Décision du 06 Juin 2024
Minute n° 24/131
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
du 06 Juin 2024
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Rôle N° RG 23/00227 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YFMT
Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS
DEMANDEUR :
S.A. SOREQA
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Maître Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
S.C.I. SHUN DA
[Adresse 6]
[Localité 9]
défaillant
INTERVENANT :
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE
[Adresse 3]
[Localité 8]
représentée par Monsieur [L] [D], commissaire du Gouvernement
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Rémy BLONDEL, Juge, désigné par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Maxime-Aurélien JOURDE, Greffier des services judiciaires présent lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la visite des lieux : 11 janvier 2024
Date des débats : 14 mars 2024
Date de la mise à disposition : 06 Juin 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI SHUN DA est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 6]), sur la parcelle cadastrée [Cadastre 10]. Il s’agit du lot n°4 d’une superficie totale de 30,18 m² selon un acte de vente en date du 27 novembre 2013.
Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 11 janvier 2024, annexé à la présente décision, précision étant faite que le bien n’a pas pu être visité en raison de deux arrêtés de péril en date du 03 décembre 2019 et 24 juillet 2020.
La SCI SHUN DA a notifié une déclaration d’intention d’aliéner le bien mentionné ci-dessus, au profit de la SCI AZUR au prix de 115.400 euros, outre une commission d’agence de 6.924 euros, à la mairie de [Localité 9] qui a réceptionné cette déclaration le 22 mars 2023.
Par délibération du 25 septembre 2018, l’établissement public territorial Est Ensemble a approuvé la signature d’un traité de concession au profit de la SOREQA portant sur le traitement de l’Habitat Dégradé aux Quatre Chemins à [Localité 9].
Par un avenant n°1 du 28 août 2021, le périmètre de la concession a été étendu aux biens sis [Adresse 6].
Par délibération du 27 septembre 2022, le Conseil territorial d’Est Ensemble a délégué à la SOREQA l’exercice du droit de préemption renforcé sur la parcelle [Cadastre 10].
La SOREQA a notifié à la SCI SHUN DA son droit de préemption par une décision du 23 juin 2023 au prix de 75.000,00 euros.
La SCI SHUN DA a refusé cette proposition par courrier reçu le 12 septembre 2023, maintenant le prix indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner.
Par une requête et un mémoire introductif d’instance reçus le 26 septembre 2023, la SOREQA a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté.
La SOREQA a justifié avoir consigné le 31 octobre 2023 une somme de 11.250,00 euros auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, dûment notifiée.
Par ordonnance rendue le 13 novembre 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 11 janvier 2024. Un procès-verbal de transport, annexé au présent jugement, a été établi à l’issue de ce transport et la date de l’audience de plaidoirie a été fixée au 14 mars 2024.
La SCI SHUN DA n’a pas constitué avocat.
Par des conclusions reçues le 14 mars 2024, le commissaire du Gouvernement propose un prix arrondi de 81.150 euros sur la base d’une valeur unitaire fixée à 2.920 euros/m².
À l’audience du 14 mars 2024, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20 du code de l’expropriation.
En vertu de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
L’affaire a été mise en délibéré au 06 juin 2024.
EXPOSÉ DES MOTIFS
L’article L.213-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en matière de préemption, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Il est précisé que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.
Le même article prévoit que le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.
En matière de préemption, le juge fixe le prix d’acquisition en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.
Sur les éléments préalables à la détermination du prix
1) Sur le droit applicable et la situation d’urbanisme
Selon les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, le bien est soumis au droit de préemption et n’est pas situé dans une ZAD.
Ainsi, il doit être évalué selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal (PLU) d’Est-Ensemble dont la dernière modification a été approuvée le 03 novembre 2023 et plaçant le bien en zone UC Centralité.
2) Sur la consistance du bien et les surfaces
En l’espèce, il s’agit d’un bien de type studio soumis au régime de la copropriété, incluant une quote part des parties communes de 62/1000ème, situé sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 10] d’une superficie totale de 30,18 m² selon l’acte de vente du 27 novembre 2013.
Selon la DIA, la surface est de 27,79 m².
Le bien n’a pas pu être visité. Il convient de se reporter pour plus de détails au procès-verbal de transport dressé par le juge de l’expropriation et annexé à la présente décision.
A défaut de métrage produit, la surface arrondie de 30 m² sera retenue.
3) Sur la méthode
Aux termes de son mémoire, la SOREQA use de la méthode d’évaluation par comparaison.
Le commissaire du Gouvernement ne conteste pas cette méthode.
Dans ces conditions, cette méthode consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local sera adoptée.
Comme il a été évoqué supra, la surface du terrain est de 27,79 m² qui est arrondi à 30 m².
4) Sur la situation locative
La SOREQA considère le bien comme libre de toute occupation. A défaut d’éléments contraires, il sera évalué en valeur libre.
Sur la détermination du prix
Aux termes de l’article R 311-22 du code code de l’expropriation, auquel renvoie l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.
Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié.
Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.
En application de ces textes, le principe de la réparation intégrale du préjudice est limité par l’interdiction qui est faite au juge de modifier l’objet du litige, lequel ne peut être déterminé par le commissaire du Gouvernement lorsque son évaluation est supérieure à celle de l’expropriant comme de l’exproprié.
En l’espèce, en l’absence de mémoire de la SCI SHUN DA, le juge de l’expropriation ne peut fixer le montant de l’indemnité à un chiffre supérieur aux offres de la SOREQA ou aux conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose un montant supérieur.
La SOREQA fait état de 12 termes de comparaisons dont deux (appartement et cave d’une superficie de 27,20 m² et un appartement de 38 m²) concernant une copropriété sise au [Adresse 2].
De ces douze termes de comparaison, la SOREQA tire une moyenne de 2.730 €/m².
Soulignant l’état mauvais du bâti, et suivant un avis domanial du 26 mai 2023, la SOREQA fixe la valeur unitaire à la somme de 2.500 €/m² et retient une surface utile arrondie à 30 m².
Le commissaire du gouvernement produit 14 termes de comparaison relatifs à des cessions d’appartements d’immeubles évacués à [Localité 9], d’une surface entre 20 et 35 m², à compter du 1er juillet 2022. Treize termes concernent des cessions inhérentes à des biens soumis à une copropriété sise [Adresse 1] et un seul concerne une copropriété sise au [Adresse 7] que le commissaire du gouvernement écarte au motif que le bien a été vendu loué. Des termes conservés, il retient une moyenne arrondie de 2.920 €/m², et fixe le prix à la somme arrondie de 81.150 € (2.920 € x 27,79m²).
Il ressort des termes de comparaisons produits par la SOREQA et par le commissaire du Gouvernement que seul le terme produit par la SOREQA relatif à une cession du 25 novembre 2021 et concernant un appartement et une cave d’une surface de 27,20 m², pour une valeur unitaire de 2.610 €/m², sis 46 avenue, et non “rue” comme mentionnée dans les écritures, [Adresse 11] à [Localité 9], retient l’attention du juge de l’expropriation.
En effet, ce terme est relatif à un bien dont la configuration et la situation géographique sont proches du bien querellé. Les autres termes de comparaison, produits par la SOREQA et le commissaire du gouvernement, concernent des biens éloignés géographiquement.
Par ailleurs, de ce terme retenu portant la valeur unitaire à la somme de 2.610 €/m², il convient de prendre en considération l’état du bien querellé qui est inhabitable et de fixer la valeur unitaire à la somme de 2.500 €/m².
Il résulte de l’ensemble des développements précédents que le prix d’acquisition du bien appartenant à la SCI SHUN DA est fixé à la somme de 75.000 euros (2.500 € x 30m²), à laquelle s’ajoute la commission d’agence de 6.924 euros.
Sur les autres demandes
1) Sur les dépens
Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.
La SOREQA, devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.
2) Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l'espèce, en l’absence de constitution d’avocat, l’équité commande de ne pas condamner la SOREQA au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement réputée contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort :
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 11 janvier 2024 ;
FIXE à la somme de 75.000 € soixante-quinze mille euros) en valeur libre le prix d’acquisition du bien appartenant à la SCI SHUN DA situé [Adresse 6]), sur la parcelle cadastrée [Cadastre 10], outre la commission d’agence de 6.924 € (six mille neuf cent vingt quatre euros) ;
CONDAMNE la SOREQA aux dépens ;
Maxime-Aurélien JOURDERémy BLONDEL
GreffierJuge
