Décision du 02 Mai 2024
Minute n° 24/00100
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
du 02 Mai 2024
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Rôle n° RG 23/00091 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XPHS
Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS
DEMANDEUR :
ETABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL PLAINE COMMUNE
[Adresse 11]
[Localité 35]
représenté par Maître Céline LHERMINIER, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
Monsieur [Z] [I]
[Adresse 15]
[Localité 31]
représenté par Maître Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS
Madame [F] [I]
[Adresse 21]
[Localité 31]
représentée par Maître Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS
INTERVENANT :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Madame [C] [J] et Monsieur [T] [M], commissaires du Gouvernement
[Adresse 28]
[Localité 34]
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Rémy BLONDEL, Juge, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la visite des lieux : 22 juin 2023
Dates de la première évocation: 14 septembre 2023, 30 novembre 2023, 08 février 2024
Date des débats : 29 février 2024
Date de la mise à disposition : 02 Mai 2024
FAITS ET PROCEDURE
Madame [F] [I] et Monsieur [Z] [I] sont propriétaires d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 36], sur les parcelles cadastrées section AR n°[Cadastre 9] et n°[Cadastre 10] d’une surface totale de 1383 m².
Il s’agit d’une maison de type R+1 et d’un local d’activités. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 22 juin 2023 dont la date mentionnée est celle du 14 septembre 2023, annexé à la présente décision. A cet égard, il convient de rectifier la date du 14 septembre 2023 inscrite dans le procès-verbal au profit de celle du 22 juin 2023.
Les biens sont situés dans le périmètre du droit de préemption urbain institué sur le territoire de la commune de [Localité 36], au bénéfice de l’Etablissement Public Territorial Plaine Commune (ci-après EPT Plaine Commune), par délibération du 25 février 2020.
Les consorts [I] ont adressé une déclaration d’intention d’aliéner visant les biens mentionnés ci-dessus, au prix de 1.200.000 €, à la mairie de [Localité 36] qui a réceptionné cette déclaration le 2 décembre 2022.
L’EPT Plaine Commune a exercé son droit de préemption urbain par une décision du 24 février 2023 et a offert d’acquérir lesdits biens au prix de 580.000 €. Il a notifié cette décision à Maître [L] [U], en qualité de notaire mandataire de Madame [F] [I] et Monsieur [Z] [I] par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2023.
Les consorts [I] ont refusé cette proposition par courriel en date du 1er mars 2023.
Par un mémoire de saisine daté du 14 mars 2023 et reçu le 17 mars 2023, l’EPT Plaine Commune a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté.
L’EPT Plaine Commune a justifié avoir consigné le 5 juin 2023 une somme de 122.250 € auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations et avoir notifié copies du récépissé de la consignation à Madame [F] [I] par acte de commissaire de justice remis à personne le 12 juin 2023, à Monsieur [Z] [I] par acte de commissaire de justice remis à étude le 12 juin 2023 et à la juridiction de l'expropriation par lettre recommandée avec accusé de réception reçu le 12 juin 2023.
Par ordonnance rendue le 24 avril 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 22 juin 2023. Un procès-verbal de transport, annexé au présent jugement, a été établi à l’issue de ce transport et la date de l’audience de plaidoirie a été fixée au 14 septembre 2023.
Dans ses dernières écritures reçues le 26 février 2024, soutenues à l’audience, l’EPT Plaine Commune demande au juge de l’expropriation de :
- à titre principal, au préalable, par décision avant dire droit, nommer un expert judiciaire avec pour mission de :
.Se rendre sur place ;
.Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles ou nécessaires à l’accomplissement de sa mission et au bon déroulement des opérations ;
.Visiter les lieux ;
.Entendre les parties, notamment sur les destinations et usages successifs des lieux, ainsi que tout sachant ;
.Pratiquer toutes analyses du bien (sol et intérieur du bâti) appartenant aux propriétaires, permettant d’appréhender la présence, la nature, l’étendue et le degré de la pollution, qu’il conviendra de décrire avec précision dans ses différentes composantes ;
. Déterminer le coût de la dépollution pour permettre un usage du terrain conforme au plan local d’urbanisme à la date de référence et qui viendrait en déduction de la valeur vénale du bien ;
. Fournir, de façon générale, tous éléments de nature à permettre à la juridiction de l’expropriation, de se prononcer sur les indemnités devant revenir aux propriétaires de ce terrain.
- à titre subsidiaire, fixer le prix du bien sis sur les parcelles AR n°[Cadastre 9] et AR n°[Cadastre 10] sur lesquelles se trouve un ensemble immobilier à usage mixte, le tout situé [Adresse 3] à [Localité 36] à la somme totale de 490.200 € en valeur occupée.
- Réserver les dépens.
Dans leurs dernières écritures reçues le 28 février 2024, et soutenues à l’audience, les consorts [I] sollicitent du juge de l’expropriation de :
- Fixer le prix du bien de Madame [F] [I] et Monsieur [Z] [I], sis sur les parcelles AR n°[Cadastre 9] et AR n°[Cadastre 10] au 113 et [Adresse 4] à la somme de 1.100.000 €.
- Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de l’EPT Plaine Commune.
- Condamner l’EPT Plaine Commune à verser à Madame [F] [I] et Monsieur [Z] [I] la somme de 25.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Dans ses dernières écritures intitulées Conclusions complémentaires et récapitulatives n°3 datées et reçues le 19 février 2024 faisant suite aux conclusions produites avant transport sur les lieux reçues le 13 juin 2023, aux conclusions produites après transport reçues respectivement le 8 septembre 2023 et le 24 novembre 2023, le commissaire du Gouvernement propose un prix de 842.000 euros, en valeur occupée.
En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
L'audience, initialement prévue le 14 septembre 2023, a été renvoyée au 30 novembre 2023, au 8 février 2024 puis au 29 février 2024. A cette dernière date, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R.311-20 du code de l’expropriation.
A cette audience, le juge de l’expropriation a autorisé les parties à proposer le nom d’un expert en matière d’études de sols pollués et de présenter des observations sur le terme de référence n°2019P3454 apporté par le commissaire du gouvernement.
Par des notes en délibéré reçues le 28 mars 2024 et le 12 avril 2024 par le greffe de la juridiction et sur autorisation du juge de l’expropriation, les parties maintiennent leurs demandes.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 avril 2024, l’EPT Plaine Commune soulève l’irrecevabilité de la note en délibéré des consorts [I].
L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024.
EXPOSE DES MOTIFS
Sur la recevabilité de la note en délibéré des consorts [I]
Conformément à l’article 442 du Code de procédure civile, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.
L’article 445 du Code de procédure civile affirme qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public ou à la demande du président dans l’hypothèse prévue par l’article 442 précité.
En vertu de ces textes, une note en délibéré, lorsqu’elle est recevable, peut être accompagnée de pièces justifiant ce qu’elle énonce, à condition que les parties soient en mesure d’en débattre contradictoirement.
En l’espèce, à l’audience, le juge de l’expropriation a autorisé les parties à préciser le nom d’un expert et à faire des observations sur la référence du commissaire du gouvernement, n°2019P3454. Il apparaît, à sa lecture attentive, que la note en délibéré des consorts [I] ne modifie pas leurs demandes initiales. Concernant l’expertise, dans un premier temps, les consorts [I] n’apportent aucun nom d’expert et ne font qu’entériner des observations antérieurement développées dans leur dernier mémoire, concernant le principe même de l’expertise, sans pour autant ajouter de nouveaux moyens. Par ailleurs, cette note présente des observations sur la référence n°2019P3454 du commissaire du gouvernement, sans modifier pour autant le sens des moyens précédemment développés dans le mémoire des préemptés. Ainsi, la note en délibéré des consorts [I], ainsi que les pièces venant au soutien de celle-ci, qui ont pu être débattues contradictoirement, respecte les limites de l’autorisation accordée par le juge de l’expropriation.
En conséquence, il y a lieu de déclarer recevables la note en délibéré des consorts [I], ainsi que les pièces jointes.
Sur la demande d’expertise
Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L’article R.322-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit qu’en vue de la détermination de la valeur d’immeubles et d’éléments immobiliers non transférables présentant des difficultés particulières d’évaluation, le juge peut désigner un expert par décision motivée.
En l’espèce, l’EPT Plaine Commune sollicite, avant-dire-droit, une expertise pour, notamment, “pratiquer toutes analyses du bien (sol et intérieur du bâti) appartenant aux propriétaires, permettant d’appréhender la présence, la nature, l’étendue et le degré de la pollution, qu’il conviendra de décrire avec précision dans ses différentes composantes” et évaluer le coût de dépollution des sols sur le terrain d’assiette du bien préempté.
Il ressort d’un rapport de diagnostic environnemental, de novembre 2016, établi par la société SOLPOL, que le terrain, assiette du bien préempté, présente des sources potentielles de pollution, résultant de la présence de deux anciennes cuves à carburant enterrées et deux anciens réservoirs de liquides inflammables, de l’ancienne activité de noirs de fumée (fabrique de colorants), de l’activité de station de lavage et d’éventuels remblais hétérogènes.
Si cet état de fait n’est pas remis en cause par les consorts [I], il ne permet pas d’établir l’existence d’une pollution certaine mais seulement d’une potentialité et il ne revient pas à l’expert de pallier la carence de l’EPT Plaine Commune de prouver l’existence de la pollution des sols.
Par ailleurs, l’EPT Plaine Commune n’apporte pas de preuve supplémentaire justifiant d’une telle pollution, hormis ce rapport de diagnostic et l’annexe à la déclaration d’intention d’aliéner qui reprend, en ses termes, l’existence du risque de pollution.
En conséquence, à défaut de preuve de l’existence d’une pollution certaine, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’expertise formulée par l’EPT Plaine Commune.
Sur la préemption
L’article L.213-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en matière de préemption, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Il est précisé que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.
Le même article prévoit que le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.
En matière de préemption, le juge fixe le prix d’acquisition en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.
Sur les éléments préalables à la détermination du prix
1) Sur le droit applicable et la situation d’urbanisme
Selon les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, le bien est soumis au droit de préemption et n’est pas situé dans une ZAD.
Ainsi, il doit être évalué selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de Plaine Commune dont la dernière modification a été approuvée le 29 mars 2022 et plaçant le bien en zone UMD, correspondant notamment aux espaces mixtes à forte densité des villes.
2) Sur la consistance du bien et les surfaces
En l’espèce, il s’agit d’un terrain, cadastré AR [Cadastre 9] et AR [Cadastre 10], d’une contenance de 1.383 m², reconverti en une station de lavage automatique de véhicules, et comprenant :
- un pavillon d’une surface habitable de 127,22 m² ;
- d’un local d’activités avec station de lavage d’une surface utile de 96,13m²
Les surfaces, établies sur la base d’un rapport d’expertise produit par les consorts [I], ne sont pas discutées par les parties.
Il convient de se reporter pour plus de détails au procès-verbal de transport dressé par le juge de l’expropriation et annexé à la présente décision, étant souligné qu’il a été constaté, lors de ce transport, que le pavillon était peu aménagé, vétuste et non entretenu et que le local d’activités était dans un entretien moyen pour l’usage, non entretenu et sans aménagement particulier.
Les consorts [I] font état, dans leur dernier mémoire, de deux factures de travaux, l’une acquitée en date du 27 juin 2023, portant sur la cheminée du pavillon, l’autre, en date du 13 juillet 2023, non acquitée portant sur la reprise des encadrements de velux et le remplacement d’une descente d’eau pluviale. Ces factures, non produites, ne suffisent pas à établir l’existence d’une amélioration en l’absence de preuve de réalisation desdits travaux.
Enfin, la pollution du terrain n’étant que potentielle, et non certaine, elle ne sera pas prise en compte dans la consistance du bien.
3) Sur la méthode
Aux termes de leurs mémoires respectifs, l’EPT Plaine Commune et le commissaire du gouvernement s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation par comparaison.
Les consorts [I], quant à eux, sollicitent, outre la méthode par comparaison, l’application de la méthode de récupération foncière ainsi que celle de la capitalisation des revenus, s’appuyant sur un rapport d’expertise réalisé par la société Galtier Valuation.
La méthode de récupération foncière n’est pas adaptée en l’espèce, puisque les locaux à usage d’habitation et commercial, objet d’un bail commercial, sont en état d’usage.
Quant à la méthode par capitalisation, elle ne sera pas retenue en raison de son caractère approximatif, appuyé par l’absence de production, par les consorts [I], d’éléments tangibles et concrets, hormis le seul rapport d’expertise, permettant de fixer de manière précise le taux de capitalisation applicable.
Dans ces conditions, la méthode par comparaison, consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local sera adoptée.
La surface de la parcelle est de de 1.383 m², comprenant un pavillon d’une surface habitable de 127,22 m² et d’un local d’activités avec station de lavage d’une surface utile de 96,13m². En raison de la configuration des lieux qui doit s’analyser sous le prisme de l’exploitation commerciale, force est de constater que le terrain nu, qui permet la circulation des véhicules et leur stationnement, ne dispose pas de valeur propre. En conséquence, la méthode globale “terrain intégré” sera appliquée.
4) Sur la situation locative
L’ensemble des parties considère l’ensemble immobilier, comprenant notamment le pavillon, comme occupé par l’effet d’un bail commercial consenti, pour 9 ans, au profit de la société C.2.P, dont le dernier renouvellement a pris effet le 1er juillet 2021, ce qui n’est pas contesté.
Il conviendra donc de déterminer le prix du bien en valeur occupée.
Ainsi, les biens seront soit comparés à des cessions de biens occupés, soit d’une même consistance, soit comparés à des biens libres d’occupation auquel cas un abattement sera appliqué aux valeurs libres pour tenir compte de la moins-value générée sur le marché immobilier par la situation d’occupation locative.
Sur la détermination du prix
Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.
En l’espèce, le juge fixe le prix en considération des termes de comparaison produits par la partie préemptrice, par la partie préemptée et par le commissaire du Gouvernement à un montant compris entre :
- 490.200 euros, valeur occupée, montant offert par la partie préemptrice,
- 1.100.000 euros, montant demandé par la partie préemptée.
Il est précisé que le commissaire du Gouvernement propose une valeur de 842.000,00 euros en valeur occupée.
a) Concernant le pavillon
Termes de comparaison proposés par L’EPT Plaine Commune :
Aux termes de son dernier mémoire, l’EPT Plaine Commune propose 4 termes de référence.
Référence
Date de mutation et référence de publication
Adresse
Surface utile en m²
Prix et/ou Prix du m²
DEM1
08/10/2021
9304P01
2021P19069
[Adresse 13]
95 m²
293.000 € soit 3.084,21 €/m²
Observations : Pavillon 4 pièces / surface terrain : 0 m²
DEM2
15/09/2020
9304P02
2020P06269
[Adresse 12]
91 m²
280.000 € soit 3.076,92 €/m²
Observations :Pavillon 5 pièces / surface terrain : 105 m²
DEM3
17/02/2021
9304P02
2021P01380
[Adresse 33]
118 m²
300.000 € soit 2.542,37 €/m²
Observations :Pavillon 6 pièces / surface terrain : 251 m²
DEM4
12/01/2022
9304P02
2022P01795
[Adresse 2]
100 m²
270.000 € soit 2.700 €/m²
Observations :Pavillon 5 pièces / surface terrain : 0 m²
Par ailleurs, l’EPT Plaine Commune prend en compte trois termes de référence retenus par le commissaire du gouvernement, dans ses conclusions n°2 et non reprises dans les conclusions “complémentaires et récapitulatives n°3", ces dernières, de par leur nature complémentaire remplaçant les précédentes conclusions. Les termes 1, 4 et 5 des conclusions n°2 ne seront donc pas retenus.
Dès lors, selon la motivation de son dernier mémoire, l’EPT Plaine Commune retient une moyenne arrondie de 3.324 euros/m² à laquelle elle applique un abattement de 15% pour occupation, portant la valeur unitaire à 2.826 euros/m².
Madame [F] [I] et Monsieur [Z] [I] critiquent globalement ces termes, en raison, selon leur mémoire, de leur absence de pertinence.
Par ailleurs, ils soulignent que l’autorité préemptrice refuserait de communiquer l’avis des Domaines, alors obligatoire. Sur ce dernier point, il convient de rappeler qu’il ne relève pas de la compétence du juge de l’expropriation, et de manière générale du juge judiciaire, de statuer sur toute question relative à la communication, ou l’absence de communication, de documents administratifs par une administration, au surplus lorsque cela concerne l’avis des Domaines.
Concernant les termes de référence, propres à l’EPT Plaine Commune, le commissaire du Gouvernement conteste le terme DEM3, soulignant que le pavillon concerné par cette cession a été édifié en 1987 donc trop récent, et retient les autres termes.
Toutefois, le juge de l’expropriation note que la surface utile est proche de celle du pavillon concerné, nonobstant sa date de construction. La similarité de surface impose donc qu’il soit conservé.
En l’espèce, l’ensemble des termes de références proposés par l’EPT Plaine Commune, en raison de leur configuration proche de celle du pavillon concerné, sera retenu.
Termes de comparaison proposés par Madame [F] [I] et Monsieur [Z] [I] :
(DEF = Défendeur)
Les consorts [I] proposent onze termes de référence.
Référence
Date de mutation et référence de publication
Adresse
Surface en m²
Prix et/ou Prix du m²
DEF1
20/09/2022
2022P27444
[Adresse 29]
42 m²
352.000 € soit 8.380 €/m²
Observations : Pavillon 3 pièces
DEF2
22/04/2022
2022P12233
[Adresse 23]
63 m²
320.000 € soit 5.079 €/m²
Observations : Pavillon 4 pièces
DEF3
22/03/2022
2022P08976
[Adresse 5]
95 m²
373.000 € soit 3.926 €/m²
Observations : Pavillon 4 pièces
DEF4
19/03/2021
2021P01892
[Adresse 16]
30 m²
150.000 € soit 5.000 €/m²
Observations : Pavillon 2 pièces
DEF5
25/07/2019
SANS REF
[Adresse 8]
101 m²
445.000 € soit 4.405 €/m²
Observations : Pavillon 5 pièces
DEF6
22/01/2019
SANS REF
[Adresse 19]
27 m²
125.000 € soit 4.629,63 €/m²
Observations :1 pièce
DEF7
25/06/2019
2019P04810
[Adresse 7]
70 m²
334.000 € soit 4.771,43 €/m²
Observations : Pavillon 4 pièces
DEF8
26/04/2019
2019P02870
[Adresse 20]
63 m²
265.000 € soit 4.206,35 €/m²
Observations : Pavillon 2 pièces
DEF9
25/09/2018
2019P08069
[Adresse 1]
72 m²
360.000 € soit 5.000 €/m²
Observations : Pavillon 3 pièces
DEF10
20/09/2022
Sans référence
[Adresse 32]
569 m²
600.000 € soit 1.054,48 €/m²
Observations : Local commercial
DEF11
22/04/2022
Sans référence
[Adresse 27]
339 m²
556.000 € soit 1.640,12 €/m²
Observations : Maison et local d’activités
Madame [F] [I] et Monsieur [Z] [I] retiennent une valeur unitaire de 5.044,16 euros/m², concernant la moyenne des neuf premier termes et une valeur unitaire de 1.347,30 euros/m² concernant les deux derniers termes.
Les consorts [I] s’appuient également sur les termes de comparaison relevés dans le rapport d’expertise GALTIER VALUATION qu’ils produisent au soutien de leur demande.
L’EPT Plaine Commune critique, dans un premier temps, les neuf premiers termes :
- les termes de références DEF5, DEF6, DEF7, DEF8 et DEF9 doivent être écartés car concernant des ventes réalisées entre sepetembre 2018 et juillet 2019 ;
- à l’exception du terme DEF5, les autres références concernant des biens d’une surface inférieure à 100m² ;
- les numéros de publication des termes DEF4 et DEF5 ne sont pas produits ;
L’EPT Plaine Commune demande que l’ensemble de ces termes soit écarté.
Concernant les termes repris dans le rapport d’expertise, l’autorité préemptrice demande qu’ils soient écartés aux motifs que :
- de manière générale, les termes de référence ne sont pas accompagnés des numéros de publication ;
- ces termes ne sont pas comparables à l’ensemble immobilier préempté puisque une partie concerne des terrains nus, l’autre partie est relative à des cessions de pavillons entretenus donc aux caractéristiques différentes du pavillon querellé ;
Le commissaire du Gouvernement fait remarquer que parmi les neufs premiers termes retenus par Madame [F] [I] et Monsieur [Z] [I], seul le terme DEF5 doit être retenu en raison de la proximité géographique avec le bien querellé et la similarité de la surface utile (101m²). Il souligne cependant l’ancienneté du terme.
En l’espèce, en premier lieu, les consorts [I] produisent une expertise faisant état de termes de référence sans indication des références de publication empêchant ainsi le juge de l’expropriation de vérifier que ces termes correspondent à des cessions réalisées définitivement.
Par ailleurs les éléments de l’expertise ne sont pas corroborés par la production des actes de cession visés dans celle-ci.
Dès lors, l’expertise ne sera pas retenue, ainsi que les termes y figurant.
En deuxième lieu, les termes DEF1, DEF2, DEF3, DEF4, DEF6, DEF7, DEF8, et DEF9 ne seront pas retenus car leurs surfaces utiles sont inférieures à celle du pavillon concerné.
Les termes DEF10 et DEF11 ne sont également pas retenus en l’absence des références de publication, les seules fiches ETALAB, au demeurant lacunaires, ne suffisant pas à pallier cette absence. Par ailleurs, ils ne concernent pas des cessions de pavillons seuls.
Seul le terme DEF5, dont le terme de référence est repris dans les conclusions du commissaire du gouvernement, sera retenu puisque situé dans un secteur géographique proche et offrant une similarité de surface utile avec le pavillon concerné.
Termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement :
(CG = commissaire du Gouvernement)
Dans ses dernières conclusions n°3, le commissaire du Gouvernement propose six termes de comparaison.
Référence
Date de mutation et référence de publication
Adresse
Surface en m²
Prix et/ou Prix du m²
CG1
08/10/2021
2021P19069
[Adresse 13]
104 m²
293.000 € soit 2.817 €/m²
Observations : Pavillon édifié en 1923 et rénové par la suite
CG2
15/09/2020
2020P6269
[Adresse 12]
91 m²
280.000 € soit 3.077 €/m²
Observations : Pavillon édifié en 1920
CG3
18/11/2020
2020P6416
[Adresse 22]
100 m²
180.000 € soit 1.800 €/m²
Observations :Pavillon édifié en 1928, squatté en 2020 puis rénové
CG4
28/07/2022
2022P22352
[Adresse 30]
92 m²
170.000 € soit 1.848 €/m²
Observations :Pavillon édifié en 1930 - bien de succession
CG5
25/07/2019
2019P4925
[Adresse 8]
101 m²
445.000 € soit 4.405 €/m²
Observations : Construction de 1928 - lot 4 de 30,35m² (studio) et lot 1,2,3 réunis (69,40 m²)
CG6
12/01/2022
2022P1795
[Adresse 2]
100 m²
270.000 € soit 2.700 €/m²
Observations :Pavillon de 1928, lotissement en copropriété
Les conclusions n°3 dites “récapitulatives et complémentaires” ne reprennent pas les termes des conclusions n°2 mentionnées par les dernières conclusions de l’EPT Plaine Commune. La nature complémentaire et récapitulative des conclusions, sans qu’il soit possible de déterminer si elles sont complémentaires ou récapitulatives, impose l’absence de prise en compte des termes de référence visés dans les conclusions n°2.
Selon les conclusions du Commissaire du gouvernement, ainsi, la valeur moyenne de ces termes est de 2.775 euros/m² ; la valeur la plus basse est de 1.800 euros/m² et la valeur la plus haute est de 4.405 euros/m².
L’EPT Plaine Commune se prévaut des termes de comparaison CG n°1, 2, 3, 4 et 6, issus des conclusions n°3 du commissaire du gouvernement, qui sont repris dans son mémoire. L’autorité préemptrice ne critique pas le terme CG n°5.
Madame [F] [I] et Monsieur [Z] [I], dans leur dernier mémoire, ne critiquent pas ces termes.
A titre de comparaison, il convient de retenir les termes CG n°1, 2, 3, 4, 5, et 6 car tous sont situés géographiquement à [Localité 36] et ils ont tous les mêmes caractéristiques, à savoir une similarité de surface et une datation de construction ancienne.
Il s’ensuit qu’après examen des termes de comparaison soumis par les parties, les références suivantes ont été retenues en raison de leur pertinence :
- les termes DEM 1, 2, 3, 4 ;
- le terme DEF 5 ;
- les termes CG1, CG2, CG3, CG4, CG5 et CG6 ; les termes CG 1, 2, 5, 6 correspondant aux mêmes ventes citées par l’autorité prémptrice et les préemptés et ne peuvent donc être comptabilisé deux fois;
La valeur moyenne arrondie des termes de référence est donc de 2.774 euros/m².
Cependant, l’EPT Plaine Commune fixe la valeur unitaire à 2.826 €/m², en valeur occupée, ce qui se rapproche de la valeur moyenne calculée et qui prend en considération la vétusté et l’occupation.
Cette estimation sera donc retenue.
En conséquence, l’indemnité principale de dépossession s’agissant du pavillon est évaluée à la somme de 359.600 € (2.826 € x 127,22 m²) en valeur occupée.
b) Concernant les locaux d’activités
Termes de comparaison proposés par L’EPT Plaine Commune :
Aux termes de son dernier mémoire, l’EPT Plaine Commune propose un terme de référence.
Référence
Date de mutation
et référence de publication
Adresse
Surface en m²
Prix et/ou Prix du m²
DEM1
09/06/2021
2021P6110
[Adresse 26]
197 m²
233.000€ soit 1.182,74 €/m²
Observations : Parcelle de terre sur laquelle est édifiée un local à usage d’atelier
Il sollicite que soit retenu une valeur unitaire de 1.358 euros/m², en page 70 de son dernier mémoire.
Les consorts [I], s’ils soulignent l’absence de pertinence des termes de l’EPT Plaine Commune, ne critiquent pas de manière spécifique ce terme.
Le commissaire du gouvernement ne critique pas ce terme, qu’il reprend dans ses conclusions.
En l’espèce, au regard du dernier mémoire de l’EPT Plaine Commune aux termes duquel le juge de l’expropriation est tenu, il convient de retenir la moyenne de 1.358 euros/m².
Termes de comparaison proposés par Madame [F] [I] et Monsieur [Z] [I] :
(DEF = Défendeur)
Les consorts [I] proposent deux termes de référence, à savoir les termes DEF10 et DEF11, et reprennent les termes relevés dans l’expertise qu’ils produisent.
L’EPT Plaine Commune critiquent, dans un premier temps, les termes DEF10 et DEF11 aux motifs de l’absence de production des numéros de publication, d’une part, de la différence de caractéristiques entre les biens mentionnés et celles des locaux d’activités du bien préempté.
Le commissaire du gouvernement, reprenant uniquement les réferences sises dans le rapport d’expertise, conclut à leurs rejets au motif principal que les biens visés ne correspondent pas à la typologie du bien à estimer.
En l’espèce, en l’absence des références de publication des termes DEF10 et DEF11, ces termes ne seront pas retenus. Par ailleurs, outre ce qui a été énoncé concernant les termes visés dans l’expertise, leur examen par le commissaire du gouvernement dans ses dernières conclusions, montre qu’ils ne correspondent pas à la même configuration que le bien préempté. Ils ne seront pas retenus.
Termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement :
(CG = commissaire du Gouvernement)
Dans ses dernières conclusions n°3, le commissaire du Gouvernement propose six termes de comparaison.
Référence
Date de mutation et référence de publication
Adresse
Surface en m²
Prix et/ou Prix du m²
CG1
09/06/2021
2021P6110
[Adresse 26]
197 m²
233.000€ soit 1.183 €/m²
Observations : Parcelle de terre sur laquelle est édifiée un local à usage d’atelier
CG2
16/03/2020
2020P2226
[Adresse 6]
254 m²
355.000€ soit 1.398 €/m²
Observations : Local commercial, atelier, bureaux
CG3
05/09/2019
2019P9974
[Adresse 17]
337 m²
388.000€ soit 1.127 €/m²
Observations : Construction en façade sur rue, puis entrepôt
CG4
26/01/2023
2023P2800
[Adresse 18]
1336 m²
1.700.000€ soit 1.245 €/m²
Observations : Local commercial à usage de garage, vendu occupé
CG5
22/11/2022
2022P34360
[Adresse 25]
340 m²
400.000€ soit 1.176 €/m²
Observations : Bâtiment à usage artisanal
CG6
11/03/22
2022P7326
[Adresse 14]
195 m²
370.000€ soit 1.897 €/m²
Observations : Local à usage de garage atelier avec 4 remises
Le commissaire du gouvernement retient une moyenne de 1.439 euros/m².
A titre indicatif, le commissaire du gouvernement ajoute le terme de référence suivant :
Référence
Date de mutation et référence de publication
Adresse
Surface en m²
Prix et/ou Prix du m²
CG7
23/05/2019
2019P3454
[Adresse 24]
NR
800.000€ soit 470 €/m²
Observations : ancienne station service reconvertie en station de lavage
L’EPT Plaine Commune, dans son dernier mémoire, ne critique pas les six premiers termes.
Dans sa note en délibéré, l’EPT Plaine Commune critique le terme CG7, faisant valoir que :
- ce terme est relativement ancien et concerne un bien situé à [Localité 37] et non à [Localité 36] ;
- contrairement au bien litigieux, le bien objet de la vente ne comporte pas de bâtiment à usage d’habitation ;
- il ne s’agit pas d’une station de lavage mais une station essence ;
- la boutique n’est pas comparable aux locaux commerciaux du bien querellé ;
- le terme renvoit à un ensemble immobilier libre d’occupation, contrairement à celui du bien litigieux ;
- le terme ne prend pas en considération un coût de dépollution ;
Dans leur dernier mémoire, les consorts [I] ne critiquent pas, spécifiquement, les termes du commissaire du gouvernement.
Dans leur note en délibéré, ils sollicitent que ce terme soit pris en compte au regard de la similarité des caractéristiques avec leur bien.
En l’espèce, en raison de leur configuration proche avec le bien querellé, les termes relevés par le commissaire du gouvernement sont pertinents, nonobstant l’ancienneté de certains d’entre eux.
Concernant le dernier terme, CG7, il ne sera pas retenu en raison du fait qu’il concerne une station essence avec boutique, bien incomparable avec celui concerné par la préemption.
Il s’ensuit qu’après examen des termes de comparaison soumis par les parties, les références suivantes ont été retenues en raison de leur pertinence :
- le termes DEM 1 ;
- les termes CG1, CG2, CG3, CG4, CG5 et CG6 ; le terme CG 1 et le terme DEM 1 portant sur la même vente, ils ne peuvent donc être comptabilisés deux fois;
La valeur arythmétique moyenne est de 1338 euros/m²; arrondie.
La valeur moyenne arrondie des termes de référence sera donc celle retenue par le commissaire du gouvernement, de 1.450 euros/m², étant précisé qu’il est pris en considération le terrain d’assise de 350 m² et l’occupation du bien.
En conséquence, l’indemnité principale de dépossession s’agissant des locaux commerciaux est évaluée à la somme de 139.200 € (1.450 € x 96 m²).
Il résulte de l’ensemble des développements précédents que le prix d’acquisition du bien appartenant aux consorts [I] est fixé à la somme de 498.800 euros (359.600 + 139.200).
Sur les autres demandes
1) Sur les dépens
Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.
L’EPT Plaine Commune, devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.
2) Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l'espèce, l’équité commande de condamner l’EPT Plaine Commune, partie tenue aux dépens, à verser à Madame [F] [I] et Monsieur [Z] [I] la somme de 3.000 euros.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort :
RECTIFIE la date du procès-verbal de transport du 14 septembre 2023 et la remplace par celle du 22 juin 2023 ;
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 22 juin 2023 ;
DECLARE recevable la note en délibéré des consorts [I] ;
DEBOUTE l’EPT Plaine Commune de sa demande d’expertise ;
FIXE à la somme de 498.800 euros € (quatre cent quatre-vingt-dix-huit mille huit cents euros) en valeur occupée le prix d’acquisition du bien appartenant à Madame [F] [I] et Monsieur [Z] [I] ;
CONDAMNE l’EPT Plaine Commune aux dépens ;
CONDAMNE l’EPT Plaine Commune à payer à Madame [F] [I] et Monsieur [Z] [I] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Cécile PUECH
Greffier
Rémy BLONDEL
Juge
