Décision du 06 Juin 2024
Minute n° 24/00142
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
du 06 Juin 2024
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Rôle n° RG 23/00149 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X3SO
Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS
DEMANDEUR :
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE
[Adresse 9]
[Localité 17]
représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [T] [U]
domicilié : chez Madame [D] [U]
[Adresse 3]
représenté par Maître Ajer DAHMANI de l’AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
INTERVENANT :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Messieurs [V] [F] et [R] [S], commissaires du Gouvernement
[Adresse 16]
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Rémy BLONDEL, Juge désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la visite des lieux : 16 novembre 2023
Dates de la première évocation et des débats : 25 janvier 2024 ; 21 mars 2024
Date de la mise à disposition : 06 Juin 2024
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [T] [U] était propriétaire des lots n°906 et 1021 rattachés au bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 25], situé [Adresse 2] à [Localité 26], sur les parcelles cadastrées section AS n° [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] et AT n° [Cadastre 19].
Le lot n°906 est un appartement de type F3 d’une surface de 56 m² intégrant le lot n°1021 qui est une cave. Lors du transport sur les lieux du 16 novembre 2023, le bien n’a pas pu être visité.
Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Adresse 21], comprenant les copropriétés du [Adresse 25] et de l’[Adresse 27], a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF).
Aux termes d’un arrêté préfectoral n° 2019-2388 en date du 6 septembre 2019, l’acquisition des immeubles nécessaires à la réalisation du projet ZAC du “[Adresse 21]” sur la commune de [Localité 26] a été déclarée d’utilité publique au bénéfice de l’EPFIF.
Par un arrêté préfectoral n° 2023-0389, en date du 21 février 2023, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de l’EPFIF.
Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 29 juin 2023 au profit de l’EPFIF, par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny.
Par une requête reçue le 26 juin 2023 par le greffe, accompagnée du Mémoire valant offres dûment notifié, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de fixation de la valeur du bien de Monsieur [T] [U].
L’EPFIF a notifié à Monsieur [T] [U] la saisine de la juridiction de l’expropriation.
Par une ordonnance rendue le 18 septembre 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 16 novembre 2023, ainsi que l’audience au 25 janvier 2024, ordonnance dûment notifiée.
Dans ses dernières écritures intitulées Mémoire récapitulatif et en réplique reçues le 21 mars 2024 par le greffe de la juridiction, faisant suite à son Mémoire valant offres, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de fixer le montant de l’indemnité à revenir au défendeur pour dépossession des lots n°906 et 1021 ainsi que les 189/183.000° des parties communes générales intégrées de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 26], comme suit :
- A titre principal, un montant total d’indemnité de dépossession de 49.351,60 €, comme suit :
. Indemnité principale de 43.956, sur la base unitaire retenue de 935 €/m² en valeur libre, après abattement pour occupation sans droit ni titre de 10 % ;
. Frais de remploi de 5.395,60 €
. Indemnité pour frais de déménagement : Néant
- A titre subsidiaire,
1ère hypothèse : en cas d’acceptation d’un relogement
- Si l’exproprié prend l’engagement de réemployer son indemnité de dépossession par l’achat d’un bien équivalent dans le délai d’un an du paiement ou de la consignation de ladite indemnité :
.montant total de l’indemnité de dépossession de 49.351,60 €, décomposée de la manière suivante :
. Indemnité principale de 43.956, sur la base unitaire retenue de 935 €/m² après abattement pour relogement de 20 % ;
. Frais de remploi de 5.395,60 €
. Indemnité pour frais de déménagement : Néant
- Si l’exproprié ne prend pas l’engagement de réemployer son indemnité de dépossession par l’achat d’un bien équivalent dans le délai d’un an du paiement ou de la consignation de ladite indemnité :
.montant total de l’indemnité de dépossession de 43.979,20 €, décomposée de la manière suivante ;
*une indemnité principale de 39.072 €, sur la base unitaire retenue de 935 €/m² après abattement pour relogement de 20 % ;
*une indemnité de remploi de 4.907,20 €.
* une indemnité pour frais de déménagement : Néant
2ème hypothèse : en cas de non acceptation d’un relogement
.montant total de l’indemnité de dépossession de 54.724 €, décomposée de la manière suivante ;
. Indemnité principale de 48.840, sur la base unitaire retenue de 935 €/m² en valeur libre ;
. Frais de remploi de 5.884 €
. Indemnité pour frais de déménagement : Néant
Dans ses dernières écritures intitulées Mémoire en réponse reçues le 21 mars 2024 par le greffe, Monsieur [T] [U] sollicite du juge de l’expropriation de :
- fixer à la somme de 107 227,20 € l’indemnité de dépossession due par l’EPFIF dans le cadre de l’expropriation des lots n°823, 938 et 2331 de la copropriété sis [Adresse 10] à [Localité 26] bâtiment 4 au [Adresse 25], se décomposant comme suit :
*une indemnité principale de 94.752 €,
*une indemnité de remploi de 10.475,20 €
*une indemnité de déménagement de 2.000 €
- limiter la prise en compte éventuelle du relogement de Monsieur [T] [U] à la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article R.423-9 du code de l’expropriation ;
- dire que cette somme sera payable selon le mécanisme de la compensation ;
En outre, Monsieur [T] [U] demande au tribunal de :
- condamner l’EPFIF à verser à Monsieur [T] [U] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner l’EPFIF aux dépens de l’instance.
Dans ses dernières écritures intitulées Conclusion rectificatives du commissaire du Gouvernement datées du 18 décembre 2023 produites après transport, le commissaire du Gouvernement propose :
- la valorisation du logement lot n°906 avec cave intégrée (lot n°1021) et absence d’emplacement de stationnement, de manière alternative :
. selon une situation libre, pour un montant total de l’indemnité de dépossession : 38.136 €, décomposée comme suit :
*une indemnité principale de 33.760 €, correspondant à (660 € x 56 m²)- 3.200 € pour l’absence de parking
*une indemnité de remploi de 4.376 €
.selon une situation occupée, pour un montant total de l’indemnité de dépossession : 31.976 €, décomposée comme suit :
*une indemnité principale de 28.160 €, correspondant à (560 € x 65 m²)- 3.200 € pour l’absence de parking
*une indemnité de remploi de 3.816 €
- Soit au global :
. 38.136 € en situation libre ou 31.976 € en situation occupée
En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
L'audience, initialement prévue le 25 janvier 2024, a été renvoyée au 21 mars 2024. A cette dernière date, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R.311-20 du code de l’expropriation.
L'affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024.
EXPOSE DES MOTIFS
Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession
Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Selon l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.
Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.
Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités
Sur les dates à retenir
Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :
* Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...) ;
* Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme (3ème civ. 13 juin 2019 pourvoi n°18-18.445).
* Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.
En l’espèce, les biens de Monsieur [T] [U] doivent être évalués selon :
- leur consistance au 29 juin 2023, date de l’ordonnance d’expropriation ;
- les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 10 juillet 2012 et modifié le 08 avril 2016.
Bien qu’une autre modification du PLU soit intervenue le 13 novembre 2018, celle-ci n’a pas modifié les caractéristiques de la zone où se situe l’ensemble immobilier, de sorte qu’elle ne peut être retenue comme date de référence.
En conséquence, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont il s'agit, à savoir la modification numéro un du 8 avril 2016.
Les parcelles sont situées en zone UR1 du PLU, correspondant au renouvellement urbain du centre-ville ;
- les valeurs d’échange à la date du présent jugement.
Sur la consistance de l’ensemble immobilier et du bien de la partie expropriée
Sur les copropriétés du [Adresse 25] et de l’[Adresse 27]
La commune de [Localité 26] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie expresse n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée, n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.
Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T 4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 29] à [Localité 30] et dessert [Localité 26]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 22]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la SGP et le GPA est en cours de réalisation.
La copropriété du [Adresse 25] a été édifiée en 1966 et est composée de 10 bâtiments, soit 873 logements.
L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du [Adresse 25] et de l’[Adresse 27] réalisée par la commune de [Localité 26] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté et 85% des ménages ayant des revenus inférieurs au PLAI), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.
Le commissaire du Gouvernement précise que les copropriétés du [Adresse 25] et de l’[Adresse 27] ont fait l’objet :
- d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le Département 93 et la commune de [Localité 26], qui avait pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique ; il a pris fin en 2015 ;
- d’une opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Adresse 21], selon un décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015 déclarant ladite opération d’intérêt national ; la mise en oeuvre de l’opération a été confiée à l’EPFIF ;
- d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2398 du 11 septembre 2017.
Il ajoute que la copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire, en raison d’un important arriéré de charges.
Sur le bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 25]
Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B4, faisant partie de la copropriété du [Adresse 25].
Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation, composé :
- d’un sous-sol à usage de caves ;
- d’un rez-de-chaussée ;
- de 10 étages.
Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par 4 entrées et cages d’escalier nommées A, B, C et D.
Sur les biens expropriés
Il s’agit du lot n°906 : un appartement de type F3, situé au 7ème étage de l’escalier D, d’une superficie de 56 m², superficie non contestée par les parties.
Il est dans un état d’entretien qualifié de :
*moyen par l’EPFIF, entité expropriante ;
* bon par l’exproprié ;
*mauvais par le commissaire du Gouvernement ;
A défaut de visite sur les lieux, il y a lieu de retenir un état moyen, en ce sens que si un procès-verbal d’un commissaire de justice en date du 5 juin 2023, soit établi à une date antérieure à l’ordonnance d’expropriation, relate un état mauvais, aucun élément ne permet d’établir le maintien de cet état à la date de l’ordonnance d’expropriation.
En outre, l’EPFIF précise qu’il a réalisé, dans le cadre de la procédure d’extrême urgence qu’il a mise en oeuvre, des travaux conséquents au niveau des parties communes et des parties privatives afin de sécuriser les biens et assurer un habitat décent aux occupants. L’entité expropriante explique qu’à titre principal, sur le fondement de l’article L322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et, à titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1303 du code civil concernant l’enrichissement injustifié, lesdits travaux ne doivent pas être pris en compte dans le calcul de l’indemnité de dépossession revenant aux expropriés. L’EPFIF demande en conséquence de retenir comme état d’entretien moyen pour le lot n°906.
L’article L 322-2 alinéa 4 du code de l’expropriation dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble.
En l’espèce, l’enquête publique s’est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021 d’après l’arrêté préfectoral n° 2021-2884 du 21 octobre 2021 prescrivant l’ouverture d’une enquête parcellaire complémentaire portant sur des biens à acquérir en vue de la réalisation du projet d’aménagement de la ZAC du “[Adresse 21]” portant sur les bâtiments 1 et 4 de la copropriété de l’[Adresse 27] sur la commune de [Localité 26].
Par ailleurs, l’EPFIF indique que les appartements ont fait l’objet de travaux à la suite de la prise de possession anticipée sans, toutefois, verser aux débats aucun document permettant d’établir la consistance, le montant et la date exacte de réalisation des travaux.
Enfin, selon l’arrêté n°2023-0650 du 11 avril 2023, le Préfet de Seine-Saint-Denis a autorisé la prise de possession anticipée des biens de l’immeuble B4, lequel concerne les biens expropriés de Monsieur [T] [U].
Dès lors, étant donné que la réalisation des travaux s’est effectuée après la prise de possession anticipée des biens du bâtiment 4, soit après le 11 avril 2023, les travaux n’ont donc pas été réalisés dans les trois années précédant l’enquête publique qui s’est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021.
Par conséquent, l’article L 322-2 alinéa 4 du code de l’expropriation n’est pas applicable.
Conformément à l’article 1303 du code civil, en dehors des cas de gestion d’affaire et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.
En outre, aux termes de l’article 1303-1 du même code, l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale.
En l’espèce, les travaux de sécurisation et de rénovation invoqués par l’EPFIF relèvent de ses obligations légales en sa qualité de possesseur et de propriétaire des biens à la suite d’une part, de sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n°2023-0650 du Préfet de Seine Saint Denis en date du 11 avril 2023 et d’autre part, du transfert de propriété selon ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété du 29 juin 2023.
Dans ces conditions, l’appauvrissement de l’EPFIF, si tant est qu’il soit avéré, ce qui n’est pas le cas en l’absence de production de tout document, est justifié par exécution d’obligations légales et par suite il ne peut y avoir enrichissement sans cause de Monsieur [T] [U] au titre de ces travaux.
Par conséquent, l’état général du lot 906 sera considéré comme moyen.
Sur la situation locative
L’EPFIF évalue les biens, à titre subsidiaire, de manière alternative, en fonction de la renonciation de Monsieur [T] [U] à son droit au relogement ou de son acceptation d’une offre de relogement.
Le commissaire du Gouvernement évalue les biens, de manière alternative, en fonction de l’état d’occupation des biens, selon une valorisation en situation libre ou en situation occupée.
Monsieur [T] [U] fait valoir au visa des articles L 441-1 et R 441-1du code de la construction et de l’habitation, L 423-1 et R 423-9 du code de l’expropriation et de l’avis rendu le 16 novembre 2023 par la Cour de Cassation, que le propriétaire-occupant n’est pas dans la même situation qu’un propriétaire bailleur et que le bien occupé par son propriétaire ne souffre d’aucun des facteurs de moins-value, de sorte que leur bien doit être évalué en valeur libre.
Conformément aux dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, les biens sont évalués selon leur consistance au jour de l’ordonnance d’expropriation, soit le 29 juin 2023.
En l’espèce, lors du transport judiciaire sur les lieux en date du 16 novembre 2023, le bien n’a pas pu être visité.
Si l’EPFIF produit un procès-verbal de constat d’un commissaire de justice en date du 5 juin 2023, force est d’observer que ce constat ne porte que sur l’état d’entretien du bien à une date antérieure à l’ordonnance d’expropriation et ne permet pas d’établir avec certitude si ce bien a fait l’objet et fait encore l’objet d’une occupation sans droit ni titre, à défaut d’autres éléments corroborant cette situation factuelle.
Dans ses conditions, il convient de considérer que le lot n°906 est libre et de l’évaluer en valeur libre.
Par conséquent, le lot n°906 sera comparé à des cessions de biens libres.
Sur la méthode d'évaluation
Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation par comparaison cave et parties communes intégrées.
Cette méthode, adaptée aux circonstances de l’espèce et consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée.
L’évaluation se fera millièmes de copropriété associés aux biens à évaluer intégrés.
Sur l’indemnité principale
Pour le lot n°906, l’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement et de la cave ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots.
La valeur des biens dont Monsieur [T] [U] est dépossédé sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.
Sur les termes de référence proposés par les parties
- Termes de comparaison produits par l’EPFIF (tableaux 1, 2, 3, 4, 5 et 6 annexés)
(DEM signifie EPFIF)
En application de l’article L 322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l'article L 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.
En l’espèce, l’EPFIF ne produit aucun document permettant d’établir que des accords seraient intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées.
Dès lors, les dispositions de l’article L 322-8 du code de l’expropriation ne s’appliquent pas. Les cessions de biens situées dans la copropriété du [Adresse 25] produites à titre de termes de comparaison ne seront pas prises pour base de la détermination de la valeur des lots n° 906 et 1021 mais seront prises en compte au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats.
L’EPFIF produit aux débats 111 termes de comparaison correspondant à :
- des ventes réalisées entre 2017 et 2022 d’appartements comprenant principalement comme accessoires une cave et un parking et situés dans les bâtiments B3, B4 et B10 de la copropriété du [Adresse 25] à [Localité 26], comme les biens à évaluer, en :
.mauvais état (DEM n° 1 à 7 - tableau 1 ; DEM n°110 et 111 - tableau 6) ;
.état moyen (DEM n° 8 à 21 - tableau 2 ; DEM n°89 à 109 - tableau 6) ;
.bon état (DEM n° 22 à 29 - tableau 3 ; DEM n°64 à 88 - tableau 6 ) ;
.très bon état (DEM n° 30 et 31 - tableau 4 ; DEM n°61 à 63 - tableau 6),
étant précisé que les termes DEM n° 26, 28 et 29, 43, 45, 47, 56, 62, 65, 67, 70, 78, 84, 85, 86, 87, 89, 90, 91, 93, 97, 98, 99, 101, 102, 103, 104, 105, 106 et 109 n’ont pas d’emplacement de stationnement et que le terme DEM n° 3 n’a pas de cave ;
L’établissement public est l’unique acquéreur des cessions qu’il présente à titre de termes de comparaison.
L’EPFIF, en l’espèce, offre une valeur de :
- 935 €/m² pour le lot n°906, le logement appartenant à la partie défenderesse étant un F3, libre et dans un état d’entretien qualifié de moyen par l’entité expropriante.
Monsieur [T] [U] soutient que les références proposées par l’EPFIF ne sont pas représentatives des prix réellement pratiqués, car provenant d’un marché captif dans lequel l’EPFIF est le seul acquéreur appliquant un prix forfaitaire qui n’a pas évolué depuis plusieurs années et selon des critères connus que de l’EPFIF.
Le Commissaire du Gouvernement ne formule aucune critique à l’égard des termes proposés par l’EPFIF soulignant que les dernières cessions amiables dans les copropriétés de l’étoile et du [Adresse 25] font apparaître un prix en augmentation de 10 % ( parking et cave intégrés).
En l'espèce, pour déterminer la valeur des biens de Monsieur [T] [U] :
En ce qui concerne le lot n°906 avec cave intégrée et absence d’emplacement de stationnement, parmi les 111 références citées par l'EPFIF, ne sont pas retenus :
- les termes de comparaison DEM n° 3, 4, 5, 8, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 22, 23, 24, 30, 34, 40, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 61, 62, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 110 et 111 parce qu'ils ont été échangés, ou leurs valeurs ont été fixées alors que les biens étaient occupés et qu'ils ont été en conséquence, moins valorisés que ne devront l'être les biens à évaluer, qui sont libres toute d'occupation ;
- les termes de comparaison DEM n°1, 2, 9, 10, 26 et 60 parce qu’ils ne présentent pas de références de publication suffisamment précises ;
- les termes de comparaisons DEM n° 36, 37, 58 et 59, parce qu’il n’est ni indiqué, ni justifié de ce que les biens en question étaient libres de toute occupation ou au contraire occupés ;
En revanche, parmi les 111 références citées par l’EPFIF, les termes de comparaison suivants sont retenus, car ils portent sur des biens similaires à ceux à évaluer : DEM n° 6, 7, 18, 19, 20, 21, 25, 27, 28, 29, 31, 32, 33, 35, 38, 39, 41, 42, 43, 44, 45, 63, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 105, 106, 107, 108 et 109 .
Ces termes sont donc retenus selon les moyennes suivantes pour le lot n°906:
- 600 €/m² en valeur libre (moyenne des termes DEM n°6 et 7) pour un mauvais état d’entretien
- 850 €/m² en valeur libre ( moyenne des termes DEM n°18, 19, 20, 21, 41, 45,105, 106, 107, 108 et 109) pour un état d’entretien moyen
- 1.050 €/m² en valeur libre ( moyenne des termes DEM n°25, 27, 28, 29, 32, 33, 38, 39,43, 44, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87 et 88 ) pour un bon état d’entretien
- 1.250 €/m² en valeur libre ( moyenne des termes DEM n°31, 35, 42 et 63) pour un très bon état d’entretien
- Termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement
(CG signifie commissaire du Gouvernement)
Le commissaire du Gouvernement cite 66 termes de comparaison, précisant avoir affiné sa recherche à la période allant de 2020 à 2022 et l’avoir étendue aux bâtiments, 3, 4, 11 et 12 des copropriétés du [Adresse 25] et de l’[Adresse 27], de même type que le bâtiment B4 (R+10 ou R+11) :
- 28 termes de comparaison correspondant à des ventes réalisées entre 2020 et 2022, situés :
.soit dans le bâtiment 4, comme les biens à évaluer ;
. soit dans les bâtiments 3, 11 et 12 de la même copropriété du [Adresse 25] et de la copropriété voisine de l’[Adresse 27] à [Localité 26] ;
étant précisé que ces quatre bâtiments ont une configuration identique et que l’EPFIF est l’unique acquéreur des cessions présentées ;
- 30 termes de comparaison correspondant à des ventes d’appartements et de leurs accessoires (cellier, cave, emplacement de stationnement) situés dans des copropriétés proches de celles du [Adresse 25] et de l’[Adresse 27], dans le périmètre de la ZAC dite du [Adresse 21], à savoir La Résidence [Adresse 34], la Résidence [Adresse 32], La Résidence [Adresse 28] et la Résidence [Adresse 35] ;
- 8 termes de comparaison correspondant à des cessions de parkings extérieurs sur les copropriétés du [Adresse 25] et de l’[Adresse 27].
Le commissaire du Gouvernement fait également état des valeurs retenues par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny dans les jugements de 2021-2022 relatifs à la procédure d’expropriation du bâtiment 10 de la copropriété de l’[Adresse 27] de la façon suivante:
Etat
Mauvais
Mauvais-Moyen
Moyen
Moyen-Bon
Bon
Très bon
Libre
660 €/m²
825 €/m²
935 €/m²
1.050 €/m²
1.260 €/m²
1.375 €/m²
Occupé
560 €/m²
715 €/m²
800 €/m²
880 €/m²
1.000 €/m²
1.170 €/m²
Il fait remarquer que :
- les copropriétés voisines ne sont pas dans un état comparable à celui des copropriétés du [Adresse 25] et de l’[Adresse 27], qui se trouvent dans un état de dégradation bien plus prononcé ; il estime que ces copropriétés sont aujourd’hui dans une situation financière stable et pérenne grâce aux travaux de rénovation, de suivi et d’accompagnement mis en place ; il précise, en conséquence, ne pas retenir ces termes pour la détermination de la valeur du logement en cause;
- les dernières cessions amiables dans les copropriétés du [Adresse 25] et de l’[Adresse 27] font apparaître un prix en augmentation de 10 %, augmentation également retenue par le juge de l’expropriation dans ses décisions rendues en 2021 et 2022.
Le commissaire du Gouvernement, reprenant cette majoration de 10 % observée dans les évaluations récentes, propose les valeurs suivantes :
Appartement
avec cave et parking
Mauvais état d’entretien
Etat d’entretien moyen
Bon état d’entretien
Très bon état d’entretien
Valeur libre
660 €/m²
935 €/m²
1.155 €/m²
1.375 €/m²
Valeur occupée
560 €/m²
800 €/m²
985 €/m²
1.165 /m²
Le commissaire du Gouvernement retient :
- une valeur libre de 660 €/m² ou une valeur occupée de 560 €/m² pour le lot n°906, le logement appartenant à la partie défenderesse étant un F3 de 56 m², avec cave et emplacement de stationnement et dans un état d’entretien qu’il qualifie de très bon après transport.
L’EPFIF ne présente pas d’observations quant aux termes de comparaison produits par le Commissaire du Gouvernement.
Monsieur [T] [U] propose de retenir les termes de comparaison concernant la résidence [Adresse 34] et de la résidence [Adresse 35] ainsi que les valeurs retenues par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny dans les jugements relatifs à la procédure d’expropriation du bâtiment3. Toutefois, il souhaite exclure les termes de la résidence [Adresse 28].
En l’espèce, pour déterminer la valeur des biens de Monsieur [T] [U] les termes sont analysés en fonction de leur localisation :
En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartement avec cave et emplacement de stationnement dans les copropriétés du [Adresse 25] et de l’[Adresse 27] (tableau 7)
Parmi les 28 références citées par le commissaire du Gouvernement concernant des ventes de F3 et F4 dans les bâtiments 3, 4, 11 et 12 du [Adresse 25] et de l’[Adresse 27], les 8 termes de comparaison suivants ne sont pas retenus parce qu’ils ont été échangés alors que les biens étaient libres de toute occupation et qu’ils ont été, en conséquence, plus valorisés que ne devront l’être les biens à évaluer, occupés par un tiers (CG n° 2, 5, 6, 11, 14, 17, 19 et 20).
Parmi les 28 références citées par le commissaire du Gouvernement concernant des ventes de F3 et F4 dans les bâtiments 3, 4, 11 et 12 du [Adresse 25] et de l’[Adresse 27], les 20 termes de comparaison suivants sont retenus pour servir la comparaison avec les biens à évaluer car ils correspondent à la vente d’appartements relativement similaires à celui à évaluer (CG n° 1, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 15, 16, 18, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 et 28).
Il convient de préciser que les termes CG n° 2, 5, 6, 11 sont également proposés par l’EPFIF (DEM n° 25, 27, 7 et 18 ).
En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartements, avec accessoires, situés dans les copropriétés voisines de celles du [Adresse 25] et de l’[Adresse 27]
Le commissaire du Gouvernement verse aussi aux débats 30 termes de comparaison correspondant à des cessions d’appartement avec accessoires (cave ou cellier, voire emplacement de stationnement), situés à [Localité 26] dans des copropriétés voisines de celles de l’[Adresse 27] et du [Adresse 25].
Ces 30 références sont exposées comme suit selon les caractéristiques exposées par le commissaire du Gouvernement et les valeurs moyennes calculées par la juridiction :
Résidences
à
[Localité 26]
Année de construction
et
caractéristiques de l’immeuble
Caractéristiques des biens
***
Termes étudiés
valeur unitaire
moyenne
libre
*
valeur unitaire
moyenne
occupée
**
[Adresse 34]
[Adresse 23]
1958
288 logements
5 immeubles de
4 étages chacun
appartement
cellier
parking
CG n° 29 à 39
2.077 €/m²
1.766 €/m²
[Adresse 32]
[Adresse 20] et [Adresse 23]
1958
192 logements
4 immeubles de
4 étages chacun
appartement
cellier
CG n° 40 à 48
1.825 €/m²
1.551 €/m²
[Adresse 28]
[Adresse 24]
1961
380 logements
4 immeuble de
4 étages chacun
appartement
cave
CG n° 49 à 57
2.043 €/m²
1.737 €/m²
[Adresse 35]
[Adresse 4]
1963
168 logements
1 immeuble de
10 étages
appartement
cave
parking
CG n° 58
2.089 €/m²
1.776 €/m²
Moyenne générale
1.991 €/m²
1.692 €/m²
Moyenne des logements avec parking
2.078 €/m²
1.766 €/m²
Moyenne des logements sans parking
1.934 €/m²
1.644 €/m²
* En l’absence de précision, il convient de considérer que les valeurs exposées par le commissaire du Gouvernement s’entendent libres de toute occupation, s’agissant de biens d’habitation.
** Dans le cadre de la présente procédure d’expropriation, l’EPFIF offre une valeur de 15 % inférieure lorsque les appartements sont occupés par un tiers (locataire), étant précisé qu’il s’agit du quantum de l’abattement affecté à la valeur libre de manière constante par la présente juridiction, pour tenir compte de la moins-value sur le marché immobilier générée par une situation d’occupation titrée.
*** Dans le cadre de cette étude, et en l’absence de précision quant à l’état d’entretien des appartements cédés, il y a lieu de considérer qu’il s’agit d’appartements dans des états d’entretien de moyen à bon ; il apparaît en effet au regard des termes de comparaison consistant en des ventes d’appartement au [Adresse 25] produits par le commissaire du Gouvernement que les logements vendus en mauvais état et en très bon état sont rares.
Il convient de préciser :
- qu’aucun terme de comparaison n’est produit en ce qui concerne la résidence des [Adresse 33], située 74 à [Adresse 18], pourtant également située à proximité de la présente copropriété, faute de cession récente ;
- que seul un terme de comparaison est produit en ce qui concerne la résidence [Adresse 35] (terme CG n°58) ; cette unique vente ne peut donc être considérée comme représentative de la valeur des logements de cette résidence.
Ces 30 termes de comparaison, bien que situés dans des copropriétés autres que celle du [Adresse 25] ou de l’[Adresse 27], correspondent à la vente de biens d’une composition similaire à celle des biens à évaluer.
Toutefois, les quatre résidences [Adresse 34], [Adresse 32], [Adresse 28] et [Adresse 35], bien que situées également dans le périmètre de l’ORCOD et de la ZAC du [Adresse 21], présentent un meilleur état d’entretien que le bâtiment 4 du [Adresse 25] ; il est à cet égard observé :
- que, selon les conclusions du commissaire du Gouvernement, si les copropriétés de trois de ces résidences ([Adresse 34], [Adresse 31] et [Adresse 35]) sont soumises à un plan de sauvegarde, à l’instar des copropriétés du [Adresse 25] et de l’[Adresse 27], ce n’est pas le cas de la résidence [Adresse 28], qui fait l’objet d’un Programme Opérationnel de Prévention et d’Accompagnement des Copropriétés visant un soutien des copropriétaires pour prévenir des dégradations ; il n’est pas fait état pour ces quatre copropriétés de problématiques financières comparables à celles évoquées pour les copropriétés du [Adresse 25] et de l’[Adresse 27] ;
- que ces résidences présentent un meilleur état d’entretien que le bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 25], comme il est possible de le constater sur les photographies produites par le commissaire du Gouvernement.
Il est, en outre, relevé que ces résidences appartiennent à des copropriétés de plus petites dimensions (comptant entre 168 et 380 logements) que celle du [Adresse 25] (qui compte 873 logements), alors que l’importance du nombre de copropriétaires du [Adresse 25] est identifiée comme facteur majeur de difficulté ; il est aussi souligné que ces résidences sont, à l’exception de la résidence [Adresse 35], composées de bâtiments de plus petites tailles, ne présentant que quatre étages, étant observé que le commissaire du Gouvernement ne retient, pour son évaluation, que les ventes portant sur des grands bâtiments des copropriétés du [Adresse 25] et de l’[Adresse 27], à l’exclusion de celles portant sur les petits bâtiments de ces copropriétés.
À l’inverse, le bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 25], placée sous administration provisoire depuis 2005, a fait l’objet :
- de deux plans de sauvegarde successifs, en 2010 et 2017, qui n’ont pas permis le nécessaire redressement de la copropriété et la réhabilitation des bâtiments ;
- d’un arrêté municipal en date du 3 septembre 2018 portant sur les équipements communs de la copropriété du [Adresse 25] ;
- d’un décret du 29 juillet 2021, en cours de mise en oeuvre, déclarant l’extrême urgence de la procédure d’expropriation, laquelle suppose des risques sérieux pour la sécurité des occupants, selon les termes du 2ème alinéa de l’article L.522-1 du code de l’expropriation ;
- de la pose d’un filet de protection au niveau des pignons, comme remarqué par les personnes présentes lors du transport, étant précisé que les pignons du bâtiment 18, édifié dans le cadre du même programme de construction, se sont écartés des murs des façades et que l’immeuble a fait l’objet d’une évacuation de tous ses occupants en urgence avant d’être démoli.
Par ailleurs, il est précisé dans le procès-verbal de transport du 16 novembre 2023 annexé au présent jugement que les façades sont dans un état médiocre.
Dans ces conditions, il est avéré que le bâtiment dans lequel sont situés les biens à évaluer est dans un mauvais état d’entretien, ce qui constitue nécessairement un facteur majeur de dépréciation par rapport aux termes de comparaison situés dans des copropriétés voisines, d’une meilleure consistance.
Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, aucun des termes des références portant sur les appartements situés dans les Résidences [Adresse 32], [Adresse 28], [Adresse 34] et [Adresse 35], ne sera retenu.
- Termes de comparaison versés par Monsieur [T] [U]
(DEF = Défendeur à la présente procédure)
Monsieur [T] [U] cite les termes de comparaison suivants :
- 3 termes de comparaison correspondant à des ventes réalisées entre septembre 2022 et novembre 2023, situés au sein de la copropriété du [Adresse 25] et de la copropriété voisine de l’[Adresse 27] à [Localité 26] ;
- 17 termes de comparaison correspondant à des ventes d’appartements et de leurs accessoires (cave, emplacement de stationnement) situés dans des copropriétés proches de celles du [Adresse 25] et de l’[Adresse 27], dans le périmètre de la ZAC dite du [Adresse 21], à savoir la Résidence [Adresse 34], la Résidence [Adresse 35] et la Résidence [Adresse 28] ;
Monsieur [T] [U] fait également état des valeurs retenues par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny dans les jugements relatifs à la procédure d’expropriation du bâtiment 3 de la copropriété du [Adresse 25] de la façon suivante :
Etat
Mauvais
Mauvais-Moyen
Moyen
Moyen-Bon
Bon
Très bon
Libre
660 €/m²
825 €/m²
935 €/m²
1.050 €/m²
1.260 €/m²
1.375 €/m²
Occupé
560 €/m²
715 €/m²
800 €/m²
880 €/m²
1.000 €/m²
1.170 €/m²
Monsieur [T] [U] propose :
- la somme de 1.260 €/m² en valeur libre pour un appartement en très bon état conformément aux décisions du juge de l’expropriation relativement au bâtiment B3 ;
- la somme de 1.545 €/m² (1.400 € en cas de remploi) relative à la vente la plus haute intervenue au sein des copropriétés du [Adresse 25] et de l’[Adresse 27] ;
- la somme de 1.811 €/m² relative à la moyenne des prix sur les Résidence [Adresse 34] et [Adresse 35] ;
- la somme de 1.538 €/m² correspondant à la moyenne des trois précédentes ;
Toutefois, Monsieur [T] [U] retient:
- pour l’appartement de type F3 en valorisation libre et dans un bon état d’entretien, la somme de 1.691,50 €/m² après application d’une hausse de 10% justifiée par une hausse globale des prix sur l’ORCOD.
Le Commissaire du Gouvernement n’a fait valoir aucune critique sur ces termes.
L’EPFIF fait valoir au visa des articles R 311-12 et R 311-22 du code de l’expropriation que les expropriés ne produisent pas les actes de vente correspondant aux termes de référence dont ils se prévalent, de sorte qu’ils ne peuvent être retenus.
Il souligne en outre que ces termes de référence sont issus de la plateforme PATRIM dont il a été constaté un manque de fiabilité .
Il soutient également que :
- les termes de comparaison relatifs aux bâtiment R+10 situés [Adresse 1], 1 ou [Adresse 6], 2 ou [Adresse 8] à [Localité 26], ne peuvent être pris en compte faute de justifier du prix hors frais de remploi et hors frais accessoires ;
- les termes de comparaisons relatifs aux bâtiments situés [Adresse 5] et [Adresse 7] à [Localité 26] ne peuvent être retenus, car ils concernent des bâtiments R+4 donc des appartements qui sont mieux valorisés que ceux situés dans des bâtiments R+10 ;
- les termes de comparaison relatifs à des biens situés dans des copropriétés voisines de celle du [Adresse 25] ne peuvent être pris en compte, car ils sont relatifs à des biens situés dans des copropriétés en meilleur état que le [Adresse 25].
En l’espèce, pour déterminer la valeur des biens de Monsieur [T] [U] les termes sont analysés en fonction de leur localisation :
En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartements, avec accessoires, situés dans les copropriétés voisines de celles du [Adresse 25] et de l’[Adresse 27]
Parmi les 17 termes de comparaison proposés par Monsieur [T] [U] concernant des ventes de F3 au sein des Résidence [Adresse 34], [Adresse 35], [Adresse 28] et [Adresse 36], aucun n’est retenu s’agissant, comme il a déjà été expliqué pour les termes proposés par le Commissaire du Gouvernement, de copropriétés qui sont dans un état d’entretien bien meilleur donc non comparable à celui de la copropriété du [Adresse 25], de sorte qu’ils ne portent pas sur des biens similaires à celui à évaluer.
sur le calcul de l’indemnité principale
Au regard des développements précédents, les termes de comparaison produits par les parties et retenus par la juridiction pour déterminer la valeur des biens, sont les suivants :
Pour le lot n°906 avec cave intégrée et en absence d’emplacement de stationnement :
Parties
Mauvais
état
état mauvais
à moyen
état moyen
état moyen à bon
Bon état
Très bon état
EPFIF
Cessions en valeur libre - Bâtiments 3, 4 et 10 de la Copropriété du [Adresse 25]
600 €/m²,
moyenne des termes DEM n° 6 et 7
850 €/m²,
moyenne des termes DEM n° 18, 19, 20, 21, 41, 45, 105, 106, 107, 108 et 109
1.050 €/m²,
moyenne des termes DEM n°25, 27, 28, 29, 32, 33, 38, 39, 43, 44, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87 et 88
1.250 €/m²,
valeur du terme DEM n° 31, 35, 42 et 63
Cessions en valeur libre - Copropriétés du [Adresse 25] et de l’[Adresse 27]
CG
600 €/m²
moyenne des termes CG n°6 et 20
850 €/m²
moyenne des termes CG n°11 et 14
1.050€/m²
moyenne des termes CG n°2, 5, 17 et 19
/
En l’espèce, pour évaluer les biens expropriés, il sera tenu compte :
- des valeurs offertes par l’EPFIF et proposées par le commissaire du Gouvernement, supérieures, selon l’état d’entretien de l’appartement, aux valeurs mises en évidence par les termes de comparaison, à savoir :
.pour le commissaire du Gouvernement :
Appartement
avec cave et parking
Mauvais état d’entretien
Etat d’entretien moyen
Bon état d’entretien
Très bon état d’entretien
Valeur libre
660 €/m²
935 €/m²
1.155 €/m²
1.375 €/m²
Valeur occupée
560 €/m²
800 €/m²
985 €/m²
1.165 /m²
.pour l’EPFIF :
* 935 €/m² en valeur libre pour le lot n° 906, correspondant à l’appartement de type F3 avec cave intégré ; l’état d’entretien de l’appartement étant qualifié de moyen par l’expropriant ;
- des valeurs fixées en 2021 et 2022 par la présente juridiction lors de la fixation des indemnités de biens composés d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de stationnement et situés dans les bâtiments 3, 4 et 10 de la copropriété, telles qu’exposées par le commissaire du Gouvernement, à savoir:
Etat
Mauvais
Mauvais-Moyen
Moyen
Moyen-Bon
Bon
Très bon
Libre
660 €/m²
825 €/m²
935 €/m²
1.050 €/m²
1.260 €/m²
1.375 €/m²
Occupé
560 €/m²
715 €/m²
800 €/m²
880 €/m²
1.000 €/m²
1.170 €/m²
- de la moins value liée à l’absence d’un emplacement de stationnement pour le lot n°751 ;
Ainsi, pour le lot n°906, dans le cadre de l’opération d’expropriation du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 25], pour l’évaluation des appartements de type F3 ou F4 libres de toute occupation, il convient de retenir les valeurs suivantes, selon l’état d’entretien de l’appartement :
- 660 €/m², lorsque l’appartement est dans un mauvais état d’entretien ;
- 825 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien de mauvais à moyen ;
- 935 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien moyen ;
- 1.050 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien de moyen à bon ;
- 1.260 €/m², lorsque l’appartement est dans un bon état d’entretien ;
- 1.375 €/m² et plus, lorsque l’appartement est dans un très bon état d’entretien et bien équipé.
Au regard, d’une part, des valeurs déterminées ci-dessus et, d’autre part, des caractéristiques des biens à évaluer, notamment de leur état d’entretien qui est qualifié de moyen, il convient de fixer la valeur du mètre carré pour l’évaluation de l’appartement (lot n°906) et de la cave (lot n°1021) appartenant à Monsieur [T] [U] à 935 €/m².
En tenant compte de l’absence d’un emplacement de stationnement, une valeur de 3.200 € sera déduite pour absence d’emplacement de stationnement.
Par conséquent, l’indemnité de dépossession est évaluée :
- à la somme de 49.160 € [(935 €/m² x 56 m²) - 3.200 €], en valeur libre, pour le lot n°906 avec cave intégrée ( lot n°1021) et absence d’emplacement de stationnement.
Sur l’abattement pour relogement
L’opération d’expropriation réalise, dans la présente hypothèse d’un propriétaire occupant lui-même son bien, à la fois une dépossession du bien immobilier lui appartenant et une privation de son lieu de résidence.
L’entité expropriante doit aux propriétaires exproprié occupant eux-même leur bien :
- des indemnités en réparation du préjudice de dépossession couvrant l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, en application des dispositions de l’article L.321-1 du code de l’expropriation ;
- en sus, deux propositions de relogement :
. l’article L.423-1 du code de l’expropriation institue un droit de priorité, notamment en qualité de locataire dans un local soumis à la législation sur les habitations à loyer modéré ou dans un local dont le loyer n’excède pas celui d’un local construit en application de la législation relative aux habitations à loyer modéré de même consistance (...) ;
. l’article L.314-2 du code de l’urbanisme organise les modalités de ce droit au relogement, obligeant l’entité expropriante à faire à chaque occupant au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d’habitation définies par application du troisième alinéa de l’article L.322-1 du code de la construction et de l’habitation et aux conditions prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 (...).
Le propriétaire-occupant exproprié a le choix d’accepter l’une de ces offres ou de renoncer à être relogé par l’expropriant.
L’article R.423-9 du code de l’expropriation permet au juge de tenir compte d’un relogement du propriétaire-occupant par l’expropriant, lors de la fixation des indemnités de dépossession, dans les termes suivants : Il ne peut être offert un local de relogement à un propriétaire exproprié qui occupe tout ou partie de son immeuble que si cette offre a été acceptée par ce propriétaire avant la fixation des indemnités d’expropriation, afin de permettre au juge et, le cas échéant, à la cour d’appel, de tenir compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités d’expropriation.
En application de ces textes, aux termes d’un avis rendu le 16 novembre 2023 (pourvoi n°23-70.011), la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a retenu que :
“1. Le propriétaire-occupant, qui accepte d'être relogé, bénéficie d'une réparation en nature d'une partie du préjudice résultant de l'expropriation, devant être prise en compte lors de la fixation des indemnités, en application de l'article R. 423-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
2. Le relogement du propriétaire-occupant ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié et sa situation n'est pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire.
3. La prise en compte du relogement lors de la fixation des indemnités, déterminée au regard de l'avantage procuré à l'exproprié et non du coût de ce relogement pour l'expropriant, ne donne pas naissance à une créance de l'expropriant sur l'exproprié.
4. Les modalités de prise en compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités relèvent du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond.”.
En l’espèce, lors du transport sur les lieux il n’a pas été constaté que Monsieur [T] [U] occupe lui-même l’appartement de type F4 correspondant au lot n°906.
Aux termes de ses dernières écritures, Monsieur [T] [U] indique être occupant ; pour autant, il ne justifie pas qu’il occupe effectivement ce bien.
En conséquence, il n’y a pas lieu à un quelconque abattement pour relogement.
Sur l’indemnité de remploi
Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
En l’espèce, il ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir la somme de 49.160 € en valeur libre.et ils sont liquidés comme suit :
20% sur 5.000 € = 1.000 €
15% sur 10.000 € = 1.500 €
10% sur 34.160 € = 3.416 €
Total : 5.916 €
Sur les frais de déménagement
Monsieur [T] [U] sollicite de ce chef la somme de 2.000 €, sans produire de justificatifs.
L’EPFIF sollicite le rejet de cette demande au motif que le bien serait occupé par des tiers.
En l’espèce, Monsieur [T] [U] ne justifie aucunement être occupant de son bien ni d’un quelconque ameublement.
Par conséquent, cette demande est rejetée.
Sur l’indemnité totale de dépossession
L’indemnité totale de dépossession foncière, est fixée à la somme de 55.076 € en valeur libre, se décomposant comme suit :
- 49.160 €, au titre de l’indemnité principale ;
- 5.916 €, au titre de l’indemnité de remploi ;
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’entité expropriante supporte seule les dépens de première instance.
Par conséquent, l’EPFIF, en qualité de partie expropriante, sera condamnée aux dépens de la première instance.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
En l'espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF, partie tenue aux dépens, à verser à Monsieur [T] [U] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 16 novembre 2023 ;
- les termes de comparaison produits par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France ;
FIXE l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à Monsieur [T] [U] au titre de la dépossession des lots n°906 (appartement),et n°1021 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 25] [Adresse 10] à [Localité 26] à la somme de 55.076 € (cinquante-cinq mille soixante-seize euros) en valeur libre, se décomposant comme suit :
- 49.160 €, au titre de l’indemnité principale ;
- 5.916 €, au titre de l’indemnité de remploi ;
CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France aux dépens ;
CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à Monsieur [T] [U] la somme de 3.000 € (trois mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties du surplus des demandes ;
Cécile PUECH
Greffier
Rémy BLONDEL
Juge
