TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
Square Stalingrad
93300 AUBERVILLIERS
Téléphone : 01 48 33 76 38
@ : civil.tprx-aubervilliers@justice.fr
REFERENCES : N° RG 23/01578 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YIMP
Minute : 456/24
S.A. ANTIN RESIDENCES
Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159
C/
Madame [D] [U]
Monsieur [M] [I]
Copie exécutoire délivrée à :
Me Christian PAUTONNIER
Copie certifiée confome délivrée à :
Madame [D] [U]
Monsieur [M] [I]
Préfecture de Seine-Saint-Denis
Le
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité d’Aubervilliers en date du 04 Juin 2024;
par Madame Manon SURCIN, juge placée statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Gabrielle DERNY, greffière ;
Après débats à l'audience publique du 02 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Manon SURCIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Gabrielle DERNY, greffière ;
ENTRE DEMANDEUR(S) :
S.A. ANTIN RESIDENCES, dont le siège social se situe 59 rue de Provence - 75439 PARIS CEDEX 09
représentée par Me Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR(S) :
Madame [D] [U], demeurant Résidence TREVET, 36 rue Trevet, Collectif, Etage 3, Porte N 035 - 93300 AUBERVILLIERS
non comparante, ni représentée
Monsieur [M] [I], demeurant Résidence TREVET, 36 rue Trevet, Collectif, Etage 3, Porte N 035 - 93300 AUBERVILLIERS
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 2 décembre 2022, la SA ANTIN RESIDENCES a donné à bail à Mme [D] [U] et M. [M] [I] un logement sis Résidence Trevet - 36 rue Trevet - collectif (3ème étage - logement 35) - 93300 Aubervilliers, moyennant un loyer mensuel de 495,15 euros, et 62,92 euros de provision sur charges.
Le 19 juillet 2023, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3580,76 euros au titre des loyers et charges impayés.
Le 19 juillet 2023, la SA ANTIN RESIDENCES a saisi la caisse d'allocations familiales de l'existence d'impayés de loyers.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2023, la SA ANTIN RESIDENCES a assigné Mme [D] [U] et M. [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d'Aubervilliers, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- supprimer le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner Mme [D] [U] et M. [M] [I] solidairement au paiement des sommes suivantes :
* 4597,58 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, échéance de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;
* 2000 euros de dommages-intérêts ;
* 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens de l’instance ;
- rappeler l'exécution provisoire de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 29 septembre 2023.
A l'audience du 2 avril 2024, la SA ANTIN RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 25 mars 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 8333,66 euros, échéance de février 2024 incluse.
Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Mme [D] [U] et M. [M] [I] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.
Mme [D] [U] et M. [M] [I], bien que régulièrement assignés à étude, ne sont ni présents, ni représentés à l'audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Mme [D] [U] et M. [M] [I] ont été assignés en l'étude de l'huissier et n'étaient ni présents ni représentés à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 29 septembre 2023 soit six semaines au moins avant la première audience.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré le signalement de cette situation à la caisse d'allocations familiales par la SA ANTIN RESIDENCES le 19 juillet 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 décembre 2022, du commandement de payer délivré le 19 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 25 mars 2024 que la créance de la SA ANTIN RESIDENCES à l'égard de Mme [D] [U] et M. [M] [I] est établie dans son principe.
S'agissant de son montant, il convient de déduire les sommes suivantes :
- 15,24 euros au titre de frais d'enquête non justifiés,
- 1833,37 euros au titre de frais de stationnement, alors que le bail ne comprend pas d'emplacement de stationnement et qu'aucune autre convention à ce titre n'est fournie.
Par conséquent, Mme [D] [U] et M. [M] [I] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 6484,65 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 25 mars 2024, échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel qu'issu de la loi du 27 juillet 2023 dispose dans son premier alinéa que tout contrat d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, il résulte de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.
Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En outre, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, il convient de rappeler que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (à valeur conventionnelle et constitutionnelle) et que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français.
Par conséquent, il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Mme [D] [U] et M. [M] [I] le 19 juillet 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 19 septembre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 2 décembre 2022 à compter du 20 septembre 2023.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Mme [D] [U] et M. [M] [I] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les modalités de l'expulsion
Sur la demande de suppression du délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution
Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.
En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.
Il convient de rejeter la demande.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Mme [D] [U] et M. [M] [I]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 septembre 2023. Mme [D] [U] et M. [M] [I] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Mme [D] [U] et M. [M] [I] au paiement de cette indemnité à compter du 20 septembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 25 mars 2024.
Conformément à la clause de solidarité stipulée au contrat de bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement par Mme [D] [U] et M. [M] [I].
Sur la demande de dommages-intérêts
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, le demandeur ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.
Il convient donc de rejeter sa demande sur ce point.
Sur les demandes accessoires
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [D] [U] et M. [M] [I] seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance.
Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA ANTIN RESIDENCES formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable la demande de la SA ANTIN RESIDENCES aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 décembre 2022 entre la SA ANTIN RESIDENCES d'une part et Mme [D] [U] et M. [M] [I] d'autre part, concernant les locaux situés Résidence Trevet - 36 rue Trevet - collectif (3ème étage - logement 35) - 93300 Aubervilliers, sont réunies à la date du 20 septembre 2023,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [D] [U] et M. [M] [I] ainsi que de tout occupant de leurchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [D] [U] et M. [M] [I] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,
CONDAMNE Mme [D] [U] et M. [M] [I] à payer solidairement à la SA ANTIN RESIDENCES la somme de 6484,65 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 25 mars 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
CONDAMNE Mme [D] [U] et M. [M] [I] à payer solidairement à la SA ANTIN RESIDENCES l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de mars 2024, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
REJETTE la demande de dommages-intérêts,
CONDAMNE Mme [D] [U] et M. [M] [I] in solidum aux dépens de l’instance,
REJETTE la demande de la SA ANTIN RESIDENCES au titre des frais irrépétibles,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire,
DÉBOUTE la SA ANTIN RESIDENCES du surplus de ses demandes.
LE GREFFIERLE JUGE
