Décision du 24 Avril 2024
Minute n° 24/00083
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
du 24 Avril 2024
:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:
Rôle n° RG 23/00046 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XMYC
Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS
DEMANDEUR :
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF)
[Adresse 29]
représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
Monsieur [V] [H]
[Adresse 12]
défaillant
Madame [J] [F] EPOUSE [H]
[Adresse 12]
défaillante
INTERVENANT :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Madame [X] [Z], commissaire du Gouvernement
[Adresse 45]
[Localité 51]
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la visite des lieux : 18 octobre 2023
Date de la première évocation et des débats : 06 décembre 2023 ; 07 février 2024 ; 06 mars 2024
Date de mise à disposition : 24 Avril 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [V] [H] et Madame [J] [F] épouse [H] étaient propriétaires des lots n° 120 et 142 dans le bâtiment 4 au sein des immeubles en copropriété situé [Adresse 14] à [Localité 59] (93), sur la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 42], d’une superficie de 2078 m².
L’utilité publique de l’acquisition de la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 42] et la cessibilité des lots de la copropriété au profit de l’établissement Public Foncier île de France (ci-après dénommé l’EPFIF) ont été déclarées par arrêté préfectoral n° 2021-2270 en date du 8 octobre 2021, pris en application des dispositions des articles L.511-1 et suivants du code de l’expropriation, dans le cadre d’une opération d’expropriation concernant des immeubles insalubres ou menaçant ruine.
Les lots n°120 et 142, appartenant aux défendeurs consistaient en un appartement d’une surface de 14 m² et une cave. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 18 octobre 2023, annexé à la présente décision. Toutefois, le jour du transport, les lieux étaient murés et les biens des époux [H] n’ont pas pu être visités.
Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 7 juillet 2022 au profit de l’EPFIF.
L’EPFIF a notifié ses offres d’indemnisation à Madame [J] [F] épouse [H], par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 21 septembre 2022 et à monsieur [V] [H] par acte d’huissier délivré le 18 novembre 2022 selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile. La société expropriante précise qu’aucun accord n’est intervenu dans le délai d’un mois prévu à l’article R.311-9 du code de l’expropriation.
Par un Mémoire valant offre daté du 1er août 2022 et reçu le 24 février 2022 par le greffe, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciairede Bobigny aux fins de fixation de la valeur du bien des époux [H].
Le Mémoire valant offre, postérieur d’au moins un mois à la notification des offres, a été notifié à Madame [J] [F] épouse [H] par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 23 février 2023 et à Monsieur [V] [H] par acte d’huissier délivré le 21 juin 2023 selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, soit simultanément à la saisine de la juridiction
Par une ordonnance rendue le 18 août 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 18 octobre 2023. L’EPFIF a notifié cette décision aux époux [H] par acte d’huissier délivré le 06 octobre 2023 selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile. La date de réception par les époux [H] leur a laissé:
- un délai de six semaines entre la date de réception du mémoire de l’entité expropriante et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 ;
- et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa.
Les époux [H] étaient absents et non représentés lors du transport sur les lieux du 18 octobre 2023.
Aux termes de son mémoire valant offre, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de :
“- FIXER l’indemnité à revenir aux consorts [H] consécutivement à l’expropriation des lots n°120 (appartement) et n°142 (cave) situés dans le bâtiment 4 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 14] à [Localité 59]), parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 42], d’une superficie de 2078 m², comme suit :
Indemnité principale :
valeur du terrain libre : 2078 m² x 400 € = 831.200 €
coût de démolition : 3.000 m² x 70 € = 210.000 €
valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 621.200 €
valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 62,12 €
nombre de tantièmes affectés à l’appartement : 58/10 000ème
valeur de la cave : 900 €
soit :
62,12 € x 58 tantièmes = 3.602,96 €
Cave = 900 €
total indemnité principal : 4.502,96 €
Indemnité de remploi : 900,59 €
TOTAL INDEMNITE DE DEPOSSESSION : 5.403,55 €
Par conclusions reçues le 05 octobre 2023, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession de 7.756,33 €, soit:
- valeur du terrain : 1.007.830 €, correspondant à 2.078 m² x 485 €/m² ;
- coût de la démolition : 210.000 €, correspondant à 3.000 m² x 70 €/m² SDPHO ;
- valeur nette : 797.830 €, correspondant à 1.007.830 € - 210.000 € ;
- valeur du millième : 79,78 €, correspond à 797.830 € /10.000èmes ;
soit :
- indemnité principale : 6.527,24 €, correspondant à :
. lot n° 120 : 4.627,24 €, soit 79,78 €/le millième x 58/10 000èmes ;
. lot n° 142 : 1900 € par cave après application de la méthode par comparaison.
- indemnité de remploi : 1.229,09 €.
Les époux [H] n’ont pas constitué avocat et n’ont donc fait parvenir aucun mémoire au juge de l’expropriation.
En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
À l’audience du 06 décembre 2023, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 07 février 2024, puis à l’audience du 06 mars 2024.
A l’audience du 06 mars 2024, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du Code de l’expropriation.
L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession
En application de l’article L 511-1 1° du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L. 511-2 à L. 511-9, au profit de l'Etat, d'une société de construction dans laquelle l'Etat détient la majorité du capital, d'une collectivité territoriale, d'un organisme y ayant vocation ou d'un concessionnaire d'une opération d'aménagement mentionné à l’article L 300-4 du code de l’urbanisme, l'expropriation des immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation et ayant prescrit la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter.
Aux termes de l’article L. 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique , Pour le calcul de l’indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril.»
Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités
Sur la date de référence
Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation.
Conformément à l’article L 322-2 alinéa 1er du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Selon les dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS) et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, les lots n°120 et 142 doivent être évalués à la date du présent jugement et selon :
- sa consistance au 07 juillet 2022, date de l’ordonnance d’expropriation ;
- les possibilités offertes par le règlement d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 19 novembre 2015 et modifié en dernier lieu le 25 juin 2019.
Selon les écritures concordantes des parties et du Commissaire du Gouvernement la parcelle est située en zone UCc du PLU, soit un secteur urbain à vocation mixte et à dominante d’habitat collectifs.
S’agissant de la consistance du bien
Il s’agit d’un ensemble immobilier composé de six immeubles de même architecture, de quatre étages chacun, disposés en enfilade ; le premier immeuble donne directement sur la rue des deux communes, les cinq autre immeubles sont accessibles par une allée bétonnée close par un portail en fer, en état d’usage.
Les façades sont recouvertes de petites briques de couleur claires ; elles sont recouvertes de graffiti à divers endroits ;
Les huisseries du rez-de-chaussée de chaque bâtiment sont murées, les fenêtres dans les étages sont munies de volets en accordéons qui sont fermés.
Pour chaque bâtiment, l’une des façades latérales ainsi qu’une partie des façades principales et arrières sont cerclées sur 3 niveaux (des pièces d’étais métalliques posées en longueur sur les façades sont visibles renforcées par des étais en bois)
La parcelle sur laquelle est édifiée la copropriété, d'une contenance de 2078 m², est de forme rectangulaire, plane et close par un muret.
Les appartements et les caves n’ont pas pu être visités, car les bâtiments ont été murés et évacués par la commune de [Localité 59] le 23 novembre 2018, en raison de désordres structurels affectant la solidité des six bâtiments de la copropriété.
S'agissant de l'environnement, ce bien est limitrophe de la commune de [Localité 57], il est situé à 19 kilomètres de [Localité 58], desservis par plusieurs lignes de bus, le RER A et le RER E, à proximité de l’A86 et de l’A1 ainsi que du centre-ville de [Localité 59] disposant de commerces et d’équipements publiques (mairie, écoles, crèches)
Les caractéristiques du bien permettent de dégager :
- des facteurs de plus-value :
La tranquillité et le caractère résidentiel du quartier bien desservi par plusieurs transports en commun ainsi que sa proximité du centre-ville de [Localité 59] comprenant de nombreux commerces, équipements publics et administrations (mairie).
- des facteurs de moins-value :
La copropriété fait l’objet d’un arrêté de péril et d’un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les six immeubles.
Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé à la présente décision.
S’agissant de la méthode d’évaluation
En application de l’article L 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, pour le calcul de l'indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l'article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l'habitation, ni frappés d'un arrêté de péril.
En l’occurrence, faisant suite à un arrêté de péril ordinaire du 12 avril 2018 et à un arrêté de péril imminent du 20 novembre 2018, le maire de [Localité 59] a pris le 22 juillet 2021 un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les six immeubles de la copropriété située [Adresse 14] à [Localité 59], les bâtiments étant affectés de désordres structurels portant atteinte à leur solidité.
Par un arrêté préfectoral en date du 8 octobre 2021, l’acquisition de la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 42] au profit de l’EPFIF, a été déclarée d’utilité publique et les lots dépendant de la copropriété située [Adresse 14] à [Localité 59] ont été déclarés cessibles, sur le fondement des dispositions des articles L. 511-1 et suivants du code de l’expropriation, situés dans le Livre cinquième Procédures spéciales, titre premier Expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine.
Par ailleurs, les époux [H] n’allèguent, ni ne justifient qu’ils occupaient eux-mêmes les lots n° 120 et 142 de la copropriété expropriée au moins deux ans avant la notification de l’arrêté préfectoral pris en application de l’article L.511-2 ou que leur bien n’est ni insalubre, ni impropre à l’habitation, ni frappé d’un arrêté de péril, la méthode de la récupération foncière doit être appliquée.
En conséquence, l’évaluation du bien exproprié se fera selon la méthode dite de la récupération foncière.
Pour ce faire, il s’agit de déterminer :
- d’une part, la valeur globale du terrain, selon la consistance d’un terrain nu ;
- d’autre part, le coût de la démolition du bâti, en considération de la surface développée pondérée hors oeuvre (SDPHO) ;
Avant de soustraire le coût de la démolition des constructions de la valeur du terrain pour obtenir la valeur globale du terrain nu et de diviser le résultat pas le nombre de millièmes ou de tantièmes afin d’obtenir une valeur unitaire.
En revanche, les dispositions de l’article L.511-6 du code de l’expropriation ne s’appliquent pas en ce qui concerne le lot n°142, la cave n’étant pas un lieu d’habitation. S’agissant de ce dernier lot, l’EPFIF procède à une évaluation forfaitaire tandis que le Commissaire du Gouvernement emploit la méthode par comparaison, qui est retenue pour être adaptée à l’espèce.
En ce qui concerne la détermination de la valeur du terrain nu, la méthode consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, adoptée par l’EPFIF et le Commissaire du Gouvernement, sera retenue pour être adaptée à l’espèce.
S’agissant des surfaces et des millièmes de copropriété
Selon le commissaire du Gouvernement, les surfaces sont de :
. 2078 m², s’agissant du terrain ;
. 3000 m² de surface développée pondérée hors oeuvre (SDPHO), s’agissant du bâti ; et les millièmes de :
. 58/ 10 000èmes, s’agissant de la quote-part des parties communes générales du lot n° 120;
. 4/ 10 000èmes, s’agissant de la quote-part des parties communes générales du lot n° 142;
En l’absence de contestation, ces surfaces et ces millièmes sont retenus pour l’évaluation des présents biens.
S’agissant de la situation locative
En l’espèce, il a été constaté lors du transport sur les lieux que les biens sont libres d’occupation, ce qui n’est pas contesté.
Ils seront par conséquent évalués en valeur libre d’occupation et comparés à des biens cédés libres.
Sur l’indemnité principale
sur la valeur du terrain cadastré section AX n° [Cadastre 42]
sur les termes de référence produits par les parties
- termes de comparaison produits par l’EPFIF
(DEM signifie demandeur à la procédure et désigne en l’espèce l’EPFIF)
L’EPFIF produit aux débats les termes de comparaison suivants
Date de vente
et
Ref de publication
Adresse
Ref cadastrales et superficie
zonage
prix
Prix/m²
DEM n°1
28/06/2016
2016P02581
[Adresse 3]
[Localité 59]
AU [Cadastre 26]
496 m²
UDd
190 000 €
383 €
DEM n°2
06/01/2017
2017P00436
[Adresse 41]
[Localité 59]
AZ [Cadastre 16] et [Cadastre 18]
554 m²
UD
170 000 €
306 €
DEM n°3
10/03/2017
2017P01230
[Adresse 5]
[Localité 59]
AZ [Cadastre 23]
568 m²
UD
193000 €
340 €
La moyenne de ces 3 termes de comparaison est de 343 €/m².
L’EPFIF offre une valeur égale à 400 €/m².
Le Commissaire du Gouvernement fait valoir que ces termes sont trop anciens pour pouvoir être retenus.
Les époux [H], qui n’ont pas consituté avocat, n’ont fait valoir aucune critique ou observations.
En l’espèce, pour être comparé avec le présent terrain aucun des termes proposés par l’EPFIF ne sera retenu, car les ventes auxquelles ils correspondent sont trop anciennes, datant de plus de 5 ans.
- termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement
(CG signifie commissaire du Gouvernement)
Le Commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants :
Date de vente
et
Ref de publication
Adresse
Ref cadastrales et superficie
zonage
prix
Prix/m²
CG n°1
04/04/2019
2019P01765
[Adresse 44]
[Localité 59]
AR [Cadastre 20]
643 m²
UD
400 000 €
622,08€
Observations : Vte part/SCI, une parcelle de terrain à bâtir. Située à 1,5 km du bien à estimer
CG n°2
28/05/2019
2019P02298
[Adresse 30]
[Localité 59]
AR [Cadastre 21]-[Cadastre 22]-[Cadastre 23]
990 m²
UD
470 000 €
474,75 €
Observations : Vte SCCV/Part. 2 terrains à bâtir. Situés à 1,5 km du bien à estimer
CG n°3
30/04/2020
2020P01520
[Adresse 34]
[Localité 59]
R [Cadastre 15]
781 m²
UA
310 240 €
397,23 €
Observations : Vte part/SPL. Un terrain supportant deux bâtis. Situés à 3,3 km du bien à estimer.
CG n°4
14/09/2020
2020P03243
[Adresse 35]
[Localité 59]
BC [Cadastre 32]
544 m²
UD
245 000 €
450,36 €
Observations : Vte part/part. Un terrain à bâtir. Situé à 1 km du bien à estimer.
CG n°5
22/12/2020
2020P04766
[Adresse 49]
[Localité 59]
R [Cadastre 6]-[Cadastre 7]-[Cadastre 8]
962 m²
UA
477 190 €
496,04 €
Observations : Vte part/SPL. Un terrain supportant un bâti léger de 20 m² et un bâti tollé de 22 m². Situé à 3,5 km du bien à estimer.
CG n°6
04/02/2021
2021P00622
[Adresse 39]
[Localité 59]
AD [Cadastre 43]
UD
230 000 €
448,34 €
Observations : Vte part/part. Un terrain à bâtir sur lequel il existe une construction à usage de garage à démolir. Situé à 2,1 km du bien à estimer.
CG n°7
03/06/2021
2021P07130
[Adresse 38]
[Localité 59]
BC [Cadastre 31]-[Cadastre 27]-[Cadastre 28]
556 m²
UD
281 000 €
505,40 €
Observations : Vte part/part. Un terrain à bâtir. Situé à 1 km du bien à estimer.
La moyenne de ces 7 termes de comparaison est de 485 €/m², valeur retenue par le Commissaire du Gouvernement.
Ni l’EPFIF, ni les époux [H] ne font valoir de critique à l’encontre des termes ainsi proposés par le Commissaire du Gouvernement.
En l’espèce, pour être comparé avec le présent terrain tous les termes proposés par le Commissaire du Gouvernement seront retenus, car ils sont relatifs à des ventes de terrain à bâtir d’une surface approchante et situés dans la même commune que celle du terrain à évaluer.
- termes de comparaison versés par les époux [H]
(DEF signifie défendeur à la présente procédure et désigne les époux [H])
Les époux [H] n’ayant pas constitué avocat, ne proposent aucun terme de comparaison.
Ainsi, les termes de comparaison retenus pour l’évaluation de la valeur vénale du terrain cadastré AX n° [Cadastre 42] sont les termes CG n°1 à 7 selon une moyenne de 485 €/m².
Dès lors, la valeur du terrain nu est, en l’espèce, de 1.007.830 €, soit 2078 m² x 485 €/m².
sur le coût de démolition
Le commissaire du Gouvernement propose de fixer le coût de la démolition à la valeur moyenne de 70 €/m², surface développée pondérée hors oeuvre (SDPHO).
En l’absence de contestation, tant de la part de l’EPFIF, que des époux [H], ce montant sera retenu.
Ainsi, le coût de la démolition est en l’espèce de 210.000 €, soit 3000 m² x 70 €/m².
sur la valeur du présent terrain
La valeur de l’ensemble immobilier, selon la méthode de la récupération foncière, est de 797.830€, soit 1.007.830 € valeur du terrain - 210.000 € coût de la démolition du bâti.
sur la valeur de la cave
La valeur de la cave dont les époux [H] sont dépossédés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.
sur les termes de référence produits par les parties
- termes de comparaison produits par l’EPFIF
(DEM signifie demandeur à la procédure et désigne en l’espèce l’EPFIF)
L’EPFIF ne produit aucun terme de comparaison.
- termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement
(CG signifie commissaire du Gouvernement)
Date de vente/jugement
et
Ref de publication
Adresse
Ref cadastrales et superficie
Année construct.
prix
CG n°1
17/12/2021
9304P01
2021P25321
[Adresse 11]
[Localité 54]
[Cadastre 25]//CE/[Cadastre 17]//[Cadastre 33]
5 m²
1963
3000 €
Observations : /
CG n°2
06/10/2022
9304P01
2022P28476
[Adresse 37]
[Localité 50]
[Cadastre 1]//BD/[Cadastre 47]//[Cadastre 10]
4 m²
1920
2500 €
Observations : /
CG n°3
01/02/2021
9304P01
2021P01718
[Adresse 2]
[Localité 51]
[Cadastre 46]//C/[Cadastre 13]//[Cadastre 9]
5 m²
1958
400 €
Observations : /
CG n°4
Jugement TJ Bobigny 12/01/2023
RG n°22/37 et n°22/82
[Adresse 4]
[Localité 55]
AU n°[Cadastre 19]
lot 5
/ m²
1931
2600 €
Observations : cave située dans une copropriété dégradée
CG n°5
Jugement TJ Bobigny 22/03/2023
RG n°22/171
[Adresse 52]
[Localité 53]
AS [Cadastre 36] à [Cadastre 40]
lot 608
/ m²
/
1000 €
Observations : cave située dans une copropriété dégradée
CG n°6
26/04/2021
9304P01
2021P03505
[Adresse 24]
[Localité 56]
[Cadastre 33]//D/[Cadastre 48]//[Cadastre 33]
1900
2000 €
Observations : /
La moyenne de ces 6 termes de comparaison est de 1917 € par cave.
Le Commissaire du Gouvernement retient une valeur inférieure de 1900 € par cave.
Ni l’EPFIF, ni les époux [H] ne font valoir de critique à l’encontre des termes ainsi proposés par le Commissaire du Gouvernement.
En l’espèce, bien qu’aucun de ces termes de référence ne soit situé dans la commune de [Localité 59], les termes CG n°4 et 5 seront retenus selon la moyenne de 1800 € par cave, pour être relatifs à la vente d’une cave dans une commune de Seine-Saint-Denis au sein de copropriétés dégradées.
Ainsi, les termes de comparaison retenus pour l’évaluation de la valeur vénale du lot n° 142 (cave) sont les termes CG n°4 et 5 selon une moyenne de 1800 € par cave.
Dès lors, la valeur vénale du lot n°142 est, en l’espèce, de 1800 €.
Sur le montant de l’indemnité principale
L’indemnité principale de dépossession revenant aux époux [H] peut être évaluée à la somme arrondie de 6.427 € soit :
- pour le lot n°120 : 4.627,24 € soit 79,78 €/le millième x 58/10 000èmes ;
- pour le lot n°142 : 1800 €.
Sur l’indemnité de remploi
Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 6.427 €.
Ils sont liquidés comme suit :
20% sur 5.000 € = 1.000 €
15% sur 1.427 € = 285,40 €
Total : 1.285,40 €
Sur l’indemnité totale de dépossession
L’indemnité totale de dépossession foncière est évaluée à la somme de 7.712,40 €, soit :
- 6.427 € au titre de l’indemnité principale ;
- 1.285,40 € au titre de l’indemnité de remploi.
Toutefois, selon les articles 4 et 5 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.
L’article L 321-1 du code de l’expropriation prévoit que “les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation”.
Aux termes de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.
Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié.
Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.
En application de ces textes, le principe de la réparation intégrale du préjudice est limité par l’interdiction qui est faite au juge de modifier l’objet du litige, lequel ne peut être déterminé par le Commissaire du Gouvernement lorsque son évaluation est supérieure à celle de l’expropriant comme de l’exproprié (3ème civ. 17 juillet 1973 pourvoi n°72-70.198 ; 3ème civ. 25 janvier 2018 pourvoi n°16-28.028 ; 3ème civ. 23 septembre 2020 pourvoi n°19-20.633 ; 3ème civ. 15 février 2024 pourvoi n°22-16.462).
En l’occurence, les époux [H], bien que régulièrement informés de l’ensemble des étapes de la procédure, n’ont ni constitué avocat, ni formulé aucune prétention.
Le Commissaire du Gouvernement a effectué une évaluation supérieure à l’offre de l’expropriant.
Ainsi, en dépit de l’évaluation de l’indemnité de dépossession à la somme de 6.427,24 € telle qu’elle résulte des éléments à la disposition du juge de l’expropriation notamment ses propres constatations effectuées lors du transport sur les lieux et les termes de référence produits par le Commissaire du Gouvernement, le juge de l’expropriation ne peut statuer ultra petita, c’est-à-dire au delà de la somme proposée par l’EPFIF, de sorte que l’indemnité totale de dépossession foncière est fixée à la somme de 5.403,55 €, se décomposant comme suit :
- 4.502,96 €, au titre de l’indemnité principale ;
- 900, 59 €, au titre de l’indemnité de remploi.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF sera condamnée aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
En l’espèce, les [H] n’ayant pas constitué avocat, ils n’ont formulé aucune demande sur ce fondement et ni l’EPFIF, ni le Commissaire du Gouvernement n’ont fait de proposition à ce titre, de sorte que le juge de l’expropriation ne se prononcera pas sur les frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 18 octobre 2023 ;
FIXE l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à Monsieur [V] [H] et Madame [J] [F] épouse [H] au titre de la dépossession du lot n°120 (appartement) et 142 (cave) dans le bâtiment 4 de la copropriété située [Adresse 14] à [Localité 59] à la somme de 5.403,55 € (cinq mille quatre cent trois euros et cinquante cinq centimes), en valeur libre, se décomposant come suit:
- 4.502,96 €, au titre de l’indemnité principale ;
- 900, 59 €, au titre de l’indemnité de remploi;
CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France aux dépens.
Cécile PUECH
Greffier
Charlotte THIBAUD
Vice-Présidente
