TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
Square Stalingrad
93300 AUBERVILLIERS
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REFERENCES : N° RG 24/02507 - N° Portalis DB3S-W-B7H-ZATG
Minute : 451/24
Syndic. de copro. De l’immeuble du 89 rue Henri Barbusse
Représentant : Me [S], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001 - Représentant : SELARL [I] & Associés (Administrateur judiciaire)
C/
Monsieur [X] [N]
Madame [D] [W] épouse [N]
Copie exécutoire délivrée à :
Me Jean-Claude GUIBERE
Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [X] [N]
Madame [D] [W] épouse [N]
Le
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 04 Juin 2024;
par Madame Manon SURCIN, juge placée statuant en qualité de juge du tribunal de proximité, assistée de Madame Gabrielle DERNY, greffière ;
Après débats à l'audience publique du 02 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Manon SURCIN, juge du tribunal de proximité, assistée de Madame Gabrielle DERNY, greffière ;
ENTRE DEMANDEUR(S) :
Syndic. de copro. De l’immeuble du 89 rue Henri Barbusse, représentée par la SELARL BLERIOT & Associés, Administrateur judiciaire, prise en la personne de Me [E] [I], demeurant 26 Chemin de la Madeleine 93000 BOBIGNY
ayant pour avocat Me Jean-Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR(S) :
Monsieur [X] [N], demeurant 76 rue du 11 novembre - 93700 DRANCY
comparant en personne
Madame [D] [W] épouse [N], demeurant 76 rue du 11 novembre - 93700 DRANCY
représentée par M. [X] [N], son fils, muni d’un pouvoir
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
M. [X] [N] et Mme [D] [W] épouse [N] ont acquis un appartement correspondant aux lots n°27 et 28, au sein d’un immeuble situé 89 rue Henri Barbusse à AUBERVILLIERS (93300), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par ordonnance du 16 août 2017, la vice-présidente du tribunal judiciaire de Bobigny a a désigné Maître [E] [I] en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété. Par ordonnance du 14 août 2019, le même juge a désigne la SELARLU [I] et ASSOCIES aux mêmes fins, dont la mission a été prolongée jusqu'au 15 août 2024 par ordonnance du 28 août 2023.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 89 rue Henri Barbusse à AUBERVILLIERS(93300) a, par l'intermédiaire de son administrateur judiciaire, adressé à M. [X] [N] et Mme [D] [W] épouse [N] une mise en demeure de payer la somme de 2346,98 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.
Par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2023 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 89 rue Henri Barbusse à AUBERVILLIERS(93300), a fait assigner M. [X] [N] et Mme [D] [W] épouse [N] devant le tribunal de proximité d’Aubervilliers aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire et conjointe au paiement des sommes suivantes :
- 2619,44 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 13 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2023,
- 46 euros à titre de remboursement de frais sur le fondement de l'article10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 300 euros à titre de dommages-intérêts.
A l’audience du 2 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 89 rue Henri Barbusse à AUBERVILLIERS (93300) actualise ses demandes à la somme de 3067,45 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais. Il maintient sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 300 euros et s'en rapporte à l'appréciation du tribunal s'agissant des délais de paiement.
Il fait valoir que les appels de charges constituent des besoins de trésorerie permettant de faire face aux dépenses qu’il a budgétisées ou exposées. Il soutient que la carence de M. [X] [N] et Mme [D] [W] épouse [N] cause ainsi des problèmes de trésorerie importants au syndicat des copropriétaires, qui doit faire l’avance de ces charges impayées par ces copropriétaires pour régler ses fournisseurs.
M. [X] [N], comparant, et Mme [D] [W] épouse [N], dument représentée par M. [X] [N], son fils, contestent le principe de la dette. A titre subsidiaire, ils sollicitent des délais de paiement et proposent de verser 200 euros par mois.
Au soutien, M. [N] fait valoir que l'ensemble des habitants de la copropriété a été évacué en juin 2022 pour des raisons de sécurité et que plus personne n'y vit. Sur sa situation, il précise qu'il perçoit 1600 euros de revenus mensuels et qu'il a quatre enfants à charge.
L'affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2024.
M O T I F S DE LA DÉCISION
Sur les demandes principales
Sur la demande en paiement des charges et provisions dues
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de ses demandes :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [X] [N] et Mme [D] [W] épouse [N] tel que cela résulte de l'extrait de matrice cadastrale pour les lots n°27 et 28,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er octobre 2017 au 1er avril 2024,
- les appels de fonds et travaux couvrant la période du 3ème trimestre 2021 au 2ème trimestre 2024,
- les décisions de l'administrateur judiciaire en date du 15 février 2022, 3 mars 2023 et 12 janvier 2024, ayant notamment :
▸ approuvé les comptes pour les exercices 2020 à 2022,
▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2022 à 2024.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2021 à 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales , si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
L’obligation au paiement des charges est attachée à la qualité de copropriétaire telle qu’elle résulte du titre de propriété et non à la jouissance effective ou prétendue des lots ou à l’utilité que ceux-ci présentent pour la personne actionnée en paiement. C’est en effet la qualité de titulaire de lot de copropriété qui soumet de plein droit le copropriétaire à l’obligation au paiement de ses charges. La privation de jouissance de ses lots, même si elle était imputable à la faute du syndicat des copropriétaires comme soutenu par le défendeur mais qui n’est pas démontré en l’espèce, ne peut pas décharger ce dernier de l’exécution de ses obligations pécuniaires à l’égard du syndicat des copropriétaires.
Toutefois, il convient de relever que le demandeur inclut aux décomptes des frais de mise en demeure pour des montants de 8,44 euros le 10 mars 2022, 5,57 euros le 23 novembre 2022 et 6,63 le 8 juin 2023. Ces frais, qui ne constituent pas des charges de copropriété, seront déduits de la créance principale.
Par ailleurs, il convient de ne retenir que les charges appelées à compter du 3ème trimestre 2021, les appels antérieurs n'étant pas justifiés par les appels de charges et provisions. Aussi, à partir du décompte arrêtée au 13 septembre 2023, il y a lieu de déduire la somme de 523,24 euros correspondant aux appels de charges et travaux antérieurs au 1er juillet 2021.
En application de l'article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou de la justification d'une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis des lots, qui ne se présume point, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.
Il n'y pas lieu non plus de prononcer de condamnation in solidum, qui concerne les condamnations prononcées à l'encontre des responsables d'un même dommage.
En conséquence, M. [X] [N] et Mme [D] [W] épouse [N] seront condamnés à verser au syndicat de copropriétaires la somme de 2524,57 euros, au titre des charges de copropriété impayées au 28 mars 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2023.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné «a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur».
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
Ainsi ne constituent pas des frais nécessaires les frais d'huissier qui sont compris dans les dépens, ni les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, prestations relevant d'actes élémentaires de la gestion courante rémunérés dans le cadre du mandat de gestion (alors qu’aucun élément du présent dossier ne permet de considérer qu’il pourrait s’agit d’actes exceptionnels), pas plus que les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Demeurent ainsi relever de l’application de cet article 10-1, les frais de mise en demeure dès lors qu'ils sont justifiés et strictement nécessaires. Il convient de retenir au titre des frais, la somme de 6,63 euros correspondant à la mise en demeure du 8 juin 2023, le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires étant rejeté ou relevant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur les dommages-intérêts
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé , par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, M. [X] [N] et Mme [D] [W] épouse [N] paient irrégulièrement leurs charges de copropriété ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Il convient de condamner M. [X] [N] et Mme [D] [W] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les délais de paiement
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
M. [X] [N] et Mme [D] [W] épouse [N] justifient d'une situation économique telle qu'il y a lieu d'accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.
Sur les mesures de fin de jugement
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
M. [X] [N] et Mme [D] [W] épouse [N], en tant que partie perdante, supporteront la charge des dépens.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, dans la mesure où elle n’apparaît pas incompatible avec les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal de proximité, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :
CONDAMNE M. [X] [N] et Mme [D] [W] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 89 rue Henri Barbusse à AUBERVILLIERS (93300), la somme de 2524,57 euros pour charges et appels provisionnels de charges de copropriété échus au 28 mars 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2023,
CONDAMNE M. [X] [N] et Mme [D] [W] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 89 rue Henri Barbusse à AUBERVILLIERS (93300) la somme de 6,63 euros, au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
AUTORISE M. [X] [N] et Mme [D] [W] épouse [N] à s'aquitter de la dette en 15 mensualités, en procédant à 14 versements de 200 euros et un 15ème versement correspondant au solde de la dette,
DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,
RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou pénalités de retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision,
DIT qu'à défaut d'un seul versement à son échéance, il ne sera plus sursis à l'exécution des poursuites et l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
CONDAMNE M. [X] [N] et Mme [D] [W] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 89 rue Henri Barbusse à AUBERVILLIERS(93300), la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE M. [X] [N] et Mme [D] [W] épouse [N] aux dépens de l'instance,
RAPPELLE l'exécution provisoire de la décision.
LA GREFFIERE LA JUGE
