TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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4ème étage
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N° RG 23/00802 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLQD
Minute : 24/00309
OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Représentant : M. [C] [I] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial
C/
Monsieur [H] [L]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Juin 2024
DEMANDEUR :
OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Venant aux droits de l’OPH DE [Localité 8]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représenté par Monsieur [C] [I] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial
DÉFENDEUR :
Monsieur [H] [L]
[Adresse 5]
[Localité 7]
comparant en personne
DÉBATS :
Audience publique du 26 Avril 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte signé sous seing privé le 12 décembre 2013, Bondy Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a consenti à Monsieur [H] [L] et Madame [M] [N] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, un jardin privatif et un garage situé [Adresse 5]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 566,32 € pour le pavillon, 11,70 euros pour le jardin, et 65,67 euros pour le garage, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent au montant d'un mois de loyer en principal du local d'habitation.
Le 20 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer par exploit de commissaire de justice à Monsieur [H] [L] un commandement de payer la somme en principal de 4600,57€ arrêtée au 30 mai 2023, au titre des loyers et charges impayés pour un local d'habitation, un garage, et un parking n°8, visant la clause résolutoire.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 20 octobre 2023, l'Office public de l'Habitat Est Ensemble Habitat a fait citer Monsieur [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :
oconstater que les conditions l'acquisition de la clause résolutoire insérée aux baux liant les parties sont réunies et par voie de conséquence constater la résiliation du bail,
oordonner l'expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, du pavillon, du parking n°8 et du garage situé [Adresse 5]),
odire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
ocondamner Monsieur [H] [L] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 343,70 € arrêtée à la date du 9 octobre 2023, à parfaire avec les termes dûs postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation,
Ïd'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,
Ïde la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 26 janvier 2024, l'affaire a été renvoyée afin de vérifier la reprise du paiement du loyer courant par le locataire.
A l'audience du 26 avril 2024, Est Ensemble Habitat a indiqué que la dette locative s'élève désormais à la somme de 5712,65 euros arrêtée au 25 avril 2024. Il a exposé que le locataire a repris le paiement du loyer courant en réglant en sus la somme de 400 euros. Il n'est dans ces conditions pas opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il a précisé avoir égaré le bail relatif au parking n°8, qui n'est donc par conséquent pas versé aux débats.
Monsieur [H] [L], comparant, a reconnu tant le principe que le montant de la dette locative et a expressément indiqué ne pas contester les sommes qui lui sont réclamées au titre du parking. Il a expliqué percevoir actuellement le revenu de solidarité active et être dans l'attente du versement d'une pension d'invalidité. Deux de ses enfants travaillent et sont en capacité de l'aider financièrement. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement à hauteur de mensualités de 400 € en sus du paiement régulier du loyer courant et des charges et la suspension des effets de la clause résolutoire.
L'affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2024.
MOTIFS
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 24 octobre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience en date du 26 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 17 juillet 2023, pour une situation d'impayés locatifs persistant depuis cette date, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 20 octobre 2023 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 20 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail en date du 12 décembre 2013 relatif au bail d'habitation et au garage contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juillet 2023, pour la somme en principal de 4600,57€ arrêtée au 17 juillet 2023, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans ce bail étaient réunies à la date du 20 septembre 2023.
Aucun bail n'est produit pour le parking n°8. Il ne peut donc être vérifié la présence d'une clause résolutoire. Dans ces conditions, la demande visant à constater l'acquisition de la clause résolutoire de ce bail sera rejetée.
Sur le montant de l'arriéré locatif
Est Ensemble Habitat produit un décompte actualisé indiquant que Monsieur [H] [L] reste lui devoir la somme de 5712,65 € arrêtée au 25 avril 2024, échéance du mois de mars 2023 incluse.
Monsieur [H] [L], comparant, n'a pas contesté le montant de la somme réclamée, notamment au titre du parking, dont le bail n'est pas produit.
Monsieur [H] [L] sera donc condamné à verser à Est Ensemble Habitat une somme provisionnelle de 5712,26 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 25 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.
Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis l'assignation, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, le défendeur propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite et des règlements effectués en mars et avril 2024, il est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités sur une durée inférieure à 24 mois. Il ressort des éléments produits qu'il a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. En outre, le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire s'agissant du local d'habitation.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement au locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail relatif au local d'habitation et au garage pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Cela signifie qu'il ne sera pas expulsé.
En revanche, s'il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire du bail d'habitation sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter le local d'habitation et le garage sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.
En ce cas, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux (pavillon et garage), par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [H] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Est Ensemble Habitat, Monsieur [H] [L] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 12 décembre 2013 entre Bondy Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, et Monsieur [H] [L] concernant le local à usage d'habitation et le garage situé au [Adresse 5]) sont réunies à la date du 20 septembre 2023 ;
Rejetons la demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail relatif au parking n°8 situé à la même adresse ;
Condamnons Monsieur [H] [L] à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 5712,26 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 25 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse ;
Autorisons Monsieur [H] [L] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 400 €, et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;
Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;
Suspendons les effets de la clause résolutoire du bail du local d'habitation et du garage pendant l'exécution des délais accordés ;
Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, cette clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [H] [L] portant sur le local d'habitation et le garage situé au [Adresse 5]) ;
Autorisons en ce cas l'expulsion de Monsieur [H] [L] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;
Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons en ce cas Monsieur [H] [L] à payer à Est Ensemble Habitat une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;
Condamnons Monsieur [H] [L] à verser à Est Ensemble Habitat une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Monsieur [H] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi ordonnée et mise à disposition au greffe le 7 juin 2024
Le GreffierLe Juge
