Décision du 12 Juin 2024
Minute n° 24/00151
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
du 12 Juin 2024
:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:
Rôle n° RG 23/00124 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X3A7
Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS
DEMANDEUR :
S.A. SOCIÉTÉ DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS (SOREQA)
[Adresse 18]
[Localité 17]
représentée par Maître Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
S.C.I. LA CONCORDE DE [Localité 19]
représentée par son gérant, Monsieur [N] [M]
[Adresse 7]
[Localité 19]
représentée par Maître Gaëlle DADEZ de l’AARPI LMT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS
INTERVENANT :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Madame [P] [O], commissaire du Gouvernement
[Adresse 16]
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Cécile PUECH, Greffier présente lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la visite des lieux : 24 janvier 2024
Date de la première évocation et des débats : 27 mars 2024 ; 24 avril 2024
Date de mise à disposition : 12 juin 2024
EXPOSE DU LITIGE
La SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] était propriétaire du lot n°1,2, 3, 10, 11, 12, 13, 14 et 15 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 7] à [Localité 19] et édifié sur la parcelle cadastrée section AZ n°[Cadastre 14].
Le lot n°1 est un local commercial en rez de chaussée d’une superficie de 23,72 m², le lot n°2 est un sanitaire en extérieur et le lot n°3 est un local commercial avec une arrière boutique d’une superficie de 20,36 m². Les lots n°10 à 15 sont six caves. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 24 janvier 2024, annexé à la présente décision.
Le bien est situé dans le périmètre du projet d’aménagement du secteur “d’Alembert” et de la zone d’aménagement concerté (ZAC) dite de la Fraternité de [Localité 19], qui a fait l’objet :
- d’une déclaration d’utilité publique (DUP), selon l’arrêté préfectoral n°2022-1241 , en date du 16 mai 2022 ;
- d’une déclaration de cessibilité, selon l’arrêté préfectoral n° 2022-3154, en date du 14 novembre 2022 ;
- d’une ordonnance d’expropriation, en date du 06 avril 2023, emportant transfert de propriété au profit de la SA SOREQA ;
La SA SOREQA a notifié son Mémoire valant offres d’indemnisation à la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 juin 2022, avisé le 05 juillet 2022 et non réclamé.
Par une requête reçue le 22 juin 2023 par le greffe, accompagnée du Mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien de la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19].
En l’absence d’accord entre les parties, et conformément aux dispositions de l’article R.311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] des offres de l’EPFIF.
L’EPFIF a notifié à la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] la saisine de la juridiction de l’expropriation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 juin 2023, reçu
le 21 juin 2023.
Par une ordonnance rendue le 24 novembre 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 24 janvier 2024.
L’EPFIF a notifié cette décision à la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] par acte d’huissier en date du 06 décembre 2023, délivré selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile. La date de réception par la partie expropriée lui a laissé :
- un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire de l’EPFIF et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 du code de l’expropriation ;
- et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa, du code de l’expropriation.
La SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] était représentée par Maître [S] [L] lors du transport sur les lieux du 24 janvier 2024.
Dans ses dernières écritures intitulées “mémoire n°3 récapitulatif ", datées du 23 avril 2024 et reçues le 24 avril 2024, la SA SOREQA demande au juge de l’expropriation de fixer la valeur du bien de la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] de manière alternative à un montant de 245.430 € en valeur libre partielle ou à un montant de 241.980 € en valeur occupée, de la manière suivante:
En valeur libre partielle
- Lots n°1, 2 et 3 en valeur occupée
* Indemnité principale : 206 300 € ;
* Indemnité de remploi : 21 630 € ;
- Lots n°10 à 15 (6 caves) en valeur libre
* Indemnité principale : 15 000 € ;
* Indemnité de remploi : 2 500 € ;
En valeur occupée intégrale
- Lots n°1,2 et 3 en valeur occupée
* Indemnité principale : 206 300 € ;
* Indemnité de remploi : 21 630 € ;
- Lots n°10 à 15 (6 caves) en valeur occupée
* Indemnité principale : 12 000 € ;
* Indemnité de remploi : 2 050 €.
Aux termes de ses dernières écritures, intitulées “mémoire récapitulatif”, reçu le 24 avril 2024, la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] demande au juge de l’expropriation de :
“ Fixer à la somme de 566.300 € l’indemnité totale de dépossession due par la SOREQA à la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19], se décomposant comme suit :
- indemnité principale : 492.600 €
- indemnité de remploi : 50.200 €
- indemnité pour perte de revenus locatifs : 22.000 €
- indemnité pour transfert de siège social : 1.500 €
Condamner la SOREQA à payer à la SCI La Concorde de [Localité 19] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Condamner la SOREQA aux dépens.”
Dans ses conclusions datées du 11 janvier 2024, reçues le 16 janvier 2024, soit avant transport sur les lieux et aux termes de ses conclusions datées du 25 mars 2024 et reçues le 28 mars 2024, produites après transport sur les lieux, le commissaire du Gouvernement évalue la valeur du bien de la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] à un montant de 261.300 € se décomposant de la manière suivante:
- Lots 1, 2 et 3 (2 locaux commerciaux de 23,72 m² et 20,36 m² soit 44,08 m² en tout)
Indemnité principale : 206.300 € (4680 €/m² x 44,08 m²)
Indemnité de remploi : 21.630 €
- Lots 10 à 15 (6 caves)
Indemnité principale : 18.000 € (3000 € l’unité x 6)
Indemnité de remploi : 2.800 € ;
En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
À l’audience du 27 mars 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 24 avril 2024.
À cette dernière audience, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation.
L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession
Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Selon l'article L 321-3 du code de l' expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.
Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.
Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités
Sur les dates à retenir
Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :
* Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...) ;
* Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme (3ème civ. 13 juin 2019 pourvoi n°18-18.445).
* Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.
En l’espèce, les lots n°1, 2,3, 10, 11, 12, 13, 14 et 15 doivent être évalués selon :
- leur consistance au 06 avril 2023, date de l’ordonnance d’expropriation ;
- les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) modifié le 27 mars 2020, selon conclusions non contestées sur ce point du Commissaire du Gouvernement ;
La parcelle est située en zone UP Mo3 du PLU, correspondant à des dispositions particulières applicables à la Zone de Projet ZAC Faubourg-Fraternité.
- les valeurs d’échange à la date du présent jugement.
Sur la consistance du bien
Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, composé d’une présentation générale et d’un descriptif des biens à évaluer, annexé au présent jugement.
Le lot n°1, correspond à un local commercial au rez-de-chaussé à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble, d’une superficie de 23,72 m², non contestée par les parties, comportant une terrasse en bois en avancé sur le trottoir avec une partie comptoir, une petite salle de restauration meublée et une petite cuisine exigue ; le local est dépourvu de sanitaire ;
L’état d’entretien de ce lot est qualifié de :
- bon s’agissant de la salle de restauration et de très moyen s’agissant de la cuisine par la partie expropriante ;
- bon par le commissaire du Gouvernement après transport ;
- bon voire moyen par la présente juridiction au regard des constatations effectuées lors du transport sur les lieux, notamment le bon état de la salle de restauration, mais l’état d’entretien très moyen de la cuisine et l’absence de sanitaires tant pour le personnel que pour les clients.
La partie exproprié ne se prononce pas sur l’état d’entretien du lot n°1.
Le lot n°2, correspond à un réduit situé au rez-de-chaussée dans la cour intérieur de l’immeuble, d’une superficie de 2 m², superficie non contestée par les parties, qui n’a pu être visité, aucune des personnes présentes ne disposant des clés permettant l’accès à ce local ;
Ce lot n’ayant pu être visité, un état d’entretien moyen sera retenu.
Le lot n°3, correspond à un local commercial au rez-de-chaussé à droite de la porte d’entrée de l’immeuble, d’une superficie de 20,36 m², non contesté par les parties, aucune des personnes présentes ne disposant des clés alors que les lieux , ce local n’a pas pu être visité.
Ce lot n’ayant pu être visité, un état d’entretien moyen sera retenu.
Les lots n°10 à 15, sont des caves situées au sous-sol, qui n’ont pu être visitées, aucune des personnes présentes ne disposant des clés permettant l’accès au sous-sol.
Ces lots n’ayant pu être visités, un état d’entretien moyen sera retenu.
Sur la situation locative
La SOREQA considère que les lots n°1, 2 et 3 sont occupés, mais que les lots n°10 à 15 n’ayant pu être visités leur situation d’occupation est inconnue, de sorte qu’il convient d’effectuer une évaluation alternative.
Le commissaire du Gouvernement, qui a rédigé ses conclusions postérieurement au transport sur les lieux, évalue les lots n°1, 2 et 3 en valeur occupée et les lots n°10 à 15 en valeur libre.
La SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] explique et justifie par la production de deux baux commerciaux et de deux cessions de bail que les lots n°1, 2 et 3 sont loués. Elle affirme que les lots n°10 à 15 ne sont pas occupés.
Les biens sont évalués selon leur consistance au jour de l’ordonnance d’expropriation, soit le 6 avril 2023.
Lors de la visite des lieux le 24 janvier 2024, le seul lot qui a pu être visité, le lot n°1, était occupé par un tiers. La SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] démontre que les lots n°2 et 3 étaient également occupés.
Aucune des parties ne faisant état d’une modification de l’état d’occupation de l’appartement entre ces deux dates, ces lots sont évalués en valeur occupée.
Par ailleurs, la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] n'étant pas contredite lorsqu'elle affirme que les lots n°10 à 15 sont libres de toute occupation et alors que les baux commerciaux relatifs aux lots n°1, 2 et 3 ne mentionnent pas de cave, il convient de retenir que la valeur de ces lots sera fixée en valeur libre exclusivement.
Sur la méthode d'évaluation
Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation par comparaison, parties communes intégrées.
La SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] sollicite que la méthode par comparaison soit panachée avec la méthode d’évaluation par le revenu.
Toutefois, l’application de cette méthode nécessite une étude approfondie du marché immobilier local afin de fixer avec le plus de précisio, possible le taux de capitalisation applicable. Or , une telle étude n’a pas été réalisée en l’espèce, la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] appliquant un taux de rendement locatif de 4,04 % qui n’est fondé sur aucun terme de comparaison versé aux débats et ne permet pas d'employer en l'espèce la méthode par le revenu de manière efficiente.
Dès lors, la méthode par comparaison, la plus adaptée aux circonstances de l’espèce et consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée.
L’évaluation se fera millièmes de copropriété associés aux biens à évaluer intégrés.
Sur l’indemnité principale
L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale des lots ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ce lot.
La valeur des biens dont la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] est dépossédée sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.
S’agissant des lots n°1,2 et 3
sur les termes de comparaison produit par les parties
- Termes de comparaison cités par la SA SOREQA
(DEM signifie SA SOREQA)
La SA SOREQA cite les termes de référence proposés par le Commissaire du Gouvernement
Date Vente/jugement
+
Références publication
+
Références
cadastrales
Adresse
Situation
Surface
prix
prix/m²
DEM n°1
19/12/2022
9304P01
2022P36964
48//BM/140//1
[Adresse 3]
occupé
47 m²
272 000 €
5 787,23 €
DEM n°2
01/06/2021
9304P01
2022P04007
48//AS/89//11
[Adresse 2]
[Localité 19]
occupé
50 m²
150 000 €
3 000 €
DEM n°3
08/07/2022
9304P01
2022P20796
48//AS/89//32
[Adresse 2]
occupé
45 m²
180 000 €
4 000 €
DEM n°4
28/10/2021
9304P01
2021P23184
48//AX/46//10
[Adresse 4]
[Localité 19]
libre
45 m²
300 000 €
6666,67 €
soit
5 666,67 € après 15% abattement
DEM n°5
11/06/2020
9304P05
2020P02115
48//BG/89//2
[Adresse 11]
occupé
40 m²
200 000 €
5 000 €
DEM n°6
09/07/2022
9304P01
2022P05724
48//BF/124//50
[Adresse 10]
libre
22 m²
120 000 €
5454,55 €
soit
4636,36 € après 15% abattement
La moyenne de ces six termes de comparaison est de 4681,71 €/m².
La SA SOREQA propose la somme arrondie de 4680 €/m².
Le Commissaire du Gouvernement n’a fait valoir aucune critique de ces termes.
La SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] souligne que seul le terme DEM n°6 présente une surface équivalente à celle de ses biens et que les termes DEM n°1, 5 et 6 sont éloignés de ses biens à évaluer et situés dans des rues beaucoup moins commerçantes.
En l’espèce, pour déterminer la valeur du bien de la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19]
- les termes de comparaison DEM n°4 et 6 ne sont retenus, parce qu’ils ont été échangés, ou leurs valeurs ont été fixées, alors que les biens étaient libres de toute occupation et qu’ils ont été, en conséquence, plus valorisés que ne devra l’être le bien à évaluer, occupés par un tiers ;
À cet égard, la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] affirme que l’occupation n’est pas un facteur déterminant de la valeur des locaux commerciaux, soutenant que parfois les ventes de locaux commerciaux libres s’effectuent à des prix inférieurs à ceux de vente de locaux occupés, mais elle ne fournit aucun document ou terme de comparaison suffisamment précis permettant de l’établir.
- les termes de comparaisons DEM n°1, 2, 3 et 5 sont retenus selon une valeur arrondie de 4447€/m², car ils portent sur des biens qui sont situés dans la même commune, dans le même quartier (entre 600 mètres et 1,1 km) et d’une surface relativement équivalente à celle des lots à évaluer.
- Termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement
(CG signifie commissaire du Gouvernement)
Le commissaire du Gouvernement cite 6 termes de comparaison :
Date Vente/jugement
+
Références publication
+
Références
cadastrales
Adresse
Situation
Surface
prix
prix/m²
CG n°1
19/12/2022
9304P01
2022P36964
48//BM/140//1
[Adresse 3]
occupé
47 m²
272 000 €
5 787,23 €
CG n°2
01/06/2021
9304P01
2022P04007
48//AS/89//11
[Adresse 2]
[Localité 19]
occupé
50 m²
150 000 €
3 000 €
CG n°3
08/07/2022
9304P01
2022P20796
48//AS/89//32
[Adresse 2]
occupé
45 m²
180 000 €
4 000 €
CG n°4
28/10/2021
9304P01
2021P23184
48//AX/46//10
[Adresse 4]
[Localité 19]
libre
45 m²
300 000 €
6666,67 €
soit
5 666,67 € après 15% abattement
CG n°5
11/06/2020
9304P05
2020P02115
48//BG/89//2
[Adresse 11]
occupé
40 m²
200 000 €
5 000 €
CG n°6
09/07/2022
9304P01
2022P05724
48//BF/124//50
[Adresse 10]
libre
22 m²
120 000 €
5454,55 €
soit
4636,36 € après 15% abattement
La moyenne de ces six termes de comparaison est de 4681,71 €/m².
Le Commissaire du Gouvernement propose la somme arrondie de 4680 €/m².
La SA SOREQA ne fait valoir aucun critique à l’encontre de ces termes qu’elle a intégralement repris à son compte.
La SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] souligne que seul le terme CG n°6 présente une surface équivalente à celle de ses biens et que les termes CG n°1, 5 et 6 sont éloignés de ses biens à évaluer et situés dans des rues beaucoup moins commerçantes.
En l’espèce, pour déterminer la valeur du bien de la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19]
- les termes de comparaison CG n°4 et 6 ne sont pas retenus, parce qu’ils ont été échangés, ou leurs valeurs ont été fixées, alors que les biens étaient libres de toute occupation et qu’ils ont été, en conséquence, plus valorisés que ne devra l’être le bien à évaluer, occupés par un tiers ;
À cet égard, la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] affirme que l’occupation n’est pas un facteur déterminant de la valeur des locaux commerciaux, soutenant que parfois les ventes de locaux commerciaux libres s’effectuent à des prix inférieurs à ceux de vente de locaux occupés, mais elle ne fournit aucun document ou terme de comparaison suffisamment précis permettant de l’établir.
- les termes de comparaisons CG n°1, 2, 3 et 5 sont retenus selon une valeur arrondie de 4447€/m², car ils portent sur des biens qui sont situés dans la même commune, dans le même quartier (entre 600 mètres et 1,1 km) et d’une surface relativement équivalente à celle des lots à évaluer.
Étant observé que les termes CG n°1, 2, 3 et 5 sont identiques aux termes DEM n°1, 2, 3 et 5.
- Termes de comparaison versés par la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] (DEF = Défendeur à la présente procédure)
La SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] cite les 4 termes de référence suivants :
Date Vente/jugement
+
Références publication
Adresse
Situation
Surface
prix
prix/m²
DEM n°1
23/02/2022
2022-1534514
[Adresse 5]
[Localité 19]
Non renseigné
50 m²
500 000 €
10 000 €
DEM n°2
18/01/2023
2023-514188
[Adresse 12]
[Localité 19]
Non renseigné
26 m²
223 550 €
8 598 €
DEM n°3
03/10/2022
2022-1574852
[Adresse 1]
Non renseigné
29 m²
+
46 m²
515 000 €
6 886,67 €
DEM n°4
28/07/2022
2022-1569385
[Adresse 1]
Non renseigné
24 m²
179 280 €
7 470 €
La moyenne de ces 4 termes est de 8238,66 €/m².
La SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] retient la somme de 8233 €/m².
Elle fait également état :
- d’une estimation établie le 19 novembre 2019 par la société Rive Droite Immobilier concluant à une valeur de 575 000 € pour l’ensemble des lots lui appartenant au [Adresse 7] à [Localité 19] ;
- d’une estimation établie le 28 janvier 2020 par la société RE/Max Homme Premium concluant à une valeur de 420 000 € pour l’ensemble des lots lui appartenant au [Adresse 7] à [Localité 19] ;
- d’une estimation réalisée par le cabinet d’expertise comptable [D] le 6 mars 2020 concluant à une valeur de 330 000 € pour les deux boutiques commerciales ;
- d’un acte authentique de donation partage en date du 25 juin 2020 des parts sociale de la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19].
Toutefois, ces derniers documents qui ne correspondent pas à des ventes effectives de locaux équivalents ne constituent pas des termes de comparaison et ne pourront donc pas être pris en considération.
La SA SOREQA fait valoir que les termes de comparaison cités par la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] ne sont pas pertinents, sans apporter de plus de précision.
Le Commissaire du Gouvernement n’a formulé aucune critique à l’encontre des termes de comparaison proposés par la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19].
En l’espèce, pour déterminer la valeur du bien de la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19], aucun terme de comparaison n’est retenu, parce que ni la composition, ni la situation d’occupation des biens objets de ces vente n’est précisé, de sorte qu’il n’est pas possible d’établir qu’ils portent sur des biens similaires à celui à évaluer.
sur le calcul de l’indemnité principale pour les lots n°1, 2 et 3
Au regard des développements précédents, les termes de comparaison produits par les parties et retenus par la juridiction pour déterminer la valeur du présent bien, occupé, sont les suivants :
- les termes DEM n°1, 2, 3 et 5 selon une valeur moyenne arrondie de 4447€/m² ;
- les termes CG n°1, 2, 3 et 5 selon selon une valeur moyenne arrondie de 4447€/m² ;
étant rappelé que les termes DEM n°1, 2, 3 et 5 sont identiques aux termes CG n°1, 2, 3 et 5
La moyenne arrondie de ces références est la suivante :
(5787,23 € + 3000 € + 4000 € + 5000 €) /4 = 4447 €/m²
Au regard, des caractéristiques des biens à évaluer, notamment de leur bonne localisation au centre ville de [Localité 19], dans une rue coommerçante et de leur état d’entretien qualifié de moyen, il convient de fixer la valeur du mètre carré pour l’évaluation du bien de la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] à la somme arrondie de 4892 €/m² (4447 €/m² x 1.1).
En conséquence, la valeur vénale des lots n°1, 2 et 3 peut être évaluée à la somme de 225.423,36€ (46,08 m² x 4892 €) en valeur occupée, arrondie à la somme de 225.423 €.
S’agissant des lots n°10, 11, 12, 13, 14 et 15
sur les termes de comparaison produits par les parties
- Termes de comparaison cités par la SA SOREQA
(DEM signifie SA SOREQA)
Aux termes de ses dernières écritures, la SA SOREQA ne propose aucun terme de référence s’agissant de l’évaluation des caves.
- Termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement
(CG signifie commissaire du Gouvernement)
Le Commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants :
Date Vente/jugement
+
Références publication
+
Références
cadastrales
Adresse
Situation
Surface
prix
prix unitaire
CG n°1
16/06/2022
9304P01
2022P18640
55//AM/12//49
[Adresse 6]
[Localité 22]
Libre
/
Remise
1 300 €
1300 €
CG n°2
12/05/2021
9304P01
2021P03843
6//G/74//250
[Adresse 13]
[Localité 20]
Libre
6 m²
5 000 €
5 000 €
CG n°3
26/04/2021
9304P01
2021P03505
45//D/94//45
[Adresse 9]
[Localité 21]
Libre
4 m²
2 000 €
2 000 €
CG n°4
02/05/2022
9304P01
2022P12220
45//F/111//42
[Adresse 8]
[Localité 21]
Libre
/
Local à usage de remise
2 000 €
2 000 €
CG
n°5
27/05/20222
9304P01
2022P15967
48//AE/224//86
[Adresse 15]
[Localité 19]
Libre
4 m²
5 000 €
5 000 €
La moyenne de ces 5 termes de comparaison est de 3060 € l’unité.
Le Commissaire du Gouvernement retient la somme de 3000 € l’unité et souligne que l’absence de termes suffisants sur la commune de [Localité 19] l’a obligé à élargir sa recherche dans d’autres communes.
La SA SOREQA ne formule aucune critique sur ces termes.
La SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] estime que les termes CG n°1 à 4 doivent être exclus, car ils sont relatifs à des biens qui sont situés dans d’autres commune que [Localité 19].
En l’espèce, pour déterminer la valeur des caves de la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19]:
- les termes CG n°1 à 4 ne sont pas retenus, car ils sont relatifs à des ventes de biens qui sont situés dans d’autres communes que [Localité 19] où se trouvent les biens à évaluer, de sorte qu’ils ne sont pas comparables ;
- le terme CG n°5 est retenu selon une valeur de 5000 € l’unité, car il est relatif à la vente d’un bien équivalent, à savoir une cave située à [Localité 19].
- Termes de comparaison versés par la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19]
(DEF = Défendeur à la présente procédure)
La SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] ne produit aucun terme de comparaison.
sur le calcul de l’indemnité principale pour les lots 10 à 15
Ainsi, au regard du seul terme de référence retenu, le terme CG n°5, la valeur unitaire d’une cave peut être évaluée à la somme de 5000 € et par suite la valeur vénale des lots n°10 à 15 à la somme de 30.000 € (5000 x 6).
En conséquence, l’indemnité principale de dépossession revenant à la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] est :
- pour les lots n° 1, 2 et 3 : 225.423 € = (46,08 m² x 4892€) en valeur occupée ;
- pour les lots n° 10 à 15 : 30.000 € = (5 000 € x 6) en valeur libre.
Sur l’indemnité de remploi
Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir d’une part, 225.423€ s’agissant des lots n°1,2 et 3, d’autre part, 30 000 € s’agissant des lots n°10 à 15 :
Ils sont liquidés comme suit :
s’agissant des lots n°1,2 et 3,
20% sur 5.000 € = 1.000 €
15% sur 10.000 € = 1.500 €
10% sur 210.423 € = 21.042,30 €
Total : 23.542,30 €
s’agissant des lots n°10 à 15,
20% sur 5.000 € = 1.000 €
15% sur 10.000 € = 1.500 €
10% sur 15.000 € = 1.500 €
Total : 4.000 €
Sur l’indemnité au titre de la perte de revenus locatifs
La SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] sollicite de ce chef la somme de 21.970 € arrondie à 22 000 € correspondant à 12 mois de loyer hors charges.
La SA SOREQA comme le Commissaire du Gouvernement, considère que le préjudice subi par la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] est équivalent à 6 mois de loyers hors charge en vue de réparer le préjudice subi du fait de la perte de revenus locatifs.
La SA SOREQA considère en outre, que dans la mesure où le locataire du lot n°3 est débiteur d’un arriéré de loyers, il n’y a pas lieu à perte de revenus locatifs s’agissant de ce lot.
Il est constant que la perte de revenus locatifs générée par une expropriation fait l'objet d'une indemnisation destinée à compenser la perte de loyers ou d’indemnité d’occupation prévisible entre le moment où le propriétaire ne perçoit plus les revenus de ses biens du fait de l’opération d’expropriation et celui où il est à nouveau en situation de percevoir des revenus locatifs, après acquisition d'un bien équivalent et recherche de nouveaux locataires.
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, en particulier d’une part, le bail commercial conclu le 3 mai 2010, la cession de droit au bail en date du 15 décembre 2015 et l’avis d’échéance du mois de janvier 2024 concernant les lots n°1 et 2, d’autre part, le bail commercial conclu le 30 juin 2004, la cession de droit au bail en date du 30 septembre 2004 et l’avis d’échéance du 29 décembre 2023 concernant le lot n°3 que les biens appartenant à la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] sont donnés à bail selon un loyer mensuel de 953,06 € HT et HC s’agissant des lots n°1 et 2 et un loyer mensuel de 877,87 € HT et HC s’agissant du lot n°3.
Le transport sur les lieux a permis de corroborer cette situation d’occupation, les personnes présentes ayant constaté que le lot n°1 est occupé, comme consigné sur le procès-verbal de visite.
Selon le bail commercial conclu le 3 mai 2010 et l’acte authentique de cession de droit au bail , celui-ci porte à la fois sur le lot n°1 et le lot n°2, de sorte que le lot n°2 est également occupé.
De plus, aux termes de ses propres énonciations, la SOREQA considère que les lots n°1, 2 et 3 sont occupés puisqu’elle réclame leur évaluation en valeur occupée.
Le fait que le locataire du lot n°3 soit débiteur auprès de la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] au titre d’un arriéré de loyers et qu’il n’y ait pas eu une perception effective des loyers, ne fait pas perdre à cette dernière son droit à perception des loyers. Aucun document versé aux débats ne permet d’établir l’impossibilité pour la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] de recouvrir sa créance à l’égard de son locataire. En revanche, la présente procédure d’expropriation est bien la cause directe de la perte de revenus locatifs, y compris pour le lot n°3.
Par ailleurs, dans la mesure où la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] ne démontre pas que ses biens présentent des spécificités telles qu'un délai supérieur à 6 mois lui sera nécessaire pour acquérir des biens équivalents et rechercher des locataires, le préjudice résultant de la perte de revenus locatifs peut être raisonnablement évalué à six mois de loyers hors charges soit la somme de 10.985,58 €, se décomposant comme suit :
- s’agissant des lots n°1 et 2, la somme de 5718,36 € correspondant à 953,06 € /mois x 6 mois;
- s’agissant du lot n°3, la somme de 5267,22 € corresondant à 877,87 € /mois x 6 mois.
Sur les frais de changement de siège social
La SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] sollicite à ce titre la somme de 1500 € se décomposant comme suit :
- 250 € correspondant aux frais à exposer auprès du greffe du tribunal de commerce pour transfert de domiciliation d’une personne morale ;
- 200 € corresondant au coût de publication de la modification statutaire dans les journeaux d’annonces légales ;
- 50 € correspondant à la prestation d’assistance du Centre de formalité des entreprises ;
- 1000 € au titre des honoraires d’un conseil juridique.
La SA SOREQA fait valoir d’une part que l’indemnité de remploi à vocation à indemniser ce préjudice et d’autre part, qu’il n’est produit aucun justificatif permettant d’établir la réalité des montants réclamés.
Le Commissaire du Gouvernement n’a fait valoir aucune observation sur ce chef de demande.
Conformément aux dispositions de l’article R 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais que le propriétaire exproprié aura à supporter lors du remploi de l’indemnité principale et elle est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de bien de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.
Ainsi, les frais consécutifs au changement de siège social de la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] ne sont pas couverts par l’indemnité de remploi, puisqu’ils sont sans rapport avec les frais d’acquisition d’un bien de remplacement.
En application de l’article 4 du code civil, le juge qui constate un préjudice doit l’évaluer, il ne peut refuser d’indemniser un préjudice dont il constate l'existence en son principe, au motif de l'insuffisance des preuves fournies par une partie (3ème civ. 25 mai 2023 pourvoi n°21-20.643 ; 2ème civ. 04 avril 2024 pourvoi n°21-24.981)
Or, la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] va nécessairement devoir transférer son siège social, cette dépense qui est certaine entretient un lien direct avec l’opération d’expropriation, de sorte que ces frais seront évalués, en l’absence de tout justificatif, à la somme de 500 €.
Sur l’indemnité totale de dépossession
L’indemnité totale de dépossession foncière, est égale à la somme de 294.450,88 €, soit :
- 225.423 € au titre de l’indemnité principale pour les lots n°1,2 et 3 ;
- 30 000 € au titre de l’indemnité principale pour les lots n°10 à 15 ;
- 23.542,30 €, au titre de l’indemnité de remploi relative aux lots n°1,2 et 3 ;
- 4.000 €, au titre de l’indemnité de remploi relative aux lots n°10 à 15 ;
- 10.985,58 €, au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs ;
- 500 €, au titre des frais de changement de siège social ;
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF sera condamnée aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
En l'espèce, l'équité commande de condamner la SA SOREQA, partie condamnée aux dépens, à payer à la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 24 janvier 2024 ;
FIXE l’indemnité due par la SA SOREQA à la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] au titre de la dépossession du lot n°1, 2, 3 (locaux commerciaux), 10, 11, 12, 13, 14, 15 et 16 (caves) au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 7] à [Localité 19] et édifié sur la parcelle cadastrée section AZ n°[Cadastre 14], à la somme de 294.450,88 € (deux cent quatre-vingt-quatorze mille quatre cent-cinquante euros et quatre-vingt-huit centimes), se décomposant comme suit:
- 225.423 € en valeur occupée, au titre de l’indemnité principale relative aux lots n°1,2 et 3 ;
- 30 000 € en valeur libre, au titre de l’indemnité principale relative aux lots n°10 à 15 ;
- 23.542,30 €, au titre de l’indemnité de remploi relative aux lots n°1,2 et 3 ;
- 4.000 €, au titre de l’indemnité de remploi relative aux lots n°10 à 15 ;
- 10.985,58 €, au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs ;
- 500 €, au titre des frais de changement de siège social ;
CONDAMNE la SA SOREQA aux dépens ;
CONDAMNE la SA SOREQA à payer à la SCI LA CONCORDE DE [Localité 19] la somme de 3000 € (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Cécile PUECH
Greffier
Charlotte THIBAUD
Vice-Présidente
