Décision du 30 Avril 2024
Minute n° 24/00097
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
du 30 Avril 2024
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Rôle n° RG 23/00210 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YCQL
Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS
DEMANDEUR :
EPFIF-ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF)
[Adresse 4]
représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES en qualité de curateur à succession vacante judiciairement désigné de la succession de Monsieur [W] [L]
[Adresse 22]
[Adresse 22]
Défaillante
Madame [G] [X] [O] épouse [W]
[Adresse 2]
représentée par Me Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
INTERVENANT :
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE représentée par Messieurs [I] [R] et [B] [Z], commissaires du Gouvernement
[Adresse 10]
[Localité 12]
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la visite des lieux : 23 novembre 2023
Date de la première évocation et des débats : 30 janvier 2024 ; 12 mars 2024
Date de mise à disposition : 30 avril 2024
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [L] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] étaient propriétaires du lot n°2418 correspondant à un emplacement de stationnement rattaché au bâtiment 4 de la copropriété du [Localité 18], situé [Adresse 1].
La copropriété du [Localité 18] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n° [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] AT n° [Cadastre 11].
Par décret n°2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Adresse 15], comprenant les copropriétés du [Localité 18] et de [Localité 20], a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF).
La copropriété du [Localité 18] est située dans le périmètre de la ZAC dite du [Adresse 15] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n° 2019-2388, en date du 6 septembre 2019.
Par un arrêté préfectoral n° 2022-0932, en date du 12 avril 2022, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de l’EPFIF.
Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 29 juin 2023 au profit de l’EPFIF.
L’EPFIF a notifié son Mémoire valant offres d’indemnisation à la Direction nationale d’intervention des domaines (DNID) en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [L] [W] par lettre recommandée avec accusé de réception reçu le 25 mai 2023 ainsi qu’à Madame [G] [O] épouse [W] par acte d’huissier, délivré le 02 juin 2023 selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile.
Par une requête reçue le 28 août 2023 par le greffe, accompagnée du Mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de fixation de la valeur des biens des époux [W].
En l’absence d’accord entre les parties, et conformément aux dispositions de l’article R.311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la DNID en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [L] [W] et à Madame [W], des offres de l’EPFIF.
L’EPFIF a notifié à la DNID en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [L] [W] et à Madame [W], la saisine de la juridiction de l’expropriation par acte d’huissier, délivré le 04 septembre 2023 selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile.
Par une ordonnance rendue le 25 septembre 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 23 novembre 2023, ainsi que l’audience au 30 janvier 2024.
L’EPFIF a notifié cette décision à la DNID en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [L] [W] par lettre recommandée avec accusé de réception reçu le 09 octobre 2023, ainsi qu’à Madame [W] par acte d’huissier délivré le 16 octobre 2023 selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile.
La date de réception par les parties expropriées leur ont laissé :
- un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire de l’EPFIF et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 du code de l’expropriation ;
- et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa, du code de l’expropriation.
Madame [W] était présente et assistée par Maître Abdoulaye CISSE substituant Maître Djilali BOUCHOU, lors du transport sur les lieux du 23 novembre 2023.
L’EPFIF a produit deux mémoirres :
- un mémoire valant offre en date du 22 mai 2023, reçu le 28 août 2023 ;
- un mémoire complémentaire et récapitulatif en date du 04 mars 2024, reçu le 05 mars 2024.
Dans ses dernières écritures, l’EPFIF demande au tribunal de fixer la valeur des biens des époux [W] à un montant de 7.262,75 se décomposant comme suit :
- indemnité principale : 3.520 € ;
- frais de remploi : 704 € ;
- dépréciation du surplus : 3.038,75 €.
Par conclusions datées du 03 octobre 2023, antérieurement au transport sur les lieux, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession de 4 224 €, soit :
- indemnité principale : 3520 euros ;
- indemnité de remploi : 704 euros.
Au terme de son mémoire en défense daté du 3 janvier 2024, reçu au greffe le 09 janvier 2024, Madame [W] demande au tribunal, outre la condamantion de l’EPFIF aux dépens de l’instance et au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de fixer la valeur de son bien à la somme de 11.255 €, se décomposant comme suit :
- indemnité principale : 5000 euros ;
- indemnité de remploi : 1000 euros ;
- indemnité de dépréciation du surplus : 5255 euros.
La DNID en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [L] [W] n’a pas constitué avocat et n’a fait parvenir aucun mémoire.
En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
A l’audience du 12 mars 2024, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation.
L'affaire à été mise en délibéré au 30 avril 2024.
EXPOSE DES MOTIFS
Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession
Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Selon l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.
Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.
Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités
Sur les dates à retenir
Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :
* Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...) ;
* Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme (3ème civ. 13 juin 2019 pourvoi n°18-18.445).
* Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.
En l’espèce, le lot 2418 être évalué selon :
- sa consistance au 29 juin 2023, date de l’ordonnance d’expropriation ;
- les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 10 juillet 2012 et modifié le 08 avril 2016.
Bien qu’une autre modification du PLU soit intervenue le 13 novembre 2018, celle-ci n’a pas modifié les caractéristiques de la zone où se situe l’ensemble immobilier, de sorte qu’elle ne peut être retenue comme date de référence.
En conséquence, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification numéro un du 8 avril 2016.
Les parcelles sont situées en zone UR1 du PLU, correspondant au renouvellement urbain du centre-ville ;
- les valeurs d’échange à la date du présent jugement.
Sur la consistance de l’ensemble immobilier et du bien de la partie expropriée
Sur les copropriétés du [Localité 18] et de [Localité 20]
La commune de [Localité 19] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie expresse n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée, n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.
Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T 4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 23] à [Localité 24] et dessert [Localité 19]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 16]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la SGP et le GPA est en cours de réalisation.
La copropriété du [Localité 18] a été édifiée en 1966 et est composée de 10 bâtiments, soit 873 logements.
L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du [Localité 18] et de [Localité 20] réalisée par la commune de [Localité 19] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté et 85% des ménages ayant des revenus inférieurs au PLAI), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.
Le commissaire du Gouvernement précise que les copropriétés du [Localité 18] et de [Localité 20] ont fait l’objet :
- d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le Département 93 et la commune de [Localité 19], qui avait pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique ; il a pris fin en 2015 ;
- d’une opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Adresse 15], selon un décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015 déclarant ladite opération d’intérêt national ; la mise en oeuvre de l’opération a été confiée à l’EPFIF ;
- d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017.
Il ajoute que la copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire, en raison d’un important arriéré de charges.
Sur le bien exproprié
Les époux [W] étaient propriétaires du lot n° 2418, correspondant à une place de stationnement extérieur rattachée au bâtiment 4 au sein de la copropriété du [Localité 18].
Les places de stationnement sont situées à l’avant du bâtiment 4 de la copropriété, [Adresse 1] ; elles sont à ciel ouvert et ne bénéficient d’aucun aménagement particulier.
Elles sont accessibles depuis l’allée [D] [U] par une voie goudronnée en forme de U et dans un état général d’usage, le revêtement de sol étant dégradé par endroits.
Les places de stationnement se situent en bataille tout autour et au centre de ce U, séparées par un terre plein central gazonné, arboré et jonché par endroits de quelques détritus.
Le marquage au sol et la numérotation des places sont à peine visibles, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer la localisation de chaque emplacement de stationnement.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, tels que constatés et relatés aux termes du procès-verbal de transport sur les lieux du 23 novembre 2023, un état d’entretien moyen sera retenu pour l’évaluation du lot n°2418 appartenant aux époux [W].
Sur la situation locative
Les parties évaluent l’emplacement de stationnement en valeur libre.
Le bien est libre de toute occupation et sera évalué comme tel.
Sur la méthode d'évaluation
Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties emploient de manière concordante la méthode d’évaluation par comparaison.
Cette méthode consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée pour être adaptée à l’espèce.
L’évaluation se fera tantièmes des parties communes intégrés à la valeur de la place de stationnement.
Sur la détermination des indemnités
Sur l’indemnité principale
L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de la place de stationnement extérieur et des tantièmes des parties communes de la copropriété, associés à ce lot.
En application de l’article L 322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l'article L 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.
En l’occurrence, l’EPFIF ne produit aucun document permettant d’établir que des accords seraient intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées.
Dès lors, les dispositions de l’article L 322-8 du code de l’expropriation ne s’appliquent pas en l’espèce et par voie de conséquence, les cessions amiables de places de stationnement situées dans la copropriété du [Localité 18] produites à titre de termes de comparaison ne seront pas prises pour base de la détermination de la valeur du lot n°2418 mais seront prises en compte au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats.
Sur les termes de comparaison proposés par les parties
- Termes de comparaison produits par l’EPFIF
(DEM = Demandeur à la présente procédure)
L’EPFIF produit églement 39 termes de comparaison correspondant à :
- 18 cessions amiables (DEM n°1 à 18 – Tableau n°1) relatives à des emplacements de stationnement extérieur dépendant des copropriétés du [Localité 18] et de [Localité 20] ;
- 18 jugements (DEM n° 19 à 36 – Tableau n°2) rendus par la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de BOBIGNY le 27 septembre 2016 et relatifs à l’expropriation d’emplacements de stationnement extérieur dépendant des copropriétés du [Localité 18] et de [Localité 20] ;
- 3 jugements (DEM n°37 à 39 – Tableau n°3) rendus par la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny entre 2021 et 2023 et relatifs à l’expropriation d’emplacements de stationnement extérieur dépendant des copropriétés du [Localité 18] et de [Localité 20] ;
La valeur unique et moyenne de termes des 36 premiers termes (tableau 1 et tableau 2) est de 3.200 € l’unité, alors que le tableau n°3 relatifs aux décisions les plus récentes rendues par la présente juridiction en matière de fixation de la valeur d’un emplacement de stationnement extérieur dépendant des copropriétés du [Localité 18] et de [Localité 20], fait apparaître une moyenne de 3.520 € hors indemnité de remploi
L’EPFIF offre d’ailleurs une valeur égale, de 3 520 € l’emplacement de stationnement.
Le Commissaire du gouvernement, souligne une augmentation récente des prix.
Madame [W] soutient que :
- les jugements cités sont trop anciens pour pouvoir servir de termes de comparaison ;
- les accords amiables dont l’EPFIF se prévaut ont eu lieu dans le contexte particulier de l’ORCOD-IN à la fois constitutif d’un marché captif et générant une pression psychologique sur les propriétaires les incitant à céder leur bien à des prix trop bas.
La DNID en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [L] [W] n’a fait état d’aucune contestation.
En l’espèce, pour déterminer la valeur du bien des époux [W] :
Les termes de comparaison suivants ne sont pas retenus :
- les termes DEM n° 1 à 14, 16 et 19, car bien que s’agissant de cessions récentes réalisées entre 2019 et 2021, leur valeur d’échange n’intègre pas la récente augmentation des prix que fait apparaître le tableau n°3 ;
- les termes DEM n° 15, 17 et 18, s’agissant de termes relatifs à des ventes non publiées ;
- les termes DEM n° 19 à 36, car ils sont trop anciens, les jugements datant du 27 septembre 2016 soit il y a plus de cinq ans.
En revanche, sont retenus pour servir la comparaison avec le bien à évaluer car ils correspondent à des emplacements de stationnement similaires à celle à évaluer et situés au sein des copropriétés contiguës du [Localité 18] et de [Localité 20], les termes DEM, 37, 38 et 39 et pour une valeur moyenne de 3.520 € l’unité.
- Termes de comparaison versés par Madame [W] et la DNID en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [L] [W] (DEF = Défendeur à la présente procédure)
La DNID en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [L] [W] ne propose aucun terme de comparaison.
Madame [W] cite les termes de comparaison suivants, correspondant à deux cessions d’emplacement de stationnement dans des copropriétés voisines du [Localité 18] et de [Localité 20], et proposés par le Commissaire du Gouvernement :
Références
enregistrement
Références
cadastrales
Adresse
Date de mutation
Prix total
DEF n°1
9304P03
2021P01870
14//AT/56//308
6 all. des Chataîgniers
02/03/2021
5000 €
DEF
n°2
9304P01
2022P24703
14//AT/56//416
5 all. des Tilleuls
18/08/2022
4000 €
Madame [W] met en avant d’une part, l’augmentation du nombre de véhicules en circulation qui entraîne la nécessité de disposer d’un emplacement de stationnement en zone urbaine, d’autre part, la hausse des prix du foncier dans la zone de l’ORCOD-IN.
Elle considère que tant l’état de l’immeuble que celui de l’emplacement de stationnement est sans incidence sur la valeur de ce dernier.
Elle en déduit que l’emplacement de stationnement peut être valorisé à 5000 €.
L’EPFIF critiquent les termes proposés par Madame [W] en faisant valoir que les caractéristiques des copropriétés où sont situés les emplacements de stationnement objet de ces ventes ne sont pas comparables à la copropriété du [Localité 18] qui est dans un état de dégradation beaucoup plus important.
Le Commissaire du Gouvernement, ne formule aucun critique sur les termes ainsi proposés.
En l’espèce, pour déterminer la valeur du bien des époux [W], les termes DEF n°1 et 2 sont retenus, car il s’agit de biens similaires à celui à évaluer et situés à proximité immédiate des copropriétés du [Localité 18] et de [Localité 20].
S’agissant d’un emplacement de stationnement extérieur, l’état d’entretien général de la copropriété ne peut à lui seul suffire pour exclure les termes de référence dans la mesure ou ces emplacements peuvent être utilisés indépendemment de l’état d’entretien général de la coproprité. En revanche, il sera tenu compte de la différence d’entretien pour la valorisation de l’emplacement.
- Termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement
(CG = commissaire du Gouvernement)
Le commissaire du Gouvernement cite 12 termes :
- 7 termes de comparaison (CG n° 1 à 7 – Tableau n°4, annexé à la présente décision), correspondant à des cessions récentes et amiables de parkings extérieurs au sein des copropriétés du [Localité 18] et de [Localité 20], dont la valeur moyenne est de 3200 €/l’emplacement de stationnement ; étant observé que le terme de comparaison CG n°7 est relatif à la vente de deux places de stationnement ;
- 2 termes de comparaison (CG n° 8 et 9 – Tableau n°5, annexé à la présente décision), correspondant à cessions récentes et amiables d’emplacement de stationnement au sein de copropriétés voisines, dont la valeur moyenne est de 4500 €/l’emplacement de stationnement ;
- 3 termes de comparaison (CG n°10 à 12 – Tableau n°6, annexé à la présente décision), correspondant à des jugements rendus par le juge de l’expropriation de Seine Saint Denis et fixant la valeur d’emplacements de stationnement situés dans les copropriétés du [Localité 18] et de [Localité 20], dont la valeur moyenne est de 3413,33 €/l’emplacement de stationnement ;
Le commissaire du Gouvernement retient une valeur de 3 520 € l’unité.
L’EPFIF ne présente pas d’observation quant aux termes de comparaison présentés par le commissaire du Gouvernement.
La DNID en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [L] [W], n’a fait parvenir aucune contestation.
Madame [W] ne critique pas en eux-même les termes de référence proposés par le Commissaire du Gouvernement, mais estime que sa proposition est trop basse ; que l’état de dégradation des emplacements de stationnement est indifférent dès lors qu’ils remplissent leur fonction en permettant le stationnement d‘un véhicule ; qu’il n’est en tout état de cause pas justifié que son emplacement de stationnement soit dégradé.
En l’espèce, pour déterminer la valeur du bien des époux [W]:
Les termes CG n° 1 à 7, échangés entre 2020 et 2021 à une valeur unitaire de 3200€/l’emplacement de stationnement, ne sont pas retenus s’agissant d’une valeur non actualisée.
Les termes CG n°8 et 9, échangés en 2021 et 2022 à une valeur moyenne de 4 500€/l’emplacement de stationnement situés dans des copropriétés voisines sont retenus, car il s’agit de biens similaires situé à proximité immédiate des copropriétés du [Localité 18] et de [Localité 20].
Les termes CG n°10, 11 et 12, échangés en 2021 et 2022 à une valeur moyenne de 3413,33€/l’emplacement de stationnement, sont également retenus, car ils correspondent à des biens similaires et situés au sein de la même copropriété.
Sur le calcul de l’indemnité principale
Ainsi, pour déterminer le montant de l’indemnité principale revenant à la DNID en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [L] [W] et à Madame [W] au titre de la dépossession du lot n°2418, sont retenus les termes de comparaison suivants :
- les termes DEF n°1 et 2, s’agissant de vente d’emplacements de stationnement extérieurs, libres d’occupation et situés dans une copropriété voisine de celles du [Localité 18] et de [Localité 20] ; ils sont retenus selon une valeur moyenne de 4500 € l’unité ;
étant observé que ces termes sont identiques aux termes CG n°8 et 9.
- les termes CG n° 10, 11 et 12, s’agissant de jugements relatifs à des places de stationnement extérieur, libres d’occupation, et situées dans les copropriétés du [Localité 18] et de [Localité 20] ; ils sont retenus selon une valeur moyenne de 3413,33 € l’unité.
-les termes CG n°8 et 9, s’agissant de ventes relatives à des places de stationnement extérieurs, libres d’occupation et situés dans une copropriété voisine de celles du [Localité 18] et de [Localité 20] ; ils sont retenus selon une valeur moyenne de 4500 € l’unité ;
étant observé que ces termes sont identiques aux termes DEF n°1 et 2.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, la valeur de l’emplacement de stationnement des époux [W] devra être comprise entre :
- la valeur moyenne de 4 500€/l’emplacement de stationnement des termes DEF n°1 et 2 et CG n°8 et 9, à laquelle il convient d’appliquer un abattement de 20 %, soit une valeur moyenne de 3600€/l’emplacement de stationnement, car les biens cédés sont situés dans la Résidence du [Adresse 26] qui est une copropriété mieux entretenue que celle du [Localité 18] et disposant d’un parking fermé ;
- la valeur moyenne de 3413,33 €/l’emplacement de stationnement des termes DEM n°37, 38, et 39, s’agissant des valeurs d’échange les plus récentes de biens similaires situés au sein de la copropriété du [Localité 18].
Au regard de ces valeurs et des caractéristiques du bien à évaluer, il convient d’évaluer la valeur d’un emplacement de stationnement de la copropriété du [Localité 18] à la somme de 3560 €.
Sur l’indemnité de remploi
Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
En l’espèce, l’indemnité de remploi se calcule sur la base du montant de l’indemnité principale, comme suit :
20 % jusqu’à 5 000 euros, soit en l’espèce 712 €, correspondant à 3 560 € x 0,20.
Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus
Selon l’article L321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
En application de ce texte, l’indeminté de dépréciation du surplus a pour objet de couvrir, en cas d’expropriation partielle, la moins-value que subit de ce fait la partie restante, et ce quelle que soit la nature du bien exproprié.
En l’espèce, il n’est pas contesté que les époux [W] sont propriétaires des lots n°1169 et 1190 au sein de la copropriété du [Localité 18] correspondant respectivement à un appartement de type F4, d’une superficie de 65 m², situé au 1er étage, escalier B du bâtiment 6, [Adresse 2] et à une cave au sous-sol du bâtiment 6, qui ne font l’objet d’aucune procédure d’expropriation.
Il n’est pas non plus contesté qu’aux termes du projet de restructuration et d’aménagement du quartier dit du “[Adresse 15]”, le bâtiment 6, constitué de 4 étages, sera conservé.
Sur les termes de comparaison proposés par les parties pour l’évaluation des biens non expropriés
- sur les termes versés par Madame [W] et la DNID en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [L] [W]
La DNID en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [L] [W] n’a versé aucun terme de comparaison.
Madame [W] s’appuie :
- sur les valeurs retenues dans les jugements rendus par la juridiction de céans à l’occasion de l’expropriation du bâtiment B10 soit :
- 660 €/m², lorsque l’appartement est dans un mauvais état d’entretien ;
- 825 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien de mauvais à moyen ;
- 935 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien moyen ;
- 1.050 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien de moyen à bon ;
- 1.155 €/m², lorsque l’appartement est dans un bon état d’entretien ;
- 1.375 €/m² et plus, lorsque l’appartement est dans un très bon état d’entretien et bien équipé.
- les valeurs moyennes des cessions réalisées dans les copropriétés voisines du [Localité 18] et de l’Étoile du Chêne Poinu telles que retenues dans les jugements rendus par la juridiction de céans à l’occasion de l’expropritaion du bâtiment B10 soit :
Résidences
autres que celles du [Localité 18] et de [Localité 20]
Année de construction
et
composition des biens
Nombre de logements
et
caractéristiques de l’immeuble
Valeurs moyennes des appartements F3 et F4 retenus
valeur unitaire
moyenne
euros/m² en valeur libre
*
valeur unitaire
moyenne
euros/m² en valeur occupée
**
[Adresse 27]
[Adresse 27]
1958
appartement
cellier
parking
288
5 barres
d’immeubles de
4 étages chacun
F3
CG n°66, 68, 69, 71, 73, 74 et 75 : 1.711 €/m²
F4
DEM n°72 : 1.371 €/m²
1668,62 €/m²
1418,32 €/m²
[Adresse 25]
[Adresse 13]
1958
appartement
cellier
192
4 barres d’immeubles de
4 étages chacun
F4
CG n°76, 77, 81 et 82 : 1.737,5 €/m²
F3
CG n°80 : 2.186 €/m²
1.827,20 €/m²
1.553,20 €/m²
[Adresse 21]
[Adresse 17]
1961
appartement
cave
380
4 barres d’immeuble de
4 étages chacun
F4
CG n°85 et 89 : 1.6615,5 €/m²
F3
CG n°83, 84, 86, 87 et 88 : 1.781,20 €/m²
1.733,85 €/m²
1.473,77 €/m²
[Adresse 28]
[Adresse 3]
1963
appartement
cave
parking
168
1 barre d’immeuble de
10 étages
F4
CG n°94 : 1.119 €/m²
F3
CG n°90, 91, 92 et 93 : 1.284€/m²
1.251 €/m²
1.063,35 €/m²
du [Adresse 26]
[Adresse 14]
1975
appartement
cave
parking
131
4 bâtiments dont 2 en forme de L de 6 à 8 étages disposant de 3 accès
F4
CG n°100 : 1.561€/m²
F3/4
CG n°95, 96, 97, 98 et ,99 : 1.784,6 €/m²
1.747,33 €/m²
1.485,23 €/m²
* En l’absence de précision, il convient de considérer que les valeurs exposées par le commissaire du Gouvernement s’entendent libres de toute occupation, s’agissant de biens d’habitation.
** Dans le cadre de la présente procédure d’expropriation, l’EPFIF offre une valeur de 15% inférieure lorsque les appartements sont occupés par un tiers (locataire) étant précisé qu’il s’agit du quantum de l’abattement affecté à la valeur libre de manière constante par la présente juridiction pour tenir compte de la moins-value sur le marché immobilier générée par uen situation d’occupation titrée.
- les valeurs moyennes des cessions réalisées dans les copropriétés telles que retenues dans les jugements rendus par la juridiction de céans à l’occasion de l’expropritaion du bâtiment B3, à savoir :
Résidences
à
[Localité 19]
Année de construction
et
caractéristiques de l’immeuble
Caractéristiques des biens
***
Termes étudiés
valeur unitaire
moyenne
libre
*
valeur unitaire
moyenne
occupée
**
[Adresse 27]
[Adresse 27]
1958
288 logements
5 immeubles de
4 étages chacun
appartement
cellier
parking
CG n° 29 à 39
2.077 €/m²
1.766 €/m²
[Adresse 25]
[Adresse 13]
1958
192 logements
4 immeubles de
4 étages chacun
appartement
cellier
CG n° 40 à 48
1.825 €/m²
1.551 €/m²
[Adresse 21]
[Adresse 17]
1961
380 logements
4 immeuble de
4 étages chacun
appartement
cave
CG n° 49 à 57
2.043 €/m²
1.737 €/m²
[Adresse 28]
[Adresse 3]
1963
168 logements
1 immeuble de
10 étages
appartement
cave
parking
CG n° 58
2.089 €/m²
1.776 €/m²
Moyenne générale
1.991 €/m²
1.692 €/m²
Moyenne des logements avec parking
2.078 €/m²
1.766 €/m²
Moyenne des logements sans parking
1.934 €/m²
1.644 €/m²
* En l’absence de précision, il convient de considérer que les valeurs exposées par le commissaire du Gouvernement s’entendent libres de toute occupation, s’agissant de biens d’habitation.
** Dans le cadre de la présente procédure d’expropriation, l’EPFIF offre une valeur de 15 % inférieure lorsque les appartements sont occupés par un tiers (locataire), étant précisé qu’il s’agit du quantum de l’abattement affecté à la valeur libre de manière constante par la présente juridiction, pour tenir compte de la moins-value sur le marché immobilier générée par une situation d’occupation titrée.
*** Dans le cadre de cette étude, et en l’absence de précision quant à l’état d’entretien des appartements cédés, il y a lieu de considérer qu’il s’agit d’appartements dans des états d’entretien de moyen à bon ; il apparaît en effet au regard des termes de comparaison consistant en des ventes d’appartement au [Localité 18] produits par le commissaire du Gouvernement que les logements vendus en mauvais état et en très bon état sont rares.
Madame [W] cite également 33 termes de comparaison :
- 14 termes de comparaison (tableau n°7) correspondant à des ventes réalisées entre septembre 2022 et novembre 2023, comprenant trois lots, soit un appartement, une cave et un emplacement de stationnement et situés au sein de la copropriété du [Localité 18] et de la copropriété voisine de [Localité 20] à [Localité 19] ;
- 19 termes de comparaison (tableaux n°8, 9, 10 et 11) correspondant à des ventes d’appartements et de leurs accessoires (cave, emplacement de stationnement) situés dans des copropriétés proches de celles du [Localité 18] et de [Localité 20], dans le périmètre de la ZAC dite du[Adresse 15]y, à savoir La Résidence [Adresse 27], la Résidence [Adresse 28], La Résidence [Adresse 21] et la Résidence [Adresse 29] ;
Elle fait enfin état des valeurs retenues par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny dans les jugements relatifs à la procédure d’expropriation du bâtiment 3 de la copropriété du [Localité 18] de la façon suivante :
Etat
Mauvais
Mauvais-Moyen
Moyen
Moyen-Bon
Bon
Très
Libre
660 €/m²
825 €/m²
935 €/m²
1050 €/m²
1260 €/m²
1375 €/m²
Occupé
560 €/m²
715 €/m²
800 €/m²
880 €/m²
1000 €/m²
1 170 €/m²
Madame [W] retient :
- la somme de 1.050€/m² en valeur occupée pour un appartement en état moyen à bon conformément aux décisions du juge de l’expropriation relativement au bâtiment B3 ;
- la somme de 1083 €/m² (ou 985 € en cas de remploi) correspondant à la moyenne des cessions sur les copropriétés du [Localité 18] et de [Localité 20] ;
- la somme de 1811 €/m² correspondant à la moyenne des prix sur les résidences [Adresse 27] et [Adresse 28];
- la somme de 1314 €/m² correspondant à la moyenne des trois précédentes ;
- la somme de 1155 €/m² après application d’une augmentation de 10 % justifiée par la hausse globale des prix sur l’ORCOD.
En l’espèce, pour l’évaluation de la valeur vénale des biens non expropriés des époux [W] les termes sont analysés en fonction de leur localisation :
En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartement avec cave et emplacement de stationnement dans les copropriétés du [Localité 18] et de [Localité 20] (tableau n°13)
Parmi les 14 références citées par Madame [W] concernant des ventes de F3 au sein des copropriétés du [Localité 18] et de [Localité 20], aucun terme de comparaison n’est retenu, parce que ni l’état des biens ni leur situation d’occupation n’est précisé, de sorte qu’il n’est pas possible d’établir qu’ils portent sur des biens similaires à celui à évaluer.
En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartements, avec accessoires, situés dans les copropriétés voisines de celles du [Localité 18] et de [Localité 20] (tableaux n°14, 15, 16 et 17)
Parmi les 19 termes de comparaison proposés par Madame [W] concernant des ventes de F3 au sein des Résidence [Adresse 27], [Adresse 21] et [Adresse 29], aucun n’est retenu s’agissant, de copropriétés qui sont dans un état d’entretien bien meilleur, donc non comparable, à celui de la copropriété du [Localité 18], de sorte qu’ils ne portent pas sur des biens similaires à celui à évaluer.
- sur les termes proposés par le Commissaire du Gouvernement
Le Commissaire du Gouvernement n’a proposé aucun terme et ne s’est pas prononcé sur cette question.
- sur les termes proposés par l’EPFIF
L’EPFIF ne verse pas aux débats de terme de comparaison tant en ce qui concerne la différence de valeur entre des appartements vendus avec une place de stationnement et des appartements vendus sans qu’en ce qui concerne la valeur de l’appartement appartenant aux époux [W].
Il se base sur le tableau de synthèse figurant en page 11 du mémoire de Madame [W] correspondant aux valeurs retenues par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny dans les jugements relatifs à la procédure d’expropriation du bâtiment 3 de la copropriété du [Localité 18], à savoir :
Etat
Mauvais
Mauvais-Moyen
Moyen
Moyen-Bon
Bon
Très
Libre
660 €/m²
825 €/m²
935 €/m²
1050 €/m²
1260 €/m²
1375 €/m²
Occupé
560 €/m²
715 €/m²
800 €/m²
880 €/m²
1000 €/m²
1 170 €/m²
L’EPFIF retient, faute de visite de l’appartement en question, un état moyen soit une valeur unitaire de 935 €/m² en valeur libre.
En l’espèce, pour évaluer les biens non-expropriés appartenant aux époux [W], il sera tenu compte :
- des valeurs fixées en 2021 et 2022 par la présente juridiction lors de la fixation des indemnités de biens composés d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de stationnement et situés dans les bâtiments 3 et 10 de la copropriété, telles qu’exposées par Madame [W] et l’EPFIF, à savoir:
Etat
Mauvais
Mauvais-Moyen
Moyen
Moyen-Bon
Bon
Très bon
Libre
660 €/m²
825 €/m²
935 €/m²
1.050 €/m²
1.260 €/m²
1.375 €/m²
Occupé
560 €/m²
715 €/m²
800 €/m²
880 €/m²
1.000 €/m²
1.170 €/m²
Au regard, d’une part, des valeurs déterminées ci-dessus et, d’autre part, des caractéristiques des biens à évaluer, notamment de leur état d’entretien qui doit être qualifié de moyen faute d’avoir été visités et en l’absence de tout document établissant un meilleur état d’entretien, il convient de fixer la valeur du mètre carré pour l’évaluation de l’appartement et de la cave appartenant aux époux [W] à la somme de 52.000 € (800 €/m² x 65 m²).
Sur le calcul de l’indemnité de dépréciation du surplus
En l’occurence, le quartier du [Localité 18] est enclavé et mal desservi par les transports en commun en dépit du prolongement du T4 par le STIF mis en service début 2020, qui a, en outre, eu pour conséquence l'expropriation d'un grand nombre de parking, de sorte que le quartier manque de place de stationnement et que la perte d'emplacements supplémentaires déprécie davantage la valeur d'un logement sans parking.
Il convient en conséquence de fixer le montant de la dépréciation du surplus consécutive à la dépossession de la place de stationnement à 5 % de la valeur de l'appartement soit : 52.000 € x 0,05 = 2.600 €.
Sur l’indemnité totale de dépossession
L’indemnité totale de dépossession foncière est évaluée à la somme de 6.872 €, soit :
- 3 560 € au titre de l’indemnité principale ;
- 712 € au titre de l’indemnité de remploi ;
- 2.600 € au titre de l’indemnité pour dépreciation du surplus.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF sera condamnée aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
En l'espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF, partie tenue aux dépens, à verser à Madame [G] [O] épouse [W] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 23 novembre 2023 ;
ANNEXE à la présente décision :
- les termes de comparaison produits par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France (tableaux n°1, 2 et 3) ;
- les termes de comparaison versés par le commissaire du Gouvernement (tableaux n°4, 5 et 6) ;
- les termes de comparaison versées par Madame [G] [O] épouse [W] (tableaux n°7, 8, 9, 10 et 11) ;
FIXE l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à la Direction Nationale d’Intervention des Domaines en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [L] [W] ainsi qu’à Madame [G] [O] épouse [W] au titre de la dépossession du lot n° 2418, une place de stationnement extérieur associée au bâtiment B4 de la copropriété du [Localité 18], située [Adresse 1]), à la somme de 6.872 € (six mille huit cent soixante douze euros), en valeur libre, se décomposant de la manière suivante :
- 3 560 € au titre de l’indemnité principale ;
- 712 € au titre de l’indemnité de remploi ;
- 2.600 € au titre de l’indemnité pour dépreciation du surplus.
CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France aux dépens ;
CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à Madame [G] [O] épouse [W] la somme de 3000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Cécile PUECH
Greffier
Charlotte THIBAUD
Vice-Présidente
