TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 6]
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[Localité 8]
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N° RG 24/00295 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZYK
Minute : 24/00314
OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Représentant : M. [I] [K] [D] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial
C/
Madame [N] [P]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Juin 2024
DEMANDEUR :
OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Venant aux droits de l’OPH DE [Localité 8]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté par Monsieur [I] [K] [D] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial
DÉFENDEUR :
Madame [N] [P]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 8]
comparante en personne
DÉBATS :
Audience publique du 26 Avril 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé établi le 14 octobre 2015, l'office public de l'habitat de [Localité 8], aux droits duquel vient l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a consenti à Monsieur [F] [X] et Madame [N] [P] épouse [X] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] (anciennemnt [Adresse 3], à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 441,06 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent au montant d'un mois de loyer en principal.
Par avenant en date du 4 mars 2021, Madame [N] [P] est devenue seule titulaire du bail suite à son divorce.
La locataire ayant cessé de payer régulièrement les loyers et les charges dus, le bailleur lui a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 27 juillet 2023, un commandement de payer la somme en principal de 3574,45 € suivant décompte arrêté le 25 juillet 2023, au titre de l'arriéré locatif et d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs pour l'année en cours, visant les clauses résolutoires insérées au contrat de location.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 19 janvier 2024, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait citer Madame [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l'attestation d'assurance et par voie de conséquence la résiliation du bail,
"ordonner l'expulsion de Madame [N] [P] et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est,
"dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
"condamner Madame [N] [P] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 3600,01 € arrêtée à la date du 4 janvier 2024 à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,
Ïde la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l'assignation.
A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que la défenderesse a cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu'un commandement de payer l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance-habitation lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'elle n'a pas justifié être assurée au titre des risques locatifs dans le délai imparti d'un mois, ni régularisé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 26 avril 2024, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1000,01 € arrêtée au 25 avril 2024 incluant le terme du mois de mars 2024 et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il s'est désisté de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance. Il ne s'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Madame [N] [P], comparante, a reconnu tant le principe que le montant de la dette locative, mais a toutefois indiqué avoir adressé un chèque de 1000 euros à son bailleur dans la semaine du 22 avril 2024. Elle a sollicité l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, afin de permettre le bon encaissement de son dernier chèque qui vient solder la dette.
L'affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 23 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 1er août 2023, pour une situation persistante d'impayés, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 19 janvier 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut d'assurance
Il convient de constater le désistement de L'OPH EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail en date du 14 octobre 2015 contient une clause résolutoire (article 9.1). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 juillet 2023, pour la somme en principal de 3574,45 € arrêtée au 25 juillet 2023, au titre de l'arriéré locatif.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 septembre 2023.
Sur le montant de l'arriéré locatif
L'OPH EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte indiquant que Madame [N] [P] reste lui devoir la somme de 1000,01 € arrêtée au 25 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.
La créance demandée n'étant pas sérieusement contestable, et à défaut pour Madame [N] [P] de justifier du bon encaissement de son dernier chèque, cette dernière sera donc condamnée à verser à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 1000,01 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 25 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, assortie des interets au taux légal à compter du 19 janvier 2024.
Sur les délais de paiement
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
En l'espèce, la défenderesse propose de s'acquitter de la dette de façon échelonnée. Elle a démontré être en mesure sur les mois précédents de régler un montant supérieur au montant de l'échéance. Il ressort en outre des éléments communiqués qu'elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience et que le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [N] [P] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.
Dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux.
En ce cas, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
Sur les demandes accessoires
Madame [N] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT, Madame [N] [P] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons le désistement de l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance;
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement figurant au bail du 14 octobre 2015 entre L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 8], au droit duquel vient l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT, et Madame [N] [P] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 5], à [Localité 8] sont réunies à la date du 27 septembre 2023 ;
Condamnons Madame [N] [P] à verser à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 1000,01 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 25 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, assortie des interets au taux légal à compter du 19 janvier 2024;
Autorisons Madame [N] [P] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 1 mensualité de 500 €, et une seconde mensualité qui soldera la dette en principal ;
Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;
Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [N] [P] portant sur le local d'habitation situé [Adresse 5], à [Localité 8];
Autorisons en ce cas l'expulsion de Madame [N] [P] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;
Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons en ce cas Madame [N] [P] à payer à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;
Condamnons Madame [N] [P] à verser à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Madame [N] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 juin 2024
Le GreffierLe Juge
