TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/00526 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5BL
Minute : 24/00322
S.A. BATIGERE HABITAT
Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de Paris, vestiaire : E 1971
C/
Madame [X] [S]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Juin 2024
DEMANDEUR :
S.A. BATIGERE HABITAT
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de Paris
DÉFENDEUR :
Madame [X] [S]
[Adresse 13]
[Adresse 4]
[Adresse 12]
[Localité 9]
comparante en personne
DÉBATS :
Audience publique du 26 Avril 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 27 novembre 2020, la société ESPACE HABITAT CONSTRUCTION, aux droits de laquelle vient la société BATIGERE HABITAT, a consenti à Madame [X] [S] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], [Adresse 12], à [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 404,34 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie égal à un mois de loyer en principal.
Le 13 septembre 2022, le bailleur a fait délivrer à Madame [X] [S] un commandement de payer la somme en principal de 1847,01 € arrêtée au 9 septembre 2022, visant la clause résolutoire du contrat de bail.
PROCEDURE
Par exploit de commisssaire de justice délivré le 19 janvier 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait citer Madame [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater l'acquisition de la clause résolutoire prévus aux conditions générales du contrat de bail en date du 27 novembre 2020 et visée dans le commandement de payer, délivré le 13 septembre 2022,
"constater la résiliation du bail sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 4], [Adresse 12], à [Localité 9], et ce à compter du 14 novembre 2022,
"ordonner l'expulsion sans délai de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, et ce, avec l'assistance du Commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier, s'il y a lieu,
"ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu'il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de la défenderesse,
"condamner Madame [X] [S] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 2525,33 € au titre des arriérés de loyers et charges, échéance du mois d'octobre incluse, selon décompte arrêté au 1er décembre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 13 septembre 2022,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
Ïde la somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'établissement du commandement de payer délivré le 13 septembre 2022.
A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que la défenderesse n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 26 avril 2024, la société BATIGERE HABITAT, représentée, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 2312,80 € selon décompte arrêté au 16 avril 2024, terme du mois de mars 2024 inclus. Elle a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et ne s'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Madame [X] [S], comparante, a expliqué être actuellement bénéficiaire d'une allocation de France Travail de 950 euros. Elle est cependant dans l'attente d'un résultat à un concours. Elle a sollicité l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à hauteur de 100 euros en sus du paiement du loyer courant.
L'affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 22 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la société BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 6 décembre 2022, soit six semaines au moins avant la délivrance de l'assignation du 19 janvier 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail en date du 27 novembre 2020 contient une clause résolutoire Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 septembre 2022, pour la somme en principal de 1847,01€ arrêtée au 9 septembre 2022, au titre de l'arriéré locatif.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail relatif au local d'habitation étaient réunies à la date du 13 novembre 2022.
Sur le montant de l'arriéré locatif
La société BATIGERE HABITAT produit un décompte indiquant que Madame [X] [S] reste lui devoir la somme de 2312,80 € arrêtée au 16 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.
La créance demandée n'étant pas sérieusement contestable, Madame [X] [S] sera donc condamnée à verser à la société BATIGERE HABITAT la somme provisionnelle de 2312, 80 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.
Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.
Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
En l'espèce, la défenderesse propose de s'acquitter de la dette de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière. Il ressort en outre des éléments communiqués qu'elle a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l'audience. Par ailleurs, le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de tels délais.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [X] [S] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.
Dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux.
En ce cas, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. La société BATIGERE HABITAT ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
Madame [X] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société BATIGERE HABITAT, Madame [X] [S] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 27 novembre 2020 entre la société ESPACE HABITAT CONSTRUCTION, aux droits de laquelle vient BATIGERE HABITAT, et Madame [X] [S] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 4], [Adresse 12], à [Localité 9] sont réunies à la date du 13 novembre 2022 ;
Condamnons Madame [X] [S] à verser à la société BATIGERE HABITAT la somme provisionnelle de 2312, 80 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse;
Autorisons Madame [X] [S] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités de 70 €, et une 34ème mensualité qui soldera la dette en principal ;
Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;
Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [X] [S] portant sur le local d'habitation situé [Adresse 4], [Adresse 12], à [Localité 9] ;
Autorisons en ce cas l'expulsion de Madame [X] [S] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;
Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons en ce cas Madame [X] [S] à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux;
Condamnons Madame [X] [S] à régler la somme de 50 euros à la société BATIGERE HABITAT au titre de l'article 700 du cod ede procédure civile,
Condamnons Madame [X] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 juin 2024
Le GreffierLe Juge
