TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/00934 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGEX
Minute : 24/00328
L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 7]
Représentant : Me Caroline LAUDE, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB 176
C/
Madame [Y] [V]
Monsieur [J] [V]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Juin 2024
DEMANDEUR :
L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté par Maître Caroline LAUDE, avocat au barreau de Seine Saint Denis
DÉFENDEURS :
Madame [Y] [V]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 7]
non comparante, ni représentée
Monsieur [J] [V]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 26 Avril 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Par contrat établi sous seing privé du 17 janvier 2019, l'office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 7] a donné à bail à Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [V] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 8], sur la commune de [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer de 558,09 euros, outre les provisions sur charges et le versement d'un dépôt de garantie de 562 euros.
Le 27 juillet 2023, l'office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 7] a fait délivrer Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [V] un commandement de payer la somme en principal de 2092,54€ au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 juillet 2023 visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.
PROCEDURE
L'office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 7] a ensuite fait assigner Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024 aux fins de :
"constater l'acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence la résiliation du bail,
"ordonner l'expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour, à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir,
"autoriser l'office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 7] à séquestrer les objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion aux frais, risques et périls des défendeurs,
"condamner conjointement et solidairement les défendeurs au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 4 514,47 € au titre des arriérés de loyers et charges arrêtée à la date du 12 décembre 2023 avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer contractuel, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux matérialisée par la remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
Ïde la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l'assignation.
A l'appui de ses prétentions, le requérant a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les locataires ont cessé de régler régulièrement les loyers, qu'un commandement de payer leur a été délivré par exploit de commissaire de justice; que les défendeurs n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 26 avril 2024, l'office Public de l'Habitat de ville de [Localité 7] , représenté, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 1859,05 € arrêtée au 22 avril 2024, terme du mois de mars 2024 inclus et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il a indiqué que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant et s'en est remis à la décision du tribunal quant à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, aux défendeurs.
Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [V], cités à étude, n'ont pas comparu et ne sont pas fait représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 19 janvier 2024 soit plus de six semaines avant l'audience du 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, l'office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 7] justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 17 juillet 2023, pour une situation d'impayé locatif persistant depuis cette date, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 19 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 27 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail conclu le 17 janvier 2019 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement des loyers (article 5.e). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 juillet 2023 pour la somme en principal de 2092,54€ arrêtée au 5 juillet 2023au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 septembre 2023.
Sur le montant de l'arriéré locatif
L'office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 7] produit un décompte démontrant que Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [V] restent lui devoir la somme de 1859,05 euros arrêtée au 22 avril 2024, incluant l'échéance du mois de mars 2024.
La créance n'étant pas sérieusement contestable, ils seront donc condamnés à verser à l'office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 7] la somme provisionnelle de 1859,05 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 22 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.
Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis l'assignation, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.
En vertu de clause de solidarité présente au contrat de bail, la condamnation provisionnelle sera assortie de la solidarité.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
En l'espèce, il ressort des éléments communiqués que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer et des charges et qu'ils ont procédé sur les mois précédents à des règlements supérieurs au montant des avis d'échéance. En outre, le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [V] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.
En l'absence d'opposition du bailleur, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
En outre, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à leur départ définitif des lieux.
Dans cette hypothèse, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour les défendeurs de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
La clause de solidarité ne s'étendant pas de façon expresse aux indemnités d'occupation, cette condamnation sera prononcée in solidum.
Sur les demandes accessoires
Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir l'office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 7], Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [V] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 janvier 2019 entre l'office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 7] , et Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [V] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 8], sur la commune de [Localité 7] sont réunies à la date du 27 septembre 2023 ;
CONDAMNONS solidairement Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [V] à verser à l'office Public de l'Habitat de ville de [Localité 7] à titre provisionnel la somme de 1859,05 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 22 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse ;
AUTORISONS Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [V] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 100 € chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [V] portant sur le logement situé [Adresse 8], sur la commune de [Localité 7] ;
AUTORISONS EN CE CAS l'expulsion de Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [V] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;
RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS EN CE CAS in solidum Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [V], à payer à l'office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 7] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,
REJETONS le surplus des demandes,
CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [V] à verser à l'office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 7] une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 7 juin 2024.
La greffière, Le juge
