TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
Square Stalingrad
93300 AUBERVILLIERS
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REFERENCES : N° RG 23/01931 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YKMZ
Minute : 473/24
S.D.C. RESIDENCE LE ZODIAC 84/86 BOULEVARD FELIX FAURE ET 61/69 RUE DES ECOLES - 93300 AUBERVILLIERS Repésenté par son syndic le Cabinet LOUIS-PORCHERET 92 avenue du Président Wilson 93100 MONTREUIL
Représentant : Me Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1294
C/
Monsieur [S] [E]
Madame [M] [E] [X]
Madame [G] [E]
Copie exécutoire délivrée à :
Me Laetitia BOYAVAL ROUMAUD
Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [S] [E]
Madame [M] [E] [X]
Madame [G] [E]
Le
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité d’Aubervilliers en date du 04 Juin 2024;
par Madame Manon SURCIN, juge placée statuant en qualité de juge du tribunal de proximité assistée de Madame Gabrielle DERNY, greffière ;
Après débats à l'audience publique du 02 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Manon SURCIN, juge du tribunal de proximité, assistée de Madame Gabrielle DERNY, greffière ;
ENTRE DEMANDEUR(S) :
S.D.C. RESIDENCE LE ZODIAC 84/86 BOULEVARD FELIX FAURE ET 61/69 RUE DES ECOLES - 93300 AUBERVILLIERS ayant pour syndic le Cabinet LOUIS-PORCHERET dont le siège social se situe 92 avenue du Président Wilson 93100 MONTREUIL
représenté par Me Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR(S) :
Monsieur [S] [E], demeurant Résidence le Zodiac, 84 boulevard Félix Faure - 93300 AUBERVILLIERS
non comparant, ni représenté
Madame [M] [E] [X], demeurant Résidence le Zodiac, 84 boulevard Félix Faure - 93300 AUBERVILLIERS
non comparante, ni représentée
Madame [G] [E], demeurant 8 avenue Georges Sand - 93200 SAINT- DENIS
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
M. [S] [E], Mme [M] [X] épouse [E] et Mme [G] [E] ont acquis un appartement correspondant aux lots n°202, 237 et 519, au sein d’un immeuble situé Résidence Le Zodiac - 84/86 boulevard Félix Faure et 61/69 rue des écoles à AUBERVILLIERS (93300), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé Résidence Le Zodiac - 84/86 boulevard Félix Faure et 61/69 rue des écoles à AUBERVILLIERS (93300) a, par l'intermédiaire de son syndic, adressé à M. [S] [E], Mme [M] [X] épouse [E] et Mme [G] [E] une mise en demeure de payer la somme de 9011,80 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.
Par acte de commissaire de justice du 25 et 27 septembre 2023 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé Résidence Le Zodiac - 84/86 boulevard Félix Faure et 61/69 rue des écoles à AUBERVILLIERS (93300), a fait assigner M. [S] [E], Mme [M] [X] épouse [E] et Mme [G] [E] devant le tribunal de proximité d’Aubervilliers aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- 3636,51 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 septembre 2023, appel du 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 512,49 euros à titre de remboursement de frais sur le fondement de l'article10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 1500 euros à titre de dommages-intérêts,
- la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
- 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance.
A l’audience du 2 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé Résidence Le Zodiac - 84/86 boulevard Félix Faure et 61/69 rue des écoles à AUBERVILLIERS (93300) maintient ses demandes
Il fait valoir que les appels de charges constituent des besoins de trésorerie permettant de faire face aux dépenses qu’il a budgétisées ou exposées. Il soutient que la carence de M. [S] [E], Mme [M] [X] épouse [E] et Mme [G] [E] cause ainsi des problèmes de trésorerie importants au syndicat des copropriétaires, qui doit faire l’avance de ces charges impayées par cescopropriétaires pour régler ses fournisseurs.
M. [S] [E], Mme [M] [X] épouse [E] et Mme [G] [E], cités en l'étude du commissaire de justice, ne comparaissent pas.
L'affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2024.
M O T I F S DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
Sur la demande en paiement des charges et provisions dues
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de ses demandes :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [S] [E], Mme [M] [X] épouse [E] et Mme [G] [E] tel que cela résulte de l'extrait de matrice cadastrale pour les lots n°202, 237 et 519,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er janvier 2021 au 6 septembre 2023,
- les appels de fonds et travaux couvrant la période du 1er trimestre 2021 au 3ème trimestre 2023,
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date des 16 septembre 2022 et 29 mars 2023, ayant notamment :
▸ approuvé les comptes pour les exercices 2021 et 2022,
▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024,
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2021 à 2023, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
Toutefois, il convient de relever que le demandeur inclut au décompte annexé au commandement de payer du 13 février et du 1er mars 2023 la reprise d’un solde débiteur antérieur au 1er janvier 2021 d'un montant de 3109,94 euros, qui n’est pas justifié
Cette somme ne sera donc pas prise en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété.
En application de l'article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou de la justification d'une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis des lots, qui ne se présume point, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre. Il n'y pas lieu non plus de prononcer de condamnation in solidum, qui concerne les condamnations prononcées à l'encontre des responsables d'un même dommage.
Par conséquent, M. [S] [E], Mme [M] [X] épouse [E] et Mme [G] [E] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 526,57 euros au 20 septembre 2023, appel de charges du 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023, date de l'assignation.
Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné «a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur».
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
Ainsi ne constituent pas des frais nécessaires les frais d'huissier qui sont compris dans les dépens, ni les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, prestations relevant d'actes élémentaires de la gestion courante rémunérés dans le cadre du mandat de gestion (alors qu’aucun élément du présent dossier ne permet de considérer qu’il pourrait s’agit d’actes exceptionnels), pas plus que les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Demeurent ainsi relever de l’application de cet article 10-1, les frais de mise en demeure à la condition qu'ils soient strictement nécessaires et que leur montant soit justifié par le contrat de syndic.
En l'espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de produire le contrat de syndic justifiant le montant des sommes facturées au titre des mises en demeure, ces frais seront écartés.
Le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires sera rejeté ou relèvera des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur les dommages-intérêts
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé , par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Le syndicat des copropriétaires n'apporte pas la preuve qu'il a subi un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts de retard, ni la preuve que la partie défenderesse soit de mauvaise foi, ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. La réalité d'aucun autre préjudice n'est avérée.
Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts.
Sur les mesures de fin de jugement
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
M. [S] [E], Mme [M] [X] épouse [E] et Mme [G] [E], en tant que partie perdante, supporteront la charge des dépens.
Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile
En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l’espèce, M. [S] [E], Mme [M] [X] épouse [E] et Mme [G] [E], qui supportent les dépens, seront condamnés à payer syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé Résidence Le Zodiac - 84/86 boulevard Félix Faure et 61/69 rue des écoles, à AUBERVILLIERS (93300), une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, dans la mesure où elle n’apparaît pas incompatible avec les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal de proximité, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :
CONDAMNE M. [S] [E], Mme [M] [X] épouse [E] et Mme [G] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé Résidence Le Zodiac - 84/86 boulevard Félix Faure et 61/69 rue des écoles à AUBERVILLIERS (93300), la somme de 526,57 euros pour charges et appels provisionnels de charges de copropriété échus au 20 septembre 2023, appel du 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière à compter du 25 septembre 2023,
REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé Résidence Le Zodiac - 84/86 boulevard Félix Faure et 61/69 rue des écoles à AUBERVILLIERS (93300) au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé Résidence Le Zodiac - 84/86 boulevard Félix Faure et 61/69 rue des écoles à AUBERVILLIERS (93300) de sa demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE M. [S] [E], Mme [M] [X] épouse [E] et Mme [G] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé Résidence Le Zodiac - 84/86 boulevard Félix Faure et 61/69 rue des écoles à AUBERVILLIERS (93300), la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [S] [E], Mme [M] [X] épouse [E] et Mme [G] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé Résidence Le Zodiac - 84/86 boulevard Félix Faure et 61/69 rue des écoles à AUBERVILLIERS (93300) aux entiers dépens,
RAPPELLE que le bénéfice de l'exécution provisoire est de droit.
LA GREFFIERE LA JUGE
