TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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4ème étage
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N° RG 24/00471 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4LA
Minute : 24/00319
Madame [P] [R]
C/
Monsieur [E] [Z]
Madame [K] [O]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Juin 2024
DEMANDEUR :
Madame [P] [R]
[Adresse 4]
[Localité 7]
comparante en personne
DÉFENDEURS :
Monsieur [E] [Z]
[Adresse 5]
[Localité 8]
comparant en personne
Madame [K] [O]
[Adresse 5]
[Localité 8]
non comparante, ni représentée
DÉBATS :
Audience publique du 26 Avril 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 1er juillet 2021, Madame [P] [R] a consenti à Madame [O] et Monsieur [E] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] sur la commune de [Localité 10] ([Localité 8]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 750 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 50 euros, et le versement d'un dépôt de garantie de 800 euros.
Le 30 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 3100 € arrêtée à la date du 11 octobre 2023, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 25 janvier 2024, Madame [P] [R] a fait citer Madame [K] [O] et Monsieur [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et prononcer en conséquence la résiliation du bail,
"ordonner l'expulsion de Madame [K] [O] et Monsieur [E] [Z] et de celle de tous occupants de leur chef des locaux loués, et ce, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
"ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, soit sur place, soit dans un garde meuble au choix du demander et aux frais, risques et périls des défendeurs, et ce en garantie des loyers, indemnités d'occupation et réparations locatives qui resteraient dus,
"condamner solidairement Madame [K] [O] et Monsieur [E] [Z] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 4800 € au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 3 janvier 2024, avec interêts de droit à compter de la date du commandement de payer
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle correspondant au loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à parfaite libération des lieux,
Ïdes dépens en ce compris notamment les frais d'établissement du commandement de payer.
A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les défendeurs ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré, qu'ils n'ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 26 avril 2024, Madame [P] [R], comparante, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 14 400 euros, hors frais, arrêtée à la date du 26 avril 2024, terme du mois d'avril 2024 inclus. Elle a indiqué que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience mais a toutefois indiqué avoir perçu un règlement de 800 euros depuis le 3 janvier 2024. Elle s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle a ajouté par ailleurs qu'un congé leur a également été délivré.
Madame [K] [O], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Monsieur [E] [Z], comparant, a justifié que son nom et son prénom avait été inversé dans l'acte introductif d'instance. Il a contesté le montant de la dette indiquant être à jour des loyers antérieurs au 31 décembre 2022, avoir réglé le loyer du mois de janvier 2024 et n'avoir procédé à aucun versement pour les loyers de février à avril 2024. Il a produit à la barre des quittances de loyer indiquant toutefois que certaines sont manquantes, car la bailleresse ne les lui a pas toutes données. Il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement à hauteur de 200 euros en sus du paiement du loyer courant.
L'affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la résiliation
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 26 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Madame [P] [R] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 octobre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 25 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.
En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.
Le bail conclu le 7 juillet 2021 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer courant. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 octobre 2023 pour la somme en principal de 3100€ arrêtée au 11 octobre 2023 au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.
A l'examen des quittances produites par Monsieur [Z] et après déduction des charges de consommation d'eau de 300 euros non justifiés, il apparait qu'au 11 octobre 2023, les défendeurs restaient devoir à leur bailleresse la somme de 1600 euros.
Les défendeurs ne justifiant pas de réglements à hauteur de 1600 euros qui n'auraient pas été comptabilisés par la bailleresse sur son décompte au cours de la période s'écoulant du 30 octobre 2023 au 30 décembre 2023, le commandement sera considéré comme infructueux, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 décembre 2023.
La clause résolutoire est donc acquise depuis cette date. Il résulte du décompte fourni que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant le jour de l'audience, ce que ne conteste pas Monsieur [Z]. En outre, le bailleur s'oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement.
L'expulsion de Madame [K] [O] et Monsieur [E] [Z] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
Madame [P] [R] ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.
Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation
En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Madame [K] [O] et Monsieur [E] [Z] causent jusqu'à leur départ effectif un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation.
Ils seront ainsi condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 31 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, dûment justifiés au stade de l'exécution.
La clause de solidarité ne s'étend pas de façon expresse aux indemnités d'occupation, par nature délictuelle, de sorte que la condamnation sera prononcée in solidum.
Sur la condamnation au paiement provisionnel de l'arriéré locatif
Madame [P] [R] produit un décompte actualisé au 26 avril 2024 indiquant que Madame [K] [O] et Monsieur [E] [Z] restent lui devoir la somme de 14 400 €, terme du mois d'avril 2024 inclus.
Il apparait que ce décompte fait apparaitre des sommes au titre de loyers impayés en 2021 (janvier, février, mars, avril, mai, juin, juillet, novembre) et 2022 (janvier et décembre), en sus des sommes réclamées dans le commandement de payer délivré le 30 octobre 2023.
Interrogée sur ce point à l'audience, Madame [P] [R] n'a pas donné d'explications cohérentes sur ce point. Il apparait en outre que le contrat de bail a été signé le 1er juillet 2021 avec une date d'effet au 1er juillet 2021. Madame [R] n'est en conséquence pas en droit de réclamer de loyers et charges pour la période courant de janvier à juin 2021. En sus, Monsieur [Z] produit des quittances de loyer pour les mois de juillet et novembre 2021 et les mois de janvier et décembre 2022.
S'agissant des sommes réclamées au titre de l'année 2023 dans le décompte produit à l'audience, Madame [R] indique que restent impayés les mois de février, août, septembre et décembre 2023, soit la somme de 3200 euros. Dans le décompte annexé à l'acte introductif d'instance, sont impayés les mois de mars, août , septembre et décembre 2023. Or Monsieur [Z] produit des quittances de loyers pour les mois de février et mars 2023. Ainsi en tout état de cause, seule la somme de 2400 euros pourra être considérée comme impayée pour l'année 2023.
S'agissant des sommes réclamées au titre de l'année 2024, Madame [R] indique dans le décompte produit à l'audience que sont impayés les mois de janvier, février, mars et avril 2024. Elle a toutefois reconnu à l'audience que le mois de janvier 2024 a été réglé. Ainsi, seule la somme de 2400 euros pourra être considérée impayée pour les quatre premiers mois de l'année 2024.
Par conséquent, Madame [K] [O] et Monsieur [E] [Z] seront condamnés à verser à Madame [P] [R] la somme provisionnelle de 4 800 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 26 avril 2024 incluant le terme d'avril 2024.
Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.
Compte tenu de la clause de solidarité prévue au contrat de bail et la dette étant en partie contractuelle sur la période, la condamnation sera prononcée solidairement entre les défendeurs jusqu'à la résiliation du contrat et in solidum entre eux à compter de cette date.
Sur les demandes accessoires
Madame [K] [O] et Monsieur [E] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 1er juillet 2021, par Madame [P] [R], à Madame [K] [O] et Monsieur [E] [Z] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 5] sur la commune de [Localité 10] ([Localité 8]) sont réunies à la date du 30 décembre 2023 ;
Ordonnons en conséquence à Madame [K] [O] et Monsieur [E] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;
Disons qu'à défaut pour Madame [K] [O] et Monsieur [E] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [P] [R] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons in solidum Madame [K] [O] et Monsieur [E] [Z] à payer à Madame [P] [R] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 31 décembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux ;
Condamnons Madame [K] [O] et Monsieur [E] [Z] à verser à Madame [P] [R] à titre provisionnel solidairement jusqu'au 30 décembre 2023 puis in solidum à compter de cette date, la somme de 4 800 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 26 avril 2024 incluant le terme d'avril 2024 ;
Rejetons le surplus des demandes,
Condamnons in solidum Madame [K] [O] et Monsieur [E] [Z] aux dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer et de l'assignation ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 7 juin 2024.
La greffière, La juge
