précédement développé, en particulier eu égard à l’état particulièrement dégradé de la copropriété, la SCI LE CHEMIN VERT ne justifie pas du caractère certain de la réalisation d’une plus-value immobilière en cas de vente de ses biens donc de l’existence de son préjudice.

À cet égard, la jurisprudence citée par la SCI LE CHEMIN VERT (3ème civ. 12 février 2014 pourvoi n°13-14.180) ne peut s’appliquer dès lors qu’elle porte sur l’indemnisation de la privatoin d’une plus-value immobilière résultant de la conservation pendant plus de 20 ans de parcelles expropriées et n’ayant pas reçues l’affectation prévue par la déclaration d’utilité publique, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En outre, si tant est qu’il soit avéré, elle ne justifie pas non plus que cette perte d’une plus value immobilière soit la conséquence directe et exclusive de la procédure d’expropriation.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’indemnité au titre de la privation de la dette locative du locataire

La SCI LE CHEMIN VERT n’explique ni ne justifie en quoi la présente procédure d’expropriation la prive de la possibilité de récupérer sa créance auprès de son locataire.

Au demeurant l’existence de cette créance n’est pas la conséquence directe de la procédure d’expropriation.

En conséquence, la SCI LE CHEMIN VERT sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’indemnité au titre du remboursement anticipé du prêt

Le remboursement anticipé d’un prêt est la conséquence d’une décision de gestion de l’exproprié et ne constitue donc pas un préjudice direct résultant de la présente procédure d’expropriation.

En conséquence, la SCI LE CHEMIN VERT sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’indemnité totale de dépossession

L’indemnité totale de dépossession foncière, est égale à la somme de 58.704 €, soit :

s’agissant des lots n° 859, 1070, 2393 :
- 44.800 €, au titre de l’indemnité principale ;
- 5.480 €, au titre de l’indemnité de remploi ;
- 4.200 € au titre de la perte de revenus locatifs ;

s’agissant du lot n°2341 :
- 3520 € au titre de l’indemnité principale ;
- 704 € au titre de l’indemnité de remploi.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 1°du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF, partie tenue aux dépens, à verser à la SCI LE CHEMIN VERT la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 15 novembre 2023 ;

- les termes de comparaison produits par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France (tableaux 1, 2, 3, 4, 5 et 6) ;

- les termes de comparaison versés par le commissaire du Gouvernement (tableaux 7, 8, 9, 10, 11 et 12) ;

- les termes de comparaison versés par la SCI LE CHEMIN VERT (tableaux 13, 14 et 15) ;

FIXE l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à la SCI LE CHEMIN VERT au titre de la dépossession des lots n°859 (appartement), 1070 (cave) 2393 et 2341 (emplacements de stationnement) du bâtiment 4 de la copropriété du [Localité 23] [Adresse 5] à la somme de 58.704 € (cinquante-huit mille sept-cent-quatre euros) se décomposant comme suit :

s’agissant des lots n° 859, 1070, 2393,
- 44.800 €, au titre de l’indemnité principale ;
- 5.480 €, au titre de l’indemnité de remploi ;
- 4.200 € au titre de la perte de revenus locatifs ;

s’agissant du lot n°2341,
- 3520 € au titre de l’indemnité principale ;
- 704 € au titre de l’indemnité de remploi ;

DÉBOUTE la SCI LE CHEMIN VERT de sa demande au titre de la perte de plus-value immobilière ;

DÉBOUTE la SCI LE CHEMIN VERT de sa demande au titre de la perte de la dette locative du locataire ;

DÉBOUTE la SCI LE CHEMIN VERT de sa demande au titre du remboursement anticipé du prêt ;

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France aux dépens ;

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à la SCI LE CHEMIN VERT la somme de 3000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Cécile PUECH

Greffier
Charlotte THIBAUD

Vice-Présidente

| France, Tribunal judiciaire de Bobigny, Expropriations 1, 12 juin 2024, 23/00206

Synthèse

Origine de la décision