Décision du 06 Juin 2024
Minute n° 24/00143
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
du 06 Juin 2024
:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:
Rôle n° RG 23/00160 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X4BW
Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS
DEMANDEUR :
EPFIF-ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE
[Adresse 10]
[Localité 19]
représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [P] [K]
[Adresse 22]
représenté par Maître Christine HEUSELE, avocat au barreau de MEAUX
INTERVENANT :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Messieurs [I] [R] et [U] [H], commissaires du Gouvernement
[Adresse 17]
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Rémy BLONDEL, Juge désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la visite des lieux : 16 novembre 2023
Dates de la première évocation et des débats: 25 janvier 2024 ; 21 mars 2024
Date de la mise à disposition : 06 Juin 2024
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [P] [K] était propriétaire des lots n°913 et n°1062 du bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu, situé [Adresse 3] à [Localité 27], sur les parcelles cadastrées section AS n° [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et AT [Cadastre 21].
Le lot n°913 est un appartement de type F3 d’une surface de 56m². Le lot n°1062 est une cave. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 16 novembre 2023, annexé à la présente décision.
Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du Bas [Localité 27], comprenant les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne Pointu, a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF).
Aux termes d’un arrêté préfectoral n° 2019-2388 en date du 6 septembre 2019, l’acquisition des immeubles nécessaires à la réalisation du projet ZAC du “Bas-[Localité 27]” sur la commune de [Localité 27] a été déclarée d’utilité publique au bénéfice de l’EPFIF.
Par un arrêté préfectoral n° 2023-0389, en date du 21 février 2023, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de l’EPFIF.
Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 29 juin 2023 au profit de l’EPFIF, par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny.
Par une requête reçue le 26 juin 2023 par le greffe, accompagnée du “Mémoire valant offres”, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de fixation de la valeur des biens de Monsieur [P] [K], requête dûment notifiée.
Par une ordonnance rendue le 18 septembre 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 16 novembre 2023, ainsi que l’audience au 25 janvier 2024.
L’EPFIF a notifié cette décision à Monsieur [P] [K].
Dans ses dernières écritures intitulées “Mémoire récapitulatif et en réplique “ reçues le 21 mars 2024 par le greffe de la juridiction, l’EPFIF demande à la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de BOBIGNY de :
- fixer le montant de l’indemnité à revenir au défendeur pour dépossession des lots n°913 et n°1062 ainsi que les 189/183.000° des parties communes générales intégrées de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 27], comme suit :
*montant total de l’indemnité de dépossession de 30.427,20 €, décomposée de la manière suivante ;
- une indemnité principale de 26.752 €, correspondant à la valeur de l’appartement, cave et parties communes intégrées après abattement pour “inhabitabilité” de 20% [(56m² x 660 €)- 3.520 €] x0,8 ;
- une indemnité de remploi de 3.675,20 € ;
Dans ses dernières écritures intitulées “Mémoire en réplique n°3” reçues à l’audience, dont le dispositif a été précisé par une note en délibéré du 21 mars 2024 produite sur autorisation de la juridiction, Monsieur [P] [K] sollicite du juge de l’expropriation de :
- fixer à la somme de 56.883,52 € l’indemnité totale de dépossession, frais de remploi inclus, due par l’EPFIF dans le cadre de l’expropriation des lots querellés de la copropriété du bâtiment 4 du Chêne Pointu située au [Adresse 11] à [Localité 27] ;
- fixer, subsidiairement, l’indemnité spéciale due par l’EPFIF à Monsieur [P] [K] en réparation du préjudice causé par la rapidité de la procédure d’extrême urgence mise en oeuvre à un montant égal à celui correspondant à l’abattement qui serait pratiqué “pour enlèvement de déchets”;
- condamner l’EPFIF à verser à Monsieur [P] [K] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner l’EPFIF aux dépens de l’instance.
Dans ses dernières écritures intitulées “ Conclusions rectificatives du commissaire du Gouvernement” reçues le 14 novembre 2023, le commissaire du Gouvernement propose, de manière alternative :
- la valorisation du logement (lot n°913) avec cave intégrée (lot n°1062), en situation libre, pour un montant total de l’indemnité de dépossession de 55.076 €, décomposée comme suit :
.une indemnité principale de 49.160 €, correspondant à [(935 € x 56 m²) - 3.200 €] après déduction pour absence d’emplacement de stationnement ;
.une indemnité de remploi de 5.916 €
- la valorisation du logement (lot n°913) avec cave intégrée (lot n°1062), en situation occupée, pour un montant total de l’indemnité de dépossession de 46.760 €, décomposée comme suit :
.une indemnité principale de 41.600 €, correspondant à [(800 € x 56 m²) - 3.200 €] après déduction pour absence d’emplacement de stationnement ;
.une indemnité de remploi de 5.160 €
En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
L'audience, initialement prévue le 25 janvier 2024, a été renvoyée au 21 mars 2024. A cette dernière date, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R.311-20 du code de l’expropriation.
L'affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024.
EXPOSE DES MOTIFS
Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession
Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Selon l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.
Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.
Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités
Sur les dates à retenir
Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :
* Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...) ;
* Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme.
* Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.
En l’espèce, les lots n°913 et n°1062 doivent être évalués selon :
- leur consistance au 29 juin 2023, date de l’ordonnance d’expropriation ;
- les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 10 juillet 2012 et modifié le 08 avril 2016.
Bien qu’une autre modification du PLU soit intervenue le 13 novembre 2018, celle-ci n’a pas modifié les caractéristiques de la zone où se situe l’ensemble immobilier, de sorte qu’elle ne peut être retenue comme date de référence.
En conséquence, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont il s'agit, à savoir la modification numéro un du 8 avril 2016.
Les parcelles sont situées en zone UR1 du PLU, correspondant au renouvellement urbain du centre-ville ;
- les valeurs d’échange à la date du présent jugement.
Sur la consistance de l’ensemble immobilier et du bien de la partie expropriée
Sur les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Etoile du Chêne Pointu
La commune de [Localité 27] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie expresse n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée, n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.
Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T 4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 28] à [Localité 29] et dessert [Localité 27]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 24]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la SGP et le GPA est en cours de réalisation.
La copropriété du Chêne pointu a été édifiée en 1966 et est composée de 10 bâtiments, soit 873 logements.
L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu réalisée par la commune de [Localité 27] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté et 85% des ménages ayant des revenus inférieurs au PLAI), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.
Le commissaire du Gouvernement précise que les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Etoile du Chêne pointu ont fait l’objet :
- d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le Département 93 et la commune de [Localité 27], qui avait pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique ; il a pris fin en 2015 ;
- d’une opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du Bas [Localité 27], selon un décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015 déclarant ladite opération d’intérêt national ; la mise en oeuvre de l’opération a été confiée à l’EPFIF ;
- d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017.
Il ajoute que la copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire, en raison d’un important arriéré de charges.
Sur le bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu
Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B4, faisant partie de la copropriété du Chêne pointu.
Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation, composé :
- d’un sous-sol à usage de caves ;
- d’un rez-de-chaussée ;
- de 10 étages.
Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par 4 entrées et cages d’escalier nommées A, B, C et D.
Sur les biens expropriés
Il s’agit :
- du lot n°913 : un appartement de type F3, situé au 9ème étage de l’escalier D, d’une superficie de 56 m², superficie non contestée par les parties :
. il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, un WC et une salle de bain ainsi qu’une pièce de vie et deux chambres, l’une d’entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie ;
. il est dans un état d’entretien qualifié de :
*mauvais état par l’EPFIF, entité expropriante ;
*moyen par l’exproprié ;
*mauvais par le commissaire du Gouvernement ;
*mauvais état par le juge de l’expropriation au regard des constatations effectuées le 16 novembre 2023.
- du lot n°1062, une cave ; elle n’a pas été visitée pour des raisons de sécurité ;
Il ressort des éléments débattus, notamment l’ordonnance d’expropriation, et non contestés que le lot n°2461, correspondant à un emplacement de stationnement, n’est plus la propriété de Monsieur [K] de sorte que la demande d’emprise portant sur ce lot, antérieurement formulée, n’a plus d’objet.
En outre, l’EPFIF précise qu’il a réalisé, dans le cadre de la procédure d’extrême urgence qu’il a mise en oeuvre, des travaux conséquents au niveau des parties communes et des parties privatives afin de sécuriser les biens et assurer un habitat décent aux occupants.
Monsieur [P] [K] entend soulever l’irrégularité de la procédure d’extrême urgence aux motifs qu’il n’aurait pas été informé de cette procédure et ce, contrairement aux articles 3 à 6 de l’arrêté n°2023-0650 du 11 avril 2023du préfet de Seine-Saint-Denis autorisant la prise de possession anticipée des biens de l’immeuble B4.
Toutefois, sur la question de la régularité de la procédure d’extrême urgence, contrairement à ce que soutient Monsieur [K], cela ne relève pas de la compétence de juge de l’expropriation, juge naturel en matière de fixation d’indemnité ou de prix d’un bien préempté, à la lumière des dispositions de l’article L.311-8 du code de l’expropriation. Il convient donc de renvoyer Monsieur [P] [K] à mieux se pourvoir.
Sur la situation locative
Conformément aux dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, les biens sont évalués selon leur consistance au jour de l’ordonnance d’expropriation, soit le 29 juin 2023.
En l’espèce, il n’est pas contesté que le bien est libre.
Par conséquent, il sera comparé à des cessions de biens libres.
Sur la méthode d'évaluation
Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation par comparaison, cave et parties communes intégrées pour le lot n°913.
Cette méthode, adaptée aux circonstances de l’espèce et consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée.
L’évaluation se fera millièmes de copropriété associés aux biens à évaluer intégrés.
Sur l’indemnité principale
Pour le lot n°913, l’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement, de la cave ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots.
La valeur des biens dont Monsieur [P] [K] est dépossédées sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.
Sur les termes de référence proposés par les parties
- Termes de comparaison produits par l’EPFIF (tableaux 1, 2, 3, 4, 5 et 6 annexés)
(DEM signifie EPFIF)
En application de l’article L 322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l'article L 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.
En l’espèce, l’EPFIF ne produit aucun document permettant d’établir que des accords seraient intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées.
Dès lors, les dispositions de l’article L 322-8 du code de l’expropriation ne s’appliquent pas. Les cessions de biens situées dans la copropriété du Chêne Pointu produites à titre de termes de comparaison ne seront pas prises pour base de la détermination de la valeur des lots querellés mais seront prises en compte au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats.
L’EPFIF produit aux débats 111 termes de comparaison correspondant à :
- des ventes réalisées entre 2017 et 2022 d’appartements comprenant principalement comme accessoires une cave et un parking et situés dans les bâtiments B3, B4 et B10 de la copropriété du Chêne pointu à [Localité 27], comme les biens à évaluer, en :
.mauvais état (DEM n° 1 à 7 - tableau 1 ; DEM n°110 et 111 - tableau 6) ;
.état moyen (DEM n° 8 à 21 - tableau 2 ; DEM n°89 à 109 - tableau 6) ;
.bon état (DEM n° 22 à 29 - tableau 3 ; DEM n°64 à 88 - tableau 6 ) ;
.très bon état (DEM n° 30 et 31 - tableau 4 ; DEM n°61 à 63 - tableau 6),
étant précisé que les termes DEM n° 26, 28 et 29, 43, 45, 47, 56, 62, 65, 67, 70, 78, 84, 85, 86, 87, 89, 90, 91, 93, 97, 98, 99, 101, 102, 103, 104, 105, 106 et 109 n’ont pas d’emplacement de stationnement et que le terme DEM n° 3 n’a pas de cave ;
L’établissement public est l’unique acquéreur des cessions qu’il présente à titre de termes de comparaison.
L’EPFIF, en l’espèce, offre une valeur de :
- 660 €/m² avec un abattement d’inhabitabilité de 20% pour le lot n°913, le logement appartenant à la partie défenderesse étant un F3, libre, en très mauvais état.
Monsieur [P] [K] souligne que les termes de références ne sont pas accompagnés des actes de vente. Concernant l’abattement pour inhabitabilité qui correspondrait à un abattement pour enlèvement des déchets, il indique notamment que l’état de l’appartement ne saurait justifier l’application cumulée d’une valeur correspondant à un bien en mauvais état et d’un coefficient lié à l’inhabilité de l’appartement, d’autant que le bâtiment aurait vocation à être démoli.
Le Commissaire du Gouvernement ne formule aucune critique à l’égard des termes proposés par l’EPFIF soulignant que les dernières cessions amiables dans les copropriétés de l’étoile et du Chêne pointu font apparaître un prix en augmentation de 10 % ( parking et cave intégrés).
En l'espèce, pour déterminer la valeur des biens de Monsieur [P] [K]:
En ce qui concerne le lot n°913 avec cave intégrée et absence d’emplacement de stationnement, parmi les 111 références citées par l'EPFIF, ne sont pas retenus :
- les termes de comparaison DEM n° 3, 4, 5, 8, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 22, 23, 24, 30, 34, 40, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 61, 62, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 110 et 111 parce qu'ils ont été échangés, ou leurs valeurs ont été fixées alors que les biens étaient occupés et qu'ils ont été en conséquence, moins valorisés que ne devront l'être les biens à évaluer, qui sont libres toute d'occupation ;
- les termes de comparaison DEM n°1, 2, 9, 10, 26 et 60 parce qu’ils ne présentent pas de références de publication suffisamment précises ;
- les termes de comparaisons DEM n° 36, 37, 58 et 59, parce qu’il n’est ni indiqué, ni justifié de ce que les biens en question étaient libres de toute occupation ou au contraire occupés ;
En revanche, parmi les 111 références citées par l’EPFIF, les termes de comparaison suivants sont retenus, car ils portent sur des biens similaires à ceux à évaluer : DEM n° 6, 7, 18, 19, 20, 21, 25, 27, 28, 29, 31, 32, 33, 35, 38, 39, 41, 42, 43, 44, 45, 63, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 105, 106, 107, 108 et 109 .
Ces termes sont donc retenus selon les moyennes suivantes :
- 600 €/m² en valeur libre (moyenne des termes DEM n°6 et 7) pour un mauvais état d’entretien
- 850 €/m² en valeur libre ( moyenne des termes DEM n°18, 19, 20, 21, 41, 45,105, 106, 107, 108 et 109) pour un état d’entretien moyen
- 1.050 €/m² en valeur libre ( moyenne des termes DEM n°25, 27, 28, 29, 32, 33, 38, 39,43, 44, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87 et 88 ) pour un bon état d’entretien
- 1.250 €/m² en valeur libre ( moyenne des termes DEM n°31, 35, 42 et 63) pour un très bon état d’entretien ;
- Termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement (tableaux 7, 8, 9, 10, 11, et 12 annexés)
(CG signifie commissaire du Gouvernement)
Le commissaire du Gouvernement cite 66 termes de comparaison, précisant avoir affiné sa recherche à la période allant de 2020 à 2022 et l’avoir étendue aux bâtiments, 3, 4, 11 et 12 des copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu, de même type que le bâtiment B4 (R+10 ou R+11) :
- 28 termes de comparaison (tableau 7) correspondant à des ventes réalisées entre 2020 et 2022, situés :
.soit dans le bâtiment 4, comme les biens à évaluer ;
. soit dans les bâtiments 3, 11 et 12 de la même copropriété du Chêne pointu et de la copropriété voisine de l’Étoile du Chêne pointu à [Localité 27] ;
étant précisé que ces quatre bâtiments ont une configuration identique et que l’EPFIF est l’unique acquéreur des cessions présentées ;
- 30 termes de comparaison (tableaux 8, 9, 10 et 11) correspondant à des ventes d’appartements et de leurs accessoires (cellier, cave, emplacement de stationnement) situés dans des copropriétés proches de celles du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu, dans le périmètre de la ZAC dite du Bas-[Localité 27], à savoir La Résidence Sévigné, la Résidence Notre Dame des Anges, La Résidence La Pama et la Résidence Stamu II ;
- 8 termes de comparaison correspondant à des cessions de parkings extérieurs sur les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu (tableau 12).
Le commissaire du Gouvernement fait également état des valeurs retenues par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny dans les jugements de 2021-2022 relatifs à la procédure d’expropriation du bâtiment 10 de la copropriété de l’Etoile du Chêne pointu de la façon suivante:
Etat
Mauvais
Mauvais-Moyen
Moyen
Moyen-Bon
Bon
Très bon
Libre
660 €/m²
825 €/m²
935 €/m²
1.050 €/m²
1.260 €/m²
1.375 €/m²
Occupé
560 €/m²
715 €/m²
800 €/m²
880 €/m²
1.000 €/m²
1.170 €/m²
Il fait remarquer que :
- les copropriétés voisines ne sont pas dans un état comparable à celui des copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu, qui se trouvent dans un état de dégradation bien plus prononcé ; il estime que ces copropriétés sont aujourd’hui dans une situation financière stable et pérenne grâce aux travaux de rénovation, de suivi et d’accompagnement mis en place ; il précise, en conséquence, ne pas retenir ces termes pour la détermination de la valeur du logement en cause;
- les dernières cessions amiables dans les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu font apparaître un prix en augmentation de 10 %, augmentation également retenue par le juge de l’expropriation dans ses décisions rendues en 2021 et 2022.
Le commissaire du Gouvernement, reprenant cette majoration de 10 % observée dans les évaluations récentes, propose les valeurs suivantes :
Appartement
avec cave et parking
Mauvais état d’entretien
Etat d’entretien moyen
Bon état d’entretien
Très bon état d’entretien
Valeur libre
660 €/m²
935 €/m²
1.155 €/m²
1.375 €/m²
Valeur occupée
560 €/m²
800 €/m²
985 €/m²
1.165 /m²
Le commissaire du Gouvernement retient :
- une valeur libre de 935 €/m² ou une valeur occupée de 800 €/m² pour le lot n°913 ;
L’EPFIF et Monsieur [K] ne présentent pas d’observations quant aux termes de comparaison produits par le Commissaire du Gouvernement.
En l’espèce, pour déterminer la valeur des biens de Monsieur [K] les termes sont analysés en fonction de leur localisation :
En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartement avec cave et emplacement de stationnement dans les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu (tableau 7)
Parmi les 28 références citées par le commissaire du Gouvernement concernant des ventes de F3 et F4 dans les bâtiments 3, 4, 11 et 12 du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu, les 8 termes de comparaison suivants ne sont pas retenus parce qu’ils ont été échangés alors que les biens étaient libres de toute occupation et qu’ils ont été, en conséquence, plus valorisés que ne devront l’être les biens à évaluer, occupés par un tiers (CG n° 2, 5, 6, 11, 14, 17, 19 et 20).
Parmi les 28 références citées par le commissaire du Gouvernement concernant des ventes de F3 et F4 dans les bâtiments 3, 4, 11 et 12 du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu, les 20 termes de comparaison suivants sont retenus pour servir la comparaison avec les biens à évaluer car ils correspondent à la vente d’appartements relativement similaires à celui à évaluer (CG n° 1, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 15, 16, 18, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 et 28).
Il convient de préciser que les termes CG n° 2, 5, 6, 11 sont également proposés par l’EPFIF (DEM n° 25, 27, 7 et 18 ).
En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartements, avec accessoires, situés dans les copropriétés voisines de celles du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu (tableaux 8, 9, 10, et 11)
Le commissaire du Gouvernement verse aussi aux débats 30 termes de comparaison correspondant à des cessions d’appartement avec accessoires (cave ou cellier, voire emplacement de stationnement), situés à [Localité 27] dans des copropriétés voisines de celles de l’Etoile du Chêne pointu et du Chêne pointu.
Ces 30 références sont exposées comme suit selon les caractéristiques exposées par le commissaire du Gouvernement et les valeurs moyennes calculées par la juridiction :
Résidences
à
[Localité 27]
Année de construction
et
caractéristiques de l’immeuble
Caractéristiques des biens
***
Termes étudiés
valeur unitaire
moyenne
libre
*
valeur unitaire
moyenne
occupée
**
Sévigné
[Adresse 25]
1958
288 logements
5 immeubles de
4 étages chacun
appartement
cellier
parking
CG n° 29 à 39
2.077 €/m²
1.766 €/m²
Notre Dame des Anges
[Adresse 23] et [Adresse 25]
1958
192 logements
4 immeubles de
4 étages chacun
appartement
cellier
CG n° 40 à 48
1.825 €/m²
1.551 €/m²
La Pama
[Adresse 26]
1961
380 logements
4 immeuble de
4 étages chacun
appartement
cave
CG n° 49 à 57
2.043 €/m²
1.737 €/m²
Stamu II
[Adresse 5]
1963
168 logements
1 immeuble de
10 étages
appartement
cave
parking
CG n° 58
2.089 €/m²
1.776 €/m²
Moyenne générale
1.991 €/m²
1.692 €/m²
Moyenne des logements avec parking
2.078 €/m²
1.766 €/m²
Moyenne des logements sans parking
1.934 €/m²
1.644 €/m²
* En l’absence de précision, il convient de considérer que les valeurs exposées par le commissaire du Gouvernement s’entendent libres de toute occupation, s’agissant de biens d’habitation.
** Dans le cadre de la présente procédure d’expropriation, l’EPFIF offre une valeur de 15 % inférieure lorsque les appartements sont occupés par un tiers (locataire), étant précisé qu’il s’agit du quantum de l’abattement affecté à la valeur libre de manière constante par la présente juridiction, pour tenir compte de la moins-value sur le marché immobilier générée par une situation d’occupation titrée.
*** Dans le cadre de cette étude, et en l’absence de précision quant à l’état d’entretien des appartements cédés, il y a lieu de considérer qu’il s’agit d’appartements dans des états d’entretien de moyen à bon ; il apparaît en effet au regard des termes de comparaison consistant en des ventes d’appartement au Chêne pointu produits par le commissaire du Gouvernement que les logements vendus en mauvais état et en très bon état sont rares.
Il convient de préciser :
- qu’aucun terme de comparaison n’est produit en ce qui concerne la résidence des Pommiers, située [Adresse 18] à [Adresse 20], pourtant également située à proximité de la présente copropriété, faute de cession récente ;
- que seul un terme de comparaison est produit en ce qui concerne la résidence Stamu II (terme CG n°58) ; cette unique vente ne peut donc être considérée comme représentative de la valeur des logements de cette résidence.
Ces 30 termes de comparaison, bien que situés dans des copropriétés autres que celle du Chêne pointu ou de l’Etoile du Chêne pointu, correspondent à la vente de biens d’une composition similaire à celle des biens à évaluer.
Toutefois, les quatre résidences Sévigné, Notre Dame des Anges, La Pama et Stamu II, bien que situées également dans le périmètre de l’ORCOD et de la ZAC du Bas [Localité 27], présentent un meilleur état d’entretien que le bâtiment 4 du Chêne pointu ; il est à cet égard observé :
- que, selon les conclusions du commissaire du Gouvernement, si les copropriétés de trois de ces résidences (Sévigné, Notre Dame et Stamu II) sont soumises à un plan de sauvegarde, à l’instar des copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu, ce n’est pas le cas de la résidence La Pama, qui fait l’objet d’un Programme Opérationnel de Prévention et d’Accompagnement des Copropriétés visant un soutien des copropriétaires pour prévenir des dégradations ; il n’est pas fait état pour ces quatre copropriétés de problématiques financières comparables à celles évoquées pour les copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu ;
- que ces résidences présentent un meilleur état d’entretien que le bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu, comme il est possible de le constater sur les photographies produites par le commissaire du Gouvernement.
Il est, en outre, relevé que ces résidences appartiennent à des copropriétés de plus petites dimensions (comptant entre 168 et 380 logements) que celle du Chêne pointu (qui compte 873 logements), alors que l’importance du nombre de copropriétaires du Chêne pointu est identifiée comme facteur majeur de difficulté ; il est aussi souligné que ces résidences sont, à l’exception de la résidence Stamu II, composées de bâtiments de plus petites tailles, ne présentant que quatre étages, étant observé que le commissaire du Gouvernement ne retient, pour son évaluation, que les ventes portant sur des grands bâtiments des copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu, à l’exclusion de celles portant sur les petits bâtiments de ces copropriétés.
À l’inverse, le bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu, placée sous administration provisoire depuis 2005, a fait l’objet :
- de deux plans de sauvegarde successifs, en 2010 et 2017, qui n’ont pas permis le nécessaire redressement de la copropriété et la réhabilitation des bâtiments ;
- d’un arrêté municipal en date du 3 septembre 2018 portant sur les équipements communs de la copropriété du Chêne pointu ;
- d’un décret du 29 juillet 2021, en cours de mise en oeuvre, déclarant l’extrême urgence de la procédure d’expropriation, laquelle suppose des risques sérieux pour la sécurité des occupants, selon les termes du 2ème alinéa de l’article L.522-1 du code de l’expropriation ;
- de la pose d’un filet de protection au niveau des pignons, comme remarqué par les personnes présentes lors du transport, étant précisé que les pignons du bâtiment 18, édifié dans le cadre du même programme de construction, se sont écartés des murs des façades et que l’immeuble a fait l’objet d’une évacuation de tous ses occupants en urgence avant d’être démoli.
Par ailleurs, il est précisé dans le procès-verbal de transport du 16 novembre 2023 annexé au présent jugement que les façades sont dans un état médiocre.
Dans ces conditions, il est avéré que le bâtiment dans lequel sont situés les biens à évaluer est dans un mauvais état d’entretien, ce qui constitue nécessairement un facteur majeur de dépréciation par rapport aux termes de comparaison situés dans des copropriétés voisines, d’une meilleure consistance.
Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, aucun des termes des références portant sur les appartements situés dans les Résidences Notre-Dame-des-Anges, la Pama, Sévigné et Stamu II, ne sera retenu.
- Termes de comparaison versés par Monsieur [K]
(DEF = Défendeur à la présente procédure)
Monsieur [K] entend se prévaloir des termes de la STAMU II et de termes de références du Chêne Pointu et de l’Etoile du Chêne Pointu relevés dans la base Dvf.
Ils proposent de retenir une moyenne de 1.134 euros/m² et d’appliquer un abattement de 20% pour tenir compte de l’état du bien.
Ils proposent, en conséquence, la somme de 907,20 €/m² en valeur unitaire.
Le Commissaire du Gouvernement n’a fait valoir aucune critique sur ces termes.
L’EPFIF fait valoir au visa des articles R 311-12 et R 311-22 du code de l’expropriation que les expropriés ne produisent pas les actes de vente correspondant aux termes de référence dont ils se prévalent, de sorte qu’ils ne peuvent être retenus.
Il souligne en outre que ces termes de référence sont issus de la plateforme PATRIM dont il a été constaté un manque de fiabilité .
Il soutient également que :
- les termes de comparaison relatifs aux bâtiment R+10 situés [Adresse 2], [Adresse 1] ou [Adresse 7], [Adresse 4] ou [Adresse 9] à [Localité 27], ne peuvent être pris en compte faute de justifier du prix hors frais de remploi et hors frais accessoires ;
- les termes de comparaisons relatifs aux bâtiments situés [Adresse 6] et [Adresse 8] à [Localité 27] ne peuvent être retenus, car ils concernent des bâtiments R+4 donc des appartements qui sont mieux valorisés que ceux situés dans des bâtiments R+10 ;
- les termes de comparaison relatifs à des biens situés dans des copropriétés voisines de celle du Chêne Pointu ne peuvent être pris en compte, car ils sont relatifs à des biens situés dans des copropriétés en meilleur état que le Chêne Pointu.
En l’espèce, pour déterminer la valeur des biens de Monsieur [K] les termes sont analysés en fonction de leur localisation :
En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartements, avec accessoires, situés dans les copropriétés voisines de celles du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu (tableaux n°14, 15 et16)
Parmi les termes de comparaison proposés par Monsieur [K] concernant des ventes de F3 au sein de la résidence STAMU II, aucun n’est retenu s’agissant, comme il a déjà été expliqué pour les termes proposés par le Commissaire du Gouvernement, de copropriétés qui sont dans un état d’entretien bien meilleur donc non comparable à celui de la copropriété du Chêne Pointu, de sorte qu’ils ne portent pas sur des biens similaires à celui à évaluer.
sur le calcul de l’indemnité principale
Au regard des développements précédents, les termes de comparaison produits par les parties et retenus par la juridiction pour déterminer la valeur des biens, sont les suivants :
Pour le lot n°913 avec cave intégrée et en absence d’emplacement de stationnement :
Parties
Mauvais
état
état mauvais
à moyen
état moyen
état moyen à bon
Bon état
Très bon état
EPFIF
Cessions en valeur libre - Bâtiments 3, 4 et 10 de la Copropriété du Chêne Pointu
600 €/m²,
moyenne des termes DEM n° 6 et 7
850 €/m²,
moyenne des termes DEM n° 18, 19, 20, 21, 41, 45, 105, 106, 107, 108 et 109
1.050 €/m²,
moyenne des termes DEM n°25, 27, 28, 29, 32, 33, 38, 39, 43, 44, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87 et 88
1.250 €/m²,
valeur du terme DEM n° 31, 35, 42 et 63
Cessions en valeur libre - Copropriétés du Chêne pointu et de l’Etoile du Chêne pointu
CG
600 €/m²
moyenne des termes CG n°6 et 20
850 €/m²
moyenne des termes CG n°11 et 14
1.050€/m²
moyenne des termes CG n°2, 5, 17 et 19
/
En l’espèce, pour évaluer les biens expropriés, il sera tenu compte :
- des valeurs offertes par l’EPFIF et proposées par le commissaire du Gouvernement, supérieures, selon l’état d’entretien de l’appartement, aux valeurs mises en évidence par les termes de comparaison, à savoir :
.pour le commissaire du Gouvernement :
Appartement
avec cave et parking
Mauvais état d’entretien
Etat d’entretien moyen
Bon état d’entretien
Très bon état d’entretien
Valeur libre
660 €/m²
935 €/m²
1.155 €/m²
1.375 €/m²
Valeur occupée
560 €/m²
800 €/m²
985 €/m²
1.165 /m²
.pour l’EPFIF :
* 660 €/m² en valeur libre pour le lot n° 913, correspondant à l’appartement de type F3 avec cave intégré ; l’état d’entretien de l’appartement étant qualifié de mauvais par l’expropriant ;
- des valeurs fixées en 2021 et 2022 par la présente juridiction lors de la fixation des indemnités de biens composés d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de stationnement et situés dans les bâtiments 3, 4 et 10 de la copropriété, telles qu’exposées par le commissaire du Gouvernement, à savoir :
Etat
Mauvais
Mauvais-Moyen
Moyen
Moyen-Bon
Bon
Très bon
Libre
660 €/m²
825 €/m²
935 €/m²
1.050 €/m²
1.260 €/m²
1.375 €/m²
Occupé
560 €/m²
715 €/m²
800 €/m²
880 €/m²
1.000 €/m²
1.170 €/m²
- de la moins value liée à l’absence d’un emplacement de stationnement pour le lot n°913 ;
Ainsi, pour le lot n°913, dans le cadre de l’opération d’expropriation du bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu, pour l’évaluation des appartements de type F3 ou F4 libres de toute occupation, il convient de retenir les valeurs suivantes, selon l’état d’entretien de l’appartement :
- 660 €/m², lorsque l’appartement est dans un mauvais état d’entretien ;
- 825 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien de mauvais à moyen ;
- 935 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien moyen ;
- 1.050 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien de moyen à bon ;
- 1.260 €/m², lorsque l’appartement est dans un bon état d’entretien ;
- 1.375 €/m² et plus, lorsque l’appartement est dans un très bon état d’entretien et bien équipé.
Au regard, d’une part, des valeurs déterminées ci-dessus et, d’autre part, des caractéristiques des biens à évaluer, notamment de leur état d’entretien qui est qualifié de moyen, il convient de fixer la valeur du mètre carré pour l’évaluation de l’appartement (lot n°913) et de la cave (lot n°1062) appartenant à Monsieur [P] [K] à 660 €/m².
L’évaluation prenant compte l’état d’entretien mauvais du lot, il ne convient d’appliquer un abattement supplémentaire qui a également pour fondement l’état d’entretien dudit lot.
En tenant compte de l’absence d’un emplacement de stationnement, une valeur de 3.200 € sera déduite pour absence d’emplacement de stationnement.
Par conséquent, l’indemnité de dépossession est évaluée :
- à la somme de 33.760 € [(660 €/m² x 56 m²) - 3.200 €], en valeur libre, pour le lot n°913 avec cave intégrée ( lot n°1062) et absence d’emplacement de stationnement.
Sur l’indemnité de remploi
Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
En l’espèce, il ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir la somme de 33.760 € en valeur libre.et ils sont liquidés comme suit :
20% sur 5.000 € = 1.000 €
15% sur 10.000 € = 1.500 €
10% sur 18.760 € = 1.876 €
Total : 4.376 €
Sur l’indemnité totale de dépossession
L’indemnité totale de dépossession foncière, est fixée à la somme de 38.136 € en valeur libre, se décomposant comme suit :
- 33.760 €, au titre de l’indemnité principale ;
- 4.376 €, au titre de l’indemnité de remploi ;
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’entité expropriante supporte seule les dépens de première instance.
Par conséquent, l’EPFIF, en qualité de partie expropriante, sera condamnée aux dépens de la première instance.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
En l'espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF, partie tenue aux dépens, à verser à Monsieur [P] [K] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 16 novembre 2023 ;
- les termes de comparaison produits par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France ;
- les termes de comparaison versés par le commissaire du Gouvernement ;
FIXE l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à Monsieur [P] [K] au titre de la dépossession des lots n°913 (appartement),et n°1062 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu [Adresse 3] à [Localité 27] à la somme de 38.136 € (trente huit mille cent trente six euros) en valeur libre, se décomposant comme suit :
- 33.760 €, au titre de l’indemnité principale ;
- 4.376 €, au titre de l’indemnité de remploi ;
CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France aux dépens ;
CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à Monsieur [P] [K] la somme de 3.000 € (trois mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties du surplus des demandes ;
Cécile PUECH
Greffier
Rémy BLONDEL
Juge
