TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
Square Stalingrad
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REFERENCES : N° RG 24/02496 - N° Portalis DB3S-W-B7H-ZAQM
Minute : 454/24
Monsieur [L] [B]
Madame [S] [B]
C/
Monsieur [Z] [O]
Monsieur [W] [V]
Copie exécutoire délivrée à :
Me Esther PARIENTE
Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [Z] [O]
Monsieur [W] [V]
Préfecture de Seine-Saint-Denis
Le
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité d’Aubervilliers en date du 04 Juin 2024;
par Madame Manon SURCIN, juge placée statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Gabrielle DERNY, greffière ;
Après débats à l'audience publique du 02 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Manon SURCIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Gabrielle DERNY, greffière ;
ENTRE DEMANDEUR(S) :
Monsieur [L] [B], demeurant 40 Avenue Roger Salengro - 93150 LE BLANC MESNIL
représenté par Me Esther PARIENTE, avocat au barreau de PARIS
Madame [S] [B], demeurant 40 Avenue Roger Salengro - 93150 LE BLANC MESNIL
représentée par Me Esther PARIENTE, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR(S) :
Monsieur [Z] [O], demeurant 31 Avenue de la Division Leclerc - 5ème étage gauche, appartement face au milieu - 93350 LE BOURGET
non comparant, ni représenté
Monsieur [W] [V], demeurant 31 Avenue de la Division Leclerc - 5ème étage à gauche, appartement face au milieu - 93350 LE BOURGET
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte notarié du 28 janvier 1992, M. [L] [B] et son épouse, Mme [S] [E] ont acquis la propriété d'un semble immobilier sis 29 à 33 et 35 avenue de la Division Leclerc.
Suivant acte sous seing privé en date du 25 septembre 2015, M. [L] [B] a donné à bail à M. [Z] [O] et M. [W] [V] un logement sis 31 avenue de la Division Leclerc (5ème étage - gauche) - 93350 Le Bourget, moyennant un loyer mensuel de 660 euros, et 50 euros de provision sur charges.
Le 21 avril 2023, les bailleurs ont fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3107,49 euros au titre des loyers et charges impayés.
Le 26 avril 2023, M. [L] [B] et Mme [S] [B] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.
Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2023, M. [L] [B] et Mme [S] [B] ont assigné M. [Z] [O] et M. [W] [V] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d'Aubervilliers, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
- supprimer le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner M. [Z] [O] et M. [W] [V] solidairement au paiement des sommes suivantes :
* 5006,73 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, échéance de août 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement ;
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;
* 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;
* 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens de l’instance ;
- rappeler l'exécution provisoire de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 17 octobre 2023.
A l'audience du 2 avril 2024, M. [L] [B] et Mme [S] [B], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes initiales sauf à préciser que l’arriéré s’élève désormais à la somme de 9790,42 euros, échéance de avril 2024 incluse.
Au soutien de leurs prétentions, ils se fondent sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que M. [Z] [O] et M. [W] [V] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.
M. [Z] [O] et M. [W] [V], bien que régulièrement assignés à étude, ne sont ni présents ni représentés à l'audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
M. [Z] [O] et M. [W] [V] ont été assignés en l'étude de l'huissier et n'étaient ni présents ni représentés à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 17 octobre 2023 soit six semaines au moins avant la première audience.
Par ailleurs, M. [L] [B] et Mme [S] [B] justifientavoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 13 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 septembre 2015, du commandement de payer délivré le 21 avril 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er février 2024 que la créance de M. [L] [B] et Mme [S] [B] à l'égard de M. [Z] [O] et M. [W] [V] est établie dans son principe.
S'agissant de son montant, il convient de déduire les sommes demandées au titre des loyers et charges pour les mois de mars et avril 2024, rajoutés de manière manuscrite sur le décompte arrêté au 1er février 2024, échéance de février 2024 incluse. En effet, l'ajout à la main de ces deux échéances ne permet pas de vérifier que des paiements ou des versements par la caisse d'allocations familiales ont été réalisés depuis le 1er février 2024, date d'arrêt du décompte dactylographié, versements éventuels qui auraient pour effet de réduire le montant de la dette.
Par conséquent, M. [Z] [O] et M. [W] [V] seront condamnés à leur payer la somme de 8208,74 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, échéance de février 2024 incluse.
La demande de condamnation solidaire sera rejetée, en l'absence de disposition expresse dans le contrat de bail et de tout élément sur la situation matrimoniale des défendeurs.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 avril 2023 sur la somme de 3107,49 euros, à compter du 13 octobre 2023 sur la somme de 5006,73 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel qu'issu de la loi du 27 juillet 2023 dispose dans son premier alinéa que tout contrat d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, il résulte de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.
Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En outre, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, il convient de rappeler que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (à valeur conventionnelle et constitutionnelle) et que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français.
Par conséquent, il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à M. [Z] [O] et M. [W] [V] le 21 avril 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 21 juin 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 25 septembre 2015 à compter du 22 juin 2023.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de M. [Z] [O] et M. [W] [V] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les modalités de l'expulsion
Sur la demande de suppression du délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution
Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.
En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.
Il convient de rejeter la demande.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par M. [Z] [O] et M. [W] [V]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 juin 2023. M. [Z] [O] et M. [W] [V] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner M. [Z] [O] et M. [W] [V] au paiement de cette indemnité à compter du 22 juin 2023 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 1er février 2024.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, les demandeurs ne justifient pas d'un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de leur créance et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.
Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, M. [Z] [O] et M. [W] [V] seront condamnés aux dépens de l'instance.
Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de M. [L] [B] et Mme [S] [B] formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable la demande de M. [L] [B] et Mme [S] [B] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 septembre 2015 entre M. [L] [B] et Mme [S] [B] d'une part et M. [Z] [O] et M. [W] [V] d'autre part, concernant les locaux situés 31 avenue de la Division Leclerc (5ème étage - gauche) - 93350 Le Bourget, sont réunies à la date du 22 juin 2023,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [Z] [O] et M. [W] [V] ainsi que de tout occupant de leurchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [Z] [O] et M. [W] [V] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,
CONDAMNE M. [Z] [O] et M. [W] [V] à payer à M. [L] [B] et Mme [S] [B] la somme de 8208,74 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 avril 2023 sur la somme de 3107,49 euros, à compter du 13 octobre 2023 sur la somme de 5006,73 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,
CONDAMNE M. [Z] [O] et M. [W] [V] à payer à M. [L] [B] et Mme [S] [B] l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de mars 2024, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M. [L] [B] et Mme [S] [B],
CONDAMNE M. [Z] [O] et M. [W] [V] aux dépens de l’instance,
REJETTE la demande de M. [L] [B] et Mme [S] [B] au titre des frais irrépétibles,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire,
LE GREFFIERLE JUGE
