Décision du 07 Mai 2024
Minute n° 24/104
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
du 07 Mai 2024
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Rôle n° RG 22/00321 - N° Portalis DB3S-W-B7G-XFKU
Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS
DEMANDEUR :
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF)
[Adresse 14]
représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
S.A.R.L. CENTURIAL
[Adresse 11]
Défaillant
INTERVENANT :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Madame [J] [Y], commissaire du Gouvernement
[Adresse 20]
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la visite des lieux : 10 octobre 2023
Dates de la première évocation et des débats : 28 novembre 2023 ; 06 février 2024; 05 mars 2024
Date de mise à disposition : 07 mai 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
La SARL CENTURIAL était propriétaire du lot n°227 dans le bâtiment 1 au sein des immeubles en copropriété situé [Adresse 8] à [Localité 33] (93), sur la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 19], d’une superficie de 2078 m².
L’utilité publique de l’acquisition de la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 19] et la cessibilité des lots de la copropriété au profit de l’établissement Public Foncier île de France (ci-après dénommé l’EPFIF) ont été déclarées par arrêté préfectoral n° 2021-2270 en date du 8 octobre 2021, pris en application des dispositions des articles L.511-1 et suivants du code de l’expropriation, dans le cadre d’une opération d’expropriation concernant des immeubles insalubres ou menaçant ruine.
Le lot n°227, appartenant à la défenderesse consistait en une remise d’une surface de 12 m² . Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 10 octobre 2023, annexé à la présente décision. Toutefois, le jour du transport, les lieux étaient murés et le bien de la SARL CENTURIAL n’a pas pu être visité.
Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 07 juillet 2022 au profit de l’établissement Public Foncier île de France (ci-après dénommé l’EPFIF).
L’EPFIF a notifié ses offres d’indemnisation à la SARL CENTURIAL, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 04 août 2022. La société expropriante précise qu’aucun accord n’est intervenu dans le délai d’un mois prévu à l’article R.311-9 du code de l’expropriation.
Par un Mémoire valant offre daté du 1er août 2022 et reçu le 23 décembre 2022 par le greffe, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciiare de Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien de la SARL CENTURIAL.
Le Mémoire valant offre, postérieur d’au moins un mois à la notification des offres, a été notifié à la SARL CENTURIAL par lettre recommandée avec accusé de réception non daté.
Par une ordonnance rendue le 10 août 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 10 octobre 2023.
L’EPFIF a notifié cette décision à la SARL CENTURIAL par lettre recommandée avec accusé de réception reçu le 31 août 2023. La date de réception par la partie expropriée lui a laissé :
- un délai de six semaines entre la date de réception du mémoire de l’entité expropriante et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 ;
- et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa.
La SARL CENTURIAL était abstente et non représentée lors du transport sur les lieux du 10 octobre 2023.
Aux termes de son mémoire valant offre, L’EPFIF demande au juge de l’expropriation de :
“- FIXER l’indemnité à revenir la SARL CENTURIAL consécutivement à l’expropriation du lot n°227 (remise) situé dans le bâtiment 1 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 8] à [Localité 33], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 19], d’une superficie de 2078 m², comme suit :
Indemnité principale :
valeur du terrain libre : 2078 m² x 400 € = 831.200 €
coût de démolition : 3.000 m² x 70 € = 210.000 €
valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 621.200 €
valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 62,12 €
nombre de tantièmes affectés à l’appartement : 31/10 000ème
valeur de la cave : 900 €
soit :
62,12 € x 31 tantièmes = 1.925,72 €
total indemnité principal : 1.925,72 €
Indemnité de remploi : 385,14 €
TOTAL INDEMNITE DE DEPOSSESSION : 2.310,86 €”
Par conclusions reçues le 26 septembre 2023, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession de 4.560 €, après application de la méthode par comparaison, une remise étant par nature inhabitable de sorte que la méthode par récupération foncière est inapplicable en l’espèce, soit :
- indemnité principale : 3800 € ;
- indemnité de remploi : 760 €.
La SARL CENTURIAL n’a pas constitué avocat et n’ont donc fait parvenir aucun mémoire au juge de l’expropriation.
En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
À l’audience du 28 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 06 février 2024, puis à l’audience du 05 mars 2024.
A l’audience du 05 mars 2024, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du Code de l’expropriation.
L’affaire a été mise en délibéré au 07 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession
En application de l’article L 511-1 1° du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L. 511-2 à L. 511-9, au profit de l'Etat, d'une société de construction dans laquelle l'Etat détient la majorité du capital, d'une collectivité territoriale, d'un organisme y ayant vocation ou d'un concessionnaire d'une opération d'aménagement mentionné à l’article L 300-4 du code de l’urbanisme, l'expropriation des immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation et ayant prescrit la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter.
Aux termes de l’article L. 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique , Pour le calcul de l’indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril.»
Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités
Sur la date de référence
Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation.
Conformément à l’article L 322-2 alinéa 1er du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Selon les dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS) et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, le lot n°227 doit être évalué à la date du présent jugement et selon :
- sa consistance au 07 juillet 2022, date de l’ordonnance d’expropriation ;
- les possibilités offertes par le règlement d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 19 novembre 2015 et modifié en dernier lieu le 25 juin 2019.
Selon les écritures concordantes des parties et du Commissaire du Gouvernement la parcelle est située en zone UCc du PLU, soit un secteur urbain à vocation mixte et à dominante d’habitat collectifs.
S’agissant de la consistance du bien
Il s’agit d’un ensemble immobilier composé de six immeubles de même architecture, de quatre étages chacun, disposés en enfilade ; le premier immeuble donne directement sur la rue des deux communes, les cinq autre immeubles sont accessibles par une allée bétonnée close par un portail en fer, en état d’usage.
Les façades sont recouvertes de petites briques de couleur claires ; elles sont recouvertes de graffiti à divers endroits ;
Les huisseries du rez-de-chaussée de chaque bâtiment sont murées, les fenêtres dans les étages sont munies de volets en accordéons qui sont fermés.
Pour chaque bâtiment, l’une des façades latérales ainsi qu’une partie des façades principales et arrières sont cerclées sur 3 niveaux (des pièces d’étais métalliques posées en longueur sur les façades sont visibles renforcées par des étais en bois)
La parcelle sur laquelle est édifiée la copropriété, d'une contenance de 2078 m², est de forme rectangulaire, plane et close par un muret.
Les appartements et les caves n’ont pas pu être visités, car les bâtiments ont été murés et évacués par la commune de [Localité 33] le 23 novembre 2018, en raison de désordres structurels affectant la solidité des six bâtiments de la copropriété.
S'agissant de l'environnement, ce bien est limitrophe de la commune de [Localité 31], il est situé à 19 kilomètres de [Localité 32], desservis par plusieurs lignes de bus, le RER A et le RER E, à proximité de l’A86 et de l’A1 ainsi que du centre-ville de [Localité 33] disposant de commerces et d’équipements publiques (mairie, écoles, crèches).
Les caractéristiques du bien permettent de dégager :
- des facteurs de plus-value :
La tranquillité et le caractère résidentiel du quartier bien desservi par plusieurs transports en commun ainsi que sa proximité du centre-ville de [Localité 33] comprenant de nombreux commerces, équipements publics et administrations (mairie).
- des facteurs de moins-value :
La copropriété fait l’objet d’un arrêté de péril et d’un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les six immeubles.
Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé à la présente décision.
S’agissant de la méthode d’évaluation
En application de l’article L 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, pour le calcul de l'indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l'article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l'habitation, ni frappés d'un arrêté de péril.
En l’occurrence, faisant suite à un arrêté de péril ordinaire du 12 avril 2018 et à un arrêté de péril imminent du 20 novembre 2018, le maire de [Localité 33] a pris le 22 juillet 2021 un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les six immeubles de la copropriété située [Adresse 8] à [Localité 33], les bâtiments étant affectés de désordres structurels portant atteinte à leur solidité.
Par un arrêté préfectoral en date du 8 octobre 2021, l’acquisition de la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 19] au profit de l’EPFIF, a été déclarée d’utilité publique et les lots dépendant de la copropriété située [Adresse 8] à [Localité 33] ont été déclarés cessibles, sur le fondement des dispositions des articles L. 511-1 et suivants du code de l’expropriation, situés dans le Livre cinquième Procédures spéciales, titre premier Expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine.
Par ailleurs, la SARL CENTURIAL n’allègue, ni ne justifie qu’elle occupait elle-même le lot n° 227 de la copropriété expropriée au moins deux ans avant la notification de l’arrêté préfectoral pris en application de l’article L.511-2 ou que son bien n’est ni insalubre, ni impropre à l’habitation, ni frappé d’un arrêté de péril.
Toutefois, les dispositions de l’article L.511-6 du code de l’expropriation ne s’appliquent pas en ce qui concerne le lot n°227, une remise n’étant pas un lieu d’habitation. S’agissant de ce dernier lot, le Commissaire du Gouvernement emploie la méthode par comparaison, qui est retenue pour être adaptée à l’espèce.
S’agissant des surfaces et des millièmes de copropriété
Selon le commissaire du Gouvernement, les surfaces sont de :
. 2078 m², s’agissant du terrain ;
. 3000 m² de surface développée pondérée hors oeuvre (SDPHO), s’agissant du bâti et :
. 31/ 10 000èmes, s’agissant de la quote-part des parties communes générales du lot n°227;
. 12 m² s’agissant de la surface du lot n°227.
En l’absence de contestation, ces surfaces et ces millièmes sont retenus pour l’évaluation des présents biens.
S’agissant de la situation locative
En l’espèce, il a été constaté lors du transport sur les lieux que les biens sont libres d’occupation, ce qui n’est pas contesté.
Ils seront par conséquent évalués en valeur libre d’occupation et comparés à des biens cédés libres
Sur l’indemnité principale
La valeur de la remise dont la SARL CENTURIAL est dépossédée sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer.
sur les termes de référence produits par les parties
- termes de comparaison produits par l’EPFIF
(DEM signifie demandeur à la procédure et désigne en l’espèce l’EPFIF)
L’EPFIF ne produit aucun terme de comparaison.
- termes de comparaison produits par la SARL CENTURIAL
(DEF signifie demandeur à la procédure et désigne en l’espèce la SARL CENTURIAL)
La SARL CENTURIAL ne produit aucun terme de comparaison.
- termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement
(CG signifie commissaire du Gouvernement)
Date de vente/jugement
et
Ref de publication
Adresse
Ref cadastrales et superficie
Année construct.
prix
CG n°1
17/12/2021
9304P01
2021P25321
[Adresse 6]
[Localité 28]
[Cadastre 13]//CE/[Cadastre 9]//[Cadastre 15]
5 m²
1963
3000 €
Observations : /
CG n°2
06/10/2022
9304P01
2022P28476
[Adresse 18]
[Localité 24]
[Cadastre 1]//BD/[Cadastre 22]//[Cadastre 5]
4 m²
1920
2500 €
Observations : /
CG n°3
01/02/2021
9304P01
2021P01718
[Adresse 2]
[Localité 25]
[Cadastre 21]//C/[Cadastre 7]//[Cadastre 4]
5 m²
1958
400 €
Observations : /
CG n°4
Jugement TJ Bobigny 12/01/2023
RG n°22/37 et n°22/82
[Adresse 3]
[Localité 29]
AU n°[Cadastre 10]
lot 5
/ m²
1931
2600 €
Observations : cave située dans une copropriété dégradée
CG n°5
Jugement TJ Bobigny 22/03/2023
RG n°22/171
[Adresse 26]
[Localité 27]
AS [Cadastre 16] à [Cadastre 17]
lot 608
/ m²
/
1000 €
Observations : cave située dans une copropriété dégradée
CG n°6
26/04/2021
9304P01
2021P03505
[Adresse 12]
[Localité 30]
[Cadastre 15]//D/[Cadastre 23]//[Cadastre 15]
1900
2000 €
Observations : /
La moyenne de ces 6 termes de comparaison est de 1917 € par cave. .
Le Commissaire du Gouvernement retient une valeur inférieure de 1900 € pour l’estimation d’une cave dans la copropriété située [Adresse 8] à [Localité 33] et applique un coefficient de 2 compte tenu de la surface de la remise à évaluer, soit la somme de 3800 €.
Ni l’EPFIF, ni la SARL CENTURIAL ne font valoir de critique à l’encontre des termes ainsi proposés par le Commissaire du Gouvernement.
En l’espèce, bien qu’aucun de ces termes de référence ne soit situé dans la commune de [Localité 33] et qu’aucun ne concerne spécifiquement une remise, les termes CG n°4 et 5 seront retenus selon la moyenne de 1800 € par cave, pour être relatifs à la vente d’une cave dans une commune de Seine-Saint-Denis au sein de copropriétés dégradées donc comparable à celle située [Adresse 8] à [Localité 33].
Compte tenu de la surface du lot n°227 qui est de 12 m², il y a lieu d’appliquer un coefficient multiplicateur de 2, de sorte que la valeur vénale du lot n°227 est, en l’espèce, de 3600 €.
En conséquence, l’indemnité principale de dépossession revenant à la SARL CENTURIAL peut être évaluée à la somme de 3600 €.
Sur l’indemnité de remploi
Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 3600 €.
Ils sont liquidés comme suit : 20% sur 3.600 € = 720 €.
Sur l’indemnité totale de dépossession
L’indemnité totale de dépossession foncière est de 4.320 €, soit :
- 3.600 € au titre de l’indemnité principale ;
- 720 € au titre de l’indemnité de remploi.
Toutefois, selon les articles 4 et 5 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.
L’article L 321-1 du code de l’expropriation prévoit que “les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation”.
Aux termes de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.
Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié.
Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.
En application de ces textes, le principe de la réparation intégrale du préjudice est limité par l’interdiction qui est faite au juge de modifier l’objet du litige, lequel ne peut être déterminé par le Commissaire du Gouvernement lorsque son évaluation est supérieure à celle de l’expropriant comme de l’exproprié (3ème civ. 17 juillet 1973 pourvoi n°72-70.198 ; 3ème civ. 25 janvier 2018 pourvoi n°16-28.028 ; 3ème civ. 23 septembre 2020 pourvoi n°19-20.633 ; 3ème civ. 15 février 2024 pourvoi n°22-16.462).
En l’occurence, la SARL CENTURIAL, bien que régulièrement informée de l’ensemble des étapes de la procédure, n’a ni constitué avocat, ni formulé aucune prétention.
Le Commissaire du Gouvernement a effecuté une évaluation supérieure à l’offre de l’expropriant.
En dépit de l’évaluation de l’indemnité de dépossession à la somme de 4.320 € telle qu’elle résulte des éléments à la disposition du juge de l’expropriation, ce dernier ne peut statuer ultra petita, c’est-à-dire au delà de la somme proposée par l’EPFIF, de sorte que l’indemnité totale de dépossession foncière est fixée à la somme de 2.310,86 €, se décomposant comme suit :
- 1925,72 €, au titre de l’indemnité principale ;
- 385,14 €, au titre de l’indemnité de remploi.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF sera condamnée aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
En l’espèce, la SARL CENTURIAL n’ayant pas constitué avocat, elle n’a formulé aucune demande sur ce fondement et ni l’EPFIF, ni le Commissaire du Gouvernement n’ont fait de proposition à ce titre, de sorte que le juge de l’expropriation ne se prononcera pas sur les frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 10 octobre 2023 ;
FIXE l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à la SARL CENTURIAL au titre de la dépossession du lot n°227 (remise) dans le bâtiment 1 de la copropriété située [Adresse 8] à [Localité 33] à la somme de 2.310,86 € (deux mille trois cent dix euros et quatre-vingt-six centimes), en valeur libre, se décomposant come suit:
- 1925,72 €, au titre de l’indemnité principale ;
- 385,14 €, au titre de l’indemnité de remploi ;
CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France aux dépens ;
Cécile PUECH
Greffier
Charlotte THIBAUD
Vice-Présidente
