Décision du 04 Juin 2024
Minute n° 24/133
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
du 04 Juin 2024
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Rôle N° RG 23/00192 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X7X2
Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS
DEMANDEUR :
S.A. SOREQA
[Adresse 11]
[Localité 10]
représentée par Maître Florence BOURDON, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
Monsieur [X] [E]
[Adresse 3]
[Localité 14]
représenté par Maître Idriss TURCHETTI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
Monsieur [F] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 14]
représenté par Maître Idriss TURCHETTI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
INTERVENANT :
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE
[Adresse 1]
[Localité 13]
représentée par ,Monsieur [Y] [W], commissaire du Gouvernement
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Karima BRAHIMI, Vice-présidente, Juge de l’expropriation désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Maxime-Aurélien JOURDE, Greffier des services judiciaires présente lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la visite des lieux : 23 Janvier 2024
Date des débats : 12 Mars 2024, 23 Avril 2024
Date de la mise à disposition : 04 Juin 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z] exploitent une activité commerciale d’épicerie et d’alimentation générale dans un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 14], sur la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 5].
Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 23 janvier 2024, annexé à la présente décision.
La ville de [Localité 14], l’Etablissement public territorial Est Ensemble et la SOREQA ont signé une convention tripartite le 20 mars 2014 aux fins de renforcer le droit de préemption urbain et le déléguer à la SOREQA dans le périmètre de la zone d’aménagement concerté [Adresse 25] à [Localité 14].
Un traité de concession entre l’Etablissement public territorial Est-Ensemble et la SOREQA a été signé le 31 mars 2014 désignant la SOREQA comme aménageur de la “[Adresse 25]”.
Le local commercial est situé dans ce périmètre et a fait l’objet d’une ordonnance d’expropriation, en date du 30 septembre 2021, emportant transfert de propriété et qui a été rendue par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny, au profit de la SOREQA.
La SOREQA a notifié son Mémoire valant offres à Monsieur [X] [E] par acte de commissaire de justice en date du 04 mai 2023, remis à personne et à Monsieur [F] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 04 mai 2023, remis à tiers présent.
Par une requête et Mémoire valant offres reçues le 02 août 2023 par le greffe, la SOREQA a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du fonds de commerce des consorts [E]-[Z].
En l’absence d’accord entre les parties, et conformément aux dispositions de l’article R.311-9 du code de l’expropriation, la juridiction a receptionné la requête postérieurement au délai d’un mois suivant la date de réception par la partie expropriée des offres de la SOREQA.
La SOREQA a notifié la requête à Monsieur [X] [E] par acte de commissaire de justice en date du 08 août 2023, remis à tiers présent et à Monsieur [F] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 08 août 2023, remis à personne.
Par une ordonnance rendue le 23 novembre 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 23 janvier 2024.
La SOREQA a notifié cette décision à Monsieur [X] [E] et à Monsieur [F] [Z] par actes de commissaire de justice délivrés le 06 décembre 2023, remis à étude.
La date de réception par la partie expropriée lui a laissé :
- un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire de La SOREQA et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 du code de l’expropriation,
- et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa, du code de l’expropriation.
Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z] étaient présents lors de la visite judiciaire du local commercial au cours de laquelle la date d’audience a été fixée au 12 mars 2024.
Dans ses dernières écritures intitulées “Mémoire récapitulatif “ reçues le 22 avril 2024 par le greffe de la juridiction, faisant suite à son Mémoire valant offre, la SOREQA demande à la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de BOBIGNY de :
- fixer l’indemnité à revenir à Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z]
au titre de l’éviction des locaux commerciaux dont ils sont locataires au [Adresse 3] à [Localité 14], de la manière suivante :
. Indemnité principale d’éviction commerciale en valeur pleine fonds de commerce à 97.200 €
. Indemnité de remploi de 8.570,09 €
. Indemnité pour trouble commercial de 7.192,91 €
Dans ses dernières écritures intitulées “ Conclusions récapitulavites n°1 du commissaire du Gouvernement” reçues le 12 avril 2024 par le greffe de la juridiction, et produites après transport, le commissaire du Gouvernement propose de retenir une somme arrondie à 170.170 € en ce non compris les indemnisations complémentaires, décomposée de la manière suivante :
- une indemnité principale selon la valeur de l’entier fonds de commerce/d’activité, comme suit
. Chiffre d’affaires TTC moyen entre 2021 et 2023 : 286.000 €
. Coefficient multiplicateur : 50 %
. Valeur du fonds de commerce : 143.000 €, soit 286.000 x 50%
- une indemnité de remploi de 13.150 €
- une indemnité pour trouble commercial de 14.020 €
Dans ses dernières écritures intitulées “Mémoire en défense” reçues le 8 avril 2024 par le greffe, Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z] sollicitent du juge de l’expropriation de :
A titre principal, de fixer à la somme de 1.356.242, 55 € ( si perte du fonds de commerce) à titre principal, l’indemnité totale due par la SOREQA, décomposée de la manière suivante :
* Indemnité d’éviction principale de 1.064.000 € ;
* Indemnité de remploi de 106.900 € ;
* Indemnité pour trouble d’exploitation de 76.449 € ;
* Indemnité pour frais de déménagement de 23.870 € ;
* Indemnité pour frais de réinstallation de 35.820 € ;
* Indemnité pour frais de double loyer de 19.400 € ;
* Indemnité pour perte de stock de 23.924 € ;
* Indemnité pour licenciement de 1.139,55 € ;
* Indemnité pour frais de communication de 2.500 € ;
* Indemnité pour frais administratifs de 2.240 €.
A titre subsidiaire, de fixer à la somme de 604.932,55 €( si est retenu le transfert et donc le droit au bail ) l’indemnité totale due par la SOREQA,
En tout état de cause :
- de condamner la SOREQA à verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner la SOREQA aux dépens de l’instance.
En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
L'audience, initialement prévue le 12 mars 2024, a été renvoyée au 23 avril 2024. Les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R.311-20 du code de l’expropriation.
L'affaire a été mise en délibéré au 04 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I / Les principes du droit de l’expropriation
Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité.
L’article L.321-1 du code de l’expropriation dispose que : Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien...) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.
Le principe de la réparation est le même pour un commerçant ou un exploitant évincé, partiellement ou totalement, d’un fonds de commerce ou d’activité. L’indemnité d’éviction doit lui permettre :
- soit de se procurer un autre fonds de commerce/d’activité, disposant d’un équipement et d’une commercialité similaires, et d’être en situation de l’exploiter,
- soit d’obtenir réparation de la perte de l’entier fonds de commerce.
II / Les éléments préalables à la détermination de l’indemnité d’éviction
1/ Sur les dates de référence
Conformément aux dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe l’indemnité d’éviction d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.
Le premier alinéa de l’article L.322-2 du même code dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du présent jugement en fixation des indemnités.
Enfin, en application des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l'urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, cette date de référence se situe, pour les biens non compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers, le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, le fonds de commerce de Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z] doit être évalué selon :
- sa consistance au 30 septembre 2021, date de l’ordonnance d’expropriation,
- son usage effectif à la date à laquelle le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), approuvé le 04 février 2020 et applicable depuis le 27 mars 2020 et plaçant le bien en zone UP Mo3, selon les écritures non contestées du commissaire du Gouvernement,
- sa valeur d’échange à la date du présent jugement.
2/ Sur la consistance du fonds de commerce et sa surface
Il s’agit d’un fonds de commerce d’activité d’épicerie et d’alimentation générale dans un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 14], sur la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 5]. Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z] sont locataires de ce local en vertu d’un contrat de bail commercial qui a été renouvelé en date du 1er avril 2015 et dont le loyer trimestriel s’élève à hauteur de 4.500 € hors charges et hors taxes.
Le local est d'une superficie de 112 m², selon les écritures non contestées des évincés et du commissaire du Gouvernement. Il comprend un espace de vente, des espaces de stockage, trois pièces annexes et un terrain en fond de parcelle.
S’agissant de l’état des lieux, il convient de se reporter pour plus de détails au procès-verbal de transport dressé par le juge de l’expropriation et annexé à la présente décision.
Il convient toutefois de préciser que la [Adresse 22] est une rue résidentielle, commerçante et institutionnelle très animée et disposant de toutes les commodités nécessaires à proximité immédiate telles que la station de métro Robespierre sur la ligne 9.
L’état général du bien est qualifité de relativement bon par la juridiction de l’expropriation d’après le procès-verbal de transport du 23 janvier 2024 et non contesté par les différentes parties.
3/ Sur la méthode d’évaluation
Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties s’accordent sur la méthode d’évaluation selon la valeur de l’entier fonds de commerce.
Toutefois, les parties diffèrent concernant les éléments à comparer.
Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z] précisent qu’au regard de la perte de clientèle significative induite par un déplacement de l’activité dans un secteur plus éloigné, entraînant la perte du fonds de commerce ou de sa valeur, il est nécessaire de prévoir une indemnité de remplacement égale à la valeur du fonds de commerce perdu. Ils proposent alors de comparer les prix des fonds de commerce situés dans le secteur objet de la présente procédure.
Le commissaire du Gouvernement souligne que la valorisation du fonds de commerce prenant en compte la valeur au mètre carré des murs n’est pas une méthode applicable, étant donné que les murs sont dejà la propriété de la SOREQA. Il propose de retenir la méthode du chiffre d’affaires, corroborée avec des termes de comparaison de cession de fonds de commerce d’activité similaire car elle permet une valorisation réaliste du fonds de commerce dépendant notamment du volume d’activité développé dans le local. Ce volume est apprécié par les résultats comptables de l’entreprise.
La SOREQA rappelle qu’il est de jurisprudence constante que la perte de fonds doit être réparée comme une indemnité de remplacement, équivalente à la valeur du fonds de commerce perdu après application d’un coefficient.
En l’espèce, il n’est pas contesté que la SOREQA est propriétaire des murs suivant un acte en date du 30 novembre 2022 et que l’opération d’aménagement diligentée par cette dernière aura pour conséquence directe la perte totale du fonds de commerce.
Par conséquent, la méthode d’évaluation selon la valeur de l’entier fonds de commerce sera adoptée car elle est adaptée aux circonstances de l’espèce. Elle s’appuiera sur la comparaison entre la moyenne des chiffres d’affaires du fonds de commerce à évaluer et la moyenne des chiffres d’affaires de fonds de commerce équivalents qui sont à proximité.
III / La détermination de l’indemnité d’éviction
Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.
En l'espèce, le juge fixe l'indemnité en considération des termes de comparaison produits par la SOREQA , par le commissaire du Gouvernement et par la partie évincée, à un montant compris entre :
- 112.963 €, montant offert par la SOREQA ;
- 1.356.242,55 € montant demandé par la partie évincée ;
étant précisé que le commissaire du Gouvernement retient une valeur de 170.170 €, selon la méthode par le chiffre d’affaires et termes de comparaison.
1/ Sur la détermination de l'indemnité principale
- En ce qui concerne le montant du chiffres d’affaires
La SOREQA retient les chiffres d’affaires HT suivants :
- 171.042 € en 2020
- 252.171 € en 2022
- 305.794 € en 2023
et détermine une valeur moyenne de 243.002 €.
Le commissaire du Gouvernement présente les données comptables suivantes :
- 228.229 € en 2021
- 285.068 € en 2022
- 343.799 € en 2023
Il retient un chiffre d’affaires moyen TTC pour les années 2021, 2022 et 2023 de 286.000 €.
Les consorts [E] et [Z] exposent les chiffres d’affaires suivants :
- 171.042 €, en 2020 ;
- 252.171 €, en 2022 ;
- 305.794 €, en 2023 ;
La valeur moyenne pour ces trois chiffres d’affaires est de 243.002 €
En l’espèce, il y a lieu de retenir le chiffre d’affaires moyen TTC des trois exercices clos, des années 2021, 2022 et 2023, selon une valeur de 286.000 € au regard des éléments compatbles produits.
- En ce qui concerne le ratio prix de vente / chiffre d’affaires
Le ratio est déterminé à partir des termes de comparaison produits par les parties, consistant en des cessions de fonds de commerce pour lesquels le prix de vente et le chiffre d’affaires moyen des derniers exercices comptables réalisés sont précisés.
La SOREQA ne produit pas de termes de comparaison. Elle reprend ceux qui seront proposés par le commissaire du Gouvernement.
La SOREQA offre un ratio inférieur, égal à 40 %.
Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z] ainsi que le commissaire du Gouvernement n’emettent aucune critique à l’égard du ratio proposé.
Le commissaire du Gouvernement verse des cessions de fonds de commerce/d’activité, à titre de termes de comparaison, présentant les ratios prix de vente/chiffre d’affaires suivants :
Référence Enregistrement
Commune et adresse
Prix
€
CA moyen
TTC
Résultat d’exploitation Moyen
Ratio
PV/CA
%
CG n° 1
31/01/2023 (SDE de [Localité 17] 2023 A 00620 )
[Adresse 6] à [Localité 14] (93)
100.000 €
239.000 € ( 3 exercices 2020,2021,2022)
Positif de 15.550 €
0,42
CG n°2
19/03/2023 (SDE de [Localité 17] 2023 A 0061 )
[Adresse 12] à [Localité 14] (93)
90.000 € (dont 5.000€ matériel)
134.000 € ( 3 exercices 2019,2020,2021)
Positif de 3.990 €
0,67
CG n°3
26/02/2021 (SDE de [Localité 17] 2021 A 1313 )
[Adresse 8] à [Localité 14] (93)
120.000 € (dont 20.000 € matériel)
200.200 € ( 3 exercices 2017,2018,2019)
Positif de 2.300 €
0,6
CG n°4
15/03/2022 (SDE de [Localité 18] 2022 A 0919)
[Adresse 2] à [Localité 24] (94)
210.000 € (dont 25.000 € matériel)
360.500 € ( 3 exercices 2018,2019,2020
Négatif de 4.400 €
0,58
CG n°5
20/12/2021 (SDE de [Localité 18] 2021 A 6672)
[Adresse 4] à [Localité 24] (94)
150.000 € (dont 70.000 € matériel)
490.000 € ( 3 exercices 2018,2019,2020
Positif de 6.100 €
0,31
CG n°6
17/10/2023 (SDE de [Localité 20] 2023 A 10340)
[Adresse 7] à [Localité 20] (20)
180.000 € (dont 5.000 € matériel)
500.457 € ( 3 exercices 2020,2021,2022
Positif de 2.950 €
0,36
CG n°7
19/07/2022 (SDE de [Localité 20] 2022 A 8715)
[Adresse 9] à [Localité 20] (20)
250.000 € (dont 15.000 € matériel)
1.184.000 € ( 3 exercices 2019,2020,2021
Positif de 5.720 €
0,21
Le ratio moyen de ces 7 termes de comparaison est de 45 %.
Le commissaire du Gouvernement propose un ratio supérieur, équivalente, égal à 50 %.
La SOREQA ne présente pas d’observation quant à ces termes car elle reprend les termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement pour son offre.
Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z] n’emettent aucune critique à l’égard de ces termes.
En l’espèce, pour effectuer une comparaison avec l’activité exercée par Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z], évincés de leur local commercial :
- les termes CGn° 4 à 7 ne sont pas retenus car il s’agit de fonds se situant dans une autre commune que [Localité 14] et ayant réalisé un chiffre d’affaires moyen très différent de celui des consorts, supérieur d’au moins de 110.000 €,
- les termes CG n° 1 à 3 sont retenus car il s’agit de fonds exploités selon une activité similaire et ayant réalisé un chiffre d’affaires comparable.
Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z] versent les termes de comparaison suivants :
Références offre
Secteur
Prix au m² du FDC
€
Observations
DEF
n° 1
Seloger.com :
Référence : 15-179303
[Adresse 23], [Localité 14]
4.125 € / m2
Boutique : Fonds situé dans un quartier excentré
DEF
n°2
Seloger.com : Référence : 84150429
[Localité 14] - [Adresse 21]
11.413 € / m²
Boutique de 70 m² sur la [Adresse 22] occupé avec un loyer de 40.000 € HT / an / HC
DEF n°3
Seloger.com :Pas de référence
Secteur [Adresse 19]
9.500 € / m²
Boutique secteur [Adresse 19], loyer 18.000 € / HT / HC / AN
DEF n°4
Seloger.com : Référence : 1_217 BIS*
[Localité 14]
3.698 € / m²
Boutique sur [Adresse 15]
DEF n°5
Seloger.com : Référence : MZ1 - 4358*
[Localité 14] - [Adresse 21]
8.154 € / m²
Boutique proche du local évincé, mais malgré tout plus éloigné du métro et occupée, avec un loyer de 100.000 € / an HC / HT
DEF n°6
Seloger.com : Référence : 366 - 2603*
[Localité 14] - [Adresse 21]
5.000 € / m²
Local commercial à proximité des commerces et transports publics
DEF n°7
Seloger.com : Référence :LBHBOLO008 - COPIE - CHE
[Adresse 16], [Localité 14]
5.707 € / m²
Secteur non commerçant, en retrait dans une copropriété et brut de béton
DEF n°8
Seloger.com : Référence : 942F128072
[Adresse 23], [Localité 14]
3.330 € / m²
Secteur éloigné des transports
Les évincés font également état des quatre derniers chiffres d’affaires de l’entreprise Kevin issus du site Internet pappers.fr et qui exerce une activité de commerce d’alimentation générale à [Localité 14], soit :
- 104.000 € pour l’année 2021,
- 141.000 € pour l’année 2020,
- 150.000 € pour l’année 2019,
- 88.500 € pour l’année 2018.
Messieurs [E] et [Z] demandent une valeur de 7.500€ du mètre carré pour le fonds de commerce.
La SOREQA n’émet aucune critique à l’égard de ces termes.
Le commissaire du Gouvernement fait remarquer que la valorisation du fonds de commerce prenant en compte la valeur au mètre carré des murs n’est pas une méthode applicable car les murs sont déjà la propriété de la SOREQA.
En l’espèce, pour effectuer une comparaison avec l’activité exercée par Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z] , évincés de leur local commercial :
- Aucuns des 9 termes de comparaison ne sont retenus car il s’agit de valorisations concernant les murs de fonds de commerce, qui en outre ne sont non pas des cessions à propremnt parler mais des offres de vente émanant d’un site spécilaisé dans la diffusion d’annonces immobilières (se loger).
Ainsi, il convient de déterminer le ratio applicable au chiffre d’affaires moyen réalisé par Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z] au cours des trois derniers exercices comptables en vue de déterminer la valeur de leur fonds de commerce de la manière suivante :
- Les termes de comparaison retenus sont les termes CG 1,2 et 3 parmi ceux présentés par le commissaire du Gouvernement,
- la prise en compte des facteurs de plus-value suivants :
. la situation géographique priviliégiée du bien,
. l’état général du local commercial qualifié de bon,
Au regard, d’une part, des éléments qui précèdent et, d’autre part, de l’activité et du chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices comptables clos des consorts, le ratio est fixé à 56 %.
Par conséquent, l’indemnité principale d’éviction du fonds de commerce de Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z] sera égale à 160.160 €, soit 286.000 € de chiffre d’affaires moyen TTC des années 2021, 2022 et 2023 x 56 %, coefficient multiplicateur.
2/ Sur la détermination des indemnités accessoires
L’indemnité de remploi
L'article R 322-5 du code de l'expropriation dispose que l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de bien de remplacement.
Le principe de l’indemnité de remploi n’est pas contesté par les parties.
Elle a pour base le montant de l’indemnité principale d’éviction, en l’espèce 160.160 € et est une indemnité forfaitaire calculée en pourcentage habituellement de 5 % jusqu'à 23'000 € de 10 % sur le surplus.
En l’espèce elle est égale à :
. 5 % jusqu’à 23 000 € = 1.150,00 €
. 10 % sur le surplus, soit 137.160 € = 13.716€
soit un total de 14.866 €.
Ainsi, l’indemnité allouée au titre du remploi sera d’un montant de 14.866 €.
L’indemnité pour frais de déménagement
Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z] sollicitent de ce chef une somme de 23.870 €, correspondant au devis n° 24031801 en date du 18 mars 2024.
La SOREQA offre une indemnité de 20.244 €, correspondant au devis n°9129395117992 en date du 22 avril 2024.
Le commissaire du Gouvernement ne présente pas d’observation quant à cette indemnité accessoire.
En l’espèce, cette dépense entretient un lien direct avec l’opération d’expropriation, et d’éviction subséquente. En effet, les frais de déménagement sont dus en cas de perte de fonds de commerce qui entraînera nécessairement le déménagement de stocks invendus, archives et autres effets.
La demande des évincés est justifiée dans son quantum par le devis transmis.
Par conséquent, il sera fait droit à la demande à hauteur de 23.870 €.
L’indemnité pour trouble d’exploitation/commercial
Le trouble commercial correspondant au préjudice subi par le preneur du fait de la gestion de l'éviction.La méthode habituelle est celle de retenir soit 3 mois de bénéfice et non de CA, soit 1 mois et demi de salaires et charges, soit 15 jours de recettes journalière.
Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z] sollicitent une indemnité de 25.483 € par mois, correspondant à un préjudice total pour une période de trois mois de 76.449 € en prenant comme base de calcul le chiffre d’affaires de l’année 2023.
La SOREQA souligne que l’indemnité pour perte de bénéfice est calculée sur la base de trois mois de bénéfices et non de chiffres d’affaires. Elle offre alors une indemnité d’un montant de 7.192,91 €, correspond à la méthode des trois mois de bénéfices ( 28.771 € / 12 mois x 3 mois).
Le commissaire du Gouvernement propose pour déterminer le montant de l’indemnité pour trouble commercial la méthode de 15 jours du chiffres d’affaires, soit 14.020 € (286.000 € x 15 jours /306).
En l’espèce, l'évaluation de l'expert conforme à l'usage sera entérinée, cette évalutaion étant la plus à même de réparer l’entier préjudices des évincés.
Ainsi, l’indemnité allouée au titre de l’indemnité pour trouble d’exploitation sera d’un montant de 14.020 €.
L’indemnité pour frais de réinstallation
Ces frais sont destinés à indemniser le locataire évincé des frais nécessaires à la reprise de son activité dans de nouveaux locaux, tenant compte des aménagements perdus.
Il convient de préciser que l'indemnité de réinstallation, qui implique une reprise d' activité, n' est retenue qu'en cas d'éviction par droit au bail et non pour la perte du fonds.
Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z] sollicitent une indemnité de 35.820 € et versent aux débats un devis relatif à ces frais de réinstallation établi par l’entreprise CLAIR BTP n°DEV-2024/03-0206 en date du 13 mars 2024.
La SOREQA propose de rejeter ce chef de demande. Elle estime que les consorts [E] et [Z] n’apportent aucune pièce justifiant de leur volonté de se réinstaller.
Le commissaire du Gouvernement ne présente pas d’observation quant à cette indemnité accessoire.
En l’espèce, si Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z] produisent un devis chiffrant des frais de réinstallation hypothétiques, cette demande sera rejetée dès lors que les défendeurs ne justifient pas d’un réinstallation effective, étant rappelé que l'indemnité de réinstallation implique une reprise d' activité (qui n’est pas justifiée en l’epèce).
Par conséquent, il ne sera pas fait droit à cette demande.
L’indemnité pour double loyer
Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z] sollicitent une somme de 19.400 € pour un double loyer de 4 mois sans verser de justificatif aux débats.
La SOREQA propose de rejeter ce chef de demande. Elle estime que les consorts [E] et [Z] n’apportent aucune pièce justifiant de leur volonté de se réinstaller.
Le commissaire du Gouvernement ne présente pas d’observation quant à cette indemnité accessoire.
En l’espèce, Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z] ne justifient pas de l’existence actuelle ni même future d’un autre loyer que celui versé à la SOREQA en tant que propriétaire des murs du local commercial.
Par conséquent, cette demande sera rejetée.
L’indemnité de perte de stock
L'allocation d'une indemnité de ce chef de préjudice se justifie lorsque le preneur est obligé, du fait de l'éviction, de liquider ses stocks dans des conditions préjudiciables, qui doivent être attestées comptablement.
Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z] sollicitent une indemnité de 23.924 € sans verser de justificatif aux débats.
La SOREQA propose de rejeter ce chef de demande. Elle estime que les consorts [E] et [Z] n’apportent aucun justificatif quant à cette demande.
Le commissaire du Gouvernement ne présente pas d’observation quant à cette indemnité accessoire.
En l’espèce, faute pour les évincés de justifier qu'ils ne seront pas en mesure de vendre leur stock avant la libération des locaux, par des éléments compatbles, et, dans la mesure où le stock constitue un élément corporel du fonds de commerce, il convient de rejeter cette demande.
L’indemnité de licenciement ou chômage technique
Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z] sollicitent une indemnité de licenciement ou pour chômage technique de 1.139,55 € et versent aux débats une estimation de l’indemnité de licenciement de leur salarié ainsi que son bulletin de paie du mois de mars 2023.
La SOREQA propose de rejeter ce chef de demande. Elle estime que les consorts [E] et [Z] ne justifient par aucune pièce de l’existence de salariés ou de charges et qu’en l’absence de réinstallation, cette indemnité n’a pas à être versée.
Le commissaire du Gouvernement ne présente pas d’observation quant à cette indemnité accessoire.
En l’espèce, en l'absence de disparition du fonds, le transfert d'activité n'impose pas de licenciement et faute de preuve rapportée qu'un salarié a été effectivement licencié Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z] doivent être déboutés de cette demande.
L’indemnité de frais de communication et de frais administratifs
Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z] sollicitent une indemnité au titre des frais de communication (campagne de communication, autour du nouveau local : catalogue, flyer, site internet...) de 2.500 € sans verser de justificatif aux débats. Ils demandent également une indemnité de 2.240 € au titre des frais administratifs correspondant au coût de la modification des statuts de la société, à divers autres frais (transferts des abonnements téléphonqiues etc...).
La SOREQA propose de rejeter ces deux chefs de demande en précisant que ces frais sont inclus dans l’indemnité de remploi.
Le commissaire du Gouvernement ne présente pas d’observation quant à cette indemnité accessoire.
En l’espèce, Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z] ne produisent aucun justificatif au titre des frais de communication.
Cette demande sera rejetée.
Quant aux frais admnistratifs, l’éviction du fonds de commerce du local commercial entraîne nécessairement des démarches administratifs telles que des frais de greffe, déclarations sociales et fiscales, publication d’annonces légales, transfert des abonnements que ce soit notamment dans le cadre d’une réinstallation ou en cas de perte du fonds de commerce.
La demande au titre de l’indemnité pour frais administratifs est donc justifiée.
Au regard des différentes éléments produits l’indemnité peut justement être appréciée à la somme de 1.500 €.
En conséquence, il sera fait droit à la demande à hauteur de 1.500 €.
Il s'ensuit que l'indemnité totale d'éviction à verser par la SOREQA à la partie évincée s'élève à la somme de 214416 €, et se décompose de la manière suivante :
- 160.160 €, à titre d’indemnité principale,
- 14.866 €, à titre d’indemnité de remploi,
- 23.870 €, à titre d’indemnité de déménagement,
- 14.020 €, à titre d’indemnité pour trouble d’exploitation/commercial,
- 1.000 € à titre d’indemnité pour frais administratifs.
IV / Sur les demandes accessoire
1/ Sur les dépens
Aux termes de l'article L.312-1 du code de l'expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.
La SOREQA doit par conséquent supporter les dépens de la présente instance.
2/ Sur l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, l’équité commande de condamner la SOREQA, partie tenue aux dépens, à verser à la partie évincée la somme de 3.000 euros.
PAR CES MOTIFS
Karima BRAHIMI, Vice-présidente, juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, rendu en premier ressort et susceptible d’appel :
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal du transport judiciaire sur les lieux du 23 janvier 2024,
FIXE à 214 416 € (deux-cent-quatorze mille quatre-cent-seize euros), l’indemnité totale d’éviction due par la SOREQA à Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z] dans le cadre de l’opération d’expropriation du local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 14],
PRÉCISE que cette indemnité totale d'éviction se décompose de la manière suivante :
- Indemnité principale : 160.160 €,
- Indemnité de remploi : 14.866 €,
- Indemnité de déménagement : 23.870 €,
- Indemnité pour trouble d’exploitation/commercial : 14.020 €,
- Indemnité pour perte de stock : 12.000 €,
- Indemnité pour frais administratifs : 1.500 € ,
REJETTE la demande d’indemnité présentée au titre des frais de réinstallation,
REJETTE la demande d’indemnité présentée au titre des frais de double loyer,
REJETTE la demande d’indemnité présentéeau titre de la perte de stock,
REJETTE la demande d’indemnité présentée au titre du licenciement,
REJETTE la demande d’indemnité présentée au titre des frais de communication,
CONDAMNE la SOREQA à payer à Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [Z] une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SOREQA au paiement des dépens de la présente procédure.
Le 04 Juin 2024 à Bobigny,
Maxime-Aurélien JOURDEKarima BRAHIMI
GreffierVice-présidente, Juge de l’expropriation
