Décision du 25 Avril 2024
Minute n° 24/00091
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
du 25 Avril 2024
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Rôle n° RG 23/00040 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XMVU
Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS
DEMANDEUR :
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF)
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
Monsieur [H] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Défaillant
Madame [F] [I] épouse [Z]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Défaillante
INTERVENANT :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Madame [D] [J], commissaire du Gouvernement
[Adresse 5]
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Rémy BLONDEL, Juge, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la visite des lieux : 19 octobre 2023
Date de la première évocation: 07 décembre 2023
Date des débats : 08 février 2024
Date de la mise à disposition : 25 Avril 2024
FAITS ET PROCEDURE
Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [I] épouse [Z] étaient propriétaires des lots n° 188 et 208, et une quote-part totale des parties communes générales à hauteur de 96/10000èmes, localisés dans le bâtiment 6 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 2]), sur la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 4], d’une superficie de 2.078 m².
Le lot n° 188 est un appartement d’une surface de 24m². Le lot n°208 est une cave. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 19 octobre 2023, annexé à la présente décision.
Depuis mars 2019, la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 4], dans laquelle est localisé l’ensemble immobilier de la copropriété, est située dans le nouveau périmètre dit de veille ( “[Adresse 2]”) institué par la Convention d’Intervention Foncière conclue entre l’Etablissement Public d’Île-de-France (ci-après dénommé EPFIF), d’une part, et la commune de [Localité 10], d’autre part, le 5 septembre 2013 et modifié par avenant le 22 décembre 2015 puis le 26 mars 2019.
L’utilité publique de l’acquisition de la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 4] et la cessibilité des lots de la copropriété au profit de l’établissement Public Foncier île de France (ci-après dénommé l’EPFIF) ont été déclarées par arrêté préfectoral n° 2021-2270 en date du 8 octobre 2021, pris en application des dispositions des articles L.511-1 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dans le cadre d’une opération d’expropriation concernant des immeubles insalubres ou menaçant ruine.
Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 7 juillet 2022 au profit de l’EPFIF.L’EPFIF a notifié son offre d’indemnisation à Monsieur [H] [Z] et à Madame [F] [I] épouse [Z] par lettres recommandées avec accusé de réception datées du 1er août 2022 et par actes d’huissier délivrés le 16 novembre 2022 à étude, selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile.
Par un mémoire valant offre daté du 1er août 2022 et reçu le 24 février 2023 par le greffe, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens de Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [I] épouse [Z].
La saisine, postérieure d’au moins un mois à la notification des offres, a été notifiée par l’EPFIF à Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [I] épouse [Z] par lettres recommandées avec accusé de réception datées du 20 février 2023 et par actes d’huissier délivrés le 19 juin 2023, selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile.
Par une ordonnance rendue le 21 août 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 19 octobre 2023 ainsi que l’audience au 7 décembre 2023.
L’EPFIF a notifié cette décision à Monsieur [H] [Z] et à Madame [F] [I] épouse [Z] par actes d’huissier délivrés le 11 septembre 2023 à étude, selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile.
Toutefois, le jour du transport, les lieux étaient entièrement sécurisés et les portes d’accès des immeubles étaient murées. Les biens expropriés n’ont pas pu être visités.
Dans son mémoire valant offres reçu le 24 février 2023, l’EPFIF sollicite la fixation de l’indemnité à revenir aux consorts [Z] consécutivement à l’expropriation des lots n°188 et 208 à la somme totale de 7.857,30€, comme suit :
- une indemnité principale de 6.615,04 €, correspondant à :
.valeur du terrain libre : 831.200 €, correspondant à 2.078 m² x 400 €/m² ;
.surface totale bâtie : 3.000 m²
.coût de la démolition : 210.000 €, correspondant à 3.000 m² x 70 €/m² ;
.valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 621.200 €, correspondant à 831.200 € - 210.000 € ;
.valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 62,12 €
.nombre de tantièmes affectés à l’appartement : 92 / 10.000èmes ;
.valeur de la cave : 900 €
.soit :
*lot n° 188 : 5.715,04 €, correspondant à 62,12€ x 92 tantièmes ;
*lot n° 208 : 900 €, prix forfaitaire pour une cave.
- une indemnité de remploi de 1.242,26 €.
Dans ses conclusions du 2 octobre 2023 reçues le 5 octobre 2023, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité totale de dépossession de 10.875,72 €, décomposée de la manière suivante :
- une indemnité principale : 9.239,76 €, correspondant à :
.valeur du terrain libre : 1.007.830 €, correspondant à 2.078 m² x 485 €/m² ;
.surface totale bâtie : 3.000 m²
.coût de la démolition : 210.000 €, correspondant à 3.000 m² x 70 €/m² ;
.valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 797.830 €, correspondant à 1.007.830 € - 210.000 € ;
.valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 79,78 €
.nombre de tantièmes affectés à l’appartement : 92 / 10.000èmes ;
.valeur de la cave : 1.900 €
.soit :
*lot n°188 : 7.339,76 €, correspondant à 79,78€ x 92 tantièmes ;
*lot n°59 : 1.900 € après application de la méthode par comparaison s’agissant d’une cave.
- indemnité de remploi : 1.635,96 €.
Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [I] épouse [Z], partie expropriée, n’ont pas constitué avocat.
En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
L'audience, initialement prévue le 7 décembre 2023, a été renvoyée au 8 février 2024. A cette dernière date, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R.311-20 du code de l’expropriation.
L'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article L 511-1 1° du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L. 511-2 à L. 511-9, au profit de l'Etat, d'une société de construction dans laquelle l'Etat détient la majorité du capital, d'une collectivité territoriale, d'un organisme y ayant vocation ou d'un concessionnaire d'une opération d'aménagement mentionné à l’article L 300-4 du code de l’urbanisme, l'expropriation des immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation et ayant prescrit la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter.
Aux termes de l’article L. 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique , pour le calcul de l’indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril.»
Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités
Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation.
Conformément à l’article L 322-2 alinéa 1er du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Selon les dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS) et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, les lots n° 188 et 208 doivent être évalués à la date du présent jugement et selon :
leur consistance au 7 juillet 2022, date de l’ordonnance d’expropriation ; les possibilités offertes par le règlement d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 19 novembre 2015 et modifié en dernier lieu le 9 juin 2020.
Selon les écritures non contestées du Commissaire du Gouvernement, la parcelle est située en zone UC du PLU, soit un secteur urbain à vocation mixte et à dominante d’habitat collectifs.
S’agissant de la consistance des biens
Il s’agit d’un ensemble immobilier composé de six bâtiments de même architecture, de quatre étages chacun, disposés en enfilade ; le premier immeuble donne directement sur la rue des deux communes, les cinq autres immeubles sont accessibles par une allée bétonnée close par un portail en fer, en état d’usage.
Les façades sont recouvertes de petites briques de couleur claire et de graffiti à divers endroits.
Les huisseries du rez-de-chaussée de chaque bâtiment sont murées, les fenêtres dans les étages sont munies de volets en accordéon qui sont fermés.
Pour chaque bâtiment, l’une des façades latérales ainsi qu’une partie des façades principales et arrières sont cerclées sur trois niveaux (des pièces d’étai métallique posées en longueur sur les façades sont visibles et renforcées par des étais en bois).
La parcelle sur laquelle est édifiée la copropriété, d'une contenance de 2078 m², est de forme rectangulaire, plane et close par un muret.
L’appartements et la cave n’ont pas pu être visités car les bâtiments ont été murés et évacués par la commune de [Localité 10] le 23 novembre 2018, en raison de désordres structurels affectant la solidité des six bâtiments de la copropriété.
S'agissant de l'environnement, les biens expropriés sont limitrophes de la commune de [Localité 8]. Ils sont situés à 19 kilomètres de [Localité 9], desservis par plusieurs lignes de bus, les RER A et E. Les autoroutes A86 et A1 sont à proximité ainsi que le centre-ville de [Localité 10] disposant de commerces et d’équipements publics (écoles, crèches).
Les caractéristiques des biens permettent de dégager :
- des facteurs de plus-value : la tranquillité et le caractère résidentiel du quartier bien desservi par plusieurs transports en commun ainsi que sa proximité du centre-ville de [Localité 10] comprenant de nombreux commerces, équipements publics et administrations (mairie).
- des facteurs de moins-value : il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé à la présente décision.
S’agissant de la méthode d’évaluation
Conformément aux dispositions de l’article L 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précité, sous réserve de deux exceptions, l’emploi de la méthode dite de la récupération foncière pour déterminer l’indemnité revenant au propriétaire exproprié s’impose au juge.
En l’espèce, faisant suite à un arrêté de péril imminent du 20 novembre 2018 sur l’ensemble des parties communes de la copropriété, le maire de [Localité 10] a pris, le 22 juillet 2021, un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les six immeubles de la copropriété située [Adresse 2], les bâtiments étant affectés de désordres structurels portant atteinte à leur solidité.
Par un arrêté préfectoral en date du 8 octobre 2021, l’acquisition de la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 4] au profit de l’EPFIF, a été déclarée d’utilité publique et les lots dépendant de la copropriété située [Adresse 2] ont été déclarés cessibles, sur le fondement des dispositions des articles L. 511-1 et suivants du code de l’expropriation, situés dans le Livre cinquième Procédures spéciales, titre premier Expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine.
Par ailleurs, Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [I] épouse [Z] n’allèguent, ni ne justifient qu’ils occupaient eux-même le lot n° 188 de la copropriété expropriée au moins deux ans avant la notification de l’arrêté préfectoral pris en application de l’article L.511-2 ou que son bien n’est ni insalubre, ni impropre à l’habitation, ni frappé d’un arrêté de péril.
Par conséquent, l’évaluation du lot n°188 qui est un appartement de 24m² se fera selon la méthode dite de la récupération foncière.
Pour ce faire, il s’agit de déterminer :
- d’une part, la valeur globale du terrain, selon la consistance d’un terrain nu ;
- d’autre part, le coût de la démolition du bâti, en considération de la surface développée pondérée hors oeuvre (SDPHO) ;
En ce qui concerne la détermination de la valeur du terrain nu, la méthode consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, adoptée par toutes les parties, sera retenue pour être adaptée à l’espèce.
Toutefois, les dispositions de l’article L.511-6 du code de l’expropriation ne concernent que les seuls immeubles visés par le texte.
S’agissant du lot n°208, l’EPFIF procède à une évaluation forfaitaire tandis que le Commissaire du gouvernement emploie la méthode par comparaison.
En l’espèce, étant donné que le lot n°208 est une cave, il ne s’agit pas d’un local d’habitation.
S’agissant des surfaces et des millièmes de copropriété
Selon l’EPFIF et le Commissaire du Gouvernement, les surfaces sont de :
-2078 m², s’agissant du terrain ;
-3000 m² de surface développée pondérée hors oeuvre (SDPHO), s’agissant du bâti, et les millièmes de :
.92/ 10 000èmes, s’agissant de la quote-part des parties communes générales du lot n° 188 ;
.4/ 10 000èmes, s’agissant de la quote-part des parties communes générales du lot n° 208.
En l’espèce, en l’absence de contestation, ces surfaces et ces millièmes sont retenus pour l’évaluation des présents biens.
Sur la détermination des indemnités
Aux termes de l’article R 311-22 du code code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.
Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié.
Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.
En application de ces textes, le principe de la réparation intégrale du préjudice est limité par l’interdiction qui est faite au juge de modifier l’objet du litige, lequel ne peut être déterminé par le Commissaire du Gouvernement lorsque son évaluation est supérieure à celle de l’expropriant comme de l’exproprié.
En l’espèce, en l’absence de mémoire de Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [I] épouse [Z], le juge de l’expropriation ne peut fixer le montant de l’indemnité à un chiffre supérieur aux offres de l’EPFIF ou aux conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose un montant supérieur, soit en l’espèce la somme de 9.239,76 euros.
En conséquence, il y a lieu, conformément à l’offre de l’EPFIF, de fixer l’indemnité totale de dépossession foncière, à la somme de 7.857,30 €, se décomposant comme suit :
- 6.615,04 €, au titre de l’indemnité principale ;
- 1.242,26 €, au titre de l’indemnité de remploi.
Sur les demandes accessoires
S’agissant des dépens
Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF sera condamnée aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
L’équité commande d’allouer à Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [I] épouse [Z] une somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, somme au paiement de laquelle l’EPFIF est condamnée.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal du transport du 19 octobre 2023 ;
FIXE à 7.857,30 € (sept mille huit cent cinquante-sept euros et trente centimes), en valeur libre, l’indemnité totale de dépossession due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [I] épouse [Z] dans le cadre de l’opération d’expropriation des lots n°188 et 208 localisés dans le bâtiment 6 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 2]), sur la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 4];
CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France au paiement des dépens de la présente procédure.
Cécile PUECH
Greffier
Rémy BLONDEL
Juge
