TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/00719 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBCS
Minute : 24/00326
L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 8]
Représentant : Me [B], avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB 176
C/
Madame [D] [K]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Juin 2024
DEMANDEUR :
L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 8]
[Adresse 3]
[Localité 8]
représenté par Maître Caroline LAUDE, avocat au barreau de Seine Saint Denis
DÉFENDEUR :
Madame [D] [K]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 8]
comparante en personne
DÉBATS :
Audience publique du 26 Avril 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2024, par Madame [C] [G], en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 16 avril 1999, l'Office public de l'Habitat de [Localité 8] (ci-après désigné par l'OPH de [Localité 8]) a consenti à Monsieur [L] [K] et Madame [D] [K] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], sur la commune de [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 2864,03 Frs, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie de 2684,03 Frs.
Suite au divorce des locataires en 2013, Madame [D] [K] est devenue seule titulaire du bail.
Le 13 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer à Madame [D] [K] un commandement de payer la somme en principal de 4 580,02€ arrêtée au 6 septembre 2023, visant la clause résolutoire du contrat de bail.
PROCEDURE
Par exploit de commisssaire de justice délivré le 23 février 2024, l'OPH de [Localité 8] a fait citer Madame [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail,
"ordonner l'expulsion de Mme [K] et celle de tous occupants de son chef des lieux, immédiatement et sans délai et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, sous astreinte de 200 € par jour à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir,
"autoriser l'OPH de [Localité 8] à séquestrer les objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion aux frais, risques et périls de la défenderesse,
"condamner Mme [K] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 4 777,07 € au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 30 novembre 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle au titre du local d'habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer contractuel, jusqu'à parfaite libération des locaux matérialisée par la remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
Ïde la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,
A l'appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que la défenderesse n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 26 avril 2024, l'OPH de [Localité 8], représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 4 872,24 € selon décompte arrêté au 22 avril 2024, terme du mois de mars 2024 inclus. Il a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et ne s'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, à hauteur de 50 euros par mois en sus du paiement du loyer courant, indiquant au surplus qu'une aide du fonds de solidarité pour le logement est à l'étude et qu'un suivi social est mis en place.
Madame [D] [K], comparante, a expliqué bénéficier du revenu de solidarité active et d'aides financières. Elle a sollicité l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à hauteur de 50 euros en sus du paiement du loyer courant.
L'affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 23 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, l'OPH de [Localité 8] justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 3 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 23 février 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.
Le bail en date du 16 avril 1999 contient une clause résolutoire (article 4.5). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 septembre 2023, pour la somme en principal de 4580,02€ arrêtée au 6 septembre 2023, au titre de l'arriéré locatif.
Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, et que l'impayé doit être équivalent à trois de loyer principal, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et l'impayé était supérieur à trois mois de loyer principal, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail relatif au local d'habitation étaient réunies à la date du 13 novembre 2023.
Sur le montant de l'arriéré locatif
L'OPH de [Localité 8] produit un décompte indiquant que Madame [D] [K] reste lui devoir la somme de 4 872,24 € arrêtée au 22 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.
La créance demandée n'étant pas sérieusement contestable, Madame [D] [K] sera donc condamnée à verser à l'OPH de [Localité 8] la somme provisionnelle de 4 872,24 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 22 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, assortie des intérêts sur la somme de 2 561,20 euros à compter du 23 février 2024, date de l'assignation, et sur le surplus à compter de la présente décision.
Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
En l'espèce, la défenderesse propose de s'acquitter de la dette de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et a démontré être en mesure sur les mois précédents de régler un montant supérieur au montant de l'échéance. Il ressort en outre des éléments communiqués qu'elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience. Par ailleurs, le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de tels délais, dans les proportions proposées par la locataire.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [D] [K] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.
Dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux.
Dans cette hypothèse, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Madame [K] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
En ce cas, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
Sur les demandes accessoires
Madame [D] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
En application de l'article 700 du code civile, l'équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 16 avril 1999 entre l'OPH de [Localité 8] et Madame [D] [K] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 5], sur la commune de [Localité 8] sont réunies à la date du 13 novembre 2023 ;
Condamnons Madame [D] [K] à verser à l'OPH de [Localité 8] la somme provisionnelle de 4 872,24 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 22 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, assortie des intérêts sur la somme de 2 561,20 euros à compter du 23 février 2024 et sur le surplus à compter de la présente décision;
Autorisons Madame [D] [K] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 €, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal ;
Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;
Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [D] [K] portant sur le local d'habitation situé [Adresse 5], sur la commune de [Localité 8] ;
Autorisons en ce cas l'expulsion de Madame [D] [K] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;
Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons en ce cas Madame [D] [K] à payer à l'OPH de [Localité 8] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux;
Rejetons le surplus des demandes ;
Condamnons Madame [D] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 juin 2024
Le GreffierLe Juge
