TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 3]
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4ème étage
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N° RG 24/00720 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBCY
Minute : 24/00327
L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 7]
Représentant : Me Caroline LAUDE, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB 176
C/
Madame [Z] [B]
Monsieur [V] [B]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Juin 2024
DEMANDEUR :
L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté par Maître Caroline LAUDE, avocat au barreau de Seine Saint Denis
DÉFENDEURS :
Madame [Z] [B]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 7]
non comparante, ni représentée
Monsieur [V] [B]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 7]
comparant en personne
DÉBATS :
Audience publique du 26 Avril 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 2 juillet 2021, l'Office public de l'Habitat de [Localité 7] (ci-après désigné l'OPH de [Localité 7]) a consenti à Monsieur [V] [B] et Madame [Z] [B] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 8], à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 366,76€, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie de 366 €.
Le 25 octobre 2022, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [V] [B] et Madame [Z] [B] un commandement de payer la somme en principal de 1256,12 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 19 octobre 2022, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 13 février 2024, l'OPH de Drancy a fait citer Monsieur [V] [B] et Madame [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater l'acquisition de la clauses résolutoire et la résiliation du bail
"ordonner l'expulsion sans délai des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef des lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir,
"autoriser l'OPH de [Localité 7] à séquestrer les objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, aux frais, risques et périls des défendeurs.
"condamner solidairement Monsieur [V] [B] et Madame [Z] [B] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 1719,09 € selon décompte arrêté au 21 novembre 2023, à valoir sur les loyers, charges et accessoires impayés et ce avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle correspondant au loyer actualisé augmenté des charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer contractuel, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
Ïde la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d'établissement du commandement de payer délivré le 25 octobre 2022.
A l'appui de ses prétentions, l'OPH de [Localité 7], représenté, a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les locataires ont cessé de payer régulièrement leurs loyers et charges, qu'un commandement de payer leur a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'ils n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 26 avril 2024, l'OPH de [Localité 7], représenté, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3039,84 € selon décompte arrêté au 23 avril 2024, terme du mois de mars 2024 inclus et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il a indiqué que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et s'est opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la partie défenderesse.
Monsieur [V] [B], comparant, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Il a indiqué avoir repris le paiement du loyer résiduel comme si l'allocation personnalisée au logement lui était versée. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire souhaitant apurer sa dette par mensualités de 30 euros en sus du loyer.
Madame [Z] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Un diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties à l'audience. Il est mentionné que Madame [Z] [B] ne travaille pas mais envisage de prendre une activité professionnelle à compter de septembre 2024, car ses deux enfants seront scolarisés. Monsieur [V] [B] a été salarié pour une municipalité dans le domaine des espaces verts durant plusieurs années, mais son contrat n'a pas été renouvelée en février 2022. A la fin de l'année 2023, Monsieur [B] a trouvé un contrat à durée déterminée d'insertion de douze mois, au terme duquel il perçoit la somme mensuelle de 931,19 euros.
L'affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 19 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, l'OPH de [Localité 7] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 13 février 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Le contrat de location en date du 2 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article 5e). Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié aux locataires le 25 octobre 2022, pour la somme en principal de 1256,12 € arrêtée au 19 octobre 2022, au titre de l'arriéré locatif.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenus dans le bail étaient réunies à la date du 25 décembre 2022.
En l'espèce, les défendeurs n'ont pas repris le paiement de l'intégralité du loyer courant au jour de l'audience. Le bailleur est opposé à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Au surplus, les faibles moyens des défendeurs ne permettent pas d'envisager l'octroi de ces délais, la dette ne pouvant être apurée dans le délai légal de 36 mois.
L'expulsion de Monsieur [V] [B] et de Madame [Z] [B] sera, par conséquence, ordonnée.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [V] [B] et Madame [Z] [B] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les condamnations provisionnelles au paiement
Monsieur [V] [B] et Madame [Z] [B] seront condamnés au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 26 décembre 2022 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.
La clause de solidarité présente au bail ne s'étendant pas de façon expresse aux indemnités d'occupation, par nature délictuelle, la condamnation sera prononcée in solidum.
L'OPH de [Localité 7] produit un décompte indiquant que Monsieur [V] [B] et Madame [Z] [B] restent lui devoir la somme de 3039,84 € arrêtée au 23 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.
Monsieur [V] [B], comparant, n'apporte aucun élément de nature à contester cette dette.
La demande n'étant pas sérieusement contestable, Monsieur [V] [B] et Madame [Z] [B] seront donc condamnés à verser à l'OPH de [Localité 7] une somme provisionnelle de 3039,84 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 23 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024, date de l'assignation, sur la somme de 1259,09 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.
En vertu de la clause de solidarité présente au contrat de bail (article 3 des conditions particulières), cette condamnation provisionnelle sera assortie des effets de la solidarité.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [V] [B] et Madame [Z] [B], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
En application de l'article 700 du code civile, l'équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 2 juillet 2021 entre l'Office public de l'Habitat de [Localité 7] et Monsieur [V] [B] et Madame [Z] [B] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 8], à [Localité 7] sont réunies à la date du 25 décembre 2022;
Ordonnons en conséquence à Monsieur [V] [B] et Madame [Z] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;
Disons qu'à défaut pour Monsieur [V] [B] et Madame [Z] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Office public de l'Habitat de [Localité 7] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons in solidum Monsieur [V] [B] et Madame [Z] [B] à payer à l'Office public de l'Habitat de [Localité 7] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 26 décembre 2022 jusqu'à la libération effective des lieux ;
Condamnons solidairement Monsieur [V] [B] et Madame [Z] [B] à verser à l'Office public de l'Habitat de [Localité 7] la somme provisionnelle de 3039,84 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 23 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024, sur la somme de 1259,09 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus;
Rejettons le surplus des demandes;
Condamnons in solidum Monsieur [V] [B] et Madame [Z] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 juin 2024,
Le GreffierLe Juge
