Décision du 07 mai 2024
Minute n° 24/106
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
du 07 mai 2024
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Rôle n° RG 23/00045 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XMX4
Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS
DEMANDEUR :
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF)
[Adresse 14]
représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Madame [C] [Z] épouse [I]
Chez Madame [L],
[Adresse 11]
représentée par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS - GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS
INTERVENANT :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Mesdames [E] [W] et [J] [Y], commissaires du Gouvernement
[Adresse 16]
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la visite des lieux : 10 octobre 2023
Date de la première évocation et des débats : 28 novembre 2023 ; 06 février 2024 ; 05 mars 2024
Date de mise à disposition : 07 mai 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [C] [Z] épouse [I] était propriétaire des lot n°196 et 216 dans le bâtiment 6 au sein des immeubles en copropriété situé [Adresse 6] (93), sur la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 15], d’une superficie de 2078 m².
L’utilité publique de l’acquisition de la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 15] et la cessibilité des lots de la copropriété au profit de l’EPFIF ont été déclarées par arrêté préfectoral n° 2021-2270 en date du 8 octobre 2021, pris en application des dispositions des articles L.511-1 et suivants du code de l’expropriation, dans le cadre d’une opération d’expropriation concernant des immeubles insalubres ou menaçant ruine.
Le lot n° 196, appartenant à la défenderesse consistait en un appartement d’une surface de 25 m² et le lot n°216 à une cave. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 10 octobre 2023, annexé à la présente décision. Toutefois, le jour du transport, les lieux étaient murés et les biens de Madame [Z] épouse [I] n’ont pas pu être visités.
Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 07 juillet 2022 au profit de l’établissement Public Foncier île de France (ci-après dénommé l’EPFIF).
L’EPFIF a notifié ses offres d’indemnisation à Madame [Z] épouse [I], par lettre recommandée avec accusé de réception reç le 10 août 2022. La société expropriante précise qu’aucun accord n’est intervenu dans le délai d’un mois prévu à l’article R.311-9 du code de l’expropriation.
Par un Mémoire valant offre daté du 1er août 2022 et reçu le 23 février 2023 par le greffe, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien de Madame [Z] épouse [I].
Le Mémoire valant offre, postérieur d’au moins un mois à la notification des offres, a été notifié à Madame [Z] épouse [I] par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 28 février 2023, soit simultanément à la saisine de la juridiction
Par une ordonnance rendue le 10 août 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 10 octobre 2023.
L’EPFIF a notifié cette décision à Madame [Z] épouse [I] et au commissaire du Gouvernement par lettres recommandées avec accusé de réception reçues le 06 septembre 2023. La date de réception par Madame [Z] épouse [I] lui a laissé:
- un délai de six semaines entre la date de réception du mémoire de l’entité expropriante et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 ;
- et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa.
Madame [Z] épouse [I] était absente, mais représentée par Maître [G] [N] lors du transport sur les lieux du 10 octobre 2023.
L’EPFIF a déposé cinq mémoires :
- un mémoire valant offre daté du 1er août 2022, reçu le 24 février 2023 ;
- un mémoire récapitulatif et en réplique daté du 31 janvier 2024, reçu le 05 février 2024;
- un mémoire récapitulatif et en duplique daté du 31 janvier 2024 et reçu le 07 février 2024 ;
- un mémoir récapitulatif et en triplique daté du 02 février 2024 et reçu le 06 février 2024 ;
- un mémoire récapitulatif et en quadriplique daté du 28 février 2024 et reçu le 05 mars 2024.
Dans son dernier mémoire, L’EPFIF demande au juge de l’expropriation de :
“- ORDONNER sur le fondement de l’article 41 alinéas 4 et 5 de la loi du 29 juillet 1881, le retrait du mémoire en réponse notifié par Mme [Z] le passage ci-dessous :
“Le découragement et la peur sont des techniques de négociation utilisées invariablement par les négociateurs des autorités expropriantes”
- DECLARER les dispositions de l’article L 511-6 du code de l’expropriation conformes à l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des Libertés fondamentales et à l’article 14 de cette convention ;
- DECLARER que la méthode d’évaluation par récupération foncière est applicable, en tout état de cause, compte tenu d’obligations administratives de démolition exécutoires ;
- FIXER l’indemnité à revenir à Madame [C] [Z] épouse [I] consécutivement à l’expropriation des lots n°196 (appartement) et n°216 (cave) situés dans le bâtiment 6 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6]), parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 15], d’une superficie de 2078 m², comme suit :
Indemnité principale :
valeur du terrain libre : 2078 m² x 400 € = 831.200 €
coût de démolition : 848.160 €
valeur du terrain après déduction des frais de démolition : négative
valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 0 €
nombre de tantièmes affectés à l’appartement : 92/10 000ème
valeur de la cave : 900 €
soit :
0 € x 92 tantièmes = 0 €
Cave = 900 €
total indemnité principal : 900 €
Indemnité de remploi : 180 €
TOTAL INDEMNITE DE DEPOSSESSION : 1.080 €
A TITRE SUBSIDIAIRE
- DONNER ACTE à l’EPFIF du maintien de son offre d’indemnisation initiale contenue dans son mémoire de saisine ;
EN CONSEQUENCE,
FIXER à revenir à Madame [C] [Z] épouse [I] consécutivement à l’expropriation des lots n°196 (appartement) et n°216 (cave) situés dans le bâtiment 6 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6]), parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 15], d’une superficie de 2078 m², comme suit :
- indemnité principale totale : 38.400 €
indemnité de remploi : 4.840 €
soit une indemnité de dépossession totale de 43.240 €.
EN TOUT ETAT DE CAUSE
- REJETER les prétentions de la défense ;
- LAISSER les dépens à la charge de l’EPFIF”.
Madame [Z] épouse [I] a déposé deux mémoires :
- un mémoire en réponse daté du 14 novembre 2023, reçu le 15 novembre 2023 ;
- un mémoire en réponse et récapitulatif daté du 1er février 2024, reçu le 06 février 2024 ;
Dans son dernier mémoire, Madame [Z] épouse [I] demande au juge de l’expropriation de:
“FIXER l’indemnité principale globale à la somme de 72.500 € ;
FIXER l’indemnité de remploi à la somme de 8.200 € ;
CONDAMNER l’autorité expropriante à verser à Madame [Z] la somme de 3000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER l’autorité expropriante aux entiers dépens”.
Par conclusions reçues le 26 septembre 2023 et par conclusions complémentaires n°2 datées du 14 février 2024, le commissaire du Gouvernement considérant que l’expropriée occupait son bien au moins deux ans avant la déclaration d’utilité publique, et par application de la méthode par comparaison, propose une indemnité de dépossession de 74.177,50 €, soit :
- indemnité principale : 66.525 €, correspondant à :
. lot n° 196 : 64.625 € (25 m² x 2585 €/m²) ;
. lot n° 216 : 1900 € indemnité forfaitaire par cave ;
- indemnité de remploi : 7.652,50 €.
En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
À l’audience du 28 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 06 février 2024, puis du 05 mars 2024.
Le 18 décembre 2023, le juge de l’expropriation a invité les parties à se prononcer sur la compatibilité des dispositions de l’article L 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique avec celles de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de Sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales et a sollicité la production de pièces complémentaires.
À l’audience du 05 mars 2024, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du Code de l’expropriation.
L’affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de retrait d’un passage du dernier mémoire de Madame [Z] épouse [I]
L'article 24 du code de procédure civile dispose que les parties sont tenues de garder en tout le respect dû à la justice.
Le juge peut, suivant la gravité des manquements, prononcer, même d'office, des injonctions, supprimer les écrits, les déclarer calomnieux, ordonner l'impression et l'affichage de ses jugements.
L'application des dispositions de l'article 24 du code de procédure civile, sur le pouvoir du juge de suppression d'écrits estimés calomnieux, renvoie impérativement à l'application des dispositions de l'article 41 de la loi du 29 juillet 1881 dès lors que les écrits incriminés constituent des conclusions d' avocat .
Selon l'article 41 de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse, les écrits produits devant les tribunaux ne donneront lieu à aucune action en diffamation , injure ou outrage mais les juges, saisis de la cause et statuant sur le fond, pourront néanmoins prononcer la suppression des discours injurieux, outrageants ou diffamatoires, et condamner qui il appartiendra à des dommages-intérêts.
Le principe d'immunité judiciaire des écrits produits devant les tribunaux que consacre la loi sur la presse, sous la seule réserve des écrits injurieux, outrageants ou diffamatoires, exige que les passages des conclusions dont la suppression est demandée soient précisément identifiés, leur caractère injurieux, outrageant ou diffamatoire caractérisé, et qu'ils soient étrangers à la cause ou excèdent le droit à la défense.
En l'espèce, l’EPFIF mentionne précisément le passage du mémoire dont il est demandé la suppression.
Ces propos litigieux s'inscrivent dans le contentieux qui oppose les parties.
Ces propos ne sont pas étrangers à la cause et n'excèdent pas le libre exercice des droits de la défense, qui bénéficie de l'immunité prévue par l'article 41 alinéa 3 de la loi du 29 juillet 1881.
En effet, le fait d'affirmer que : " Le découragement et la peur sont des techniques de négociation utilisées invariablement par les négociateurs des autorités expropriantes”, constitue une figure rhétorique courante des conclusions d’avocats, visant à discréditer la valeur probante des pièces produites par leurs adversaires, en l’occurence les termes de référence produits par l’EPFIF, qui n’excède pas ce qu’autorise les droits de la défense et ôte à ce propos tout caractère diffamatoire.
En outre, il sera constaté que l’EPFIF n'établit pas la réalité du préjudice subi, ne justifie pas de l'atteinte grave à son image tel qu'alléguée.
En conséquence, l’EPFIF sera débouté de sa demande de retrait du passage litigieux.
Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession
En application de l’article L 511-1 1° du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L. 511-2 à L. 511-9, au profit de l'Etat, d'une société de construction dans laquelle l'Etat détient la majorité du capital, d'une collectivité territoriale, d'un organisme y ayant vocation ou d'un concessionnaire d'une opération d'aménagement mentionné à l’article L 300-4 du code de l’urbanisme, l'expropriation des immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation et ayant prescrit la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter.
Aux termes de l’article L. 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique , Pour le calcul de l’indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril.»
Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités
Sur la date de référence
Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation.
Conformément à l’article L 322-2 alinéa 1er du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Selon les dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS) et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, le lot n°196 et 216 doivent être évalués à la date du présent jugement et selon :
- leur consistance au 07 juillet 2022, date de l’ordonnance d’expropriation ;
- les possibilités offertes par le règlement d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 19 novembre 2015 et modifié en dernier lieu le 25 juin 2019.
Selon les écritures concordantes des parties et du Commissaire du Gouvernement la parcelle est située en zone UCc du PLU, soit un secteur urbain à vocation mixte et à dominante d’habitat collectifs.
S’agissant de la consistance du bien
Il s’agit d’un ensemble immobilier composé de six immeubles de même architecture, de quatre étages chacun, disposés en enfilade ; le premier immeuble donne directement sur la rue des deux communes, les cinq autre immeubles sont accessibles par une allée bétonnée close par un portail en fer, en état d’usage.
Les façades sont recouvertes de petites briques de couleur claires ; elles sont recouvertes de graffiti à divers endroits ;
Les huisseries du rez-de-chaussée de chaque bâtiment sont murées, les fenêtres dans les étages sont munies de volets en accordéons qui sont fermés.
Pour chaque bâtiment, l’une des façades latérales ainsi qu’une partie des façades principales et arrières sont cerclées sur 3 niveaux (des pièces d’étais métalliques posées en longueur sur les façades sont visibles renforcées par des étais en bois)
La parcelle sur laquelle est édifiée la copropriété, d'une contenance de 2078 m², est de forme rectangulaire, plane et close par un muret.
Les appartements et les caves n’ont pas pu être visités, car les bâtiments ont été murés et évacués par la commune de [Localité 20] le 23 novembre 2018, en raison de désordres structurels affectant la solidité des six bâtiments de la copropriété.
S'agissant de l'environnement, ce bien est limitrophe de la commune de [Localité 18], il est situé à 19 kilomètres de [Localité 19], desservis par plusieurs lignes de bus, le RER A et le RER E, à proximité de l’A86 et de l’A1 ainsi que du centre-ville de [Localité 20] disposant de commerces et d’équipements publiques (mairie, écoles, crèches).
Les caractéristiques du bien permettent de dégager :
- des facteurs de plus-value :
La tranquillité et le caractère résidentiel du quartier bien desservi par plusieurs transports en commun ainsi que sa proximité du centre-ville de [Localité 20] comprenant de nombreux commerces, équipements publics et administrations (mairie).
- des facteurs de moins-value :
La copropriété fait l’objet d’un arrêté de péril et d’un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les six immeubles.
Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé à la présente décision.
S’agissant de la méthode d’évaluation
En application de l’article L 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, pour le calcul de l'indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l'article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l'habitation, ni frappés d'un arrêté de péril.
En l’occurrence, faisant suite à un arrêté de péril ordinaire du 12 avril 2018 et à un arrêté de péril imminent du 20 novembre 2018, le maire de [Localité 20] a pris le 22 juillet 2021 un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les six immeubles de la copropriété située [Adresse 6], les bâtiments étant affectés de désordres structurels portant atteinte à leur solidité.
Par un arrêté préfectoral en date du 8 octobre 2021, l’acquisition de la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 15] au profit de l’EPFIF, a été déclarée d’utilité publique et les lots dépendant de la copropriété située [Adresse 6] ont été déclarés cessibles, sur le fondement des dispositions des articles L. 511-1 et suivants du code de l’expropriation, situés dans le Livre cinquième Procédures spéciales, titre premier Expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine.
Toutefois, Madame [Z] épouse [I] fait valoir qu’en tant que copropriétaire occupante au moins deux an avant avant la notification de la déclaration d’utilité publique, son bien doit être évalué selon la méthode par comparaison.
L’EPFIF, sans écrire qu’il conteste la qualité de propriétaire-occupant à la défenderesse, fait d’abord application de la méthode par récupération foncière dont elle considère qu’elle doit s’appliquer même indépendemment des dispositions de l’article L 511-6 du code de l’expropriation, lesquelles ne portent pas une atteinte disproportionnée au droit des propriétaires expropriés au respect de leurs biens déclarés insalubres à titre irrémédiable et que par voie de conséquence, la méthode d’évaluation par récupération foncière doit s’appliquer.
Il y a d’abord lieu d’examiner si Madame [Z] épouse [I] peut revendiquer l’application de la méthode par comparaison avant d’envisager éventuellement l’inconventionnalité de l’article L 511-6 du code de l’expropriation.
L’article L 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit l’application de la méthode d’évaluation par comparaison, lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l'article L. 511-2 .
Ainsi, le bien doit être occupé personnellement par le propriétaire, mais il peut l’être à titre de résidence principale comme de résidence secondaire.
De la même manière le texte prévoit une occupation au moins deux ans avant la notification de la déclaration d’utilité publique et non que l’occupation doit être continue pendant deux ans ou qu’elle doit dater de deux ans.
En l’espèce, aucune des parties ne conteste que la déclaration d’utilité publique prise par arrêté n°2021-2270 en date du 8 octobre 2021 a été notifiée le 25 octobre 2021.
Par ailleurs, Madame [Z] épouse [I] justifie de ce qu’elle occupait elle-même le bien exproprié au moins deux ans avant cette notification, notamment par la production d’un contrat de travail à durée indéterminé en date du 15 novembre 2004, trois attestations d’emploi valant bulletin de salaire en date des 15 mars 2007, 07 janvier 2009 et 14 avril 2011 pour les périodes du 1er décembre 2006 au 31 décembre 2006, 1er décembre 2008 au 31 décembre 2008 et du 1er décembre au 31 décembre 2010, ainsi que d’une facture d’électricité en date du 1er février 2022 relative à une consommation pour la période du 1er février 2021 au 1er février 2022, à son nom et à l’adresse [Adresse 6].
Dès lors, l’évaluation du bien appartenant à Madame [Z] épouse [I] se fera selon la méthode par comparaison, qui consiste à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, cave et partie commune intégrées.
S’agissant des surfaces
Selon le commissaire du Gouvernement, les surfaces sont de :
. 2078 m², s’agissant du terrain ;
. 3000 m² de surface développée pondérée hors oeuvre (SDPHO), s’agissant du bâti ; et les millièmes de :
. 25 m², s’agissant du lot n°196 soit 92/ 10 000èmes,
Aucune des parties ne les contestent, de sorte qu’elles seront retenues pour l’évaluation du bien.
S’agissant de la situation locative
En l’espèce, il a été constaté lors du transport sur les lieux que les biens sont libres d’occupation, ce qui n’est pas contesté.
Ils seront par conséquent évalués en valeur libre d’occupation et comparés à des biens cédés libres.
Sur l’indemnité principale
L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement et de la cave ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots.
La valeur des biens dont Madame [Z] épouse [I] est dépossédée sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.
Pour déterminer les indemnités de dépossession revenant à Madame [Z] épouse [I] au titre de l’expropriation d’un appartement (lot n°196) et d’une cave (lot n°216), le commissaire du Gouvernement se réfère à des termes de comparaison comprenant uniquement un appartement et ajoute à la valeur retenue une somme de1900€, correspondant à la valeur d’une cave.
Or, les termes de comparaison produits les parties ne font pas apparaître de différence de valeur significative selon qu’il s’agit d’un appartement avec cave ou sans cave.
Il est ainsi suffisamment démontré que la vente d’une cave comme accessoire d’un appartement n’est ni un facteur de plus-value, ni un facteur de moins-value, de sorte qu’il n’apparaît pas justifié de déterminer la valeur du bien en ajoutant à la valeur retenue pour l’appartement, la valeur d’une cave.
sur les termes de référence proposés par les parties
- termes de comparaison produits par l’EPFIF
(DEM signifie demandeur à la procédure et désigne en l’espèce l’EPFIF)
L’EPFIF produit les termes suivants, concernant des ventes au sein de la même copropriété, située [Adresse 6] :
Date de vente
Propriétaire
N°lots
Quote part des PCG
Situation
Prix HT
DEM n°1
07/07/2020
2020P02313
Mme [T]
88 (appart)
(111/10.00)
99 (cave)
(4/10.000)
Bât.3
3ème étage
40.000 € soit 1.428,57€/m²
Observations : un appartement de type F2 de 28 m² comprenant : une entrée, une cuisine aménagée, une chambre, une salle à manger, une salle d’eau, une cave.
DEM n°2
30/07/2020
2020P02635
M. [V]
80 (appart)
(58/10.00)
102 (cave)
(4/10.000)
Bât.3
1er étage
73 600 €
soit 2.628,57€/m²
Observations : un appartement de 28 m² comprenant une entrée, une cuisine, salle à manger, une chambre, une salle d’eau avec wc, rénové en parfait état, une cave.
DEM n°3
27/10/2020
2020P03873
M. [X]
127 (appart)
(92/10.00)
136 (cave)
(4/10.000)
Bât.4
4ème étage
33.890 € soit 1.473,48 €/m²
Observations : un appartement de type F2 de 23 m² comprenant une entrée, une cuisine sur cour, à gauche dans l’entrée une chambre sur cour suite à la soalle à manger, une cave.
L’EPFIF ajoute deux autres termes relatifs à la vente de biens situés à [Localité 20], mais hors de la copropriété sis [Adresse 5] :
Date de vente
Adresse
Superficie
Prix HT
DEM n°4
07/02/2022
2022-1533391
[Adresse 3]
[Localité 20]
30 m²
138 000 € soit 4.600€/m²
Observations : appartement une pièce et dépendance isolée
DEM n°5
18/03/2022
2022-1535766
[Adresse 2]
[Localité 20]
30 m²
140 000 €
soit 4.666,67€/m²
Observations : appartement deux pièces
Tant le Commissaire du Gouvernement que Madame [Z] épouse [I] estiment que les trois premières référence ne peuvent être retenues, car ils correspondent à des ventes amiables intervenues au profit de l’EPFIF au sein d’un marché captif.
En l’espèce, pour être comparé avec le présent bien, l’ensemble des termes proposés par l’EPFIF seront retenus selon une valeur moyenne de 2959,45 €/m² arrondie à 2.959 €/m², toutefois les termes DEM n°1 à 3 seront privilégiés selon une valeur moyenne de 1843.54 €/m² arrondie à 1843 €/m², dans la mesure où ils correspondent à des biens vendus, avant la déclaration d’utilité publique, au sein de la même copropriété donc tenant compte de l’état de péril, de l’inhabitabilité des immeubles et de la situation financière de la copropriété.
- termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement
(CG signifie commissaire du Gouvernement)
Aux termes de ses dernières conclusions reçues le 26 janvier 2024, s’agissant de l’appartement, le Commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants :
Date de mutation
Ref.
Cadastrales
Adresse
Situ-ation
Surface
Carrez
Prix
total
Prix/m²
CG n°1
30/03/2023
9304P01
2023P08333
49//C/49//116
[Adresse 7]
[Localité 18]
libre
29,14 m²
141 000 €
4838,71€
Observations : Vte part/SC lot de copropriété n°16 dans un bâtiment unique, au 1er étage un studio avec entrée, coin cuisine, coin nuit, salle d’eau et wc. Situé à 650 mètres
CG
n°2
21/10/2020
9304P04
2020P04953
49//C/48//3
[Adresse 8]
libre
19,95 m²
112 000 €
5614,04 €
Observations : Vte part/part. Lot de copropriété n°3 dans le bâtiment A au 1er étage, un studio avec salle d’eau, wc et cuisine, situé à 550 mètres.
CG
n°3
06/10/2020
9304P04
2020P04596
49//B/513//4
[Adresse 9]
libre
11,49 m²
[Cadastre 15] 800 €
5639,69 €
Observations : Vte part/part lot de copropriété n°4, bâtiment A au 1er étage un studio divisé en une pièce, une cuisine, une salle d’eau et wc indépendants, situé à 300 mètres
CG
n°4
21/01/2021
9304P04
2021P00616
49//A/634//3-2
[Adresse 17]
[Localité 18]
libre
22,42 m²
108 000 €
4817,13 €
Observations : Vte part/part. Dans un immeuble en copropriété 2 lots réunis (lot 2 et 3) formant un appartement d’une pièce avec coin cuisine, salle d’eau et wc, situé à 500 mètres
CG
n°5
09/06/2022
9304P01
2022P16148
49//C/2718//7
[Adresse 12]
[Localité 18]
libre
28,31 m²
150 000 €
5298,48 €
Observations : Vte part/part lot de copropriété n°7, dans le bâtiment A, un appartement comprenant entrée, cuisine, salle de séjour, salle d’eau avec wc, escalier privatif donnant accès au 1er étage, situé à 350 mètres.
CG
n°6
07/02/2022
9304P01
2022P04858
64//BI/14//45
[Adresse 2]
[Localité 20]
libre
28,53 m²
138 000 €
4837,01 €
Observations : Vte part/part dans le bâtiment C lot n°45 au 1er étage, un logement comprenant un couloir d’entrée, escalier, salle à manger-cuisine, chambre, salle de bain avec wc, situé à 1 km.
CG
n°7
27/10/2020
9304P05
2020P03873
67//AX/[Cadastre 15]//136-127
[Adresse 5]
[Localité 20]
libre
23 m²
33890 €
1473,47 €
Observations : Rejeté car vente par EPFIF, marché captif donc non représentatif
La moyenne des six premiers termes de comparaison est de 5174,18 €/m² arrondi à 5175 €/m².
Après application d’un abattement de 50% en raison du caractère particulièrement dégradé de la copropriété et de l’appartement non habitable en l’état, le Commissaire du Gouvernement retien un montant de 2587,50 € arrondi à 2585 €/m² (51 75€ x 0.50), soit la somme de 51 700 € pour le lot n°196 (2 585 € x 20 m²).
L’EPFIF fait valoir que cinq des six termes retenus par le commissaire du gouvernement sont situés dans une autre commune et doivent donc être exclus. Il conteste le caractère captif du marché et considère qu’il n’y a pas de raison d’écarter le terme CG n°7. Il souligne que l’appartement de Madame [Z] épouse [I] est dépourvu de toilettes, ce qui constitue un facteur de moins value qui n’a pas été pris en compte par le commissaire du gouvernement tout comme la situation financière dégradée des comptes de la copropriété.
Madame [Z] épouse [I] fait remarquer que ces références doivent être valorisées pour tenir compte de l’absence de cave alors que son bien en dispose.
En l’espèce, pour être comparé avec le présent bien :
- les termes n° CG 1 à 5 ne seront pas retenus, car ils sont situés dans une autre commune que celle de [Localité 20] ;
- les termes n°CG 6 et 7 seront retenus selon une valeur moyenne de 3 155,24 €/m² arrondi à 3155€/m², car ils sont relatifs à des ventes de biens situés dans la même commune, dans le même quartier voire dans la même copropriété et d’une surface équivalente à celle du bien en question.
Il convient par ailleurs de remarque que les termes CG n°6 et 7 sont identique aux termes DEM n°4 et 3.
- termes de comparaison versés par Madame [Z] épouse [I]
(DEF signifie défendeur à la présente procédure et désigne Madame [Z] épouse [I] )
Madame [Z] épouse [I] produit les termes de comparaison suivants :
Date de vente
et références
Adresse
Surfaces
Prix
Prix/m²
DEF n°1
25/01/2022
9304P01
2022P03947
[Adresse 1]
[Localité 18]
30 m²
190.000 €
6 333,33€
DEF n°2
CG n°6
07/02/2022
9304P01
2022P04858
[Adresse 2]
[Localité 20]
30 m²
138.000 €
4.600 €
DEF n°3
31/08/2022
9304P01
2022P25468
[Adresse 13]
[Localité 20]
28 m²
152 000€
5.428,57€
DEF n°4
06/01/2023
9304P01
2023P01072
[Adresse 4]
[Localité 20]
36 m²
195 000 €
5416,67 €
DEF n°5
CG n°1
30/03/2023
2023P08333
[Adresse 7]
[Localité 18]
29,14 m²
400 000 €
4838,71 €
DEF n°6
CG n°2
21/10/2020
2020P04953
[Adresse 8]
[Localité 18]
19,95 m²
470 000 €
5 614,04€
DEF n°7
CG n°3
06/10/2020
2020P04596
[Adresse 10]
[Localité 18]
11,49 m²
310 240 €
5 639,69€
DEF n°8
CG n°4
21/01/2021
2021P00616
[Adresse 17]
[Localité 18]
22,42 m²
245 000 €
4.817,13€
DEF n°9
CG n°5
09/06/2022
2022P16148
[Adresse 12]
[Localité 18]
28,31m²
477 190 €
5298,48€
La valeur moyenne de ces 9 termes de comparaison est de 5.332,62 € arrondi à 5.350 €/m².
Compte tenu des caractéristiques du bien que Madame [Z] épouse [I] estiment exceptionnelles en terme de localisation et de proximité des services ainsi que de la plus value que constitue la cave, elle retient une valeur moyenne de 5.800 €/m².
Après un abattement de 50 % pour tenir compte de la mise sous péril des parties communes de la copropriété, elle sollicite une valeur de 2900 €/m².
Ni l’EPFIF, ni le Commissaire du gouvernement ne critiquent les termes ainsi proposés.
En l’occurrence, pour être comparé avec le présent bien :
- les termes DEF n°1, 5, 6, 7, 8 et 9 ne seront pas retenus, car ils sont situés dans une autre commune que celle de [Localité 20] ;
- les termes DEF n°2, 3 et 4 seront retenus, selon une valeur moyenne de 5.148,41 €/m² arrondi à 5.148 €/m², car ils sont relatifs à des ventes de biens situés dans la même commune, dans le même quartier et d’une surface équivalente à celle du bien en question.
Il convient par ailleurs de remarquer que le terme DEF n°2 est identique au terme CG n°6 et au terme DEM n°4.
Sur la détermination de l’indemnité principale
Ainsi, après examen des termes de comparaison soumis par les parties, 10 références ont été jugées pertinentes et sont retenues :
- les termes de l’EPFIF n°1 à 5, selon une valeur moyenne de 2.959 €/m² ; étant rappelé que les termes DEM n°1 à 3 selon une valeur moyenne de 1843€/m² doivent être privilégiés ;
- les termes les termes n°CG 6 et 7 selon une valeur moyenne de 3155€/m² ;
- le termes DEF n°2, 3 et 4 selon une valeur moyenne de 5148 €/m².
étant rappelé que le terme DEF n°2 est identique au terme CG n°6 et au terme DEM n°4.
La moyenne arrondie des références hors copropriété sis [Adresse 5] est la suivante : (4600+4666.67+5428,57+5416,67)/4 = 5028 € /m²
Il convient d’appliquer une abattement de 70% tenant compte de l’état particulièrement dégradée de la copropriété, de son inhabitabilité et de ses finances obérées, qui justifie qu’une valeur inférieure à la moyenne dégagée soit retenue, soit la moyenne arrondie de 1508 €/m² (5028€ x 0.30).
Au regard, d’une part, de la valeur moyenne de 1508 €/m² et de la valeur moyenne privilégiée de 1843 €/m², et, d’autre part, des caractéristiques des biens à évaluer, notamment sa bonne localisation, son bon état d’entretien non contesté par l’EPFIF et l’absence de toilettes non contestée par la défenderesse, il convient de fixer la valeur du mètre carré pour l’évaluation des biens Madame [Z] épouse [I] à la somme arrondie de 1675 €/m² ((1508+1843)/2).
En conséquence, l’indemnité principale de dépossession s’agissant du lot n°196 (appartement) et du lot n°216 (cave) est évaluée à la somme de 41.875 € (1675 € x 25 m²) en valeur libre.
Sur l’indemnité de remploi
Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 41.875 € pour les lots n°216 et 196.
Ils sont liquidés comme suit :
20% sur 5.000 € = 1.000 €
15% sur 10.000 € = 1.500 €
10% sur 26.875 € = 2.687,50 €
Total : 5.187,50 €
Sur l’indemnité totale de dépossession
L’indemnité totale de dépossession foncière est de 47.062,50 €, soit :
- 41.875 € au titre de l’indemnité principale ;
- 5.187,50 € au titre de l’indemnité de remploi.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF sera condamnée aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
En l'espèce, l'équité commande de condamner l’EPFIF à payer à Madame [Z] épouse [I] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 10 octobre 2023 ;
DÉBOUTE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France de sa demande de retrait d’un passage du dernier mémoire de Madame [C] [Z] épouse [I] ;
FIXE l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à Madame [C] [Z] épouse [I] au titre de la dépossession des lots n°196 (appartement) et 216 (cave) du bâtiment 6 de la copropriété située [Adresse 6]) à la somme de 47.062,50 € (quarante-sept mille soixante-deux euros et cinquante centimes), en valeur libre, se décomposant come suit :
- 41.875 € au titre de l’indemnité principale ;
- 5.187,50 € au titre de l’indemnité de remploi ;
CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France aux dépens ;
CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à Madame [C] [Z] épouse [I] la somme de 3000 € (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Cécile PUECH
Greffier
Charlotte THIBAUD
Vice-Présidente
