France, Tribunal judiciaire de Bobigny, Expropriations 1, 15 mai 2024, 23/00213

Décision du 15 Mai 2024
Minute n° 24/112

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

du 15 Mai 2024

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Rôle n° RG 23/00213 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YC5W

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF)
[Adresse 60]
représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
Monsieur [F] [E]
[Adresse 33]
représenté par Maître Sanam MOHSENZADEGAN de l’AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [Z] [Y] épouse [E]
[Adresse 33]
représentée par Maître Sanam MOHSENZADEGAN de l’AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
INTERVENANT :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Messieurs [L] [T] et [C] [S], commissaires du gouvernement
[Adresse 95]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 08 novembre 2023
Date de la première évocation et des débats : 17 janvier 2024 ; 20 mars 2024
Date de mise à disposition : 15 mai 2024

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [E] et Madame [Z] [Y] épouse [E] étaient propriétaires des lots n°760 et 921 dans le bâtiment 4 de la copropriété du [135], situés [Adresse 3] à [Localité 137].

La copropriété du [135] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n° [Cadastre 78], [Cadastre 79], [Cadastre 80], [Cadastre 85], [Cadastre 86], [Cadastre 87] et AT n° [Cadastre 117].

Le lot n° 760 est un appartement de type F4, d’une superficie de 65 m² et le lot n°921 est une cave. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 08 novembre 2023, annexé à la présente décision.

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’Opération de Requalification des COpropriétés Dégradées du quartier dit du Bas [Localité 136] (ORCOD), comprenant les copropriétés du [135] et de l’Etoile du [135], a été déclarée d’Intérêt National (ORCOD IN) et sa mise en oeuvre a été confiée à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF).

La copropriété du [135] est située dans le périmètre de la ZAC dite du Bas [Localité 136] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n° 2019-2388, en date du 6 septembre 2019.

Par un arrêté préfectoral n° 2023-0389, en date du 21 février 2023, les lots situés dans le bâtiment 4 de la copropriété du [135] ont été déclarés cessibles au profit de l’EPFIF.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 29 juin 2023 au profit de l’EPFIF.

L’EPFIF a notifié son Mémoire valant offres d’indemnisation aux époux [E] par acte d’huissier en date du 02 juin 2023, délivré à personne.

Par une requête reçue le 28 août 2023 par le greffe, accompagnée du Mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens des époux [E].

En l’absence d’accord entre les parties, et conformément aux dispositions de l’article R.311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par les époux [E] des offres de l’EPFIF.

L’EPFIF a notifié aux époux [E] la saisine de la juridiction de l’expropriation par acte d’huissier en date du 30 août 2023, délivré selon les modalités de l’articles 655.

Par une ordonnance rendue le 07 septembre 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 08 novembre 2023, ainsi que l’audience au 17 janvier 2024.

L’EPFIF a notifié cette décision aux époux [E] par acte d’huissier en date du 05 octobre 2023, délivré selon les modalités de l’articles 655 du code de procédure civile. La date de réception par les expropriés leur a laissé :

- un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire de l’EPFIF et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 du code de l’expropriation ;

- et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa, du code de l’expropriation.

Les époux [E] étaient absents et non représentés lors du transport sur les lieux du 08 novembre 2023.

Dans ses dernières écritures reçues le 19 mars 2024, l’EPFIF demande au tribunal de fixer la valeur des biens des époux [E] à un montant de 80.693,90 € en valeur occupée, de la manière suivante :

- Indemnité principale : 72.449 €, valeur de l’appartement cave et parties communes générales intégrées après abattement de 15 % pour occupation (65 m² x 1375€) x 0,85 ;
- Indemnité de remploi : 8.244,90 € ;
- Perte de revenus locatifs : évaluée à 6 mois de loyers HT.

Aux termes de leur dernier mémoire reçu le 20 mars 2024, les époux [E] demandent au juge de l’expropriation de :
“FIXER à la somme de 119 189 euros l’indemnité totale de dépossession due par l’Établissement Public Foncier d’île de France dans le cadre de l’expropriation des lots 760 et 921 de la copropriété du bâtiment 4 du [135] située au [Adresse 3] à [Adresse 138], se décomposant comme suit :

CONDAMNER l’EPFIF à verser aux époux [E] la somme de 7.000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice pour perte locative,

CONDAMNER l’EPFIF à verser aux époux [E] la somme de 7.000 euros au titre de l’article L 521-5 du code de l’expropriation,

CONDAMNER l’EPFIF à verser aux époux [E] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER l’EPFIF aux dépens de l’instance.”

Dans ses dernières écritures, datées du 19 décembre 2023, produites après transport sur les lieux, le commissaire du Gouvernement évalue la valeur des biens des époux [E] à un montant de 95.793 € en valeur libre ou à un montant de 80.778 € en valeur occupée, de la manière suivante:

En valeur libre
- Indemnité principale : 86.175 €, valeur de l’appartement cave et parking intégrés (65m² x 1375 €) - 3200 € pour absence de parking ;
- Indemnité de remploi : 9.618 € ;

En valeur occupée
- Indemnité principale : 72.525 €, valeur de l’appartement cave et parking intégrés (65m² x 1165 €) - 3200 € pour absence de parking ;
- Indemnité de remploi : 8.253. € ;
- Perte de revenus locatifs : évaluée à 6 mois de loyers HT et hors charges sous réserve de la production d’un bail en cours de validité à la date de l’ordonnance d’expropriation ainsi que les trois dernières quittances de loyers.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

À l’audience du 17 janvier 2024, l’affaire a été renvoyée, à la demande des époux [E], à l’audience du 20 mars 2024 où les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l'article L 321-3 du code de l' expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur les dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :

* Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...) ;

* Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme (3ème civ. 13 juin 2019 pourvoi n°18-18.445).

* Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les lots n° 760 et 921doivent être évalués selon :

- leur consistance au 29 juin 2023, date de l’ordonnance d’expropriation ;

- les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 10 juillet 2012 et modifié le 08 avril 2016.

Bien qu’une autre modification du PLU soit intervenue le 13 novembre 2018, celle-ci n’a pas modifié les caractéristiques de la zone où se situe l’ensemble immobilier, de sorte qu’elle ne peut être retenue comme date de référence.

En conséquence, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification numéro un du 8 avril 2016.

Les parcelles sont situées en zone UR1 du PLU, correspondant au renouvellement urbain du centre-ville ;

- les valeurs d’échange à la date du présent jugement.

Sur la consistance de l’ensemble immobilier et des biens de la partie défenderesse

Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, composé d’une présentation générale et d’un descriptif des biens à évaluer, annexé au présent jugement.

- Sur les copropriétés du [135] et de l’Etoile du [135]

La commune de [Localité 137] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie express n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 141] à [Localité 142] et dessert [Localité 137]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 132]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la SGP et le GPA est en cours de réalisation.

Les copropriétés du [135] et de l’Etoile du [135] sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n’est pas propre à chacune d’elle. La copropriété du [135] est composée de 10 bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l’Etoile du [135] de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que l’un des bâtiments (B 18) a d’ores et déjà fait l’objet d’une démolition.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du [135] et de l’Etoile du [135] réalisée par la commune de [Localité 137] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.

Le commissaire du Gouvernement indique que les copropriétés du [135] et de l’Etoile du [135] sont parmi les copropriétés clichoises les plus en difficultés au plan social et précise qu’elles ont fait l’objet :

- d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le Département 93 et la commune de [Localité 137] ; il avait pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique ; il a pris fin en 2015 ;

- d’une opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du Bas [Localité 136], selon un décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015 déclarant ladite opération d’intérêt national (ORCOD IN) ; la mise en oeuvre de l’opération a été confiée à l’EPFIF ;

- d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017.

L’expropriant et le commissaire du Gouvernement ajoutent que la copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire, en raison d’un important arriéré de charges et ils font état du décret n°2021-1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement de l’article L. 522-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, autorisant l’expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l’ORCOD.

- Sur le bâtiment 4 de la copropriété du [135]

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B4, faisant partie de la copropriété du [135].

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation, composé :
- d’un sous-sol à usage de caves ;
- d’un rez-de-chaussée ;
- de 10 étages.

Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par 4 entrées et cages d’escalier nommées A, B, C et D.

- Sur les biens expropriés

Il s’agit :

- du lot n°760 : un appartement de type F4, situé au 4ème étage, de l’escalier A, d’une superficie de 65 m², superficie non contestée par les parties :

. De manière générale, les appartements de type F4 dans le bâtiment 4 sont composés d’une entrée comprenant un double placard et d’un couloir qui desservent une cuisine, un WC et une salle de bain ainsi qu’une pièce de vie et trois chambres ;

. il est dans un état d’entretien qualifié de :
. très bon par l’EPFIF, entité expropriante ;
. très bon par l’expropriée ;
. très bon par le commissaire du Gouvernement ;

- du lot n° 921, une cave ; elle n’a pas été visitée pour des raisons de sécurité ;

L’EPFIF fait valoir à titre principal au visa de l’article L322-2 du code de l’expropriation et à titre subsidiaire au visa de l’article 1303 du code civil, qu’ayant fait réaliser d’importants travaux de rénovation aussi bien des parties communes que des parties privatives, depuis sa prise de possession anticipée, et en particulier la mise en conformité de l’installations électrique de l’appartement des époux [E], l’état d’entretien de ce bien doit être qualifié de très bon.

Aux termes de l’article L 322-2 alinéa 4 du code de l’expropriation, quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble.

En l’occurrence, l’EPFIF ne verse aux débats aucun document permettant d’établir la consistance, le montant et la date de réalisation des travaux qu’elle évoque, toutefois elle indique dans son dernier mémoire qu’ils ont été effectués après sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n°2023-0650 du Préfet de Seine Saint Denis en date du 11 avril 2023.

Dès lors, ces travaux n’ont pas été réalisés dans les trois années précédant l’enquête publique, laquelle s’agissant du bâtiment B4 a été prescrite par un arrêté n°2021-2884 du 21 octobre 2021 et s’est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021 et par voie de conséquence, l’alinéa 4 de l’article L 322-2 du code de l’expropriation n’est pas applicable en l’espèce.

Selon l’article 1303 du code civil, en dehors des cas de gestion d’affaire et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

Aux termes de l’article 1303-1 du même code, l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale.

En l’espèce, les travaux de sécurisation et de rénovation invoqués par l’EPFIF relèvent de ses obligations légales en sa qualité de possesseur et de propriétaire des biens à la suite d’une part, de sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n°2023-0650 du Préfet de Seine Saint Denis en date du 11 avril 2023 et d’autre part, du transfert de propriété selon ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété du 29 juin 2023.

Dans ces conditions, l’appauvrissement de l’EPFIF, si tant est qu’il soit avéré, ce qui n’est pas le cas en l’absence de production de tout document, est justifié et par suite il ne peut y avoir enrichissement sans cause des époux [E] au titre de ces travaux.

En conséquence, conformément aux constatations effectuées aux termes du procès-verbal de transport sur les lieux du 08 novembre 2023, l’état d’entretien du lot n°760 ne peut être qualifié que de très bon état.

Sur la situation locative

L’EPFIF considère, dans ses dernières écritures, que l’appartement, au jour de l’ordonnance d’expropriation, était occupé par un tiers et évalue les biens en valeur occupée.

Le commissaire du Gouvernement, qui a rédigé ses conclusions postérieurement au transport sur les lieux, évalue les biens selon une alternative en valeur libre et en valeur occupée.

Les époux [E] expliquent que leur bien est loué et produisent plusieurs quittances de loyers.

Les biens sont évalués selon leur consistance au jour de l’ordonnance d’expropriation, soit le 29 juin 2023. Lors de la visite des lieux le 08 novembre 2023, les biens appartenant aux époux [E] étaient occupés par un tiers. Aucune des parties ne faisant état d’une modification de l’état d’occupation de l’appartement entre ces deux dates, les biens sont évalués en valeur occupée.

Ainsi, les biens seront comparés à des cessions de biens occupés.

Sur la méthode d'évaluation

Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation par comparaison, cave et parking intégrés.

Cette méthode, adaptée aux circonstances de l’espèce et consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée.

L’évaluation se fera millièmes de copropriété associés aux biens à évaluer intégrés.

Pour déterminer les indemnités de dépossession revenant aux époux [E] au titre de l’expropriation d’un appartement (lot n°760) et d’une cave (lot n°921), le commissaire du Gouvernement se réfère majoritairement à des termes de comparaison comprenant un appartement, une cave et un emplacement de stationnement et soustrait à la valeur retenue une somme de 3.200 €, correspondant à la valeur d’un emplacement de stationnement.

Néanmoins, il résulte des éléments versés au dossier et en particulier des termes de référence cités par l’EPFIF et le Commissaire du Gouvernement que :

- les termes de comparaison versés par l’EPFIF correspondent à des cessions amiables de biens situés dans les copropriétés du [135] et de l’Etoile du [135] dont le prix de vente exposé inclus, majoritairement, la valeur d’une cave et d’un emplacement de stationnement à celle de l’appartement ;

Toutefois, il convient d’observer que les termes DEM n° [Cadastre 78], [Cadastre 85], [Cadastre 88], [Cadastre 90], [Cadastre 96], [Cadastre 118], [Cadastre 121], [Cadastre 122] [Cadastre 124], [Cadastre 128], [Cadastre 129], [Cadastre 130], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] consistant en des cessions d’appartement avec cave mais sans emplacement de stationnement, ont des valeurs d’échange identiques à celles des autres termes de comparaison consistant en des ventes d’appartement comprenant une cave et une place de parking, à situation d’occupation égale.

- le commissaire du Gouvernement récapitule les valeurs déterminées en 2022 par la présente juridiction lors de la fixation des indemnités de biens, cave et parking intégrés, situés dans le bâtiment 10 de la copropriété de l’Etoile du [135] ;

- l’ensemble des termes de comparaison produits par le commissaire du Gouvernement correspondant à des cessions de biens similaires situés dans des copropriétés autres que celles du [135] et de l’Etoile du [135], laisse apparaître une valeur supérieure des biens cédés composés d’un appartement, d’une cave et d’un parking par rapport à ceux qui ne disposent pas d’emplacement de stationnement ; ainsi :

Résidences
Parking/sans parking
Valeur unitaire moyenne
[145]
parking
2.077 €/m²
[143]
sans parking
1.825 €/m²
[140]
sans parking
2.043 €/m²
[146]
parking
2.089 €/m²

Il est ainsi suffisamment démontré que la vente d’un emplacement de stationnement comme accessoire d’un appartement est un facteur de plus-value et à l’inverse, l’absence d’emplacement de stationnement est un facteur de moins-value dont il conviendra de tenir compte, le cas échéant, lors de la détermination de la valeur unitaire des biens à évaluer, dépourvus d’emplacement de stationnement.

En revanche, il n’apparaît pas justifié de déterminer la valeur du bien en soustrayant à la valeur retenue pour l’appartement, cave intégrée, la valeur d’un emplacement de stationnement, étant observé qu’au regard des termes de comparaison portant sur les copropriétés voisines, cette méthode ne reflète pas la pratique sur le marché immobilier.

Par ailleurs, les termes de comparaison concernant les copropriétés du [135] et de l’étoile du [135], produits tant par l’EPFIF que par le Commissaire du Gouvernement, ne font pas apparaître une différence de valeur significative selon qu’il s’agit d’un appartement de 3 ou 4 pièces.

Dans ces conditions, une même valeur sera déterminée au mètre carré aussi bien pour un logement de 3 pièces que de 4 pièces.

Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement, de la cave et de l’emplacement de stationnement extérieur ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots.

La valeur des biens dont les époux [E] sont dépossédés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.

Sur les termes de référence proposés par les parties

- Termes de comparaison cités par l’EPFIF (tableaux 1, 2, 3, 4, 5 et 6 annexés) (DEM signifie EPFIF)

En application de l’article L 322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l'article L 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

En l’occurrence, l’EPFIF ne produit aucun document permettant d’établir que des accords seraient intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées.

Dès lors, les dispositions de l’article L 322-8 du code de l’expropriation ne s’appliquent pas en l’espèce et par voie de conséquence, les cessions de biens situées dans la copropriété du [135] produites à titre de termes de comparaison ne seront pas prises pour base de la détermination de la valeur des lots n°760 et 921, mais seront prises en compte au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats.

L’EPFIF produit aux débats 111 termes de comparaison correspondant à :

- des ventes réalisées entre 2017 et 2022 d’appartements comprenant principalement comme accessoires une cave et un parking et situés dans les bâtiments B3, B4 et B10 de la copropriété du [135] à [Localité 137], comme les biens à évaluer, en :

mauvais état (DEM n° [Cadastre 1] à [Cadastre 93] - tableau 1 ; DEM n°[Cadastre 17] et [Cadastre 18] - tableau 6),
état moyen (DEM n° [Cadastre 107] à [Cadastre 34] - tableau 2 ; DEM n°[Cadastre 118] à [Cadastre 15] - tableau 6),
bon état (DEM n° [Cadastre 35] à [Cadastre 42] - tableau 3 ; DEM n°[Cadastre 87] à [Cadastre 117] - tableau 6 ),
très bon état (DEM n° [Cadastre 47] et [Cadastre 48] - tableau 4 ; DEM n°[Cadastre 84] à [Cadastre 86] - tableau 6),
étant précisé que les termes DEM n° [Cadastre 39], [Cadastre 41] et [Cadastre 42], [Cadastre 64], [Cadastre 66], [Cadastre 68], [Cadastre 78], [Cadastre 85], [Cadastre 88], [Cadastre 90], [Cadastre 96], [Cadastre 105], [Cadastre 113], [Cadastre 114], [Cadastre 115], [Cadastre 116], [Cadastre 118], [Cadastre 121], [Cadastre 122], [Cadastre 124], [Cadastre 128], [Cadastre 129], [Cadastre 130], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 15] n’ont pas d’emplacement de stationnement et que le terme DEM n° [Cadastre 43] n’a pas de cave ;

L’établissement public est l’unique acquéreur des cessions qu’il présente à titre de termes de comparaison.

L’EPFIF, en l’espèce, offre une valeur de 1375 €/m² en valeur libre, le logement appartenant aux défendeurs étant un F4, occupé et dans un état d’entretien qualifié de très bon par l’entité expropriante.

Les époux [E] critiquent les termes de comparaison proposés par l’EPFIF en ce que d’une part les actes de vente ne sont pas produits ni aucun autre document permettant d’établir l’état des biens et d’autres part ils ne sont pas représentatifs des prix réellement pratiqués, car provenant d’un marché captif où seul l’EPFIF est acquéreur, appliquant un prix forfaitaire selon des critères opaques et qui n’a pas évolué de puis plusieurs années.

En l’espèce, pour déterminer la valeur des biens des époux [E] :

Parmi les 111 références citées par l’EPFIF, ne sont pas retenus :

- les termes de comparaison DEM n° [Cadastre 82], [Cadastre 93], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 32], [Cadastre 34], [Cadastre 38], [Cadastre 39], [Cadastre 40], [Cadastre 41], [Cadastre 42], [Cadastre 48], [Cadastre 49], [Cadastre 50], [Cadastre 52], [Cadastre 55], [Cadastre 56], [Cadastre 62], [Cadastre 63], [Cadastre 64], [Cadastre 65], [Cadastre 66], [Cadastre 83], [Cadastre 86], [Cadastre 103], [Cadastre 104], [Cadastre 105], [Cadastre 106], [Cadastre 109], [Cadastre 110], [Cadastre 111], [Cadastre 112], [Cadastre 113], [Cadastre 114], [Cadastre 115], [Cadastre 116], [Cadastre 117], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], parce qu’ils ont été échangés, ou leurs valeurs ont été fixées, alors que les biens étaient libres de toute occupation et qu’ils ont été, en conséquence, plus valorisés que ne devront l’être les biens à évaluer, occupés par un tiers ;

- les termes de comparaison DEM n°[Cadastre 1], [Cadastre 27], [Cadastre 107], [Cadastre 119], [Cadastre 5] et [Cadastre 47], parce qu’ils ne présentent pas de références de publication suffisamment précises ;

- les termes de comparaisons DEM [Cadastre 53], [Cadastre 54], [Cadastre 80] et [Cadastre 81], parce qu’il n’est ni indiqué, ni justifié de ce que les biens en question étaient libres de toute occupation ou au contraire occupés ;

En revanche, parmi les 111 références citées par l’EPFIF, les 59 termes de comparaison suivants sont retenus, car ils portent sur des biens similaires à ceux à évaluer : DEM n°[Cadastre 43], [Cadastre 57], [Cadastre 71], [Cadastre 16], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 35], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 51], [Cadastre 61], [Cadastre 67], [Cadastre 68], [Cadastre 69], [Cadastre 70], [Cadastre 72], [Cadastre 73], [Cadastre 74], [Cadastre 75], [Cadastre 76], [Cadastre 77], [Cadastre 78], [Cadastre 79], [Cadastre 84], [Cadastre 85], [Cadastre 87], [Cadastre 88], [Cadastre 89], [Cadastre 90], [Cadastre 91], [Cadastre 92], [Cadastre 96], [Cadastre 97], [Cadastre 98], [Cadastre 99], [Cadastre 100], [Cadastre 102], [Cadastre 118], [Cadastre 121], [Cadastre 122], [Cadastre 123], [Cadastre 124], [Cadastre 125], [Cadastre 126], [Cadastre 127], [Cadastre 128], [Cadastre 129], [Cadastre 130], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 17] et [Cadastre 18].

Ces 59 termes sont donc retenus selon les moyennes suivantes :

Etat d’entretien
Terme de référence
Valeur moyenne occupée
Mauvais
Cessions
510 €/m²,
moyenne des termes DEM n° [Cadastre 43], [Cadastre 57], [Cadastre 71] [Cadastre 61], [Cadastre 17] et [Cadastre 18]
mauvais à moyen
Cessions
/
moyen

Cessions
723 €/m²,
moyenne des termes DEM n°[Cadastre 16], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 51], [Cadastre 67], [Cadastre 70], [Cadastre 72], [Cadastre 75], [Cadastre 77], [Cadastre 118], [Cadastre 121], [Cadastre 122], [Cadastre 123], [Cadastre 124], [Cadastre 125], [Cadastre 126], [Cadastre 127], [Cadastre 128], [Cadastre 129], [Cadastre 130], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10]
moyen à bon
Cessions
/
Bon

Cessions
893 €/m²,
moyenne des termes DEM n° [Cadastre 35], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 68], [Cadastre 69], [Cadastre 73], [Cadastre 74], [Cadastre 76], [Cadastre 78], [Cadastre 87], [Cadastre 88], [Cadastre 89], [Cadastre 90], [Cadastre 91], [Cadastre 92], [Cadastre 96], [Cadastre 97], [Cadastre 98], [Cadastre 99], [Cadastre 100], [Cadastre 102]
Très bon
Cessions
1063€/m²,
valeur du terme DEM n° [Cadastre 79], [Cadastre 84] et [Cadastre 85]

- Termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement (tableaux 7, 8, 9, 10, 11, et 12 annexés) (CG signifie commissaire du Gouvernement)

Le commissaire du Gouvernement cite 66 termes de comparaison, précisant avoir affiné sa recherche à la période allant de 2020 à 2022 et l’avoir étendue aux bâtiments, 3, 4, 11 et 12 des copropriétés du [135] et de l’Etoile du [135], de même type que le bâtiment B4 (R+10 ou R+11).

- 28 termes de comparaison (tableau 7) correspondant à des ventes réalisées entre 2020 et 2022, comprenant trois lots, soit un appartement, une cave et un emplacement de stationnement selon les observations non contestées du commissaire du Gouvernement, situés :

. soit dans le bâtiment 4, comme les biens à évaluer ;
. soit dans les bâtiments 3, 11 et 12 de la même copropriété du [135] et de la copropriété voisine de l’Étoile du [135] à [Localité 137] ;

étant précisé que ces quatre bâtiments ont une configuration identique et que l’EPFIF est l’unique acquéreur des cessions présentées ;

- 30 termes de comparaison (tableaux 8, 9, 10 et 11) correspondant à des ventes d’appartements (et de leurs accessoires : cellier, cave, emplacement de stationnement) situés dans des copropriétés proches de celles du [135] et de l’Etoile du [135], dans le périmètre de la ZAC dite du Bas-[Localité 136], à savoir La Résidence [145], la Résidence [144], La Résidence [140] et la Résidence [146] ;

- 8 termes de comparaison correspondant à des cessions de parkings extérieurs sur les copropriétés du [135] et de l’Etoile du [135] (tableau 12).

Le commissaire du Gouvernement fait également état des valeurs retenues par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny dans les jugements de 2021-2022 relatifs à la procédure d’expropriation du bâtiment 10 de la copropriété de l’Etoile du [135] de la façon suivante:

Etat

Mauvais

Mauvais-Moyen

Moyen

Moyen-Bon

Bon

Très bon
Libre

660 €/m²

825 €/m²

935 €/m²

1.050 €/m²

1.260 €/m²

1.375 €/m²
Occupé

560 €/m²

715 €/m²

800 €/m²

880 €/m²

1.000 €/m²

1.170 €/m²

Il fait remarquer que :

- les copropriétés voisines ne sont pas dans un état comparable à celui des copropriétés du [135] et de l’Etoile du [135], qui se trouvent dans un état de dégradation bien plus prononcé ; il estime que ces copropriétés sont aujourd’hui dans une situation financière stable et pérenne grâce aux travaux de rénovation, de suivi et d’accompagnement mis en place ; il précise, en conséquence, ne pas retenir ces termes pour la détermination de la valeur du logement en cause;

- les dernières cessions amiables dans les copropriétés du [135] et de l’Etoile du [135] font apparaître un prix en augmentation de 10 %, augmentation également retenue par le juge de l’expropriation dans ses décisions rendues en 2021 et 2022.

Le commissaire du Gouvernement, reprenant cette majoration de 10 % observée dans les évaluations récentes, propose les valeurs suivantes :

Appartement
avec cave et parking
Mauvais état d’entretien
Etat d’entretien moyen
Bon état d’entretien
Très bon état d’entretien
Valeur libre
660 €/m²
935 €/m²
1.155 €/m²
1.375 €/m²
Valeur occupée
560 €/m²
800 €/m²
985 €/m²
1.165 /m²

Le commissaire du Gouvernement retient en l’espèce, une valeur de 1165 €/m², le logement appartenant à la partie défenderesse étant un F3, occupé par un tiers, avec cave et emplacement de stationnement et dans un état d’entretien qu’il qualifie de très bon après transport.

L’EPFIF ne présente pas d’observations quant aux termes de comparaison produits par le Commissaire du Gouvernement.

Les époux [E] estiment que les cessions proposées par le Commissaire du Gouvernement ne peuvent être retenues, car les valeurs proposées sont issue d’un marché contraint par l’existence de la présente procédure d’expropriation donc hors de tout marché libre.

En l’espèce, pour déterminer la valeur des biens des époux [E] les termes sont analysés en fonction de leur localisation :

En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartement avec cave et emplacement de stationnement dans les copropriétés du [135] et de l’Etoile du [135] (tableau 7)

Parmi les 28 références citées par le commissaire du Gouvernement concernant des ventes de F3 et F4 dans les bâtiments 3, 4, 11 et 12 du [135] et de l’Etoile du [135], les 8 termes de comparaison suivants ne sont pas retenus parce qu’ils ont été échangés alors que les biens étaient libres de toute occupation et qu’ils ont été, en conséquence, plus valorisés que ne devront l’être les biens à évaluer, occupés par un tiers ; il s’agit des 8 appartements F3 et F4 vendus libres (CG n° [Cadastre 27], [Cadastre 71], [Cadastre 82], [Cadastre 16], [Cadastre 21], [Cadastre 24], [Cadastre 26] et [Cadastre 32]).

Parmi les 28 références citées par le commissaire du Gouvernement concernant des ventes de F3 et F4 dans les bâtiments 3, 4, 11 et 12 du [135] et de l’Etoile du [135], les 20 termes de comparaison suivants sont retenus pour servir la comparaison avec les biens à évaluer car ils correspondent à la vente d’appartements relativement similaires à celui à évaluer ; il s’agit des 20 appartements F3 et F4 vendus occupés par un tiers (CG n° [Cadastre 1], [Cadastre 43], [Cadastre 57], [Cadastre 93], [Cadastre 107], [Cadastre 119], [Cadastre 5], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 25], [Cadastre 34], [Cadastre 35], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 39], [Cadastre 40] et [Cadastre 41]).

Il convient de préciser que les termes CG n° [Cadastre 1], [Cadastre 43], [Cadastre 107], [Cadastre 119], [Cadastre 19], [Cadastre 20] sont également proposés par l’EPFIF (DEM n° [Cadastre 47], [Cadastre 107], [Cadastre 57], [Cadastre 5], [Cadastre 16], [Cadastre 127]).

En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartements, avec accessoires, situés dans les copropriétés voisines de celles du [135] et de l’Etoile du [135] (tableaux 7, 8, 9, 10, et 11)

Le commissaire du Gouvernement verse aussi aux débats 30 termes de comparaison correspondant à des cessions d’appartement avec accessoires (cave ou cellier, voire emplacement de stationnement), situés à [Localité 137] dans des copropriétés voisines de celles de l’Etoile du [135] et du [135].

Ces 30 références sont exposées comme suit selon les caractéristiques exposées par le commissaire du Gouvernement et les valeurs moyennes calculées par la juridiction :

1Résidences
à
[Localité 137]
Année de construction
et
caractéristiques de l’immeuble

Caractéristiques des biens
***

Termes étudiés
valeur unitaire
moyenne
libre
*
valeur unitaire
moyenne
occupée
**
[145]
[Adresse 133]
1958
288 logements
5 immeubles de
4 étages chacun
appartement
cellier
parking
CG n° [Cadastre 42] à [Cadastre 56]

2.077 €/m²

1.766 €/m²

[143]
[Adresse 131]
1958
192 logements
4 immeubles de
4 étages chacun
appartement
cellier

CG n° [Cadastre 61] à [Cadastre 69]

1.825 €/m²

1.551 €/m²

[140]
[Adresse 134]
1961
380 logements
4 immeuble de
4 étages chacun
appartement
cave

CG n° [Cadastre 70] à [Cadastre 79]
2.043 €/m²
1.737 €/m²
[146]
[Adresse 30]
1963
168 logements
1 immeuble de
10 étages
appartement
cave
parking
CG n° [Cadastre 80]
2.089 €/m²
1.776 €/m²
Moyenne générale
1.991 €/m²
1.692 €/m²
Moyenne des logements avec parking
2.078 €/m²
1.766 €/m²
Moyenne des logements sans parking
1.934 €/m²
1.644 €/m²
* En l’absence de précision, il convient de considérer que les valeurs exposées par le commissaire du Gouvernement s’entendent libres de toute occupation, s’agissant de biens d’habitation.

** Dans le cadre de la présente procédure d’expropriation, l’EPFIF offre une valeur de 15 % inférieure lorsque les appartements sont occupés par un tiers (locataire), étant précisé qu’il s’agit du quantum de l’abattement affecté à la valeur libre de manière constante par la présente juridiction, pour tenir compte de la moins-value sur le marché immobilier générée par une situation d’occupation titrée.

*** Dans le cadre de cette étude, et en l’absence de précision quant à l’état d’entretien des appartements cédés, il y a lieu de considérer qu’il s’agit d’appartements dans des états d’entretien de moyen à bon ; il apparaît en effet au regard des termes de comparaison consistant en des ventes d’appartement au [135] produits par le commissaire du Gouvernement que les logements vendus en mauvais état et en très bon état sont rares.
Il convient de préciser :

- qu’aucun terme de comparaison n’est produit en ce qui concerne la résidence [139], située [Adresse 101], pourtant également située à proximité de la présente copropriété, faute de cession récente ;

- que seul un terme de comparaison est produit en ce qui concerne la résidence [146] (terme CG n°[Cadastre 80]) ; cette unique vente ne peut donc être considérée comme représentative de la valeur des logements de cette résidence.

Ces 30 termes de comparaison, bien que situés dans des copropriétés autres que celle du [135] ou de l’Etoile du [135], correspondent à la vente de biens d’une composition similaire à celle des biens à évaluer.

Toutefois, les quatre résidences [145], [143], [140] et [146], bien que situées également dans le périmètre de l’ORCOD et de la ZAC du Bas [Localité 136], présentent un meilleur état d’entretien que le bâtiment 4 du [135] ; il est à cet égard observé :

- que, selon les conclusions du commissaire du Gouvernement, si les copropriétés de trois de ces résidences ([145], Notre Dame et [146]) sont soumises à un plan de sauvegarde, à l’instar des copropriétés du [135] et de l’Etoile du [135], ce n’est pas le cas de la résidence [140], qui fait l’objet d’un Programme Opérationnel de Prévention et d’Accompagnement des Copropriétés visant un soutien des copropriétaires pour prévenir des dégradations ; il n’est pas fait état pour ces quatre copropriétés de problématiques financières comparables à celles évoquées pour les copropriétés du [135] et de l’Etoile du [135] ;

- que ces résidences présentent un meilleur état d’entretien que le bâtiment 4 de la copropriété du [135], comme il est possible de le constater sur les photographies produites par le commissaire du Gouvernement.

Il est, en outre, relevé que ces résidences appartiennent à des copropriétés de plus petites dimensions (comptant entre 168 et 380 logements) que celle du [135] (qui compte 873 logements), alors que l’importance du nombre de copropriétaires du [135] est identifiée comme facteur majeur de difficulté ; il est aussi souligné que ces résidences sont, à l’exception de la résidence [146], composées de bâtiments de plus petites tailles, ne présentant que quatre étages, étant observé que le commissaire du Gouvernement ne retient, pour son évaluation, que les ventes portant sur des grands bâtiments des copropriétés du [135] et de l’Etoile du [135], à l’exclusion de celles portant sur les petits bâtiments de ces copropriétés.

À l’inverse, le bâtiment 4 de la copropriété du [135], placée sous administration provisoire depuis 2005, a fait l’objet :

- de deux plans de sauvegarde successifs, en 2010 et 2017, qui n’ont pas permis le nécessaire redressement de la copropriété et la réhabilitation des bâtiments ;

- d’un arrêté municipal en date du 3 septembre 2018 portant sur les équipements communs de la copropriété du [135] ;

- d’un décret du 29 juillet 2021, en cours de mise en oeuvre, déclarant l’extrême urgence de la procédure d’expropriation, laquelle suppose des risques sérieux pour la sécurité des occupants, selon les termes du 2ème alinéa de l’article L.522-1 du code de l’expropriation ;

- de la pose d’un filet de protection au niveau des pignons, comme remarqué par les personnes présentes lors du transport, étant précisé que les pignons du bâtiment 18, édifié dans le cadre du même programme de construction, se sont écartés des murs des façades et que l’immeuble a fait l’objet d’une évacuation de tous ses occupants en urgence avant d’être démoli.

Par ailleurs, il est précisé dans le procès-verbal de transport annexé au présent jugement que les façades sont dans un état médiocre et que les parties communes intérieures sont dans un état d’entretien qualifié de correct à moyen-mauvais.

Dans ces conditions, il est avéré que le bâtiment dans lequel sont situés les biens à évaluer est dans un mauvais état d’entretien, ce qui constitue nécessairement un facteur majeur de dépréciation par rapport aux termes de comparaison situés dans des copropriétés voisines, d’une meilleure consistance.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, aucun des termes des références portant sur les appartements situés dans les Résidences [144], [140], [145] et [146], ne sera retenu.

- Termes de comparaison versés par les époux [E]
(DEF = Défendeur à la présente procédure)

Les époux [E] citent 13 termes de comparaison relatifs à des ventes au sein des copropriétés du [135] et de l’Étoile du [135] :

Date de vente
Références
Références
cadastrales
Adresse
Surface
prix total
prix/m²
DEF n°1
27/09/2022
9304P01
2022P30240
14//AM/15//667
14//AM/15//669
14//AM/15//814
[Adresse 29]
56 m²
49 998€
892,83€
DEF n°2
08/11/2022
9304P01
2022P34272
14//AM/15//852
14//AM/15//1498
14//AM/15//615
[Adresse 29]
56 m²
50 156€
895,64 €
DEF n°3
06/12/2022
9304P01
2022P36954
14//AM/15//843
14//AM/15//1656
14//AM/15//606
[Adresse 29]
56 m²
61 837€
1104,23 €
DEF n°4
14/03/2023
9304P01
2023P07284
14//AM/15//782
14//AM/15//1691
14//AM/15//628
[Adresse 29]
56 m²
50 707€
905,47 €
DEF n°5
16/03/2023
9304P01
2023P07542
14//AM/15//613
14//AM/15//850
14//AM/15//1694
[Adresse 29]
56 m²

86 562€
1545,75 €
DEF n°6
11/04/2023
9304P01
2023P09917
14//AM/15//555
14//AM/15//712
14//AM/15//1602
[Adresse 59]
56 m²
50 838€
907,82€
DEF n°7
27/04/2023
9304P01
2023P11755
14//AM/15//699
14//AM/15//588
14//AM/15//1718
[Adresse 59]
56 m²
50 199€
896,42 €
DEF n°8
25/07/2023
9304P01
2023P19958
14//AM/15//1642 14//AM/15//543
14//AM/15//686
[Adresse 59]
56 m²
72 364€
1292,20 €
DEF n°9
12/01/2023
9304P01
2023P04353
14//AM/15//1542
14//AM/15//392
14//AM/15//439
[Adresse 2]
56 m²
71894€
1283,82€
DEF n°10
24/01/2023
9304P01
2023P04038
14//AM/15//403
14//AM/15//1546
14//AM/15//460
[Adresse 2]
56 m²
61729€
1102,30€
DEF n°11
16/02/2023
9304P01
2023P05133
14//AM/15//437
14//AM/15//1541
14//AM/15//388
[Adresse 2]
56 m²
58370€
1042,32
DEF n°12
27/04/2023
9304P01
2023P11776
14//AM/15//870
14//AM/15//1924
14//AM/15//900
[Adresse 45]
56 m²
81 818€
1461,04 €
DEF n°13
29/09/2022
9304P01
2022P30245
14//AS/56//2633
14//AS/56/115
14//AS/277
[Adresse 44]
56 m²
42113€
752,02€

Ils citent ensuite 17 termes de comparaison relatifs à des ventes au sein de copropriétés voisines, la Résidence [145], la Résidence [146] et la Résidence [140] :

Date de vente
Références
Références
cadastrales
Adresse
Surface
prix total
prix/m²
DEF n°14
20/12/2022
9304P01
2023P03305
14//AS/38//843
14//AS/38//255
14//AS/38//831
54 Résidence [145]
58 m²
99.000€
1706,90€
DEF n°15
15/09/2022
9304P01
2022P27409
14//AS/38//797
14//AS/38//221
14//AS/38//509
9001 Résidence [145]
58 m²
100000€
1724,14€
DEF n°16
29/09/2022
9304P01
2022P30640
14//AS/38//368
14//AS/38//656
14//AS/38//80
9001 Résidence [145]
58 m²
118516€
2043,38€
DEF n°17
25/10/2022
9304P01
2022P32860
14//AS/38//338
14//AS/38//50
14//AS/38//626
9001 Résidence [145]
58 m²
121529€
2095,33€
DEF n°18
02/02/2023
9304P01
2023P05890
14//AS/38//335
14//AS/38//623
14//AS/38//47
9001 Résidence [145]
58 m²
101999€
1758,60
DEF n°19
14/02/2023
9304P01
2023P10577
14//AS/38//205
14//AS/38//781
14//AS/38//493
9001 Résidence [145]
58 m²
93459 €
1611,35€
DEF n°20
06/04/2023
9304P01
2023P09583
14//AS/38//478
14//AS/38//190
14//AS/38//766
9001 Résidence [145]
58 m²
120197€
2072,37€
DEF n°21
11/04/2023
9304P01
2023P09880
14//AS/38//783
14//AS/38//207
14//AS/38//495
9001 Résidence [145]
58 m²
88 196€
1520,62€
DEF n°22
09/09/2022
9304P01
2022P27260
14//AT/82//354
14//AT/82//187
14//AT/82//20
9001
Résidence [145]
53 m²
85 000 €
1603,77€
DEF n°23
12/09/2022
9304P01
2022P27263
14//AT/82//472
14//AT/82//138
9001 Résidence [146]
53 m²
119000€
2245,28€
DEF n°24
30/09/2022
9304P01
2022P29811
14//AT/82//330
14//AT/82//163
14//AT/82//497
9001 Résidence [146]
53 m²
90000€
1698,11€
DEF n°25
04/04/2023
9304P01
2023P08924
14//AT/82//346
14//AT/82//12
9001 Résidence [146]
53 m²
98000€
1849,06€
DEF n°26
19/10/2022
9304P01
2022P30528
14//AT/61//1032
14//AT/61//32
[Adresse 58]
51 m²
120000€
2352,94€
DEF n°27
15/12/2022
9304P01
2022P36192
14//AT/61//80
14//AT/61//1080
[Adresse 108]
51 m²
110000€
2156,86€
DEF n°28
19/10/2022
9304P01
2022P30482
14//AT/61//185
14//AT/61//1185
[Adresse 94]
51 m²
113000€
2215,69€
DEF n°29
18/07/2023
9304P01
2023P18106
14//AT/61//1209
14//AT/61//209
[Adresse 120]
51 m²
78500€
1539,22€
DEF n°30
24/11/2022
9304P01
2022P34849
14//AT/61//240
14//AT/61//1240
[Adresse 28]
51 m²
66000€
1294,12€

Ils font également état des valeurs retenues par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny dans les jugements relatifs à la procédure d’expropriation du bâtiment 3 de la copropriété du [135] de la façon suivante :

Etat

Mauvais

Mauvais-Moyen

Moyen

Moyen-Bon

Bon

Très bon

Libre
660 €
825 €
935 €
1050 €
1260 €
1375 €
valeur occupée
560 €
715 €
800 €
880 €
1000 €
1170 €

Les époux [E] retiennent :
- la somme de 1170 €/m² en valeur occupée pour un appartement en très bon état conformément aux décisions du juge de l’expropriation relativement au bâtiment B3 ;
- la somme de 1834,72 €/m² correspondant à la moyenne des prix sur les résidences [145] et [146] après abattement de 15 % pour occupation ;
- la somme de 1502,36 €/m² correspondant à la moyenne des deux précédentes ;
- la somme de 1653 €/m² après application d’une augmentation de 10 % justifiée par la hausse globale des prix sur l’ORCOD (1502,36 x 1,1).

Le Commissaire du Gouvernement n’a fait valoir aucune critique sur ces termes.

L’EPFIF fait valoir au visa des articles R 311-12 et R 311-22 du code de l’expropriation que les expropriés ne produisent pas les actes de vente correspondant aux termes de référence dont ils se prévalent, de sorte qu’ils ne peuvent être retenus.
Elle souligne en outre que ces termes de référence sont issus de la plateforme PATRIM dont la fiabilité n’est pas établie.
Elle soutient également que :
- les termes de comparaison relatifs aux bâtiment R+10 situés [Adresse 2], [Adresse 4], [Adresse 31] à [Localité 137], ne peuvent être pris en compte faute de justifier du prix hors frais de remploi et hors frais accessoires ;
- les termes de comparaisons relatifs aux bâtiments situés [Adresse 45] et [Adresse 46] à [Localité 137] ne peuvent être retenus, car ils concernent des bâtiments R+4 donc des appartements qui sont mieux valorisés que ceux situés dans des bâtiments R+10 ;
- les termes de comparaison relatifs à des biens situés dans des copropriétés voisines de celle du [135] ne peuvent être pris en compte, car ils sont relatifs à des biens situés dans des copropriétés en meilleur état que le [135] et plus particulièrement le bâtiment 4 qui est en mauvais état.

En l’espèce, pour déterminer la valeur des biens des époux [E] les termes sont analysés en fonction de leur localisation :

En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartement avec cave et emplacement de stationnement dans les copropriétés du [135] et de l’Etoile du [135]

Parmi les 13 références citées par les époux [E] concernant des ventes de F3 et F4 au sein des copropriétés du [135] et de l’Etoile du [135], aucun terme de comparaison n’est retenu, parce que ni l’état des biens ni leur situation d’occupation n’est précisé, de sorte qu’il n’est pas possible d’établir qu’ils portent sur des biens similaires à celui à évaluer.

En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartements, avec accessoires, situés dans les copropriétés voisines de celles du [135] et de l’Etoile du [135]

Parmi les 17 termes de comparaison proposés par les époux [E] concernant des ventes de F3 au sein des Résidence [145], [140] et [146], aucun n’est retenu s’agissant, comme il a déjà été expliqué pour les termes proposés par le Commissaire du Gouvernement, de copropriétés qui sont dans un état d’entretien, y compris financier, bien meilleur, donc non comparable, à celui de la copropriété du [135], de sorte qu’ils ne portent pas sur des biens similaires à celui à évaluer.

Sur le calcul de l’indemnité principale

Au regard des développements précédents, les termes de comparaison produits par les parties et retenus par la juridiction pour déterminer la valeur des présents biens, occupés, sont les suivants :

Parties
Mauvais
état
état mauvais
à moyen
état moyen
état moyen à bon
Bon état
Très bon état
EPFIF
Cessions - Bâtiments 3, 4 et 10 de la Copropriété du [135]
510 €/m²,
moyenne des termes DEM n° [Cadastre 43], [Cadastre 57], [Cadastre 71], [Cadastre 61], [Cadastre 17] et [Cadastre 18]

723 €/m²,
moyenne des termes DEM n° [Cadastre 16], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 51], [Cadastre 67], [Cadastre 70], [Cadastre 72], [Cadastre 75], [Cadastre 77], [Cadastre 118], [Cadastre 121], [Cadastre 122], [Cadastre 123], [Cadastre 124], [Cadastre 125], [Cadastre 126], [Cadastre 127], [Cadastre 128], [Cadastre 129], [Cadastre 130], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10]

893 €/m²,
moyenne des termes DEM n° [Cadastre 35], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 68], [Cadastre 69], [Cadastre 73], [Cadastre 74], [Cadastre 76], [Cadastre 78], [Cadastre 87], [Cadastre 88], [Cadastre 89], [Cadastre 90], [Cadastre 91], [Cadastre 92], [Cadastre 96], [Cadastre 97], [Cadastre 98], [Cadastre 99], [Cadastre 100], [Cadastre 102]
1.063 €/m²,
valeur des termes DEM n° [Cadastre 79], [Cadastre 84] et [Cadastre 85]

Cessions - Copropriétés du [135] et de l’Etoile du [135]
CG
510 €/m²
moyenne des termes CG n°[Cadastre 57] et [Cadastre 107]

723 €/m²
moyenne des termes CG n° [Cadastre 43], [Cadastre 93], [Cadastre 119], [Cadastre 19], [Cadastre 22], [Cadastre 25], [Cadastre 34], [Cadastre 38], [Cadastre 39] et [Cadastre 40]

893 €/m²
moyenne des termes CG n°[Cadastre 5], [Cadastre 23], [Cadastre 35] et [Cadastre 41]
1063 €/m²
valeur des termes CG n°[Cadastre 1], [Cadastre 36], [Cadastre 37]

Les époux [E] estiment qu’une augmentation de 10 % est constatée au regard des ventes récentes sur l’ORCOD et sur les copropriétés du [135] et de l’étoile du [135], qui s’explique notamment par la mise en service de ligne de la ligne de tramway 4 et de l’arrivée prochaine de la ligne de métro 16.

L'article L322-2 du code de l'expropriation alinéa 4 dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subie depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les 3 années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble.

Il en résulte que la hausse de la valeur vénale du bien exproprié résultant le cas échéant, d'une telle circonstance n'a pas vocation à être prise en compte dans le calcul de l'indemnité due à l'exproprié, alors même que l'expropriant entend céder le bien à un prix déjà déterminé et incluant cette hausse.

En revanche, pour assurer la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, le juge peut tenir compte des changements de valeur subis par le bien exproprié depuis la date de références à la suite de circonstances autres que celles prévues au dernier alinéa de l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. A ce titre, il peut notamment prendre en compte l'évolution du marché de l'immobilier pour estimer la valeur du bien exproprié à la date de sa décision.

En l’espèce, pour évaluer les biens expropriés, il ne sera tenu compte ni de la mise en service de la ligne de tramway T4 intervenue fin 2019 soit dans les trois ans de l’enquête préalable à la DUP, ni de l’arrivée de la ligne de métro 16 qui n’est pas encore effective, mais :

- des valeurs offertes par l’EPFIF et proposées par le commissaire du Gouvernement, supérieures, selon l’état d’entretien de l’appartement, aux valeurs mises en évidence par les termes de comparaison, à savoir :

- pour le commissaire du Gouvernement :

- pour l’EPFIF : 1375 €/m² en valeur libre, pour l’appartement avec la cave, leur état d’entretien étant qualifié de très bon, et avant application d’un abattement de 15 % pour occupation ;

- des valeurs fixées en 2021 et 2022 par la présente juridiction lors de la fixation des indemnités de biens composés d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de stationnement et situés dans les bâtiments 3, 4 et 10 de la copropriété, telles qu’exposées par le commissaire du Gouvernement, à savoir:

Etat
Mauvais
Mauvais-Moyen
Moyen
Moyen-Bon
Bon
Très bon
Libre

660 €/m²

825 €/m²

935 €/m²

1.050 €/m²

1.260 €/m²

1.375 €/m²
Occupé

560 €/m²

715 €/m²

800 €/m²

880 €/m²

1.000 €/m²

1.170 €/m²

- d’une moins-value liée à l’absence d’un emplacement de stationnement ;

Ainsi, dans le cadre de l’opération d’expropriation du bâtiment 4 de la copropriété du [135], pour l’évaluation des appartements de type F3 ou F4 occupés par un tiers, il convient de retenir les valeurs suivantes, selon l’état d’entretien de l’appartement :
- 545 €/m², lorsque l’appartement est dans un mauvais état d’entretien ;
- 700 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien de mauvais à moyen ;
- 785 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien moyen ;
- 865 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien de moyen à bon ;
- 985 €/m², lorsque l’appartement est dans un bon état d’entretien ;
- 1155 €/m² et plus, lorsque l’appartement est dans un très bon état d’entretien et bien équipé.

L’occupation des biens étant déjà prise en compte, il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement supplémentaire de 15 %.

Au regard, d’une part, des valeurs déterminées ci-dessus et, d’autre part, des caractéristiques des biens à évaluer, notamment de leur état d’entretien qui est qualifié de bon après la visite des lieux, il convient de fixer la valeur du mètre carré pour l’évaluation des biens des époux [E] à la somme de 75.075 € (1155 €/m² x 65 m²).

En conséquence, l’indemnité principale de dépossession est évaluée à la somme de 75.075 € en valeur occupée.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 75.075 €.

Ils sont liquidés comme suit :

20% sur 5.000 € = 1.000 €
15% sur 10.000 € = 1.500 €
10% sur 65.075 € = 6.507,50 €
Total : 9.007,50 €

Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

Les époux [E] sollicitent de ce chef la somme de 7000 € correspondant à 10 mois de loyer hors charge.

L’EPFIF, comme le Commissaire du Gouvernement, considère que le préjudice subi par les époux [E] est équivalent à 6 mois de loyers hors charge en vue de réparer le préjudice subi du fait de la perte de revenus locatifs.

Il est constant que la perte de revenus locatifs générée par une expropriation fait l'objet d'une indemnisation destinée à compenser la perte de loyers ou d’indemnité d’occupation prévisible entre le moment où le propriétaire ne perçoit plus les revenus de ses biens du fait de l’opération d’expropriation et celui où il est à nouveau en situation de percevoir des revenus locatifs, après acquisition d'un bien équivalent et recherche de nouveaux locataires.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le bien appartenant aux époux [E] est donné à bail selon un loyer mensuel de 950 €, dont 250 € au titre de la provision sur charges de copropriété, soit un loyer mensuel hors charges de 700 €. Le transport sur les lieux a permis de corroborer cette situation d’occupation, les personnes présentes ayant constaté que l’appartement est occupé, comme consigné sur le procès-verbal de visite.

S’agissant d’un F4 en copropriété, et dans la mesure où les époux [E] ne démontrent pas que leur bien présente des spécificités telles qu'un délai supérieur à 6 mois leur sera nécessaire pour acquérir un bien équivalent et rechercher un locataire, le préjudice résultant de la perte de revenus locatifs peut être raisonnablement évalué à six mois de loyers hors charges, soit à la somme de 4.200 € correspondant à 700 €/mois x 6 mois.

Sur l’indemnité spécifique liée à la procédure d’extrême urgence

Les époux [E] sollicitent de ce chef de préjudice une somme de 7.000 €, faisant valoir que la prise de possession anticipée induite par la procédure d’extrême urgence et l’absence de paiement de l’indeminté de dépossession les prive de la possibilitéde percevoir les fruits de leur bien soit pendant 10 mois;

L’EPFIF s’oppose à l’octroi d’une telle indemnité, soutenant que, bien que placé sous le régime de l’extrême urgence, l’expropriation de leur bien n’engendre pour les expropriés aucun préjudice à caractère spécial, au sens des dispositions de l’article L.521-5 du code de l’expropriation, dans la mesure où la présente procédure qui a pour but de faire fixer le montant de l’indemnité de dépossession a suivi un cheminement classique en se superposant à la procédure d’extrême urgence et où les défendeurs sont d’ores et déjà indemnisés au titre de la perte des loyers.

Le commissaire du Gouvernement ne présente pas d’observation, ayant rédigé ses conclusions antérieurement aux écritures déposées par les défendeurs.

Aux termes de l’article L 521-5 du code de l’expropriation, le juge attribue, le cas échéant, une indemnité spéciale aux personnes intéressées qui justifient d’un préjudice causé par la rapidité de la procédure d’extrême urgence.

En application de ce texte, le préjudice spécifique causé à la procédure d’extrême urgence, n’est une conséquence indemnisable que lorsqu’il constitue un préjudice matériel.

En l’espèce, les époux [E] sont d’une part d’ores et déjà indemnisés s’agissant de la perte de revenus locatifs et d’autre part, ne produisent aucun document permettant d’établir la réalité d’un préjudice matériel subi du fait de la procédure d’extrême urgence.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur l’indemnité totale de dépossession

L’indemnité totale de dépossession foncière, est égale à la somme de 88.282,50 €, soit :
- 75.075 €, au titre de l’indemnité principale ;
- 9.007,50 €, au titre de l’indemnité de remploi ;
- 4.200 € au titre de la perte de revenus locatifs.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF, partie tenue aux dépens, à verser aux époux [E] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 08 novembre 2023 ;

- les termes de comparaison produits par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France (tableaux 1, 2, 3, 4, 5 et 6) ;

- les termes de comparaison versés par le commissaire du Gouvernement (tableaux 7, 8, 9, 10, 11 et 12) ;

FIXE l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à Monsieur [F] [E] et Madame [Z] [Y] épouse [E] au titre de la dépossession des lots n°760 (appartement) et 921 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du [135] [Adresse 3] à [Localité 137] à la somme de 88.282,50 € (quatre-vingt-huit mille deux cent quatre-vingt-deux euros et cinquante centimes), en valeur occupée, se décomposant comme suit :
- 75.075 €, au titre de l’indemnité principale ;
- 9.007,50 €, au titre de l’indemnité de remploi ;
- 4.200 € au titre de la perte de revenus locatifs.

DÉBOUTE Monsieur [F] [E] et Madame [Z] [Y] épouse [E] de leur demande d’indemnité spécifique liée à la procédure d’extrême urgence ;

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France aux dépens ;

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à Monsieur [F] [E] et Madame [Z] [Y] épouse [E] la somme de 3000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Cécile PUECH

Greffier
Charlotte THIBAUD

Vice-Président

| France, Tribunal judiciaire de Bobigny, Expropriations 1, 15 mai 2024, 23/00213

Synthèse

Origine de la décision