TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
Square Stalingrad
93300 AUBERVILLIERS
Téléphone : 01 48 33 76 38
@ : civil.tprx-aubervilliers@justice.fr
REFERENCES : N° RG 24/02572 - N° Portalis DB3S-W-B7H-ZA54
Minute : 453/24
S.C.I. FONCIERE DI 01/2006
Représentant : Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263 - Représentant : La société FONCIA CHADEFAUX LECOQ (Administrateur judiciaire)
C/
Madame [S] [Y]
Copie exécutoire délivrée à :
Me Dominique TOURNIER
Copie certifiée conforme délivrée à :
Madame [S] [Y]
Préfecture de Seine-Saint-Denis
Le
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité d’Aubervilliers en date du 04 Juin 2024;
par Madame Manon SURCIN, juge placée statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Gabrielle DERNY, greffière ;
Après débats à l'audience publique du 02 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Manon SURCIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Gabrielle DERNY, greffière;
ENTRE DEMANDEUR(S) :
S.C.I. FONCIERE DI 01/2006, dont le siège social se situe 21 quai d’Austerlitz - 75013 PARIS
représentée par Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR(S) :
Madame [S] [Y], demeurant 170/172 rue Henri Barbusse - 93300 AUBERVILLIERS
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 27 avril 2009, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a donné à bail à Mme [S] [Y] un logement et un emplacement de stationnement sis 170/172 rue Henri Barbusse - 93300 Aubervilliers, moyennant un loyer mensuel de 647,85 euros, et 109,43 euros de provision sur charges s'agissant du local d'habitation, outre un loyer de 74,32 euros et 8 euros de provisions sur charges concernant l'emplacement de stationnement.
Le 25 avril 2023, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2506,85 euros au titre des loyers et charges impayés.
Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a assigné Mme [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d'Aubervilliers, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signfiication de la décision à intervenir ;
- condamner Mme [S] [Y] à fournir une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs ordinaires jusqu'à la libération des lieux sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- condamner Mme [S] [Y] au paiement des sommes suivantes :
* 3160,73 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, échéance de août 2023 incluse ;
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;
* 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens de l’instance ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 14 décembre 2023.
A l'audience du 2 avril 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2006, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 25 mars 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3234,48 euros, échéance de mars 2024 incluse.
Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Mme [S] [Y] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Mme [S] [Y] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants. Mme [S] [Y], bien que régulièrement assignée en l'étude de l'huissier, n'est ni présente ni représentée à l'audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Mme [S] [Y] a été assignée à étude et n'était ni présente ni représentée à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 14 décembre 2023 soit six semaines au moins avant la première audience.
Par ailleurs, la SCI FONCIERE DI 01/2006 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 29 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 avril 2009, du commandement de payer délivré le 25 avril 2023 et du décompte de la créance actualisé au 25 mars 2024 que la créance de la SCI FONCIERE DI 01/2006 à l'égard de Mme [S] [Y] est établie dans son principe.
S'agissant de son montant, il convient de déduire les sommes de 147,46 euros et de 140,44 euros correspondant à des frais d'huissier inclus dans les dépens de l'instance.
Par conséquent, Mme [S] [Y] sera condamnée à lui payer la somme de 2946,56 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 25 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel qu'issu de la loi du 27 juillet 2023 dispose dans son premier alinéa que tout contrat d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, il résulte de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.
Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En outre, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, il convient de rappeler que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (à valeur conventionnelle et constitutionnelle) et que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français.
Par conséquent, il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Mme [S] [Y] le 25 avril 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 25 juin 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 27 avril 2009 à compter du 26 juin 2023.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Mme [S] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les modalités de l'expulsion
Sur la demande d'astreinte
Aux termes de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [S] [Y] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Mme [S] [Y]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 juin 2023. Mme [S] [Y] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Mme [S] [Y] au paiement de cette indemnité à compter du 26 juin 2023 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 25 mars 2024.
Sur la demande de justification de l'attestation d'assurance sous astreinte
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le résident est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l’espèce, Mme [S] [Y] n'a pas justifié de l’accomplissement de son obligation de s’assurer.
Il convient donc de condamner Mme [S] [Y] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en sa qualité de résident dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.
Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du résident, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.
Sur les demandes accessoires
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [S] [Y], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance.
Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SCI FONCIERE DI 01/2006 formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable la demande de la SCI FONCIERE DI 01/2006 aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 avril 2009 entre la SCI FONCIERE DI 01/2006 d'une part et Mme [S] [Y] d'autre part, concernant les locaux situés 170/172 rue Henri Barbusse - 93300 Aubervilliers, sont réunies à la date du 26 juin 2023,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [S] [Y] ainsi que de tout occupant de sonchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [S] [Y] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,
CONDAMNE Mme [S] [Y] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2006 la somme de 2946,56 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 25 mars 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mars 2024 incluse,
CONDAMNE Mme [S] [Y] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2006 l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois d'avril 2024, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
CONDAMNE Mme [S] [Y] à remettre à la SCI FONCIERE DI 01/2006 une attestation d’assurance contre les risques du locataires, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance,
DEBOUTE la SCI FONCIERE DI 01/2006 de sa demande d’astreinte,
CONDAMNE Mme [S] [Y] aux dépens de l’instance,
REJETTE la demande de la SCI FONCIERE DI 01/2006 au titre des frais irrépétibles,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire,
DÉBOUTE la SCI FONCIERE DI 01/2006 du surplus de ses demandes.
LE GREFFIERLE JUGE
