TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/00533 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5B7
Minute : 24/00324
Monsieur [Z] [E] [W]
Madame [F] [B] [T]
C/
Madame [M] [P]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Juin 2024
DEMANDEURS :
Monsieur [Z] [E] [W]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
comparant en personne
Madame [F] [B] [T]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
comparante en personne
DÉFENDEUR :
Madame [M] [P]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
non comparante, ni représentée
DÉBATS :
Audience publique du 26 Avril 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 23 février 2023, Monsieur [Z] [W] a consenti à Madame [M] [P] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation meublé situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 750 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 100 €, et le versement d'un dépôt de garantie de 1500 euros.
La locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [T], propriétaires, ont fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 25 octobre 2023, à Madame [M] [P] un commandement de payer la somme en principal de 1140 € arrêtée au 19 octobre 2023 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 22 février 2024, Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [T] ont fait citer Madame [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges,
"ordonner l'expulsion de Madame [M] [P] et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
"condamner Madame [M] [P] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 2840 € à valoir sur les loyers et charges impayés, arrêtés à la date du 27 décembre 2023, avec intérêts de droit au taux légal à compter de la date de l'assignation,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles à compter de la date de résiliation jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,
Ïde la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
A l'appui de ses prétentions, les demandeurs ont invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et ont exposé que la défenderesse a cessé de payer régulièrement ses loyers et ses charges, qu'un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 26 avril 2024, Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [T], comparants, ont actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 6240 €, échéance d'avril 2024 incluse. Ils ont indiqué que la locataire n'a pas repris le paiement du loyer au jour de l'audience. Ils se sont opposés à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de l'acquisition de la clause résolutoire à la partie défenderesse.
Madame [M] [P], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Le diagnostic social et financier mentionne que Madame [P] n'a pas répondu aux nombreuses sollicitations qui lui ont été faites.
L'affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 23 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.
En application de l'article 24 V de la même loi, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Le bail du 23 février 2023 contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 octobre 2023, pour la somme en principal de 1140 € arrêtée au 19 octobre 2023, au titre de l'arriéré locatif.
Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 décembre 2023.
Dans ces conditions, l'expulsion de Madame [M] [P] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.
Sur les demandes de condamnation au paiement
En occupant sans droit ni titre les lieux loués, la défenderesse cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.
Par conséquent, Madame [M] [P] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 26 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d'habitation, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.
La défenderesse n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.
Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [T] produisent un décompte indiquant que Madame [M] [P] reste leur devoir la somme de 2840 € arrêtée au 27 décembre 2023, échéance du mois de décembre 2023 incluse.
Madame [M] [P] sera donc condamnée à verser à Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [T] une somme provisionnelle de 2840 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 27 décembre 2023, échéance du mois de décembre 2023 incluse, assortie des interêts au taux légal à compter du 22 février 2024, date de l'assignation.
Sur les demandes accessoires
Madame [M] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [T], Madame [M] [P] sera condamnée à leur verser une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 23 février 2023, entre Monsieur [Z] [W] et Madame [M] [P] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 25 décembre 2023 ;
Ordonnons en conséquence à Madame [M] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;
Disons qu'à défaut pour Madame [M] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [T] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Condamnons Madame [M] [P] à payer à Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [T] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 26 décembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux ;
Condamnons Madame [M] [P] à verser à Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [T] la somme provisionnelle de 2840 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 27 décembre 2023, échéance du mois de décembre 2023 incluse, assortie des interêts au taux légal à compter du 22 février 2024;
Condamnons Madame [M] [P] à verser à Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [T] une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Madame [M] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 juin 2024.
Le GreffierLe Juge
