TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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4ème étage
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N° RG 24/00308 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZ2O
Minute : 24/00318
Monsieur [K] [L] [D] [M]
Représentant : Me [N], avocat au barreau de Paris, vestiaire : K0043
C/
Monsieur [F] [E]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Juin 2024
DEMANDEUR :
Monsieur [K] [L] [D] [M]
[Adresse 3]
[Localité 8]
représenté par Maître Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de Paris
DÉFENDEUR :
Monsieur [F] [E]
[Adresse 10]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 26 Avril 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous seing privé établi le 22 août 2022, Monsieur [K] [M] a consenti à Monsieur [F] [E] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 780 €, outre les charges provisionnelles sur charges de 70 €, et le versement d'un dépôt de garantie de 850 euros.
Le 10 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 4450€ arrêtée au 20 septembre 2023, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 30 janvier 2024, Monsieur [K] [M] a fait citer Monsieur [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater l'acquisition de la clause résolutoire en raison du non paiement des loyers et charges,
"ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [E], de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et l'intervention d'un serrurier,
"condamner le defendeur au paiement :
de la somme provisionnelle de 3680 € à valoir sur le montant des loyers et charges arrêté au 5 janvier 2024, et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter de l'assignaiton
d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de résiliation du bail et ce jusqu'à complète libération des lieux,
de la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,
A l'appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que le locataire n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti de sorte, que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 26 avril 2024, le requérant, représenté, a fait savoir que Monsieur [F] [E] a quitté les lieux le 27 février 2024. Il a maintenu ses demandes intiales indiquant n'avoir pu les actualiser, faute pour le défendeur de lui avoir fourni sa nouvelle adresse postale.
Monsieur [F] [E], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2024.
MOTIFS
L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 1er février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Monsieur [K] [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 11 octobre 2023, soit deux mois au moins avant l'assignation du 30 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article précité.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.
Le bail conclu le 22 août 2022 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer et des charges (article 15). Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 10 octobre 2023 pour la somme en principal de 4450€ au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 décembre 2023.
Sur la demande d'expulsion
Il convient de constater que cette demande est devenue sans objet en raison du départ du défendeur le 27 février 2024.
Sur les demandes de condamnation au paiement
Monsieur [F] [E] est devenu occupant des lieux sans droit ni titre à compter du 11 décembre 2023. En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.
En l'espèce, le requérant indique que Monsieur [F] [E] a quitté les lieux le 27 février 2024.
Monsieur [F] [E] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 11 décembre 2023 au 27 février 2024. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit 850 euros, le tout justifié au stade de l'exécution.
Le défendeur n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.
Monsieur [K] [M] produit un décompte détaillé indiquant que Monsieur [F] [E] reste lui devoir la somme de 3680 € arrêtée au 5 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [F] [E] au paiement provisionnel de la somme de 3680 € à valoir sur la dette locative arrêtée à l'échéance du mois de janvier 2024 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024, date de l'assignation.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [F] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Monsieur [K] [M], Monsieur [F] [E] sera condamné à lui verser une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence ;
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 août 2022 entre Monsieur [K] [M] et Monsieur [F] [E] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 5]) sont réunies à la date du 10 décembre 2023;
Constatons que la demande relative à l'expulsion de Monsieur [F] [E] est devenue sans objet;
Condamnons Monsieur [F] [E] à payer à Monsieur [K] [M] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 11 décembre 2023 et jusqu'au 27 février 2024;
Fixons cette indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 850 euros ;
Condamnons Monsieur [F] [E] à verser à Monsieur [K] [M] la somme de 3680 € à valoir sur la dette locative arrêtée à l'échéance du mois de janvier 2024 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024, date de l'assignation;
Condamnons Monsieur [F] [E] à verser à Monsieur [K] [M] une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons le surplus des demandes ;
Condamnons Monsieur [F] [E] aux dépens, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 juin 2024
Le GreffierLe Juge
